წინასწარი გაყიდვა საქართველოში: დეველოპერის ადრეული გაყიდვების ფანჯარა და მის უკან მდგომი ხელშეკრულებები

წინასწარი გაყიდვა: საბაზრო სიტყვა და მის უკან მდგომი კანონი

წინასწარი გაყიდვა (ინგლისურად pre-sale, ზოგ რეკლამაში პრე-სეილი) დეველოპერის გაყიდვების ადრეული ეტაპია, როცა ჯერ დაუმთავრებელი, ხშირად კი ჯერ არც დაწყებული პროექტის ბინებს თავად დეველოპერი ყიდის პირდაპირ, სამოქალაქო კოდექსით მოწესრიგებული ჩვეულებრივი ხელშეკრულებით.

წინასწარი გაყიდვა დეველოპერის ადრეულ სარეალიზაციო ფაზას აღნიშნავს, მშენებარე პროექტი კი დასრულებამდე განხორციელებულ ნებისმიერ შეძენას: ყოველი წინასწარი გაყიდვა მშენებარე პროექტში ყიდვაა, მაგრამ მშენებლობის მესამე წელს ნაყიდი ბინა მშენებარე პროექტის ბინაა და წინასწარ გაყიდვას აღარ განეკუთვნება.

„წინასწარ გაყიდვას“ არც ერთი ქართული კანონი, ეროვნული ბანკის წესი თუ საქსტატის მეთოდოლოგია არ განმარტავს, ხოლო წილობრივი მშენებლობის სპეციალური კანონი საქართველოში არ არსებობს (JUST Advisors). სამართლებრივი საყრდენები სამოქალაქო კოდექსშია. 320-ე მუხლი ბათილად აცხადებს ვალდებულებას, რომლითაც მხარე მთელ თავის მომავალ ქონებას ან მის ნაწილს სხვას გადასცემს, ოფიციალური ტექსტით „გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა ხელშეკრულება დადებულია მომავალი ქონების ცალკეულ ნივთებზე“, და ამ სიტყვებს ჩვენ ისე ვკითხულობთ, რომ ისინი დაგეგმილ კორპუსში იდენტიფიცირებულ ბინასაც მოიცავს. 323-ე მუხლი წერილობით ფორმას მოითხოვს ყველა ხელშეკრულებისთვის, რომლითაც უძრავ ნივთზე საკუთრება გადაიცემა ან შეიძინება, ხოლო 327-ე მუხლის მე-3 ნაწილი უშვებს მომავალი ხელშეკრულების დადების ვალდებულებას და მასზე ძირითადი ხელშეკრულების ფორმას ავრცელებს. როგორ იყენებენ სასამართლოები 320-ე მუხლს მშენებარე ბინების გაყიდვისას, ვერ დავადასტურეთ.

მყიდველები, რომლებიც საზღვარგარეთ მშენებარე ქონების სპეციალურ კანონებსა და სავალდებულო ესქროუს არიან მიჩვეულები, აქ ვერც ერთს ვერ იპოვიან: Chambers-ის სახელმძღვანელო Real Estate 2026 საქართველოში მსგავს რეჟიმს არ აღწერს და აღნიშნავს, რომ პროექტები, როგორც წესი, წინასწარი გაყიდვებითა და საბანკო დაფინანსებით ფინანსდება. ესქროუ მხოლოდ ნებაყოფლობით საბანკო პროდუქტად არსებობს: მაგალითად, Terabank რეზიდენტებისა და არარეზიდენტებისთვის 0,2%-იან საკომისიოს აქვეყნებს, მინიმუმ 100 ლარს. არც დეველოპერის დაგვიანებისთვის კანონით დადგენილი პირგასამტეხლო არსებობს (JUST Advisors): ის მხოლოდ მაშინ მოქმედებს, თუ ხელშეკრულება ითვალისწინებს.

ოთხი ხელშეკრულება, რომელიც შეიძლება წინასწარ გაყიდვას ედოს საფუძვლად

იარლიყი მხოლოდ დროზე მიუთითებს; მნიშვნელობა აქვს იმას, რა უფლება აქვს მყიდველს ხელმოწერის მომენტში და ვის შეუძლია ამ უფლების დანახვა.

328-ე მუხლის პირველი ნაწილის მიხედვით, ხელშეკრულება, რომლისთვისაც კანონი განსაზღვრულ ფორმას ადგენს, ძალაში მხოლოდ ამ ფორმის დაცვის შემდეგ შედის, ამიტომ ზეპირი შეთანხმება, თუნდაც საბანკო გადარიცხვით გამყარებული, ბინაზე ხელშეკრულებად არ ითვლება. პირველ ფორმას ჩვენი სტატია წინარე ხელშეკრულების შესახებ განიხილავს, სამოლაპარაკებო პუნქტებს კი გზამკვლევი დეველოპერთან ხელშეკრულების შესახებ.

მესამე ფორმა „საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის 15-6 მუხლის პირველ პუნქტს ეფუძნება: შენობა-ნაგებობაზე ან მის ერთეულზე, მათ შორის მშენებარეზე, საკუთრება უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტისა და სამშენებლო დოკუმენტაციის საფუძველზე რეგისტრირდება, მშენებლობის დასრულებისას კი ექსპლუატაციაში მიღების დამადასტურებელი დოკუმენტის საფუძველზე. რეესტრის ინსტრუქცია, №487 ბრძანება, იმავე წინადადებას 16-ე მუხლის პირველ პუნქტში იმეორებს, იმ რედაქციით, რომელიც იუსტიციის მინისტრის 2024 წლის 26 მარტის №993 ბრძანებამ მისცა. რამდენად ხშირად რეგისტრირდება ცალკეული ბინები ამ გზით, ვერ დავადასტურეთ.

როდის შეიძლება წინასწარი გაყიდვის მყიდველის მოთხოვნის პირველად აღრიცხვა

რეკლამა შეიძლება ნებისმიერ დროს დაიწყოს, მაგრამ რეესტრის კანონი ადგენს უადრეს მომენტს, როცა მოთხოვნის რეესტრში შეტანაა შესაძლებელი. 15-6 მუხლის მე-10 პუნქტის მიხედვით, სანამ ნაკვეთზე მშენებარე შენობა-ნაგებობა არ არის რეგისტრირებული, სამომავლოდ ასაშენებელი ერთეულის გადაცემის ვალდებულების რეგისტრაცია მხოლოდ მაშინ არის დასაშვები, როცა ამ ნაკვეთზე სამშენებლოდ გამოყენების პირობები გაცემულია. ჩვენი წაკითხვით, ეს მშენებლობის ნებართვის პირველი ეტაპის, მიწის სამშენებლოდ გამოყენების პირობებია (სივრცის დაგეგმარების კოდექსის 101-ე და 104-105-ე მუხლები), რომლებიც 3 წლის განმავლობაში მოქმედებს.

15-6 მუხლის მე-5 პუნქტი ამატებს, რომ ერთეულის გასხვისება მხოლოდ მას შემდეგ არის დასაშვები, რაც ის ცალკე უფლების ობიექტად დარეგისტრირდება, ასე რომ, მანამდე მყიდველს ხელში ხელშეკრულება აქვს და არა ბინა. საფასური 150 ლარია 4 სამუშაო დღის ვადით, 270 ლარი 1 სამუშაო დღეში, ან 350 ლარი იმავე დღის რეგისტრაციისთვის. 2022 წლის 1 იანვრიდან გაცემულ ნებართვებზე სივრცის დაგეგმარების კოდექსის 139-1 მუხლი ექსპლუატაციაში მიღებამდე კრძალავს შენობით სარგებლობას, ასევე მუდმივ ელექტრომომარაგებასა და გაზმომარაგებას.

რატომ ჩნდება წინასწარი გაყიდვები სტატისტიკაში დაგვიანებით

Galt & Taggart პირველად ბაზარს განსაზღვრავს, როგორც „უძრავი ქონების გაყიდვებს, რომლებიც უშუალოდ მყიდველებსა და დეველოპერებს შორის ხდება“ (ჩვენი თარგმანით), ამიტომ ყოველი წინასწარი გაყიდვა პირველადი ბაზრის გარიგებაა. კომპანია აფრთხილებს, რომ რეესტრზე დაფუძნებულ მონაცემებს „პირველადი გაყიდვების გვიანი რეგისტრაციის ნაკლი აქვს“ (ჩვენი თარგმანით), და მისი დეველოპერთა გამოკითხვა ამ ჩამორჩენას ნათლად აჩვენებს: თბილისში პირველადი გაყიდვები (გაყიდული ბინების რაოდენობა) 2025 წელს რეესტრის მონაცემებით 5,2%-ით გაიზარდა, გამოკითხვით კი 27,3%-ით. ესე იგი, რეესტრის სტატისტიკა წინასწარ გაყიდვებს ნაკლებად ასახავს. გამოკითხვაში მოცემული გაყიდული ბინების წილები დასრულების წლების მიხედვით გაანალიზებულია ჩვენს გზამკვლევებში მშენებარე ბინაში ინვესტიციის და თბილისის მიწოდების შესახებ.

რადგან განვადება ასე ჭარბობს, ეროვნულ ბანკს არსებული წესების განახლება და დაკონკრეტება სურს, რათა თითქმის დასრულებულმა პროექტებმა მეტი საბანკო დაფინანსება მიიღონ (პრეზიდენტი ნათია თურნავა, 2025 წლის 17 დეკემბერი). რაიმე ახალი წესის მიღება ვერ დავადასტურეთ.

წინასწარი გაყიდვის ფასები: სარეკლამო შეთავაზებები, გაზომილი ფასდაკლების გარეშე

წინასწარი გაყიდვის საშუალო ფასდაკლება საქართველოსთვის გამოქვეყნებული არ არის: ვერ ვიპოვეთ ერთი და იმავე ბინების ფასების შედარება წინასწარი გაყიდვისა და დასრულების ეტაპზე, ამიტომ ნებისმიერი დასახელებული ფასდაკლება გამყიდველის საკუთარი მტკიცებაა. დეველოპერები თარიღიან შეთავაზებებს აქვეყნებენ:

თითოეული სტრიქონი რეკლამად აღიქვით: „-დან“ ფასი ყველაზე იაფ ერთეულს ეკუთვნის, ფასდაკლება კი დეველოპერის საკუთარ ფასთა სიასთან მიმართებით არის დათვლილი. ჩვენ მიერ მოძიებულ მასალებში არც Maqro და არც Anagi შემდგომი ფაზის ფასს არ ასახელებს.

როგორ გამოიყურება წინასწარი გაყიდვა რეკლამაში, ხელშეკრულებასა და რეესტრში

• რეკლამა: ინგლისურენოვან რეკლამებში გვხვდება "pre-sales phase", "Phase One", "final offer of Phase One" და "price valid until" კონკრეტული თარიღით. ქართული ახალი ამბები წერს: ბინების წინასწარი გაყიდვები დაიწყო; ქართულ წყაროს, სადაც სიტყვა პრე-სეილი იყოს გამოყენებული, ვერ მივაკვლიეთ.
• ხელშეკრულება: წინარე ხელშეკრულება ან მომავალი ბინის ნასყიდობა გადახდის გრაფიკით. სიტყვა „წინასწარი გაყიდვა“ მასში არ ფიგურირებს.
• ობიექტი: ბლოკი, სართული, ნომერი და ფართი პროექტის ნახაზებიდან, რადგან ერთეულს ჯერ საკადასტრო კოდი არ აქვს; მიწას ნაკვეთის კოდი განსაზღვრავს.
• ამონაწერი: საჯარო რეესტრის ამონაწერში ჯერ ნაკვეთი ჩანს, შემდეგ კი მშენებარე შენობა. რეგისტრირებულ ერთეულზე მესაკუთრედ მყიდველია მითითებული, 15-6 მუხლის მე-10 პუნქტით გათვალისწინებული ვალდებულება კი ნაკვეთზეა აღრიცხული. დაუსრულებელი ერთეულის შემთხვევაში მისი ზუსტი ფორმულირება ვერ დავადასტურეთ.
• განცხადებები: ss.ge-ის სტატუსის ფილტრში არის „მშენებარე“, მაგრამ წინასწარი გაყიდვის მნიშვნელობა არ არის, და სტატუსს თავად გამყიდველი ირჩევს.

გაანგარიშების მაგალითი: გაყიდვების ფანჯარაში ადრე თუ გვიან მისვლა

მყიდველი განიხილავს თბილისის 100-ბინიან პროექტს, რომლის დასრულება 2027 წელს არის დაგეგმილი. თუ Galt & Taggart-ის გამოკითხვის წილებს 2027 წლის პროექტებისთვის გამოვიყენებთ (ჩვენი გაანგარიშება), 2026 წლის იანვარში დაახლოებით 39 ბინა რჩებოდა (გაყიდული 61%, 100 x 0,39), 2026 წლის ივლისში კი დაახლოებით 34 (გაყიდული 66%, 100 x 0,34). გვიან მოსულ მყიდველს ნაკლები ერთეული რჩება და, ფაზური ფასწარმოქმნის მიხედვით თუ ვიმსჯელებთ, როგორიც Anagi-ს აქვს, შესაძლოა უფრო მაღალი ფასიც დახვდეს.

შემდეგ ფასის შემოწმებაა. Maqro City-ის სარეკლამო საწყისი ფასი, 1 250 აშშ დოლარი 1 მ²-ზე, 60 მ²-ზე 75 000 დოლარს იძლევა (1 250 x 60). Galt & Taggart-ის მიხედვით, თბილისის პირველად ბაზარზე საშუალო ფასი 1 373 დოლარია 1 მ²-ზე (თეთრი კარკასი, 2025 წლის დეკემბერი, 2026 წლის 30 იანვრის ანგარიში), რაც 82 380 დოლარს შეადგენს (1 373 x 60). სხვაობა 7 380 დოლარია, დაახლოებით 9,0% (7 380 / 82 380), მაგრამ ეს წინასწარი გაყიდვის ფასდაკლება არ არის: ერთი რიცხვი პროექტის ყველაზე იაფი ერთეულია, მეორე კი მთელი ქალაქის საშუალო. რეკლამაში მითითებული 20%-იანი პირველადი შენატანი 15 000 დოლარი იქნებოდა (75 000 x 0,20), დარჩენილ თანხას კი ჩვენი განვადების კალკულატორი გაანაწილებს.

ტერმინები, რომლებსაც წინასწარ გაყიდვაში ხშირად ურევენ

საბითუმო წინასწარი გაყიდვა, როცა ერთი ინვესტორი 30-დან 50-მდე ბინას პაკეტური ფასით იძენს, განხილულია ჩვენს გზამკვლევში წინასწარი გაყიდვის ეტაპზე ბინების საბითუმო შეძენის შესახებ. დეპოზიტებს ხსნის გზამკვლევი დაჯავშნისა და დეპოზიტის შესახებ, თავად პროექტს კი ჩვენი სტატია ახალი პროექტის შესახებ.

ტერმინი ხუთ ენაზე

ქართულ ხელშეკრულებებში არც ერთი ეს სიტყვა არ გამოიყენება: მათში საუბარია წინარე ხელშეკრულებაზე ან ნასყიდობის ხელშეკრულებაზე, რეესტრის კანონში კი მშენებარე შენობა-ნაგებობაზე.

განგაშის ნიშნები წინასწარი გაყიდვის შეთავაზებაში

• ნაკვეთზე პირველი ეტაპის სამშენებლოდ გამოყენების პირობები არ არის გაცემული: 15-6 მუხლის მე-10 პუნქტით თქვენთვის ვერაფერი დარეგისტრირდება.
• რეგისტრირებული შენობის ნაცვლად მხოლოდ საინფორმაციო ბარათია: 15-6 მუხლის მე-11 პუნქტი მისი ერთეულების გადაცემის ვალდებულების რეგისტრაციას კრძალავს.
• დეველოპერს არ ეკისრება თქვენი მოთხოვნის რეგისტრაციის ვალდებულება: რეესტრის კანონის მე-13 მუხლის მე-4 პუნქტით, რიგითობაში პირველია ის, ვინც განცხადება პირველმა წარადგინა.
• ფასდაკლება თარიღიანი ფასთა სიის გარეშე: რადგან გამოქვეყნებული საშუალო არ არსებობს, ეს რიცხვი დეველოპერის საკუთარი მონაცემია.
• ნდობა მხოლოდ რეპუტაციის იმედად: საცხოვრებელი სახლების დეველოპერების ოფიციალური რეესტრი ან ლიცენზია ვერ ვიპოვეთ, ხოლო 2021 წლის 1 აპრილიდან მოქმედი გადახდისუუნარობის კანონი ბინის მყიდველებს უპირატესობას არ ანიჭებს (იხ. როცა დეველოპერი აგვიანებს).

როგორ შევამოწმოთ წინასწარი გაყიდვის შეთავაზება გადახდამდე

1. გაარკვიეთ ნებართვის ეტაპი

   მოითხოვეთ ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობები ან ნებართვა.

2. წაიკითხეთ ნაკვეთის ამონაწერი

   ნაკვეთი, შენობა, თუ მხოლოდ საინფორმაციო ბარათი.

3. დაასახელეთ სამართლებრივი ფორმა

   წინარე ხელშეკრულება თუ მომავალი ბინის ნასყიდობა.

4. მიიღეთ ფასი წერილობით

   თარიღიანი ფასთა სია და არა სიტყვიერი ფასდაკლება.

5. დაარეგისტრირეთ თქვენი მოთხოვნა

   15-6 ან მე-12 მუხლის საფუძველზე, თქვენს სახელზე.

6. შეამოწმეთ გაყიდული ერთეულები

   დეველოპერის მიერ გაყიდულთა რაოდენობა, წერილობით.

ხშირი კითხვები

არის თუ არა წინასწარი გაყიდვა იურიდიული ტერმინი საქართველოში?

არა. მას არც კანონი, არც ეროვნული ბანკის წესი და არც საქსტატის მეთოდოლოგია არ განსაზღვრავს.

წინასწარი გაყიდვა იგივეა, რაც მშენებარე პროექტში ყიდვა?

არც ისე. ყოველი წინასწარი გაყიდვა მშენებარე პროექტში ხდება, თუმცა მშენებარე პროექტი მშენებლობის გვიან ეტაპზე შეძენასაც მოიცავს.

შეიძლება თუ არა ხელშეკრულება ჯერ არარსებულ ბინაზე დაიდოს?

სამოქალაქო კოდექსის 320-ე მუხლის ტექსტის მიხედვით, კი, თუ ბინა იდენტიფიცირებულია: ბათილობის წესი არ ვრცელდება მომავალი ქონების ცალკეულ ნივთებზე დადებულ ხელშეკრულებებზე.

შემიძლია ბინის რეგისტრაცია მის აშენებამდე?

დიახ, მშენებარე ერთეულად (რეესტრის კანონის მუხლი 15-6(1)) ან მომავალ ერთეულზე ვალდებულების სახით (მუხლი 15-6(10)).

რა ღირს რეგისტრაცია?

150 ლარი სტანდარტული ვადით (4 სამუშაო დღე); 270 ან 350 ლარი დაჩქარებული მომსახურებისთვის.

რამდენია წინასწარი გაყიდვის ჩვეულებრივი ფასდაკლება?

გამოქვეყნებული საშუალო არ არსებობს. დეველოპერები საკუთარ ფაზურ ფასებსა და ფასდაკლებებს აქვეყნებენ.

ინახება თუ არა წინასწარი გაყიდვის თანხა ესქროუ ანგარიშზე?

Chambers-ის თანახმად, საქართველოში მშენებარე ბინების გაყიდვისთვის კანონით დადგენილი ესქროუს რეჟიმი არ არსებობს.

შემიძლია შესახლება ექსპლუატაციაში მიღებამდე?

არა იმ შენობაში, რომლის ნებართვაც 2022 წლის 1 იანვარს ან მის შემდეგ გაიცა: ამას სივრცის დაგეგმარების კოდექსის 139-1 მუხლი კრძალავს.

წყაროები

1. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი, ქართული ტექსტი, მუხლები 320-328 (ნანახია 2026 წლის 2 ნოემბერი)
2. „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონი, მუხლები 12, 13 და 15-6 (ნანახია 2026 წლის 2 ნოემბერი)
3. იუსტიციის მინისტრის №993 ბრძანება, 2024 წლის 26 მარტი
4. საქართველოს სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსი და 2021 წლის 12 ივლისის №722 კანონი
5. რეგისტრაციის საფასური, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო
6. Buying in a new development, JUST Advisors, 2025 წლის 15 აპრილი, და Real Estate 2026: Georgia, Chambers
7. ესქროუ მომსახურება, Terabank (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
8. Tbilisi residential real estate, Galt & Taggart, 2026 წლის 30 იანვარი, და 2026 წლის ივლისის გამოცემა
9. ახალი სტანდარტები განვადებისთვის, BM.ge, 2025 წლის 4 დეკემბერი, და ეროვნული ბანკი თითქმის დასრულებული პროექტების დაკრედიტების შესახებ, BM.ge, 2025 წლის 17 დეკემბერი
10. Maqro City-ის წინასწარი გაყიდვები, Georgia Today, და Tbilisi Acres, Interpressnews
11. Domus-ის საახალწლო შეთავაზებები, Property Georgia, 2025 წლის 9 იანვარი

ცვლილებების ისტორია

• 2 ნოემბერი, 2026 - ტერმინი გამოქვეყნდა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის, „საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის, იუსტიციის მინისტრის №993 ბრძანების, სივრცის დაგეგმარების კოდექსის, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს, JUST Advisors-ის, Chambers and Partners-ის, Galt & Taggart-ის, TBC Capital-ის (BM.ge-ს მიხედვით), Georgia Today-ის, Interpressnews-ისა და Property Georgia-ს მონაცემების საფუძველზე.