השוק המשני בגאורגיה: מה התווית מודדת ולמה הנתונים שונים

השוק המשני: תווית של אנליסטים, לא קטגוריה משפטית

השוק המשני, או שוק היד השנייה (მეორადი ბაზარი), הוא הפלח בדיור הגאורגי שבו דירה שכבר רשומה על שם בעלים נמכרת הלאה, להבדיל מהשוק הראשוני, שבו יזם מוכר יחידה בפעם הראשונה.

אף חוק גאורגי שבדקנו אינו מגדיר אותו. הקוד האזרחי, קוד המס והחוק על המרשם הציבורי אינם מזכירים כלל שוק "ראשוני" או "משני", ולכן כל נתון סטטיסטי נשען על המוסכמה של מי שפרסם אותו. המוסכמה המצוטטת ביותר, המודפסת בעמוד 5 של סקירות השוק של Galt & Taggart לטביליסי ולבטומי, מכנה את השוק הראשוני "מכירות נדל״ן הנעשות ישירות בין קונים ליזמים" ואת השוק המשני "מכירות נדל״ן הנעשות בין יחידים", ושניהם נספרים מנתוני הסוכנות הלאומית של המרשם הציבורי (NAPR) (הציטוטים בעמוד זה הם בתרגומנו). איך מסווגת מכירה של חברה שאינה יזמית, לא הצלחנו לאמת.

מחוץ לגאורגיה הביטוי עלול להטעות: בעולם הפיננסים הוא מציין מסחר בניירות ערך לאחר הנפקתם, וקונים רבים שומעים ב"משני" את המילה "ישן". בנתונים של Galt & Taggart הקו נמתח לפי זהות המוכר ולא לפי גיל הבניין, כך שגם דירה במגדל חדש יחסית שהבעלים הראשון שלה מוכר אותה הלאה שייכת לשוק המשני. להשוואה המשפטית בין שתי הרכישות ראו פרויקט חדש או יד שנייה.

קודם המוכר, אחר כך שנת ההיתר: איך נקבעת החלוקה

Galt & Taggart חותכת פעמיים: תחילה לפי המוכר, ואז, בצד המשני בלבד, לפי שנת היתר הבנייה. הערת התרשים שלה מיולי 2026 קובעת: "פרויקטים חדשים בשוק המשני כוללים בניינים שנבנו בהיתרי בנייה שהוצאו מ-2013". היתרים ישנים יותר נכנסים ל"פרויקטים ישנים". לשנת 2013 לא ניתן הסבר, וטקסט הסקירה מדצמבר 2025 אומר "אחרי 2013" במקום שבו התרשים שלה אומר "מ-"; אנחנו הולכים לפי התרשים.

הדוחות מודים גם בחולשה: נתונים המבוססים על NAPR סובלים מ"רישום מאוחר של מכירות בשוק הראשוני". מי שקונה על הנייר נרשם בדרך כלל כבעלים רק כשהיחידה כבר קיימת, ולכן מכירות היזמים מגיעות לספירה באיחור, ו-Galt & Taggart מקיימת לצדה סקר יזמים בזמן אמת. בטביליסי ב-2025 עלו המכירות בשוק הראשוני ב-5.2% לפי המרשם וב-27.3% לפי הסקר. במכירות של בעלים פרטיים אין פיגור כזה; דוח בטומי אומר שהן "משקפות דינמיקה בזמן אמת".

כמה מהמכירות בטביליסי ובבטומי שייכות לשוק המשני

לפי ההגדרה המבוססת על המוכר, מכירות של בעלים פרטיים מהוות קצת יותר ממחצית המכירות הרשומות בשתי הערים הגדולות.

השיעור בטביליסי ירד מעט אחרי 2023, משום שמכירות היזמים הרשומות גדלו ב-3,372, בעוד שמכירות הבעלים הפרטיים נשארו בטווח של כ-20,700 עד 21,800; ביולי 2026 קפצו מכירות הבעלים ב-18.8% והגיעו ל"רמה החודשית הגבוהה ביותר אחרי 2022".

הצד המשני בבטומי צעיר. מצגת של Galt & Taggart מאוקטובר 2025 מונה כ-2,500 מכירות של בעלים פרטיים ב-2020 ו-6,500 ב-2024, בזמן שמלאי הדיור גדל מכ-84,000 דירות ב-2019 ל-119,000 ב-2024, ומעריכה שכ-30% מהדירות שנקנו שם מיזמים עוברות שוב לבעלים אחרים בתוך שנתיים. לפי הקריאה שלנו, חלק ניכר מהשוק המשני בבטומי הוא אפוא מלאי חדש יחסית שמחליף ידיים.

מחירים בשוק המשני: ממוצעים מתוארכים ומה כל אחד מהם מודד

הסדרה של השוק המשני כוללת דירות בכל מצב, ואילו הסדרה של השוק הראשוני היא שלד לבן בטביליסי ו״מפתח ביד״ בבטומי. לכן הפערים, שלפי החישוב שלנו עומדים על 3.8% ו-10.2% מתחת לשוק הראשוני בטביליסי ביולי 2026 ועל 23.6% בבטומי ביוני 2026, הם אותות ולא הנחות. Galt & Taggart מזהירה ש"פער רחב בין שני השווקים", יחד עם צבר הפרויקטים הגדול ותשואה יורדת, עלול להכביד על עליית המחירים בשוק הראשוני של בטומי. על בסיסי החישוב ראו מחיר למ״ר.

הנתונים הרשמיים אינם סוגרים את הפער. מדד המחירים של Geostat "מכסה רק את שוק הדירות החדשות" בטביליסי, על סמך מחירים מבוקשים באתרי מודעות (+4.9% בשנה עד הרבעון השני של 2026), ו-Geostat אינה מפרסמת פילוח של מכירות לפי שוק.

מה משנה הצד המשני מבחינה משפטית ומיסויית

לתווית עצמה אין תוקף משפטי, אבל קנייה מבעלים פרטי מפעילה כללים אחרים. זו הקריאה שלנו בנוסחים התקפים כיום; בקשו מעורך דין ומרואה חשבון לאשר אותה.

• בעלות רשומה. הבעלות עוברת בחוזה בכתב ובתוספת רישום (הקוד האזרחי, סעיף 183(1)), והבעלות של המוכר כבר מופיעה במרשם, כך שאפשר לבדוק אותה בנסח מהמרשם לפני התשלום.
• חזקת המרשם. סעיף 312(2) רואה ברישום רישום נכון כלפי קונה שרוכש מבעל הזכות הרשום, אלא אם הוגשה השגה או שהקונה ידע שהרישום שגוי.
• שכירות. לפי סעיף 209, מי שקונה דירה מושכרת נכנס למעמדו של המשכיר.
• מע״מ. השיעור הוא 18% (קוד המס, סעיף 166). סעיף 171(1)(c) פוטר אספקה של חלקת קרקע, לא של דירה. מכירה חד-פעמית או לא סדירה, כמו מכירה בודדת של דירת מגורים בידי בעליה, אינה פעילות כלכלית (סעיף 158(2)(b)), אף שבניין שאינו למגורים נחשב תמיד לפעילות כזו (סעיף 158(3)). לא בדקנו אם במחירונים כתוב "כולל מע״מ".
• המס של המוכר. רווח של יחיד ממכירת דירת מגורים חייב במס של 5% (סעיף 81(3)) ופטור אם הדירה הוחזקה יותר משנתיים (סעיף 82(1)(f.a)); ראו מס רווח הון.

לעסקאות הבודדות יש ערכים משלהן: מכירה חוזרת ופרויקט חדש.

איפה התווית מופיעה, ואיפה היא אף פעם לא מופיעה

המונחים מופיעים בדוחות מחקר ובעיתונות, וכמעט אף פעם לא במסמכי הרכישה עצמם.

1. Galt & Taggart: סדרות התרשים "Secondary - New projects" ו-"Secondary - Old projects" (טביליסי), "Primary (Turnkey)" ו-"Secondary (New projects)" (בטומי).
2. TBC Capital: "New apartments" (דירות חדשות), "Old apartments" (דירות ישנות) ו-"Share of new apartments (%)" (שיעור הדירות החדשות), עם מחירים מבוקשים מנתוני myhome.ge ושיטה חדשה מאז נובמבר 2025.
3. Colliers, בעיתונות: "פרויקטים חדשים", "פרויקטים ישנים", "מכירות חוזרות בפרויקטים חדשים", בלי הגדרה.
4. מודעות ב-ss.ge: אין שדה של שוק, רק "סטטוס" בניין שהמוכר בוחר, כמו "Old built" (ძველი აშენებული), כך שמכירה חוזרת במגדל משנת 2020 מוצגת כבנייה חדשה. האתר myhome.ge חסם את הבקשות שלנו.
5. נסח מהמרשם: אף פעם לא כתוב בו "משני"; הוא מציג יחיד כבעלים, את הקוד הקדסטרי, את השטח ואת כל משכנתה או עיקול, בעוד שביחידה על הנייר ייתכן שיופיע רק רישום מקדמי או היזם.
6. החוזה: חוזה מכר רגיל (ნასყიდობის ხელშეკრულება) בין יחידים.

דוגמה מחושבת: שאלה אחת, ארבע תשובות על גודל השוק

קונה שקורא דוחות בסוף 2026 נתקל ב"בערך מחצית", ב"יותר מארבע חמישיות" ובנתון ארצי שנמצא ביניהם. כל אחד מהם נכון לפי ההגדרה שלו. הטבלה היא ההשוואה שלנו; המפרסמים עצמם לא השוו ביניהם.

ההיקף (עיר או מדינה) והתווית (מי מכר, או "חדש" בלי הגדרה) מזיזים את התשובה ממחצית ל-86%. השיעור ה"חדש" של TBC Capital עמד על 14% במרץ 2026 ועל 16% בספטמבר 2025, הרבה מתחת לשיעור הראשוני אצל Galt & Taggart. אפילו סכומי 2025 לטביליסי אינם זהים: 42,267 אצל Colliers ו-42,388 אצל Galt & Taggart. צטטו שיעור רק יחד עם המקור, המקום, התקופה וההגדרה שלו; המדריך שלנו על נזילות ביד שנייה בוחן כמה מהר נמכרת דירה.

קל להתבלבל: מכירה חוזרת, מלאי ישן והשוק הראשוני

לשאלת הבניין ראו בלוק סובייטי או בניין חדש; לקנייה לפני סיום הבנייה, מכירה מוקדמת.

השוק המשני בחמש שפות

אף חקיקה גאורגית שבדקנו אינה מכילה את הצירוף მეორადი ბაზარი, ומכירה חוזרת נחתמת פשוט כ-ნასყიდობის ხელშეკრულება (חוזה מכר) בין הבעלים לקונה.

טעויות בקריאת נתונים על השוק המשני

• לקרוא "משני" כ"סובייטי". גם מכירה חוזרת בבניין עם היתר מ-2015 שייכת לשוק המשני.
• להעמיד שלד לבן מול דירה בכל מצב. הפער בטביליסי מערבב רמות גימור שונות.
• לפרש ירידה במרשם כירידה בביקוש. רישומים מאוחרים עלולים להסתיר מכירות של יזמים.
• לערבב עיר ומדינה. 62.7% מתייחס לכל גאורגיה; 50.5% לטביליסי.
• לסמוך על הסטטוס במודעה. "Old built" לא אומר דבר על זהות המוכר.
• להתעלם מהמס. מכירת דירה בידי יזם אינה פטורה ממע״מ; מוכר פרטי שמוכר בתוך שנתיים חייב ב-5% על הרווח.

איך לקרוא נתון סטטיסטי על השוק המשני בגאורגיה

1. זהו את המפרסם

   Galt & Taggart, TBC Capital, Colliers או Geostat.

2. מצאו את ההגדרה

   מי מכר, או שנת ההיתר של הבניין, או תווית בלי הגדרה.

3. בדקו את ההיקף

   עיר אחת, שתי הערים הגדולות או המדינה כולה.

4. קחו בחשבון את הפיגור

   ספירות המרשם מפגרות אחרי מכירות היזמים; חפשו נתון מסקר.

5. השוו בסיס מחיר זהה

   שלד לבן, ״מפתח ביד״ או כל מצב, בדולרים למ״ר.

6. בדקו את הדירה עצמה

   הזמינו נסח: המרשם מראה את הבעלים, לא את הפלח.

שאלות נפוצות

האם החוק הגאורגי מגדיר את השוק המשני?

לא. הקוד האזרחי, קוד המס והחוק על המרשם הציבורי אינם משתמשים במונח.

איך האנליסטים מגדירים אותו?

Galt & Taggart: "מכירות נדל״ן הנעשות בין יחידים".

האם כל דירה בשוק המשני נמצאת בבניין ישן?

לא. מכירות חוזרות בבניינים שקיבלו היתר מ-2013 נחשבות ל"פרויקטים חדשים".

איזה שיעור מהמכירות בטביליסי היה בשוק המשני ב-2025?

50.5% לפי החישוב שלנו: 21,427 מתוך 42,388.

למה מקורות אחרים מציגים שיעור גבוה יותר?

הם משתמשים בתוויות או בהיקפים אחרים, כמו "דירות ישנות" או כל גאורגיה.

מה היה מחיר היד השנייה בטביליסי ביולי 2026?

USD 1,372 למ״ר בבניינים חדשים יותר, USD 1,280 בבניינים ישנים יותר.

האם מחיר של דירת יד שנייה כולל מע״מ?

לא כשמכירה של בעלים היא חד-פעמית או לא סדירה: זו אינה פעילות כלכלית (קוד המס, סעיף 158(2)(b)).

האם Geostat מפרסמת מדד לשוק המשני?

לא. מדד המחירים שלה מכסה רק דירות חדשות בטביליסי.

מקורות

1. Tbilisi market watch, July 2026 (סקירת שוק טביליסי, יולי 2026), Galt & Taggart (נצפה בתאריך 2 בנובמבר 2026)
2. Tbilisi 2025 full year overview (סקירה שנתית של טביליסי ל-2025), Galt & Taggart, 30 בינואר 2026
3. Batumi market watch, 2Q26 (סקירת שוק בטומי, רבעון 2 של 2026), Galt & Taggart, 14 באוגוסט 2026
4. Real estate trends in Batumi (מגמות הנדל״ן בבטומי), Galt & Taggart, אוקטובר 2025
5. Tbilisi residential real estate, March 2026 (נדל״ן למגורים בטביליסי, מרץ 2026), TBC Capital
6. New apartment sales decrease in Tbilisi, BM.ge, 24 באוקטובר 2025
7. Georgia's real estate market grows 6% in 2025, Georgia Today, 12 בפברואר 2026
8. Apartments sold in Tbilisi and Batumi in 2025, BM.ge, בציטוט Colliers Georgia, 17 בפברואר 2026
9. Residential property price index, II quarter of 2026 (מדד מחירי הדירות, הרבעון השני של 2026), Geostat
10. הקוד האזרחי של גאורגיה, סעיפים 183, 209 ו-312 (נצפה בתאריך 2 בנובמבר 2026)
11. קוד המס של גאורגיה, סעיפים 81, 82, 158, 166 ו-171
12. מודעות דירות ב-ss.ge, מסנן "סטטוס" הבניין, 22 באוקטובר 2026

יומן שינויים

• 2 בנובמבר 2026 - ערך במילון המונחים שפורסם על סמך Galt & Taggart, TBC Capital, BM.ge, Georgia Today, Colliers Georgia, Geostat, הקוד האזרחי וקוד המס של גאורגיה.