მეორადი გაყიდვა საქართველოში: რეგისტრირებული ბინა თუ დათმობილი ხელშეკრულება მშენებარე პროექტზე

მეორადი გაყიდვა: როცა ბინა ან მასზე დადებული ხელშეკრულება მეორედ იცვლის პატრონს

მეორადი გაყიდვა (ინგლ. resale) ნიშნავს ბინის გასხვისებას არა დეველოპერის, არამედ სხვა პირის მიერ. ეს შეიძლება იყოს გამყიდველზე უკვე რეგისტრირებული ბინის ჩვეულებრივი გაყიდვა, ან, სანამ შენობა დასრულდება, პირველი მყიდველის სახელშეკრულებო მოთხოვნის, მომავალი ბინის მიღების უფლების, ახალ მყიდველზე გადაცემა.

ეს ბაზრის ენაა: სიტყვა არ გვხვდება არც სამოქალაქო კოდექსში, არც საგადასახადო კოდექსში და არც „საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონში. რეგისტრირებული ბინისთვის სამოქალაქო კოდექსის მუხლი 183(1) ითხოვს გარიგების წერილობით ფორმას და მყიდველის საკუთრების უფლების რეგისტრაციას, 208-ე მუხლი კი იმავე მოთხოვნას იმეორებს მრავალბინიან სახლში მდებარე ერთეულისთვის. დასრულებამდე, როგორც წესი, გადასაცემი რეგისტრირებული ერთეული ჯერ არ არსებობს, ამიტომ ხელიდან ხელში მოთხოვნა გადადის: მოთხოვნის დათმობა (მუხლი 199), ხოლო გადაუხდელი ფასი, თუ ასეთი დარჩა, ვალის გადაკისრებით გადაინაცვლებს (მუხლი 203).

უცხოეთში „resale“ ჩვეულებრივ უბრალოდ ნახმარ, მეორად სახლს ნიშნავს. საქართველოში კი კერძო განცხადება „მშენებარე“ ბინის შესახებ ხშირად ხელშეკრულებას ყიდის და მყიდველი დეველოპერთან სხვისი გარიგების მონაწილე ხდება. დაბეგვრაც ასევე ორად იყოფა 2026 წლის 14 მაისის №143 საჯარო გადაწყვეტილების მიხედვით.

რეგისტრირებული ბინა თუ მშენებარე პროექტის ხელშეკრულება: ორი სამართლებრივი ფორმა

რეგისტრირებული ბინის გზა ნასყიდობის ხელშეკრულებაა, რომელიც საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში (NAPR) წარედგინება. გაქირავებული ბინა გაქირავებულად რჩება: მყიდველი გამქირავებლის ადგილს იკავებს (მუხლი 209). მშენებარე პროექტის გზაზე სამი მხარეა, რადგან დეველოპერს ბინა ჯერ კიდევ აქვს გადასაცემი.

მშენებარე ბინის ხელშეკრულების დათმობა: სამოქალაქო კოდექსის მუხლები 198-დან 206-მდე

მუხლი 199(1)-ის თანახმად, მოთხოვნის მფლობელს „შეუძლია მოვალის თანხმობის გარეშე მოთხოვნა მესამე პირს დაუთმოს“, თუ ეს არ ეწინააღმდეგება ვალდებულების არსს, მოვალესთან შეთანხმებას ან კანონს. მოვალესთან, ამ შემთხვევაში დეველოპერთან, დათმობის აკრძალვაზე შეთანხმება დასაშვებია მხოლოდ მაშინ, როცა მას აქვს „პატივსადები ინტერესი“.

ნაწილობრივ გადახდილ ხელშეკრულებას ორივე ნახევარი სჭირდება: მოთხოვნა, რომელიც დეველოპერის გარეშე გადადის, და ვალი, რომელიც მის გარეშე არ გადადის. საჭიროებს თუ არა დათმობა ნოტარიულ დამოწმებას, ეს მუხლები არ ამბობენ; ამის დადასტურება ვერ შევძელით.

რას აჩვენებს საჯარო რეესტრი დასრულებამდე და დასრულების შემდეგ

„საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის მე-12 მუხლით, მხარეთა ხელშეკრულების საფუძველზე უფლება შეიძლება წინასწარ დარეგისტრირდეს. სანამ ეს ჩანაწერი მოქმედებს, ქონებაზე გარიგების საფუძველზე სხვა უფლება ვერ დარეგისტრირდება, თუ მხარეები სხვაგვარად არ შეთანხმდნენ (12(2)). ჩანაწერი წყდება დაცული უფლების რეგისტრაციით, დადგენილი ვადის გასვლით, წერილობითი შეთანხმებით ან კანონის საფუძველზე სხვა პირის საკუთრების რეგისტრაციით (12(4)). საჯარო რეესტრი მას უფლების რეგისტრაციად აფასებს: სისწრაფის მიხედვით 150, 270 ან 350 ლარი; უფასოა მხოლოდ ოკუპირებულ ტერიტორიებზე.

როცა წინასწარ დარეგისტრირებული ხელშეკრულება ხელახლა იყიდება, პირველი მყიდველის ჩანაწერი ან უნდა შეწყდეს, ან გადავიდეს ახალ მყიდველზე; აკეთებს თუ არა ამას საჯარო რეესტრი ერთ ეტაპად, ვერ დავადასტურეთ. ნაკვეთის საჯარო რეესტრის ამონაწერი აჩვენებს, ვისი ჩანაწერი დგას იქ.

მეორადი გაყიდვის დაბეგვრა: იყიდება საცხოვრებელი თუ მხოლოდ მასზე უფლება

რეგისტრირებული საცხოვრებლისთვის 2-წლიანი ვადის ათვლა იწყება იმ დღიდან, როცა შედგა საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტი, რომლის საფუძველზეც რეგისტრაცია მოხდა (საგადასახადო კოდექსის მუხლი 82(4)(ა.ა)). ამიტომ მშენებარე ბინის მყიდველისთვის ეს ვადა, ჩვეულებრივ, იმ დოკუმენტით იწყება, რომლითაც მისივე საკუთრებაა რეგისტრირებული, და არა პირველი გადახდით. როგორ მოქმედებს ეს წესი, როცა დეველოპერთან დადებული ხელშეკრულება თავად მომავალი ერთეულის ნასყიდობაა, ვერ დავადასტურეთ; ჰკითხეთ ბუღალტერს.

ხელშეკრულების მეორადი გაყიდვა სხვაგვარად იბეგრება. №143 გადაწყვეტილების მე-4 პუნქტი ადგენს: „წინარე ხელშეკრულებით მიღებული უძრავი ქონების შეძენის უფლების გასხვისება, ქონებრივი უფლების მიწოდებად განიხილება“. მაშასადამე, ნამეტზე ზოგადი წესი, 20% ვრცელდება (მუხლი 81(1)), თუ არ მოქმედებს მუხლი 82(1)(ვ.გ)-ის შეღავათი: ფლობა 2 წელზე მეტ ხანს და ეკონომიკურ საქმიანობაში გამოუყენებლობა. მე-5 პუნქტი საპირისპირო მიმართულებით მოქმედებს: დაუსრულებელი ერთეული მაინც საცხოვრებლად ითვლება, თუ პროექტითა და დანიშნულებით საცხოვრებელია და მყიდველი იქ ცხოვრებისთვის საჭირო ყველა ძირითად უფლებას იღებს. კონკრეტული ხელშეკრულება ამ ორ პუნქტს შორის სად ხვდება, ჩვენ მიერ მოძიებულ არცერთ წყაროში გადაწყვეტილი არ არის.

ორივე გზაზე დეკლარაცია და გადახდა გაყიდვის მომდევნო თვის 15 რიცხვამდეა სავალდებულო (დეკლარაცია - მუხლი 153(12); გადახდა - მუხლი 62(2)), II-04-2 ფორმით.

korter.ge-ის სამართლებრივ გზამკვლევში ნათქვამია, რომ გამყიდველის გადასახადი მხოლოდ საქართველოს საგადასახადო რეზიდენტებს ეხება. ჩვენ ამ განმარტებას არ ვიზიარებთ: მუხლები 81(3) და 82(1)(ვ) ფიზიკურ პირებზე საუბრობს, №996 ინსტრუქცია კი ყოველთვიური დეკლარაციის წესში არარეზიდენტებსაც პირდაპირ ასახელებს. იხ. საგადასახადო რეზიდენტი და ნამეტი შემოსავლის დაბეგვრა.

რამდენად ხშირად იყიდება ბინები ხელახლა: ბათუმის მაგალითი

Galt & Taggart-ის ანგარიშში „Real Estate Trends in Batumi“ (2025 წლის ოქტომბერი, გვ. 13) წერია, რომ პირველად ბაზარზე გაყიდული ბინების დაახლოებით 30% მომდევნო 2 წლის განმავლობაში მეორად ბაზარზე ხელახლა იყიდება. შედის თუ არა ამ რიცხვში დათმობილი ხელშეკრულებები, ვერ დავადასტურეთ, ხოლო მათი ოფიციალური აღრიცხვა არ არსებობს. სააგენტო Sea Inside-მა დაწერა (2025 წლის 29 ნოემბერი, განახლებულია 2026 წლის 7 იანვარს), რომ ბათუმში მოთხოვნის დათმობის (ცესიის) აქტიური ბაზარიც არსებობს, თუმცა მონაცემები არ მოუყვანია.

ხელშეკრულების გადამყიდველი დეველოპერს უწევს კონკურენციას. Galt & Taggart-ის 2026 წლის მე-2 კვარტლის დეველოპერულ გამოკითხვაში, რომელიც 30-ზე მეტ პროექტს მოიცავდა, უკვე გაყიდული ერთეულების წილი 2026 წელს დასასრულებელ პროექტებში 74% იყო, 2027 წლისთვის 60%, ხოლო 2028 და 2029 წლებისთვის 55%.

საბუთები მეორადი გაყიდვის თითოეული სახის უკან

რეგისტრირებული ბინის მეორადი გაყიდვა მოკლე საქაღალდეს ტოვებს: წერილობითი ნასყიდობის ხელშეკრულება დამოწმებული ხელმოწერებით; ორი ამონაწერი, გარიგებამდე და მის შემდეგ; და რეესტრის შეტყობინება გამყიდველისთვის დეკლარაციის თაობაზე. ხელშეკრულების მეორად გაყიდვას მეტი საბუთი ახლავს და მათგან არცერთი სტანდარტული არ არის:

• მოთხოვნის დათმობის ხელშეკრულება ორ მყიდველს შორის (მუხლი 199(2));
• დეველოპერის წერილობითი თანხმობა ვალის გადაკისრებაზე, თუ განვადების შენატანები ჯერ კიდევ დარჩენილია (მუხლი 204);
• დეველოპერისთვის გაგზავნილი წერილობითი შეტყობინება (მუხლი 200) და დათმობის შესახებ დამოწმებული საბუთი (მუხლი 198(3));
• თავდაპირველი ხელშეკრულება დანართებით და გადახდების ისტორია.

დეველოპერის მიერ გამოქვეყნებული დათმობის პუნქტი ან საფასური ვერ ვიპოვეთ. ჩვენი გზამკვლევი დეველოპერთან ხელშეკრულების შესახებ აღწერს, გადაცემის რომელი პუნქტი უნდა მოითხოვოთ. ss.ge-სა და myhome.ge-ზე დათმობის ველი არ არის: ხელშეკრულების გადაყიდვა ჩვეულებრივ „მშენებარე“ განცხადებას ჰგავს, ამიტომ განცხადებიდან ვერ გაიგებთ, ვინ ყიდის სინამდვილეში.

გაანგარიშების მაგალითი: ერთი და იგივე 20 000 ლარის ნამეტი სამი სახის საბუთზე

ფინანსთა სამინისტროს მაგალითში შეძენის ფასი 100 000 ლარია, გაყიდვის ფასი კი 120 000 ლარი. ორივე თანხა და გამყიდველი ფიზიკური პირი უცვლელად დავტოვოთ და მხოლოდ ის შევცვალოთ, რა იყიდება.

სწრაფი გადაყიდვისას პირველ ორ სტრიქონს შორის სხვაობა 3 000 ლარია. იძლევა თუ არა ხელშეკრულება მე-5 პუნქტით მოთხოვნილ ყველა ძირითად უფლებას, ხელმოწერამდე ბუღალტერმა უნდა შეაფასოს. ბათუმში ფიზიკური პირების მიერ რეგისტრირებული ბინების სწრაფი გადაყიდვა პირველი სტრიქონის 1 000 ლარის უჯრაში ხვდება.

მეორადი გაყიდვა, მეორადი ბაზარი, ვალის გადაკისრება და სწრაფი გადაყიდვა

ტერმინი ხუთ ენაზე

ტერმინს „მეორადი გაყიდვა“ არცერთი ქართული კანონი არ იყენებს: რეგისტრირებული ბინის მეორადი გაყიდვა ფორმდება როგორც ნასყიდობის ხელშეკრულება, ხოლო ხელშეკრულების მეორადი გაყიდვა თავად კოდექსის სათაურს იღებს: მოთხოვნის დათმობა.

გამაფრთხილებელი ნიშნები მეორადი გაყიდვის შეთავაზებაში

• კერძო გამყიდველი, რომელიც „მშენებარე“ ბინას ყიდის. თქვენ მოთხოვნას ყიდულობთ; მოითხოვეთ ხელშეკრულება და გადახდების ისტორია.
• დათმობის ამკრძალავი პუნქტი. ნამდვილია მხოლოდ დეველოპერის პატივსადები ინტერესის არსებობისას (მუხლი 199(1)); მოელოდეთ დავას.
• გადაუხდელი განვადება და დეველოპერის ხელმოწერის არარსებობა. ვალი ადგილზე რჩება (მუხლი 204), დავალიანება კი შეიძლება თქვენ წაგიყენონ (მუხლი 201(2)).
• გამყიდველი, რომელიც დათმობის დამოწმებულ საბუთს არ გაძლევთ. მუხლი 198(3) ამ საბუთის მოთხოვნის უფლებას გაძლევთ.
• „გადასახადი მხოლოდ რეზიდენტებს ეხება“. ჩვენი წაკითხვით ასე არ არის; არარეზიდენტებიც 15 რიცხვამდე აბარებენ დეკლარაციას.

როგორ ვიყიდოთ მშენებარე ბინა მეორადი გაყიდვით

1. გაარკვიეთ, რა იყიდება

   რეგისტრირებული ბინა თუ დეველოპერთან დადებული ხელშეკრულება.

2. წაიკითხეთ თავდაპირველი ხელშეკრულება

   მოძებნეთ დათმობის აკრძალვა, საფასურები და პირგასამტეხლოები.

3. შეამოწმეთ გადახდები და რეესტრი

   ქვითრები, დავალიანება და შესაძლო წინასწარი რეგისტრაცია.

4. მიიღეთ დეველოპერის თანხმობა

   წერილობით, თუ განვადების რომელიმე შენატანი დარჩენილია.

5. მოაწერეთ ხელი დათმობას

   მოითხოვეთ დამოწმებული საბუთი მუხლი 198(3)-ის საფუძველზე.

6. აცნობეთ დეველოპერს

   წერილობით, იმავე დღეს.

ხშირი კითხვები

არის თუ არა „მეორადი გაყიდვა“ სამართლებრივი ტერმინი საქართველოში?

არა. სამოქალაქო კოდექსი ნასყიდობაზე საუბრობს, დასრულებამდე კი მოთხოვნის დათმობაზე (მუხლი 199).

შემიძლია თუ არა მშენებარე ბინის ხელახლა გაყიდვა დასრულებამდე?

დიახ, თქვენი მოთხოვნის დათმობით, დეველოპერის თანხმობის გარეშე, თუ ეს ნამდვილი შეთანხმებით არ არის გამორიცხული.

შეუძლია თუ არა დეველოპერს მეორადი გაყიდვის აკრძალვა?

მხოლოდ შეთანხმებული პირობით, რომელსაც მისი პატივსადები ინტერესი ამართლებს (მუხლი 199(1)).

გადადის თუ არა ჩემი განვადება ახალ მყიდველზე?

მხოლოდ დეველოპერის თანხმობით (მუხლი 204).

რა გადასახადი ეკისრება ხელშეკრულების მეორად გაყიდვას?

№143 გადაწყვეტილება მას ქონებრივ უფლებად განიხილავს: ნამეტის 20%, თუ შეღავათი ან მე-5 პუნქტი არ მოქმედებს.

რეგისტრირებული ბინის შემთხვევაში?

ნამეტის 5% 2 წლის განმავლობაში; 2 წელზე მეტი ფლობის შემდეგ გათავისუფლებულია (მუხლები 81(3), 82(1)(ვ.ა)).

როდის უნდა ჩაბარდეს დეკლარაცია?

გაყიდვის მომდევნო თვის 15 რიცხვამდე, გადახდასთან ერთად (მუხლი 153(12)).

იხდიან თუ არა არარეზიდენტები?

დიახ, საგადასახადო კოდექსის ჩვენეული წაკითხვით; წესები ფიზიკური პირებისთვისაა დაწერილი.

წყაროები

1. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი, მუხლები 183, 198-დან 206-მდე, 208, 209, 323 და 327, მოქმედი ქართული ტექსტი, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 2 ნოემბერი)
2. „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონი, მუხლები 12 და 15-6, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 2 ნოემბერი)
3. საქართველოს საგადასახადო კოდექსი, მუხლები 81, 82 და 153, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე
4. №143 საჯარო გადაწყვეტილება, ფინანსთა სამინისტრო, 2026 წლის 14 მაისი, პუნქტები 4 და 5 (ნანახია 2026 წლის 2 ნოემბერი)
5. №175 საჯარო გადაწყვეტილება, ფინანსთა სამინისტრო, 2026 წლის 8 ივნისი, №143 გადაწყვეტილების ცვლილება
6. უძრავი ქონების რეგისტრაციის საფასური, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო
7. Real Estate Trends in Batumi, Galt & Taggart, 2025 წლის ოქტომბერი, გვ. 13 (ნანახია 2026 წლის 2 ნოემბერი)
8. ბათუმის საცხოვრებელი ბაზარი, 2026 წლის მე-2 კვარტალი, Galt & Taggart, 2026 წლის 14 აგვისტო
9. სამართლებრივი გზამკვლევი, korter.ge, თარიღის გარეშე (ნანახია 2026 წლის 2 ნოემბერი)
10. Off-plan properties in Batumi, Sea Inside, 2025 წლის 29 ნოემბერი, განახლებულია 2026 წლის 7 იანვარს (ნანახია 2026 წლის 2 ნოემბერი)

ცვლილებების ისტორია

• 2 ნოემბერი, 2026 - ლექსიკონის სტატია გამოქვეყნდა სამოქალაქო კოდექსის, „საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის, საგადასახადო კოდექსის, №143 და №175 საჯარო გადაწყვეტილებების, საჯარო რეესტრის, Galt & Taggart-ის, korter.ge-ისა და Sea Inside-ის მონაცემებით.