البيع المسبق في جورجيا: نافذة المبيعات الأولى لدى المطوّر والعقود التي تقوم عليها

البيع المسبق: كلمة السوق والقانون الذي يقف وراءها

البيع المسبق (წინასწარი გაყიდვა، وفي بعض الإعلانات პრე-სეილი) هو نافذة البيع المبكرة لدى المطوّر العقاري، تُباع فيها شقق مشروع لم يكتمل بعد، وكثيرًا ما لم يبدأ العمل فيه أصلًا، مباشرةً من المطوّر بموجب عقد عادي من عقود القانون المدني.

فالبيع المسبق هو مرحلة المبيعات الأولى عند المطوّر، أما الشراء على الخارطة فيعني أي شراء يتم قبل اكتمال البناء: كل بيع مسبق هو شراء على الخارطة، لكن الشقة التي تُشترى في السنة الثالثة من الإنشاء تُعدّ شراءً على الخارطة من غير أن تكون بيعًا مسبقًا.

لا يعرّف أي قانون جورجي ولا أي قاعدة صادرة عن البنك الوطني ولا أي منهجية لدى المكتب الوطني للإحصاء (Geostat) مصطلح «البيع المسبق»، وليس في جورجيا قانون خاص بالبناء المشترك (JUST Advisors). وتوجد المرتكزات القانونية في القانون المدني. فالمادة 320 تُبطل الوعد بنقل الأموال المستقبلية للشخص كلها أو جزء منها، «إلا إذا أُبرم العقد على أشياء معيّنة بذاتها من الأموال المستقبلية» (والاقتباسات من القوانين في هذه الصفحة منقولة إلى العربية بترجمتنا)، وهي صياغة نفهم منها أنها تشمل شقة محددة في مبنى مخطط له. وتشترط المادة 323 الكتابة في كل عقد يرمي إلى نقل شيء غير منقول أو اكتسابه، وتجيز المادة 327(3) التعهد بإبرام عقد في المستقبل وتُخضعه لشكل العقد الأصلي. أما كيف تطبّق المحاكم المادة 320 على البيوع على الخارطة، فلم نتمكن من التحقق منه.

والمشترون الذين اعتادوا في الخارج تشريعات خاصة بالبيع على الخارطة أو إسكرو إلزاميًا لن يجدوا هنا أيًّا منهما: فدليل Chambers للعقارات لعام 2026 لا يصف نظامًا من هذا القبيل في جورجيا، ويذكر أن تمويل المشاريع يأتي عادةً من البيع المسبق مع تمويل مصرفي. أما الإسكرو فموجود كخدمة مصرفية اختيارية فقط: إذ ينشر Terabank مثلًا رسمًا قدره 0.2%، بحد أدنى 100 لاري، للمقيمين وغير المقيمين. كما يخلو التشريع من أي غرامة قانونية تلحق المطوّر إذا تأخر (JUST Advisors): فلا تُستحق الغرامة إلا إذا حددها العقد نفسه.

أربعة عقود يمكن أن يقوم عليها البيع المسبق

التسمية تصف التوقيت فقط؛ أما ما يهمّ فعلًا فهو الحق الذي يحوزه المشتري لحظة التوقيع، ومن غيره يستطيع أن يطّلع عليه.

وبحسب المادة 328(1)، لا يسري العقد الذي يحدد له القانون شكلًا معينًا إلا متى استُوفي ذلك الشكل، ومن ثم فإن الاتفاق الشفهي المدعوم بتحويل مصرفي لا يرقى إلى عقد على شقة. ويتناول مدخلنا عن العقد التمهيدي الشكل الأول، فيما يعرض دليل العقد مع المطوّر العقاري البنود التي تستحق التفاوض.

ويستند الشكل الثالث إلى المادة 15-6(1) من قانون السجل العام: فملكية المبنى أو الوحدة، بما في ذلك المبنى الذي ما زال قيد الإنشاء، تُسجَّل بناءً على وثيقة سند الملكية ووثائق البناء، ثم عند الإنجاز بناءً على وثيقة القبول للتشغيل. وتتضمن تعليمات السجل، الصادرة بالأمر رقم 487، الجملة ذاتها في مادتها 16(1)، بالصيغة المعدّلة بأمر وزير العدل رقم 993 المؤرخ 26 مارس 2024. أما مدى شيوع تسجيل الشقق المفردة بهذه الطريقة، فلم نستطع التحقق منه.

متى يمكن قيد مطالبة مشتري البيع المسبق لأول مرة

يجوز أن يبدأ الإعلان في أي وقت، غير أن قانون السجل يحدد أبكر لحظة يمكن فيها إدخال المطالبة في القيود. فبموجب المادة 15-6(10)، وما دام لم يُسجَّل على قطعة الأرض أي مبنى قيد الإنشاء، لا يجوز تسجيل الالتزام بنقل وحدة ستُبنى مستقبلًا إلا بعد صدور شروط الاستخدام لأغراض البناء (სამშენებლოდ გამოყენების პირობები، والتسمية العربية من ترجمتنا) لتلك القطعة. وفي فهمنا، هذه هي شروط استخدام الأرض للبناء في المرحلة الأولى من مسار رخصة البناء (مدونة التخطيط المكاني، المادة 101 والمواد من 104 إلى 105)، وتبقى صالحة 3 سنوات.

وتضيف المادة 15-6(5) أن التصرف في الوحدة لا يجوز إلا بعد تسجيلها محلًا مستقلًا، فيبقى في يد المشتري حتى ذلك الحين عقدٌ لا شقة. وتبلغ رسوم التسجيل 150 لاري إذا كانت المدة 4 أيام عمل، وترتفع إلى 270 لاري إذا أُنجز في يوم عمل واحد، وإلى 350 لاري إذا تم في اليوم نفسه. وبالنسبة إلى الرخص الصادرة اعتبارًا من 1 يناير 2022، تمنع المادة 139-1 من مدونة التخطيط المكاني استخدام المبنى، وكذلك التوصيل الدائم للكهرباء أو الغاز، قبل القبول للتشغيل.

لماذا يتأخر ظهور البيع المسبق في الإحصاءات

تعرّف Galt & Taggart السوق الأولية بأنها «مبيعات العقارات التي تتم مباشرةً بين المشترين والمطوّرين العقاريين»، ولذلك فكل بيع مسبق هو بيع في السوق الأولية. وتنبّه إلى أن الأرقام المستندة إلى السجل «يعيبها تأخر تسجيل المبيعات الأولية»، ويكشف مسحها للمطوّرين هذا الفارق الزمني: فقد نمت المبيعات الأولية في تبليسي (عدد الشقق المبيعة) بنسبة 5.2% في عام 2025 وفق بيانات السجل، لكن بنسبة 27.3% وفق المسح. ومعنى ذلك أن أعداد السجل تُظهر البيع المسبق أقل من حجمه. أما حصص الشقق المبيعة بحسب سنة الإنجاز في هذا المسح فنحللها في دليلينا عن الاستثمار على الخارطة والمعروض السكني في تبليسي.

وبما أن التقسيط يهيمن إلى هذا الحد، يريد البنك الوطني «تحديث القواعد القائمة وجعلها أكثر تحديدًا»، كي تحصل المشاريع شبه المكتملة على قدر أكبر من التمويل المصرفي (المحافظة ناتيا تورنافا، 17 ديسمبر 2025). ولم نتمكن من التحقق من صدور أي قاعدة جديدة.

أسعار البيع المسبق: عروض معلنة لا خصم مقيس

لم يُنشر أي متوسط لخصم البيع المسبق في جورجيا: إذ لم نعثر على مقارنة بين سعر البيع المسبق وسعر الإنجاز للشقق ذاتها، فيبقى كل خصم يُذكر مجرد قول البائع. وما ينشره المطوّرون هو عروض مؤرخة:

اقرأ كل صف على أنه إعلان: فالسعر «ابتداءً من» هو سعر أرخص وحدة، والخصم يُحسب قياسًا إلى قائمة أسعار المطوّر نفسه. وفي المواد التي وجدناها، لا تذكر Maqro ولا Anagi سعرًا لمرحلة لاحقة.

كيف يبدو البيع المسبق في الإعلانات والعقود والسجل

• الإعلانات: «pre-sales phase» (مرحلة البيع المسبق)، و«Phase One» (المرحلة الأولى)، و«final offer of Phase One» (العرض الأخير للمرحلة الأولى)، و«price valid until» (السعر ساري حتى) تاريخ معيّن. وتكتب الأخبار الجورجية ბინების წინასწარი გაყიდვები დაიწყო، أي «بدأ البيع المسبق للشقق»؛ ولم نجد مصدرًا جورجيًا يستعمل პრე-სეილი.
• العقد: عقد تمهيدي أو بيع شقة مستقبلية مع جدول للدفعات. ولا ترد فيه عبارة البيع المسبق.
• محل العقد: المبنى (البلوك) والطابق والرقم والمساحة وفق رسومات المشروع، لأن الوحدة لا تملك بعد رمزًا مساحيًا؛ أما رمز قطعة الأرض فيحدد الأرض.
• المستخرج: يُظهر مستخرج السجل العام قطعة الأرض، ثم المبنى قيد الإنشاء. والوحدة المسجّلة تُظهر المشتري مالكًا لها، أما الالتزام المقيد وفق المادة 15-6(10) فيقع على قطعة الأرض. ولم نتمكن من التحقق من صيغته الدقيقة بالنسبة إلى وحدة غير منجزة.
• قوائم العقارات: يتيح مرشّح الحالة في موقع ss.ge القيمة «Under construction» (მშენებარე) لكنه لا يتضمن قيمة للبيع المسبق، والبائع هو من يختار الحالة.

مثال محسوب: الوصول مبكرًا أو متأخرًا في نافذة البيع

يدرس مشترٍ مشروعًا في تبليسي من 100 شقة يُنتظر إنجازه في عام 2027. وبتطبيق الحصص الواردة في مسح Galt & Taggart للمشاريع المقرر إنجازها في 2027 (والحساب من عندنا)، كان المتبقي نحو 39 شقة في يناير 2026 (بيع 61%، أي 100 x 0.39) ونحو 34 شقة في يوليو 2026 (بيع 66%، أي 100 x 0.34). فمن يأتي لاحقًا يجد وحدات أقل، وربما أسعارًا أعلى إذا قسنا على التسعير بالمراحل كما عند Anagi.

ثم يأتي فحص السعر. فسعر Maqro City المعلن «ابتداءً من» 1,250 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع يعطي 75,000 دولار أمريكي لشقة مساحتها 60 مترًا مربعًا (1,250 x 60). أما متوسط سعر السوق الأولية في تبليسي لدى Galt & Taggart، وهو 1,373 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع (الإطار الأبيض، ديسمبر 2025، تقرير 30 يناير 2026)، فيعطي 82,380 دولارًا أمريكيًا (1,373 x 60). والفرق 7,380 دولارًا أمريكيًا، أي نحو 9.0% (7,380 / 82,380)، لكنه ليس خصم بيع مسبق: فأحد الرقمين سعر أرخص وحدة في مشروع واحد، والآخر متوسط على مستوى المدينة كلها. والدفعة الأولى المعلنة بنسبة 20% تساوي 15,000 دولار أمريكي (75,000 x 0.20)، أما الباقي فتوزّعه حاسبة التقسيط لدينا.

مصطلحات يسهل خلطها بالبيع المسبق

أما البيع المسبق بالجملة، حين يأخذ مستثمر واحد ما بين 30 و50 شقة بسعر إجمالي للحزمة، فيتناوله دليلنا عن شراء الشقق بالجملة في مرحلة البيع المسبق. ويشرح دليل الحجز والعربون مسألة الدفعات المقدمة، فيما يتناول مدخل المشروع الجديد المشروع نفسه.

المصطلح بخمس لغات

ولا تستعمل العقود الجورجية أيًّا من الكلمتين: فهي تتحدث عن წინარე ხელშეკრულება (العقد التمهيدي) أو ნასყიდობის ხელშეკრულება (عقد البيع)، ويتحدث قانون السجل عن მშენებარე შენობა-ნაგებობა، أي المبنى قيد الإنشاء.

علامات تحذيرية في عرض البيع المسبق

• لا شروط لاستخدام الأرض للبناء (المرحلة الأولى) لقطعة الأرض: فلا يمكن تسجيل أي شيء لمصلحتك بموجب المادة 15-6(10).
• بطاقة معلومات بدلًا من مبنى مسجّل: فالمادة 15-6(11) تمنع تسجيل أي التزام بنقل وحداته.
• لا التزام على المطوّر بتسجيل مطالبتك: فبموجب المادة 13(4) من قانون السجل، تكون الأسبقية لمن يقدّم طلبه أولًا.
• خصم بلا قائمة أسعار مؤرخة: في غياب أي متوسط منشور، يبقى الرقم رقم المطوّر وحده.
• الاكتفاء بالثقة في السمعة: لم نجد أي سجل رسمي أو ترخيص للمطوّرين السكنيين، وقانون الإعسار النافذ منذ 1 أبريل 2021 لا يمنح مشتري المساكن أي أولوية (انظر حين يتأخر المطوّر العقاري).

كيف تفحص عرض البيع المسبق قبل أن تدفع

1. حدّد مرحلة الترخيص

   اطلب شروط استخدام قطعة الأرض للبناء أو رخصة البناء.

2. اقرأ مستخرج قطعة الأرض

   قطعة أرض، أم مبنى، أم مجرد بطاقة معلومات.

3. سمِّ الشكل القانوني

   عقد تمهيدي أم بيع شقة مستقبلية.

4. احصل على السعر مكتوبًا

   قائمة أسعار مؤرخة، لا خصم يُقال شفهيًا.

5. سجّل مطالبتك

   بموجب المادة 15-6 أو المادة 12، باسمك.

6. تحقق من الوحدات المبيعة

   عدد ما باعه المطوّر، مكتوبًا.

أسئلة شائعة

هل البيع المسبق مصطلح قانوني في جورجيا؟

لا. لا يعرّفه أي قانون ولا أي قاعدة صادرة عن البنك الوطني ولا أي منهجية لدى Geostat.

هل البيع المسبق هو نفسه الشراء على الخارطة؟

ليس تمامًا. فكل بيع مسبق هو شراء على الخارطة، لكن الشراء على الخارطة يشمل أيضًا ما يُشترى في مراحل متأخرة من البناء.

هل يمكن أن يتناول العقد شقة لم توجد بعد؟

بحسب صياغة المادة 320 من القانون المدني، نعم، إذا كانت الشقة محددة: فقاعدة البطلان فيها تستثني العقود المبرمة على أشياء معيّنة بذاتها من الأموال المستقبلية.

هل أستطيع تسجيل شقتي قبل أن تُبنى؟

نعم، بوصفها وحدة قيد الإنشاء (قانون السجل العام، المادة 15-6(1)) أو بوصفها التزامًا يتعلق بوحدة مستقبلية (المادة 15-6(10)).

كم يكلّف التسجيل؟

150 لاري بالسرعة العادية (4 أيام عمل)؛ و270 أو 350 لاري لخدمة أسرع.

ما حجم خصم البيع المسبق المعتاد؟

لا يوجد متوسط منشور. فالمطوّرون يعلنون أسعار مراحلهم وخصوماتهم بأنفسهم.

هل تُودَع أموال البيع المسبق في حساب إسكرو؟

ليس في جورجيا نظام إسكرو قانوني للبيع على الخارطة، بحسب Chambers.

هل أستطيع السكن قبل القبول للتشغيل؟

لا، إذا كان المبنى مرخّصًا في 1 يناير 2022 أو بعده: فالمادة 139-1 من مدونة التخطيط المكاني تمنع ذلك.

المصادر

1. القانون المدني الجورجي، النص الجورجي، المواد من 320 إلى 328 (تاريخ الاطلاع 2 نوفمبر 2026)
2. قانون جورجيا بشأن السجل العام، المواد 12 و13 و15-6 (تاريخ الاطلاع 2 نوفمبر 2026)
3. أمر وزير العدل رقم 993، 26 مارس 2024
4. مدونة التخطيط المكاني في جورجيا والقانون رقم 722 المؤرخ 12 يوليو 2021
5. رسوم التسجيل، الوكالة الوطنية للسجل العام
6. Buying in a new development، JUST Advisors، 15 أبريل 2025، وReal Estate 2026: Georgia، Chambers
7. خدمة الإسكرو، Terabank (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
8. Tbilisi residential real estate، Galt & Taggart، 30 يناير 2026، وإصدار يوليو 2026
9. معايير جديدة للتقسيط، BM.ge، 4 ديسمبر 2025، والبنك الوطني والقروض للمشاريع شبه المكتملة، BM.ge، 17 ديسمبر 2025
10. البيع المسبق في Maqro City، Georgia Today، وTbilisi Acres، Interpressnews
11. عروض رأس السنة من Domus، Property Georgia، 9 يناير 2025

سجل التغييرات

• 2 نوفمبر 2026 - نُشر مدخل المصطلح استنادًا إلى القانون المدني الجورجي، وقانون السجل العام، وأمر وزير العدل رقم 993، ومدونة التخطيط المكاني، والوكالة الوطنية للسجل العام، وJUST Advisors، وChambers and Partners، وGalt & Taggart، وTBC Capital عبر BM.ge، وGeorgia Today، وInterpressnews، وProperty Georgia.