Перепродажа: когда квартира или договор на неё во второй раз меняет владельца
Перепродажа (მეორადი გაყიდვა) - это продажа квартиры кем-то, кроме её застройщика: либо обычная продажа квартиры, уже зарегистрированной на продавца, либо, пока дом не достроен, передача новому покупателю договорного требования первого покупателя на будущую квартиру.
Это слово из языка рынка: его нет ни в Гражданском кодексе, ни в Налоговом кодексе, ни в Законе «О публичном реестре». Для зарегистрированной квартиры статья 183(1) Гражданского кодекса требует письменной сделки и регистрации права собственности покупателя, а статья 208 повторяет это правило для помещения в многоквартирном доме. До завершения стройки передавать обычно нечего: зарегистрированной единицы ещё нет, поэтому из рук в руки переходит требование. Это მოთხოვნის დათმობა, уступка требования (ст. 199), а неоплаченная часть цены переходит через ვალის გადაკისრება, перевод долга (ст. 203).
За рубежом под перепродажей обычно понимают просто вторичное жильё. В Грузии частное объявление о квартире «в строящемся доме» часто означает продажу договора: покупатель встаёт на место другого человека в его сделке с застройщиком. Налоги делят эти случаи так же, по Публичному решению № 143 от 14 мая 2026 г.
Зарегистрированная квартира или договор на стадии строительства: две правовые формы
| Вопрос | Зарегистрированная квартира | Договор на стадии строительства |
|---|---|---|
| Предмет продажи | Право собственности на зарегистрированную единицу | Требование первого покупателя к застройщику о передаче единицы |
| Основные статьи | Гражданский кодекс, ст. 183(1), 208, 323 | Ст. 198-202 (требование), 203-206 (неоплаченная цена) |
| Согласие застройщика | Не участвует | Для требования не нужно, если оно не исключено надлежащим образом; для долга нужно |
| Покупатель становится собственником | С момента регистрации | С момента собственной регистрации, обычно после завершения стройки (недостроенную единицу тоже можно зарегистрировать, Закон о реестре, ст. 15-6(1)) |
| Налог продавца, физическое лицо | 5% в пределах 2 лет, затем освобождение (Налоговый кодекс, ст. 81(3), 82(1)(f.a)) | Общее правило, 20% (Решение № 143, пункт 4), если не применяется освобождение или пункт 5 |
| В статистике на данных НАПР | Учитывается | Не учитывается |
Зарегистрированный вариант оформляется договором купли-продажи, который подают в Национальное агентство публичного реестра (НАПР). Сданная в аренду квартира остаётся в аренде: покупатель занимает место арендодателя (ст. 209). В варианте со стройкой сторон три, потому что застройщик всё ещё должен передать квартиру.
Уступка договора на стадии строительства: статьи 198-206 Гражданского кодекса
По статье 199(1) обладатель требования «შეუძლია მოვალის თანხმობის გარეშე მოთხოვნა მესამე პირს დაუთმოს», то есть вправе уступить его без согласия должника (здесь и далее цитаты в нашем переводе), если это не противоречит характеру обязательства, соглашению с должником или закону. Запрет, согласованный с должником, в нашем случае с застройщиком, допустим лишь тогда, когда у должника есть «პატივსადები ინტერესი», законный интерес.
| Статья | Правило | Что это значит при продаже договора |
|---|---|---|
| 198 | Требование переходит в том же состоянии; прежний кредитор передаёт все бумаги и по запросу заверенный документ об уступке за счёт нового кредитора | Вместе с ним переходят его ограничения и условия о неустойке |
| 200 | Пока должника не уведомили, он может исполнять обязательство первоначальному кредитору | Уведомите застройщика сразу |
| 201 | Обеспечение переходит вместе с требованием; должник сохраняет возражения, которые имел на момент извещения об уступке | Просрочки первого покупателя могут обернуться против вас |
| 202 | При двойной уступке побеждает более ранняя сделка, а иначе та, о которой должника уведомили первой | Двойная продажа превращается в гонку |
| 204 | Перевод долга, согласованный с должником, действителен только с согласия кредитора | Рассрочка переходит, только если застройщик согласен |
Частично оплаченный договор требует обеих половин: требования, которое переходит без застройщика, и долга, который без него не переходит. Нужно ли нотариально удостоверять уступку, эти статьи не говорят; подтвердить это мы не смогли.
Что видно в Публичном реестре до и после завершения стройки
Согласно статье 12 Закона «О публичном реестре», право можно зарегистрировать предварительно на основании договора сторон. Пока такая запись действует, никакое другое право на это имущество нельзя зарегистрировать на основании сделки, если стороны не условились иначе (12(2)). Запись прекращается с регистрацией обеспеченного ею права, по истечении установленного срока, по письменному соглашению или при регистрации права собственности другого лица в силу закона (12(4)). НАПР берёт за неё плату как за регистрацию права: 150, 270 или 350 лари в зависимости от срока, бесплатно только на оккупированных территориях.
Если перепродаётся договор с предварительной регистрацией, запись первого покупателя нужно прекратить или перенести; делает ли НАПР это одним действием, мы подтвердить не смогли. Выписка из реестра по участку покажет, чья запись там стоит.
Налог при перепродаже: жильё или только право на него
Для зарегистрированного жилья двухлетний срок отсчитывается с даты составления документа о праве собственности, по которому прошла регистрация (Налоговый кодекс, ст. 82(4)(a.a)). Поэтому у покупателя на стадии строительства отсчёт обычно начинается с документа, по которому зарегистрирована уже его собственность, а не с первого платежа. Как это правило работает, когда сам договор с застройщиком является продажей будущей единицы, мы подтвердить не смогли; спросите бухгалтера.
Продажа договора облагается иначе. Пункт 4 Решения № 143 гласит: «წინარე ხელშეკრულებით მიღებული უძრავი ქონების შეძენის უფლების გასხვისება, ქონებრივი უფლების მიწოდებად განიხილება», то есть отчуждение права на приобретение недвижимости, полученного по предварительному договору, считается поставкой имущественного права. Тогда прирост подпадает под общее правило, 20% (ст. 81(1)), если не действует освобождение по статье 82(1)(f.c): право принадлежало продавцу более 2 лет и не использовалось в экономической деятельности. Пункт 5 тянет в другую сторону: недостроенная единица всё равно считается жильём, если её проект и назначение делают её жилой, а покупатель получает все основные права, необходимые для проживания. К какому из двух пунктов относится конкретный договор, ни в одном найденном нами источнике не решено.
В обоих случаях декларацию подают и налог платят до 15-го числа месяца, следующего за продажей (декларация, ст. 153(12); оплата, ст. 62(2)), по форме II-04-2.
Юридический путеводитель на korter.ge утверждает, что налог продавца касается «только налоговых резидентов Грузии». Мы с таким прочтением не согласны: статьи 81(3) и 82(1)(f) говорят о физических лицах, а Инструкция № 996 упоминает нерезидентов в правиле о ежемесячной декларации. См. статьи налоговый резидент и налог на прирост стоимости.
Как часто перепродают квартиры: пример Батуми
В обзоре Galt & Taggart «Real Estate Trends in Batumi» (октябрь 2025 г., с. 13) сказано: «около 30% квартир, проданных на первичном рынке, перепродаются на вторичном рынке в течение следующих 2 лет». Входят ли в эту долю уступленные договоры, мы подтвердить не смогли, а официального учёта таких договоров не существует. Агентство Sea Inside написало (29 ноября 2025 г., обновлено 7 января 2026 г.), что «в Батуми также есть активный рынок уступки прав (цессии)», но данных не привело.
Продавец договора конкурирует с застройщиком. В опросе застройщиков Galt & Taggart за 2-й квартал 2026 г., охватившем более 30 проектов, доля уже проданных единиц составила 74% в проектах со сдачей в 2026 году, 60% для 2027 года и 55% для 2028 и 2029 годов.
Какие бумаги стоят за каждым видом перепродажи
После перепродажи зарегистрированной квартиры остаётся короткая папка: письменный договор купли-продажи, ნასყიდობის ხელშეკრულება, с заверенными подписями; две выписки, до и после сделки; и уведомление Реестра продавцу о налоговой декларации. При продаже договора документов больше, и ни один из них не типовой:
- договор уступки, მოთხოვნის დათმობის ხელშეკრულება, между двумя покупателями (ст. 199(2));
- письменное согласие застройщика на перевод долга, если остались платежи по рассрочке (ст. 204);
- письменное уведомление застройщику (ст. 200) и заверенный документ об уступке (ст. 198(3));
- исходный договор с приложениями и история платежей.
Опубликованных условий застройщиков об уступке или о плате за неё мы не нашли. В нашем руководстве по договору с застройщиком описано, какое условие о передаче прав стоит запросить. На ss.ge и myhome.ge нет поля для уступки: продажа договора выглядит как обычное объявление с пометкой «строящийся», поэтому по объявлению не понять, кто именно продаёт.
Расчётный пример: один и тот же прирост 20 000 лари при трёх видах документов
В примере Министерства финансов цена покупки составляет 100 000 лари, а цена продажи 120 000 лари. Оставим обе цифры и продавца-физическое лицо и поменяем только предмет продажи.
| Предмет продажи | Норма | Владение 2 года или меньше | Владение более 2 лет |
|---|---|---|---|
| Зарегистрированная квартира | Ст. 81(3); ст. 82(1)(f.a) | 1 000 лари | 0 лари |
| Право по предварительному договору | Решение № 143, пункт 4; ст. 81(1); ст. 82(1)(f.c) | 4 000 лари | 0 лари, если не использовалось в экономической деятельности |
| Строящаяся единица со всеми основными правами для проживания | Решение № 143, пункт 5 | 1 000 лари, если применяется пункт 5 | 0 лари, если применяется пункт 5 |
При быстрой перепродаже первые две строки расходятся на 3 000 лари. Даёт ли договор «все основные права», должен оценить бухгалтер до того, как вы подпишете. Зарегистрированные быстрые перепродажи физическими лицами в Батуми попадают в ячейку первой строки с суммой 1 000 лари.
Перепродажа рядом со вторичным рынком, переводом долга и флиппингом
| Термин | Отличие от перепродажи |
|---|---|
| Вторичный рынок | Статистический сегмент, который считают по регистрациям в НАПР; уступленных договоров в нём нет |
| Перевод долга (ვალის გადაკისრება) | Принятие на себя платежей по рассрочке (ст. 203); для этого нужно согласие застройщика, для уступки требования оно не нужно |
| Предпродажа | Собственная продажа застройщика до завершения стройки, то есть первичная продажа |
| Флиппинг (გადაყიდვა) | Быстрая перепродажа ради прибыли; при систематических сделках продавец может превратиться в предпринимателя (Решение № 175) |
Термин на пяти языках
| Язык | Перепродажа | Уступка требования |
|---|---|---|
| Грузинский | მეორადი გაყიდვა | მოთხოვნის დათმობა |
| Английский | resale | assignment of a claim |
| Русский | перепродажа | уступка требования |
| Иврит | מכירה חוזרת | המחאת זכות |
| Арабский | إعادة البيع | حوالة الحق |
Ни один грузинский закон не употребляет выражение მეორადი გაყიდვა: перепродажу зарегистрированной квартиры подписывают как ნასყიდობის ხელშეკრულება, а продажа договора идёт под заголовком самого Кодекса, მოთხოვნის დათმობა.
Тревожные признаки в предложении о перепродаже
- Частный продавец квартиры «в строящемся доме». Вы покупаете требование; попросите договор и историю платежей.
- Условие, запрещающее уступку. Оно действует, только если у застройщика есть законный интерес (ст. 199(1)); готовьтесь к спору.
- Неоплаченная рассрочка без подписи застройщика. Долг остаётся на прежнем месте (ст. 204), а просрочки могут выставить вам (ст. 201(2)).
- Продавец отказывается дать заверенный документ об уступке. Статья 198(3) даёт вам право его получить.
- «Налог платят только резиденты». По нашему прочтению это не так; нерезиденты тоже подают декларацию до 15-го числа.
Будет добавлено командой: добавить обезличенный договор уступки, письменное согласие застройщика на перевод долга и выписку по участку с предварительной регистрацией.
Как купить строящуюся квартиру на перепродаже
Определите предмет продажи
Зарегистрированная квартира или договор с застройщиком.
Прочитайте исходный договор
Ищите запрет уступки, сборы и неустойки.
Проверьте платежи и реестр
Квитанции, просрочки и возможную предварительную регистрацию.
Получите согласие застройщика
В письменной форме, если осталась хотя бы часть рассрочки.
Подпишите уступку
Попросите заверенный документ по статье 198(3).
Уведомите застройщика
Письменно, в тот же день.
Частые вопросы
Является ли «перепродажа» юридическим термином в Грузии?
Нет. Гражданский кодекс говорит о купле-продаже, а до завершения стройки об уступке требования (ст. 199).
Можно ли перепродать строящуюся квартиру до сдачи дома?
Да, уступив своё требование, причём без согласия застройщика, если это не исключено надлежащим образом.
Может ли застройщик запретить перепродажу?
Только согласованным условием, за которым стоит его законный интерес (ст. 199(1)).
Переходит ли моя рассрочка к новому покупателю?
Только с согласия застройщика (ст. 204).
Каким налогом облагается продажа договора?
Решение № 143 считает её имущественным правом: 20% с прироста, если не применяется освобождение или пункт 5.
А зарегистрированная квартира?
5% с прироста в пределах 2 лет; при владении более 2 лет освобождение (ст. 81(3), 82(1)(f.a)).
Когда подавать декларацию?
До 15-го числа месяца, следующего за продажей, вместе с оплатой (ст. 153(12)).
Платят ли нерезиденты?
Да, по нашему прочтению Налогового кодекса: нормы написаны для физических лиц.
Источники
- Гражданский кодекс Грузии, ст. 183, 198-206, 208, 209, 323 и 327, действующий грузинский текст, Matsne (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Закон Грузии «О публичном реестре», ст. 12 и 15-6, Matsne (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Налоговый кодекс Грузии, ст. 81, 82 и 153, Matsne
- Публичное решение № 143, Министерство финансов Грузии, 14 мая 2026 г., пункты 4 и 5 (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Публичное решение № 175, Министерство финансов Грузии, 8 июня 2026 г., об изменениях в Решение № 143
- Плата за регистрацию недвижимого имущества, Национальное агентство публичного реестра
- Real Estate Trends in Batumi, Galt & Taggart, октябрь 2025 г., с. 13 (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Batumi residential market, Q2 2026, Galt & Taggart, 14 августа 2026 г.
- Legal guide, korter.ge, без даты (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Off-plan properties in Batumi, Sea Inside, 29 ноября 2025 г., обновлено 7 января 2026 г. (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
История изменений
- - Статья словаря подготовлена по Гражданскому кодексу, Закону «О публичном реестре», Налоговому кодексу, публичным решениям № 143 и № 175, данным НАПР, Galt & Taggart, korter.ge и Sea Inside.