Предпродажа: рыночное слово и право, которое за ним стоит
Предпродажа (по-грузински წინასწარი გაყიდვა, в части объявлений пишут პრე-სეილი) - это ранний период продаж у застройщика, когда квартиры в проекте, который ещё не достроен, а нередко даже не начат, продаёт напрямую сам застройщик по обычному договору, заключённому на основании Гражданского кодекса.
Предпродажей называют раннюю фазу продаж застройщика, а покупкой на этапе строительства считается любая сделка до завершения дома. Поэтому всякая предпродажа относится к покупке на этапе строительства, однако квартира, приобретённая на третьем году стройки, куплена на этапе строительства, но уже не на предпродаже.
Понятие «предпродажа» не определено ни одним законом Грузии, ни правилом Национального банка, ни методикой Геостата, а специального закона о долевом строительстве в стране нет (JUST Advisors). Правовые опоры находятся в Гражданском кодексе. Статья 320 признаёт ничтожным обещание передать всё своё будущее имущество или его часть, «за исключением случаев, когда договор заключается на индивидуальные вещи будущего имущества» (в нашем переводе; здесь и далее цитаты даны в нашем переводе). Мы понимаем эту формулировку так, что она охватывает конкретную квартиру в запланированном корпусе. По статье 323 всякий договор, по которому недвижимая вещь отчуждается или приобретается, заключается письменно, а статья 327(3) допускает обещание заключить договор в будущем и распространяет на него форму основного договора. Как суды применяют статью 320 к продажам на этапе строительства, нам подтвердить не удалось.
Покупатели, привыкшие за рубежом к законам о продаже строящегося жилья или к обязательному эскроу, здесь не найдут ни того, ни другого: справочник Chambers Real Estate 2026 не описывает такого режима в Грузии и отмечает, что проекты обычно финансируются за счёт предпродаж и банковских кредитов. Эскроу существует лишь как добровольный банковский продукт: например, Terabank публикует тариф 0,2%, минимум 100 лари, для резидентов и нерезидентов. Нет и установленной законом неустойки за просрочку застройщика (JUST Advisors): неустойка применяется лишь тогда, когда её предусматривает договор.
Четыре договора, которые могут скрываться за предпродажей
Ярлык говорит лишь о времени сделки; значение имеет то, какое право покупатель получает при подписании и кто ещё может его увидеть.
| Форма | Правовое основание | Что получает покупатель | Видно ли третьим лицам |
|---|---|---|---|
| Обещание подписать продажу позднее | Гражданский кодекс, ст. 327(3) и 323 | Требование о заключении продажи | Только после регистрации |
| Продажа определённой будущей квартиры | Гражданский кодекс, ст. 320 и 323 | Договорное требование на эту квартиру | Только после регистрации |
| Собственность на строящуюся единицу | Закон о публичном реестре, ст. 15-6(1) | Зарегистрированное право собственности | Да, в выписке |
| Обязательство передать будущую единицу | Закон о публичном реестре, ст. 15-6(9) и (10) | Внесённая в реестр обязанность, привязанная к участку | Да, по участку |
По статье 328(1) договор, для которого закон предписывает форму, вступает в силу лишь после соблюдения этой формы, так что устная договорённость, подкреплённая банковским переводом, договором на квартиру не является. Первая форма разобрана в нашей статье о предварительном договоре, а пункты, о которых стоит торговаться, - в гиде по договору с застройщиком.
Третья форма опирается на статью 15-6(1) Закона о публичном реестре: собственность на здание или его единицу, в том числе на здание в процессе строительства, регистрируется на основании правоустанавливающего документа и строительной документации, а после завершения - на основании документа о вводе в эксплуатацию. Инструкция о Публичном реестре (Приказ № 487) повторяет то же положение в статье 16(1) в редакции Приказа министра юстиции № 993 от 26 марта 2024 г. Насколько часто так регистрируют отдельные квартиры, мы подтвердить не смогли.
Когда требование покупателя на предпродаже впервые можно внести в реестр
Рекламировать проект можно когда угодно, но закон о реестре задаёт самый ранний момент, с которого требование можно зарегистрировать. По статье 15-6(10), пока на участке не зарегистрировано строящееся здание, обязательство передать единицу, которая будет построена в будущем, регистрируется только после того, как для этого участка выданы условия использования для строительства (სამშენებლოდ გამოყენების პირობები, в нашем переводе). Мы читаем это как условия использования земельного участка I стадии разрешения на строительство (Кодекс о пространственном планировании, ст. 101 и 104-105), которые действуют 3 года.
| Стадия | Что есть в реестре | Что может зарегистрировать покупатель |
|---|---|---|
| Сооружение без строительной документации | Только информационная карточка, в выписку не попадает (ст. 15-6(2)) | Обязательство передать его единицы не регистрируется (ст. 15-6(11)) |
| Выданы условия использования участка I стадии | Участок | Обязательство в отношении будущей единицы (ст. 15-6(10)) |
| Здание зарегистрировано по строительной документации | Участок и строящееся здание | Собственность на единицу (ст. 15-6(1)) |
| Здание введено в эксплуатацию | Данные из документа о вводе в эксплуатацию | Собственность на готовую единицу |
Статья 15-6(5) добавляет, что отчуждать единицу можно лишь после её регистрации как отдельного объекта, поэтому до этого момента у покупателя есть договор, а не квартира. Пошлина составляет 150 лари при сроке 4 рабочих дня, 270 лари за 1 рабочий день или 350 лари за регистрацию в тот же день. Для разрешений, выданных с 1 января 2022 г., статья 139-1 Кодекса о пространственном планировании запрещает пользоваться зданием, а также подключать постоянное электричество или газ до ввода в эксплуатацию.
Почему предпродажи появляются в статистике с опозданием
Galt & Taggart определяет первичный рынок как «продажи недвижимости, совершаемые напрямую между покупателями и застройщиками», значит, любая предпродажа считается первичной продажей. Компания предупреждает, что у данных реестра «есть недостаток: продажи на первичном рынке регистрируются с опозданием», и её опрос застройщиков показывает этот разрыв: в 2025 г. первичные продажи в Тбилиси (число проданных квартир) выросли на 5,2% по данным реестра, но на 27,3% по опросу. Следовательно, подсчёты по реестру занижают объём предпродаж. Доли квартир, проданных в проектах с разными годами сдачи, по данным опроса, мы разбираем в гидах по инвестициям на этапе строительства и по предложению в Тбилиси.
| Способ оплаты | Доля продаж |
|---|---|
| Внутренняя рассрочка застройщика | 73% |
| Наличные | 20% |
| Банковская ипотека | 7% |
Раз рассрочка настолько преобладает, Национальный банк хочет «обновить действующие правила и сделать их более конкретными», чтобы почти завершённые проекты получали больше банковского финансирования (президент НБГ Натиа Турнава, 17 декабря 2025 г.). Подтверждения какого-либо нового правила мы не нашли.
Цены на предпродаже: рекламные предложения, а не измеренная скидка
Средняя скидка на предпродаже в Грузии нигде не опубликована: мы не нашли ни одного сравнения цен на предпродаже и после сдачи для одних и тех же квартир, поэтому любая названная скидка - это заявление самого продавца. Застройщики публикуют лишь предложения с датой:
| Проект | Дата публикации | Рекламируемые условия |
|---|---|---|
| Maqro City, Тбилиси | 24 июня 2025 г. | От 1 250 долларов США за м² на этапе предпродаж; первый взнос от 20%, беспроцентная рассрочка |
| Tbilisi Acres (Anagi) | 13 февраля 2026 г. | «Финальное предложение Первой фазы» по 1 750 долларов США за м², действует до конца февраля |
| Три проекта Domus | 9 января 2025 г. | Новогодние скидки до 9%, 5% и 8%; первый платёж 15% |
Каждую строку стоит читать как рекламу: цена «от» относится к самой дешёвой единице, а скидка отсчитывается от собственного прайс-листа застройщика. В найденных нами материалах ни Maqro, ни Anagi не называют цену следующих фаз.
Как предпродажа выглядит в объявлениях, договорах и реестре
- Объявления: «этап предпродаж», «Первая фаза», «финальное предложение Первой фазы», «цена действует до» определённой даты. Грузинские новости пишут ბინების წინასწარი გაყიდვები დაიწყო, то есть «стартовали предпродажи квартир»; ни одного грузинского источника со словом პრე-სეილი мы не нашли.
- Договор: предварительный договор или продажа будущей квартиры с графиком платежей. Слово «предпродажа» в нём не встречается.
- Объект: корпус, этаж, номер и площадь по проектным чертежам, поскольку у единицы ещё нет кадастрового кода; землю обозначает код участка.
- Выписка: выписка из Публичного реестра сначала показывает участок, затем строящееся здание. В зарегистрированной единице собственником указан покупатель, а обязательство по статье 15-6(10) записывается на участок. Точную формулировку такой записи для недостроенной единицы мы подтвердить не смогли.
- Объявления на порталах: фильтр статуса на ss.ge предлагает вариант «Строящийся» (მშენებარე), но значения «предпродажа» в нём нет, и статус выбирает сам продавец.
Пример расчёта: раньше или позже в окне продаж
Покупатель присматривается к тбилисскому проекту на 100 квартир со сдачей в 2027 г. Если применить доли из опроса Galt & Taggart для проектов 2027 г. (наш расчёт), в январе 2026 г. оставалось около 39 квартир (продано 61%, 100 x 0,39), а в июле 2026 г. около 34 (продано 66%, 100 x 0,34). Тем, кто приходит позже, достаётся меньше вариантов и, если судить по поэтапным ценам вроде тех, что у Anagi, возможно, более высокая цена.
Теперь проверим цену. Рекламная цена «от» в Maqro City, 1 250 долларов США за м², даёт 75 000 долларов США за 60 м² (1 250 x 60). Средняя цена на первичном рынке Тбилиси по Galt & Taggart, 1 373 доллара США за м² (белый каркас, декабрь 2025 г., отчёт от 30 января 2026 г.), даёт 82 380 долларов США (1 373 x 60). Разница составляет 7 380 долларов США, около 9,0% (7 380 / 82 380), но это не скидка предпродажи: одна цифра относится к самой дешёвой единице одного проекта, другая к среднему по всему городу. Рекламируемый первый взнос в 20% составил бы 15 000 долларов США (75 000 x 0,20), а остаток распределит наш калькулятор рассрочки.
С чем легко спутать предпродажу
| Понятие | Что оно описывает | Чем отличается от предпродажи |
|---|---|---|
| Покупка на этапе строительства | Предмет покупки: квартира, которая ещё не достроена | В любой момент до сдачи, у любого продавца |
| Предварительный договор | Договор о том, что продажа будет подписана позже | Одна из правовых форм, которую может принять предпродажа |
| Бронирование | Плата за удержание единицы до заключения какого-либо договора | Предшествует договору предпродажи |
| Рассрочка | Способ оплаты цены | Применяется в 73% продаж новых квартир, но на предпродаже можно заплатить и всю сумму сразу |
Оптовая предпродажа, при которой один инвестор забирает от 30 до 50 квартир по пакетной цене, описана в нашем гиде по оптовой покупке на предпродаже. Задатки и депозиты объяснены в гиде по бронированию и задатку, а сам проект - в нашей статье о новостройке.
Термин на пяти языках
| Язык | Вариант |
|---|---|
| Грузинский | წინასწარი გაყიდვა (market word: პრე-სეილი) |
| Английский | pre-sale |
| Русский | предпродажа |
| Иврит | מכירה מוקדמת |
| Арабский | البيع المسبق |
В грузинских договорах не встречается ни одно из этих слов: в них говорится о წინარე ხელშეკრულება или ნასყიდობის ხელშეკრულება, а закон о реестре говорит о მშენებარე შენობა-ნაგებობა, то есть о строящемся здании.
Тревожные признаки в предложении на предпродаже
- Для участка не выданы условия использования I стадии: по статье 15-6(10) за вами ничего нельзя зарегистрировать.
- Вместо зарегистрированного здания есть только информационная карточка: статья 15-6(11) не допускает регистрации обязательства передать его единицы.
- Застройщик не обязан регистрировать ваше требование: по статье 13(4) закона о реестре приоритет получает тот, кто подал заявление первым.
- Скидка без датированного прайс-листа: средний показатель нигде не опубликован, так что цифра принадлежит самому застройщику.
- Доверие одной лишь репутации: официального реестра или лицензирования застройщиков жилья мы не нашли, а закон о несостоятельности, действующий с 1 апреля 2021 г., не даёт покупателям жилья никакого приоритета (см. что делать, если застройщик опаздывает).
Будет добавлено командой: добавить сканы: страницу рекламной брошюры старта продаж с ценой фазы и датой окончания её действия, страницу договора со скрытыми личными данными, где квартира названа по корпусу, этажу и номеру, и выписку со скрытыми данными для строящейся единицы. Только по завершённым сделкам и с письменного согласия.
Как проверить предложение на предпродаже, прежде чем платить
Выясните стадию разрешения
Попросите условия использования участка или само разрешение.
Изучите выписку по участку
Участок, здание или лишь информационная карточка.
Определите правовую форму
Предварительный договор или продажа будущей квартиры.
Получите цену в письменном виде
Датированный прайс-лист, а не устно обещанная скидка.
Зарегистрируйте своё требование
По статье 15-6 или статье 12, на своё имя.
Проверьте проданные единицы
Число проданных квартир от застройщика, письменно.
Частые вопросы
Является ли предпродажа юридическим термином в Грузии?
Нет. Его не определяет ни закон, ни правило Национального банка, ни методика Геостата.
Предпродажа и покупка на этапе строительства - одно и то же?
Не совсем. Любая предпродажа - это покупка на этапе строительства, но к покупке на этапе строительства относятся и сделки на поздних стадиях стройки.
Может ли договор касаться квартиры, которой ещё нет?
Судя по тексту статьи 320 Гражданского кодекса, да, если квартира определена: её правило о ничтожности не распространяется на договоры об индивидуальных вещах будущего имущества.
Можно ли зарегистрировать квартиру до того, как она построена?
Да, как строящуюся единицу (Закон о публичном реестре, ст. 15-6(1)) или как обязательство в отношении будущей единицы (ст. 15-6(10)).
Сколько стоит регистрация?
150 лари в стандартный срок (4 рабочих дня); 270 или 350 лари за ускоренное оформление.
Какова обычная скидка на предпродаже?
Опубликованного среднего значения нет. Застройщики рекламируют собственные цены фаз и скидки.
Хранятся ли деньги, внесённые на предпродаже, на эскроу-счёте?
По данным Chambers, установленного законом режима эскроу для продаж на этапе строительства в Грузии нет.
Можно ли заселиться до ввода в эксплуатацию?
Не в здании, разрешение на которое выдано 1 января 2022 г. или позже: это запрещает статья 139-1 Кодекса о пространственном планировании.
Источники
- Гражданский кодекс Грузии, грузинский текст, статьи 320-328 (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Закон Грузии «О публичном реестре», статьи 12, 13 и 15-6 (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Приказ министра юстиции № 993, 26 марта 2024 г.
- Кодекс Грузии о пространственном планировании, архитектурной и строительной деятельности и Закон № 722 от 12 июля 2021 г.
- Регистрационные сборы, Национальное агентство публичного реестра
- «Buying in a new development», JUST Advisors, 15 апреля 2025 г., и «Real Estate 2026: Georgia», Chambers
- Услуга эскроу, Terabank (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- «Tbilisi residential real estate», Galt & Taggart, 30 января 2026 г., и выпуск за июль 2026 г.
- Новые стандарты для рассрочки, BM.ge, 4 декабря 2025 г., и НБГ о кредитах для почти завершённых проектов, BM.ge, 17 декабря 2025 г.
- Предпродажи Maqro City, Georgia Today, и Tbilisi Acres, Interpressnews
- Новогодние предложения Domus, Property Georgia, 9 января 2025 г.
История изменений
- - Статья словаря опубликована на основе Гражданского кодекса Грузии, Закона Грузии «О публичном реестре», Приказа министра юстиции № 993, Кодекса Грузии о пространственном планировании, архитектурной и строительной деятельности, данных Национального агентства публичного реестра, материалов JUST Advisors, Chambers and Partners, Galt & Taggart, TBC Capital в изложении BM.ge, Georgia Today, Interpressnews и Property Georgia.