მეორადი ბაზარი საქართველოში: რას ზომავს ეს იარლიყი და რატომ განსხვავდება ციფრები

მეორადი ბაზარი: ანალიტიკოსების იარლიყი და არა სამართლებრივი კატეგორია

მეორადი ბაზარი (ინგლ. secondary market) საქართველოს საცხოვრებელი უძრავი ქონების ის სეგმენტია, სადაც უკვე მესაკუთრეზე რეგისტრირებული ბინა ხელახლა იყიდება. მას უპირისპირდება პირველადი ბაზარი, სადაც დეველოპერი ერთეულს პირველად ყიდის.

საქართველოს არცერთი კანონი, რომელიც გადავამოწმეთ, ამ ცნებას არ განმარტავს. სამოქალაქო კოდექსი, საგადასახადო კოდექსი და საჯარო რეესტრის შესახებ კანონი „პირველად“ ან „მეორად“ ბაზარს საერთოდ არ ახსენებს, ამიტომ თითოეული სტატისტიკა მისი გამომქვეყნებლის შეთანხმებულ წესს ეყრდნობა. ყველაზე ხშირად ციტირებული განმარტება Galt & Taggart-ის თბილისისა და ბათუმის ბაზრის მიმოხილვების მე-5 გვერდზეა დაბეჭდილი. იქ პირველადი ბაზარი აღწერილია (ჩვენი თარგმანით) როგორც „უძრავი ქონების გაყიდვები, რომლებიც უშუალოდ მყიდველებსა და დეველოპერებს შორის ხდება“, მეორადი კი როგორც „უძრავი ქონების გაყიდვები, რომლებიც ფიზიკურ პირებს შორის ხდება“; ორივე საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს (NAPR) მონაცემებით ითვლება. როგორ კლასიფიცირდება ისეთი კომპანიის გაყიდვა, რომელიც დეველოპერი არ არის, დადასტურებით ვერ გავარკვიეთ.

უცხოელისთვის ეს ტერმინი შეიძლება შეცდომაში შემყვანი იყოს: ფინანსებში ის ფასიანი ქაღალდებით ვაჭრობას ნიშნავს მათი გამოშვების შემდეგ, ბევრი მყიდველი კი სიტყვა „მეორადში“ „ძველს“ გულისხმობს. Galt & Taggart-ის ციფრებში ზღვარს გამყიდველი ავლებს და არა შენობის ასაკი, ამიტომ ახალ კორპუსში მდებარე ბინაც, რომელსაც მისი პირველი მესაკუთრე ყიდის, მეორადია. ორი შესყიდვის სამართლებრივი შედარებისთვის იხილეთ ახალი პროექტი თუ მეორადი ბაზარი.

ჯერ გამყიდველი, შემდეგ ნებართვის წელი: როგორ ხდება დაყოფა

Galt & Taggart ბაზარს ორჯერ ყოფს: პირველად გამყიდველის მიხედვით, შემდეგ კი, მხოლოდ მეორად მხარეზე, მშენებლობის ნებართვის წლის მიხედვით. 2026 წლის ივლისის გრაფიკის შენიშვნაში ვკითხულობთ (ჩვენი თარგმანით): „მეორადი ახალი პროექტები მოიცავს შენობებს, რომლებიც 2013 წლიდან გაცემული მშენებლობის ნებართვებით აშენდა“. უფრო ადრინდელი ნებართვები „ძველ პროექტებს“ ქმნის. რატომ არის არჩეული სწორედ 2013 წელი, ახსნილი არ არის; 2025 წლის დეკემბრის მიმოხილვის ტექსტში წერია „2013 წლის შემდეგ“, მის გრაფიკში კი „2013 წლიდან“. ჩვენ გრაფიკის ფორმულირებას მივყვებით.

ანგარიშები სუსტ მხარესაც აღიარებს: NAPR-ის მონაცემებზე დაფუძნებულ სტატისტიკას (ჩვენი თარგმანით) „პირველადი გაყიდვების დაგვიანებული რეგისტრაციები“ აზიანებს. მშენებარე პროექტში ბინის მყიდველი რეგისტრირებული მესაკუთრე, როგორც წესი, მხოლოდ მაშინ ხდება, როცა ერთეული უკვე არსებობს, ამიტომ დეველოპერების გაყიდვები აღრიცხვაში გვიან ხვდება. ამის გამო Galt & Taggart პარალელურად დეველოპერების რეალური დროის გამოკითხვას ატარებს. თბილისში 2025 წელს პირველადი გაყიდვები რეესტრის მიხედვით 5,2%-ით გაიზარდა, გამოკითხვის მიხედვით კი 27,3%-ით. მესაკუთრეების გაყიდვებს ასეთი შეფერხება არ ახასიათებს: ბათუმის ანგარიშის თანახმად, ისინი (ჩვენი თარგმანით) „რეალური დროის დინამიკას აჩვენებს“.

გაყიდვების რა წილია მეორადი თბილისსა და ბათუმში

გამყიდველზე დაფუძნებული განმარტებით, ორივე დიდ ქალაქში მესაკუთრეების გაყიდვები რეგისტრირებული გარიგებების ნახევარზე ოდნავ მეტია.

თბილისში მეორადის წილი 2023 წლის შემდეგ შემცირდა, რადგან დეველოპერების რეგისტრირებული გაყიდვები 3 372-ით გაიზარდა, მესაკუთრეების გაყიდვები კი დაახლოებით 20 700-სა და 21 800-ს შორის დარჩა. 2026 წლის ივლისში მესაკუთრეების გაყიდვები 18,8%-ით მოიმატა და, ანგარიშის სიტყვებით (ჩვენი თარგმანით), „2022 წლის შემდეგ ყველაზე მაღალ თვიურ დონეს“ მიაღწია.

ბათუმის მეორადი ბაზარი ახალგაზრდაა. Galt & Taggart-ის 2025 წლის ოქტომბრის პრეზენტაცია 2020 წელს მესაკუთრეების დაახლოებით 2 500 გაყიდვას ითვლის, 2024 წელს კი 6 500-ს. ამავე პერიოდში საცხოვრებელი ფონდი 2019 წლის დაახლოებით 84 000 ბინიდან 2024 წელს 119 000-მდე გაიზარდა. პრეზენტაციის შეფასებით, იქ დეველოპერისგან ნაყიდი ბინების დაახლოებით 30% ორი წლის განმავლობაში ისევ იცვლის მესაკუთრეს. ჩვენი წაკითხვით, ბათუმის მეორადი ბაზრის მნიშვნელოვანი ნაწილი, შესაბამისად, ახლად აშენებული ფონდია, რომელიც ხელიდან ხელში გადადის.

მეორადი ბაზრის ფასები: დათარიღებული საშუალოები და რას ზომავს თითოეული

მეორადი ბაზრის მწკრივი ნებისმიერ მდგომარეობაში მყოფ ბინებს მოიცავს, პირველადი კი თბილისში თეთრ კარკასს ასახავს, ბათუმში გარემონტებულ ბინებს. ამიტომ სხვაობები, ჩვენი გამოთვლით თბილისში 2026 წლის ივლისში პირველადზე 3,8%-ით და 10,2%-ით დაბალი, ბათუმში კი 2026 წლის ივნისში 23,6%-ით დაბალი, მხოლოდ სიგნალებია და არა ფასდაკლება. Galt & Taggart აფრთხილებს, რომ (ჩვენი თარგმანით) „ორ ბაზარს შორის დიდმა სხვაობამ“, პროექტების დიდ მარაგთან და კლებად შემოსავლიანობასთან ერთად, შეიძლება ბათუმის პირველადი ბაზრის ფასების ზრდა შეაფერხოს. საბაზისო ერთეულების შესახებ იხილეთ ფასი 1 მ²-ზე.

ოფიციალური მონაცემები ამ ხარვეზს ვერ ავსებს. საქსტატის ფასების ინდექსი, მისივე სიტყვებით, მხოლოდ თბილისის ახალი საცხოვრებლების ბაზარს მოიცავს და სარეკლამო საიტებზე განთავსებული შეთავაზების ფასებს ეყრდნობა (2026 წლის მე-2 კვარტლამდე წლიურად +4,9%). ბაზრების მიხედვით დაყოფილ გაყიდვებს საქსტატი საერთოდ არ აქვეყნებს.

რას ცვლის მეორადი ბაზარი სამართლისა და გადასახადების თვალსაზრისით

ამ იარლიყს იურიდიული ძალა არ აქვს, თუმცა მესაკუთრისგან ყიდვისას სხვა წესები ამოქმედდება. ქვემოთ მოქმედი ტექსტების ჩვენეული წაკითხვაა; დაადასტურებინეთ ის იურისტსა და ბუღალტერს.

• რეგისტრირებული საკუთრება. საკუთრება გადადის წერილობითი ხელშეკრულებითა და რეგისტრაციით (სამოქალაქო კოდექსის მუხლი 183(1)). გამყიდველის უფლება რეესტრში უკვე ჩაწერილია, ამიტომ თანხის გადახდამდე მისი ნახვა საჯარო რეესტრის ამონაწერში შეგიძლიათ.
• რეესტრის ჩანაწერის უტყუარობა. მუხლი 312(2) ჩანაწერს სწორად მიიჩნევს იმ შემძენის სასარგებლოდ, რომელიც ქონებას რეგისტრირებული უფლების მქონისგან იძენს, გარდა შემთხვევისა, როცა საჩივარი იყო შეტანილი ან შემძენმა იცოდა, რომ ჩანაწერი არასწორია.
• ქირავნობა. მუხლი 209-ის მიხედვით, გაქირავებული ბინის მყიდველი გამქირავებლის პოზიციაში დგება.
• დღგ. განაკვეთი 18%-ია (საგადასახადო კოდექსის მუხლი 166). მუხლი 171(1)(c) მიწის ნაკვეთის მიწოდებას ათავისუფლებს და არა ბინისას. ერთჯერადი ან არარეგულარული გაყიდვა, მაგალითად, როცა მესაკუთრე საკუთარ სახლს ერთხელ ხელახლა ყიდის, ეკონომიკურ საქმიანობად არ ითვლება (მუხლი 158(2)(b)), არასაცხოვრებელი შენობის მიწოდება კი ყოველთვის ეკონომიკური საქმიანობაა (მუხლი 158(3)). არ შეგვიმოწმებია, წერია თუ არა ფასების ჩამონათვალში „დღგ-ს ჩათვლით“.
• გამყიდველის გადასახადი. ფიზიკური პირის მიერ საცხოვრებლის გაყიდვიდან მიღებული ნამეტი შემოსავალი 5%-ით იბეგრება (მუხლი 81(3)) და გათავისუფლებულია, თუ ქონება 2 წელზე მეტ ხანს ჰქონდა საკუთრებაში (მუხლი 82(1)(f.a)); იხილეთ ნამეტი შემოსავლის დაბეგვრა.

ცალკეულ გარიგებებს საკუთარი სტატიები აქვს: მეორადი გაყიდვა და ახალი პროექტი.

სად გვხვდება ეს იარლიყი და სად არასოდეს

ეს სიტყვები კვლევით ანგარიშებსა და პრესაში ჩნდება, შესყიდვის დოკუმენტებში კი თითქმის არასოდეს.

1. Galt & Taggart: გრაფიკების მწკრივები „Secondary - New projects“ და „Secondary - Old projects“ (თბილისი), „Primary (Turnkey)“ და „Secondary (New projects)“ (ბათუმი).
2. TBC Capital: „New apartments“ (ახალი ბინები), „Old apartments“ (ძველი ბინები) და „Share of new apartments (%)“ (ახალი ბინების წილი), myhome.ge-ის მონაცემებზე დაფუძნებული მოთხოვნილი ფასებით და 2025 წლის ნოემბრიდან ახალი მეთოდით.
3. Colliers, პრესაში: „ახალი პროექტები“, „ძველი პროექტები“, „ახალი პროექტების ხელახალი გაყიდვები“, განმარტების გარეშე.
4. ss.ge-ის განცხადებები: ბაზრის ველი არ არსებობს, მხოლოდ შენობის „სტატუსია“, რომელსაც გამყიდველი თავად ირჩევს, მაგალითად „ძველი აშენებული“. ამიტომ 2020 წელს აშენებულ კორპუსში მეორადი გაყიდვა ახალაშენებულად ჩანს. myhome.ge-მ ჩვენი მოთხოვნები დაბლოკა.
5. საჯარო რეესტრის ამონაწერი: სიტყვა „მეორადს“ არასოდეს შეიცავს. მასში ჩანს მესაკუთრე ფიზიკური პირი, საკადასტრო კოდი, ფართი და ნებისმიერი იპოთეკა ან ყადაღა, მაშინ როცა მშენებარე პროექტის ერთეულზე შეიძლება მხოლოდ წინარე რეგისტრაცია ან დეველოპერი ჩანდეს.
6. ხელშეკრულება: ჩვეულებრივი ნასყიდობის ხელშეკრულება ფიზიკურ პირებს შორის.

პრაქტიკული მაგალითი: ერთი კითხვა, ბაზრის ზომის ოთხი პასუხი

მყიდველი, რომელიც 2026 წლის ბოლოს ანგარიშებს კითხულობს, ხვდება ციფრებს „დაახლოებით ნახევარი“, „ხუთიდან ოთხზე მეტი“ და მათ შორის მოქცეულ ეროვნულ მაჩვენებელს. თითოეული სწორია საკუთარი განმარტებისთვის. ცხრილი ჩვენი შედარებაა; გამომქვეყნებლებს ისინი ერთმანეთისთვის არ შეუდარებიათ.

არეალი (ქალაქი თუ ქვეყანა) და იარლიყი (ვინ გაყიდა, თუ განუმარტავი „ახალი“) პასუხს ნახევრიდან 86%-მდე ცვლის. TBC Capital-ის „ახალი“ ბინების წილი 2026 წლის მარტში 14% იყო, 2025 წლის სექტემბერში კი 16%, რაც Galt & Taggart-ის პირველადი ბაზრის წილზე გაცილებით ნაკლებია. თბილისის 2025 წლის ჯამური ციფრებიც კი განსხვავდება: Colliers-თან 42 267-ია, Galt & Taggart-თან 42 388. წილი მხოლოდ მისი წყაროს, ადგილის, პერიოდისა და განმარტების მითითებით მოიყვანეთ; ჩვენი სახელმძღვანელო მეორადი ბინების ლიკვიდობის შესახებ იმას განიხილავს, რამდენად სწრაფად იყიდება ბინა.

ადვილად ასარევი ცნებები: მეორადი გაყიდვა, ძველი ფონდი და პირველადი ბაზარი

შენობის არჩევის საკითხზე იხილეთ საბჭოთა კორპუსი თუ ახალი შენობა; დასრულებამდე ყიდვაზე კი წინასწარი გაყიდვა.

მეორადი ბაზარი ხუთ ენაზე

საქართველოს არცერთ სამართლებრივ აქტში, რომელიც შევამოწმეთ, სიტყვათშეთანხმება „მეორადი ბაზარი“ არ გვხვდება, მეორადი გაყიდვა კი მესაკუთრესა და მყიდველს შორის უბრალოდ ნასყიდობის ხელშეკრულებით ფორმდება.

შეცდომები მეორადი ბაზრის ციფრების კითხვისას

• „მეორადის“ „საბჭოთად“ აღქმა. 2015 წლის ნებართვით აშენებულ შენობაში ბინის ხელახალი გაყიდვაც მეორადია.
• თეთრი კარკასის შედარება ნებისმიერ მდგომარეობასთან. თბილისის სხვაობაში მოპირკეთების სხვადასხვა დონე ერევა ერთმანეთში.
• რეესტრის ციფრების ვარდნის მოთხოვნის შემცირებად მიჩნევა. დაგვიანებულმა რეგისტრაციებმა შეიძლება დეველოპერების გაყიდვები დამალოს.
• ქალაქისა და ქვეყნის აღრევა. 62,7% მთელ საქართველოს ეხება, 50,5% კი თბილისს.
• განცხადების სტატუსის ნდობა. „ძველი აშენებული“ არაფერს ამბობს იმაზე, ვინ ყიდის.
• გადასახადის უგულებელყოფა. დეველოპერის მიერ ბინის მიწოდება დღგ-სგან გათავისუფლებული არ არის; კერძო გამყიდველი, რომელიც 2 წლის განმავლობაში ყიდის, ნამეტ შემოსავალზე 5%-ს იხდის.

როგორ წავიკითხოთ მეორადი ბაზრის სტატისტიკა საქართველოში

1. დაასახელეთ გამომქვეყნებელი

   Galt & Taggart, TBC Capital, Colliers თუ საქსტატი.

2. იპოვეთ განმარტება

   ვინ გაყიდა, შენობის ნებართვის წელი თუ განუმარტავი იარლიყი.

3. შეამოწმეთ არეალი

   ერთი ქალაქი, ორივე დიდი ქალაქი თუ მთელი ქვეყანა.

4. გაითვალისწინეთ დაგვიანება

   რეესტრის დათვლები დეველოპერების გაყიდვებს ჩამორჩება; მოძებნეთ გამოკითხვის ციფრი.

5. შეუსაბამეთ ფასის საფუძველი

   თეთრი კარკასი, გარემონტებული თუ ნებისმიერი მდგომარეობა, დოლარში 1 მ²-ზე.

6. გადაამოწმეთ თავად ბინა

   გამოიწერეთ ამონაწერი: რეესტრი მესაკუთრეს აჩვენებს და არა სეგმენტს.

ხშირი კითხვები

განმარტავს თუ არა საქართველოს კანონმდებლობა მეორად ბაზარს?

არა. სამოქალაქო კოდექსი, საგადასახადო კოდექსი და საჯარო რეესტრის შესახებ კანონი ამ ტერმინს არ იყენებს.

როგორ განმარტავენ მას ანალიტიკოსები?

Galt & Taggart (ჩვენი თარგმანით): „უძრავი ქონების გაყიდვები, რომლებიც ფიზიკურ პირებს შორის ხდება“.

ყველა მეორადი ბინა ძველ შენობაშია?

არა. 2013 წლიდან ნებადართულ შენობებში ხელახალი გაყიდვები „ახალ პროექტებად“ ითვლება.

თბილისის გაყიდვების რა წილი იყო მეორადი 2025 წელს?

ჩვენი გამოთვლით 50,5%: 42 388-დან 21 427.

რატომ ასახელებენ სხვა წყაროები უფრო მაღალ წილს?

სხვა იარლიყების ან არეალის გამო, მაგალითად „ძველი ბინები“ ან მთელი საქართველო.

რა ღირდა მეორადი ბინა თბილისში 2026 წლის ივლისში?

ახალ შენობებში 1 372 აშშ დოლარი 1 მ²-ზე, ძველებში 1 280 აშშ დოლარი.

შეიცავს თუ არა მეორადი ბინის ფასი დღგ-ს?

არა, თუ მესაკუთრის გაყიდვა ერთჯერადი ან არარეგულარულია: ეს ეკონომიკური საქმიანობა არ არის (საგადასახადო კოდექსის მუხლი 158(2)(b)).

აქვეყნებს თუ არა საქსტატი მეორადი ბაზრის ინდექსს?

არა. მისი ფასების ინდექსი მხოლოდ თბილისის ახალ საცხოვრებლებს მოიცავს.

წყაროები

1. Tbilisi market watch, July 2026, Galt & Taggart (ნანახია 2026 წლის 2 ნოემბერი)
2. Tbilisi 2025 full year overview, Galt & Taggart, 2026 წლის 30 იანვარი
3. Batumi market watch, 2Q26, Galt & Taggart, 2026 წლის 14 აგვისტო
4. Real estate trends in Batumi, Galt & Taggart, 2025 წლის ოქტომბერი
5. Tbilisi residential real estate, March 2026, TBC Capital
6. New apartment sales decrease in Tbilisi, BM.ge, 2025 წლის 24 ოქტომბერი
7. Georgia's real estate market grows 6% in 2025, Georgia Today, 2026 წლის 12 თებერვალი
8. Apartments sold in Tbilisi and Batumi in 2025, BM.ge, Colliers Georgia-ზე დაყრდნობით, 2026 წლის 17 თებერვალი
9. საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსი, 2026 წლის მე-2 კვარტალი, საქსტატი
10. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი, მუხლები 183, 209 და 312 (ნანახია 2026 წლის 2 ნოემბერი)
11. საქართველოს საგადასახადო კოდექსი, მუხლები 81, 82, 158, 166 და 171
12. ss.ge-ის ბინების განცხადებები, შენობის „სტატუსის“ ფილტრი, 2026 წლის 22 ოქტომბერი

ცვლილებების ისტორია

• 2 ნოემბერი, 2026 - ლექსიკონის სტატია გამოქვეყნდა Galt & Taggart-ის, TBC Capital-ის, BM.ge-ის, Georgia Today-ის, Colliers Georgia-ს, საქსტატის, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსისა და საგადასახადო კოდექსის მიხედვით.