Новостройка: рекламное слово, а не правовой статус
Новостройка (по-грузински ახალი პროექტი, по-английски new development или new build) - это жилой дом, который застройщик возводит по разрешению на строительство и продаёт поквартирно: либо ещё в процессе стройки, либо уже как новый фонд после ввода в эксплуатацию.
Ни один закон Грузии это понятие не определяет. Ближе всего к нему «новое строительство» (ახალი მშენებლობა) из подпункта «ე» статьи 3 Кодекса о пространственном планировании, архитектурной и строительной деятельности. В нашем переводе это «строительство, осуществляемое на той части земельного участка, где нет здания, или полная замена существующего здания; установка/размещение временного здания». Речь идёт о категории разрешений, а вовсе не о характеристике квартиры. Закон о Публичном реестре вводит в пункте 1 статьи 15-6 ещё и «строящееся здание-сооружение» (მშენებარე შენობა-ნაგებობა), а статистики проводят собственные границы. Иначе говоря, «новостройка» - ярлык рынка; юридически новой квартиру делают разрешение, акт ввода в эксплуатацию и регистрация.
В ряде стран за этим словом стоит особая защита покупателей недостроенного жилья. Мы не нашли в Грузии ни закона о продаже жилья на этапе строительства, ни обязательного эскроу, поэтому то, что скрывается за словом, приходится проверять по каждому документу отдельно. По оценке Galt & Taggart 2019 года, 78% жилья Тбилиси построено до 1991 года, и это отчасти объясняет, почему новым называют почти всё, что появилось недавно.
Где проходит граница по закону: разрешение, реестр и ввод в эксплуатацию
Что на деле получает покупатель «новой» квартиры, определяют четыре нормативных текста, и каждый вступает в игру на своём этапе жизни дома.
| Акт и статья | Понятие | Что регулирует |
|---|---|---|
| Кодекс, ст. 3, подпункты «ე» и «წ» | Новое строительство | Один из видов строительства наряду с реконструкцией, сносом, консервацией и ремонтом |
| Кодекс, ст. 96, 101, 107, 108 | Разрешение на строительство | Классы I-V по степени риска; двух- или трёхэтапная процедура; решение за 20 рабочих дней |
| Кодекс, ст. 139; Пост. № 255, ст. 26-31 | Ввод в эксплуатацию | Обязателен для классов II-IV |
| Закон о реестре, ст. 15-6(1) | Строящееся здание | Собственность регистрируется на основании правоустанавливающего документа и строительной документации, затем на основании документа о вводе в эксплуатацию |
| Закон о реестре, ст. 15-6(5) | Отдельная единица | Продать помещение можно лишь после его регистрации как самостоятельного объекта |
| Закон о реестре, ст. 15-6(6) | Доля в участке | Каждый владелец помещения - сособственник участка пропорционально отношению площади помещения к площади здания |
В исходной редакции Постановления № 255 от 31 мая 2019 г. «новое строительство (включая установку)» названо одним из видов строительства; действующую формулировку нам подтвердить не удалось. Статья 15-6 Закона о Публичном реестре в последний раз менялась 15 декабря 2023 г., а Приказ № 487 дословно воспроизводит её пункт 1 в статье 16(1) в редакции Приказа № 993 от 26 марта 2024 г. По статье 16(10) ввод многоквартирного дома в эксплуатацию меняет запись о каждом помещении. Для разрешений, выданных начиная с 1 января 2022 г., статья 139-1 Кодекса (Закон № 722) к тому же запрещает пользоваться зданием и подключать постоянное электричество или газ до ввода в эксплуатацию. Поэтому год выдачи разрешения важнее года, напечатанного в буклете.
Четыре источника - четыре значения слова «новый»
Рыночные обзоры, на которые ссылаются в разговорах с иностранными покупателями, редко уточняют, какие дома в них считаются новыми.
| Источник | Обозначение | Что учитывается |
|---|---|---|
| Геостат | Новая жилая недвижимость | Цены предложения новых квартир и домов только в Тбилиси, строящихся или недавно построенных |
| Galt & Taggart | Первичный рынок | Сделки, заключённые покупателями напрямую с застройщиками |
| Galt & Taggart | Вторичный рынок, новые проекты | Перепродажи в домах, разрешение на которые выдано с 2013 года |
| TBC Capital | Новые квартиры | В прочитанных нами статьях не указано |
| ss.ge | «Newly constructed» (недавно построено) / «Under construction» (строится) | Любой статус, который отметит продавец |
Геостат. Его индекс цен на жилую недвижимость «охватывает рынок новой жилой недвижимости в Тбилиси» и строится по ценам предложения, собранным автоматически с Myhome и ss.ge. Методика 2021 года нигде не определяет «новое жильё», зато использует как ценовой фактор «степень завершённости (в процессе строительства/недавно построено)». Во 2-м квартале 2026 г. индекс вырос на 4,9% за год и был на 63,8% выше среднего уровня 2020 года. Миссия МВФ в апреле 2025 г. рекомендовала включить в расчёт и существующее жильё; выполнено ли это, мы подтвердить не смогли.
Galt & Taggart. Аналитическое подразделение банка сначала делит сделки по продавцу и лишь перепродажи - по году разрешения. В его тбилисском обзоре от 30 января 2026 г. граница для перепродаж в примечании к графику проведена по разрешениям, выданным с 2013 года, а в основном тексте сказано «после 2013 года». Там же отмечено, что продажи застройщиков попадают в реестр с опозданием.
TBC Capital. Его «новые квартиры» не сопровождаются опубликованным правилом отбора. Если в счёт идут только зарегистрированные переходы права, то незарегистрированные продажи на этапе строительства выпадают из выборки; это наш вывод, а не заявление TBC.
Продажи застройщиков и налоги, которые за ними следуют
| Год | Первичный рынок | Вторичный рынок | Доля первичного |
|---|---|---|---|
| 2023 | 17 589 | 21 791 | 44,7% |
| 2024 | 19 934 | 20 703 | 49,1% |
| 2025 | 20 961 | 21 427 | 49,5% |
За этими продажами стоит большой объём строящегося жилья; подробный разбор есть на нашей странице о предложении квартир в Тбилиси.
Налог зависит от того, кто продаёт и что именно, а не от рекламного буклета. Застройщик, зарегистрированный плательщиком НДС, при продаже квартиры совершает облагаемую поставку по ставке 18% (статьи 158 и 166 Налогового кодекса), тогда как одна лишь земля от НДС освобождена (статья 171(1)(c)). Если квартиру перепродаёт физическое лицо, Публичное решение № 143 от 14 мая 2026 г. признаёт строящуюся квартиру с основными признаками жилья жилым объектом, а значит, могут применяться ставка 5% и освобождение при владении более 2 лет. Уступка же прав по предварительному договору облагается по общим правилам. Свой случай проверьте с бухгалтером.
Как «новизна» выглядит в буклете, выписке и объявлении
- Буклет: «жилой комплекс», блок A или C, «2-я очередь», «сдача в конце 2027 года», уровень каркаса и «цена от» за м². Ничто из этого не является правовым статусом, а уровни каркаса не определены ни одним нормативным актом.
- Разрешение: называет объект и его класс; именно здесь важно, как Кодекс разграничивает новое строительство и реконструкцию. Подробнее в статье словаря разрешение на строительство.
- Выписка: здание может быть зарегистрировано как строящееся на основании строительной документации. После ввода в эксплуатацию запись о помещении обновляется; для целей регистрации закон знает здания только строящиеся (მშენებარე), построенные (აშენებული) или снесённые (статья 2); см. статью словаря выписка из реестра.
- Объявление на ss.ge: поле «Status» со значениями «Newly constructed» (ახალი აშენებული), «Under construction» (მშენებარე) и «Old constructed» (ძველი აშენებული), а также отдельное поле состояния, например «Newly renovated». Оба поля заполняет продавец. Как подписаны эти поля на myhome.ge, мы проверить не смогли.
- Обзоры: в таблицах Геостата приводятся медианы для «недавно построенной жилой недвижимости»; в легенде Galt & Taggart значатся «Primary», «Secondary - New projects» и «Secondary - Old projects»; TBC Capital разделяет «новые квартиры» и «старые квартиры».
Банки по принципам кредитования Национального банка отделяют готовые зарегистрированные квартиры от незавершённых; какие формулировки стоят в банковских анкетах, мы подтвердить не смогли.
Пример расчёта: новостроек 16%, 50% или 76%?
Покупатель, прочитавший за один вечер три источника, может решить, что новостройки - это узкая ниша, половина рынка или почти весь рынок. Каждая цифра измеряет своё, и сопоставлять их между собой нельзя.
| Источник и период | Что измеряется | Расчёт | Доля |
|---|---|---|---|
| Galt & Taggart, 2025 | Зарегистрированные продажи застройщиков среди всех продаж квартир | 20 961 / 42 388 | 49,5% |
| TBC Capital, сентябрь 2025 | «Новые квартиры» среди проданных, критерий не опубликован | 611 / 3 869 | 15,8% |
| ss.ge, 22 октября 2026 | Объявления о продаже без отметки «old constructed» | 66 491 / 87 602 | 75,9% |
Первая цифра считает продавцов за целый год. Вторая считает дома по собственному правилу TBC за один месяц; сам TBC округляет её до 16%, а в июне 2025 г. называл 21%. Третья считает объявления, а не сделки, и отметку ставит сам продавец. Так что, услышав про «долю новостроек», уточните, о каком показателе речь.
С ценами происходит то же самое. В Диди Дигоми 22 октября 2026 г. медианная цена предложения строящихся квартир на ss.ge составляла $979 за м², а средняя цена первичного рынка в белом каркасе по данным Galt & Taggart за август 2026 г. - $1 140 за м². Для 60 м² получается $58 740 против $68 400 (наш подсчёт), и разница в $9 660 вовсе не скидка: в одном случае это медиана запрашиваемых цен на недостроенные квартиры, в другом - средняя по белому каркасу. Сравнение новой квартиры со вторичной см. на странице новостройка или вторичка.
Новостройка, покупка на этапе строительства, первичный рынок: что легко спутать
| Термин | Что описывает | Когда перестаёт подходить |
|---|---|---|
| Новостройка | Проект, который застройщик продаёт по одной квартире | Чёткой границы нет: это маркетинговое слово |
| Покупка на этапе строительства и предпродажа | Покупка до завершения дома; предпродажа - ранний период продаж | Дом достроен и введён в эксплуатацию |
| Первичный рынок | Кто продаёт: застройщик | Первый покупатель перепродаёт квартиру, пусть даже в ней никто не жил |
| Новое строительство | Категория разрешений по статье 3 Кодекса | К продажам это понятие вообще не относится |
Квартира, которую первый покупатель перепродал, так и не заселив, для Galt & Taggart относится к «вторичному рынку - новым проектам», то есть к вторичному рынку, и считается перепродажей, даже если в объявлении она по-прежнему названа новой. Этажи, надстроенные над старым домом, по Кодексу являются реконструкцией, но квартиры в них вполне могут рекламировать как новые.
Термин на пяти языках
| Язык | Основной термин | Также встречается |
|---|---|---|
| Грузинский | ახალი პროექტი | ახალაშენებული (newly built) |
| Английский | new development | new build, new project |
| Русский | новостройка | - |
| Иврит | פרויקט חדש | בנייה חדשה |
| Арабский | مشروع جديد | البناء الجديد |
В грузинском праве используются другие формы: ახალი მშენებლობა (новое строительство) в Кодексе и მშენებარე შენობა-ნაგებობა (строящееся здание-сооружение) в законе о реестре; ახალი პროექტი - слово рынка.
Ошибки покупателей со словом «новый»
- Считать отметку «newly constructed» доказательством ввода в эксплуатацию. Это всего лишь галочка, которую ставит продавец.
- Сравнивать доли или цены двух разных источников. Каждый проводит границу по-своему.
- Принимать рост индекса Геостата за тенденцию в Батуми. Индекс охватывает только Тбилиси.
- Думать, что новое значит зарегистрированное. Продать помещение можно лишь после того, как оно зарегистрировано самостоятельным объектом.
- Искать официальный реестр застройщиков. Мы такого не нашли; см. страницу как проверить застройщика.
Будет добавлено командой: что команде нужно добавить: скриншот фильтра «Status» на ss.ge с тремя его значениями, выписку со скрытыми персональными данными по помещению, которое всё ещё числится строящимся, легенду графика с «Secondary - New projects» из тбилисского обзора Galt & Taggart и страницу буклета с блоком, очередью и сроком сдачи, где скрыто название застройщика.
Как проверить, что значит «новая» для конкретной квартиры
Попросите разрешение
Запишите его класс и дату выдачи.
Закажите выписку
Помещение зарегистрировано, числится строящимся или построенным?
Спросите о вводе в эксплуатацию
Он обязателен для классов II-IV; при разрешениях, выданных с 2022 года, пользоваться зданием до него нельзя.
Выясните, кто продавец
Застройщик - значит первичный рынок; частный владелец - значит перепродажа.
Назовите источник данных
Сверяйте любую названную долю с определением того, кто её опубликовал.
Частые вопросы
Что такое новостройка в Грузии?
Жилой дом, который застройщик строит по разрешению и продаёт поквартирно, до или после завершения строительства. Юридического определения у этого термина нет.
Определяет ли грузинский закон понятие «новостройка»?
Нет. Кодекс о пространственном планировании определяет «новое строительство» как категорию разрешений, а Закон о Публичном реестре говорит о «строящемся здании-сооружении».
Что означает «первичный рынок» в грузинских обзорах?
У Galt & Taggart это сделки, заключённые покупателями напрямую с застройщиками.
Какие дома Galt & Taggart относит к «новым проектам»?
Перепродажи в домах, разрешения на строительство которых выданы с 2013 года; продажи застройщиков считаются первичными.
Распространяется ли индекс цен Геостата на Батуми?
Нет. Он охватывает только новую жилую недвижимость в Тбилиси.
Можно ли доверять отметке «newly constructed» на ss.ge?
Её выбирает продавец, и она не доказывает ни ввода в эксплуатацию, ни регистрации.
Есть ли официальный реестр застройщиков?
Нам такой найти не удалось.
Облагается ли новая квартира НДС?
Продажа квартиры застройщиком, зарегистрированным плательщиком НДС, облагается по ставке 18%; земля сама по себе освобождена.
Источники
- Кодекс о пространственном планировании, архитектурной и строительной деятельности, статья 3 и английский текст, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Постановление Правительства № 255 от 31 мая 2019 г., Законодательный вестник Грузии
- Закон № 722 от 12 июля 2021 г., Законодательный вестник Грузии
- Закон о Публичном реестре, статья 15-6, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Приказ № 993 от 26 марта 2024 г., Законодательный вестник Грузии
- Налоговый кодекс Грузии, Законодательный вестник Грузии
- Индекс цен на жилую недвижимость, 2-й квартал 2026 г. и методика, Геостат
- Доклад о технической помощи, МВФ, апрель 2025 г.
- Tbilisi Residential Real Estate, декабрь 2025 г. и август 2026 г., Galt & Taggart
- Sales of new apartments decrease in Tbilisi, BM.ge, 24 октября 2025 г., и обзор TBC Capital, CBW
- Квартиры на продажу в Тбилиси, «Old constructed», ss.ge (дата обращения 22 октября 2026 г.)
История изменений
- - Статья словаря подготовлена по Кодексу о пространственном планировании, Постановлению № 255, Закону № 722, Закону о Публичном реестре, Приказу № 993, Налоговому кодексу, данным Геостата, МВФ, Galt & Taggart, TBC Capital через BM.ge и CBW, а также ss.ge.