السوق الثانوية في جورجيا: ما الذي تقيسه التسمية ولماذا تختلف الأرقام

السوق الثانوية: تسمية يستعملها المحللون، لا فئة قانونية

السوق الثانوية (მეორადი ბაზარი) هي الشريحة من سوق المساكن الجورجية التي تُباع فيها من جديد شقةٌ مسجلة أصلًا باسم مالك، في مقابل السوق الأولية التي يبيع فيها المطوّر العقاري الوحدة للمرة الأولى.

لا يعرّفها أي قانون جورجي راجعناه. فالقانون المدني وقانون الضرائب وقانون السجل العام لا يذكر أيٌّ منها سوقًا «أولية» أو «ثانوية»، ولذلك تقوم كل إحصائية على العرف الذي يعتمده ناشرها. وأكثر هذه الأعراف تداولًا هو ما تطبعه Galt & Taggart في الصفحة 5 من نشراتها لسوقي تبليسي وباتومي، إذ تصف السوق الأولية بأنها «مبيعات العقارات التي تتم مباشرةً بين المشترين والمطوّرين»، والسوق الثانوية بأنها «مبيعات العقارات التي تتم بين الأفراد»، وكلتاهما محسوبة من بيانات الوكالة الوطنية للسجل العام (NAPR). (والعبارات المقتبسة من التقارير في هذه الصفحة بترجمتنا.) أما البيع الذي تجريه شركة ليست مطوّرًا فلم نتمكن من التحقق من تصنيفه.

وقد تضلّل العبارة القادم من الخارج: ففي عالم المال تعني تداول الأوراق المالية بعد إصدارها، وكثير من المشترين يفهمون «الثانوية» بمعنى «القديمة». غير أن الحد الفاصل في أرقام Galt & Taggart يرسمه البائع لا عمر المبنى، فالشقة في برج حديث يعيد مالكها الأول بيعها تُعدّ ثانوية هي الأخرى. وللمقارنة القانونية بين الشراءين انظر مشروع جديد أم إعادة بيع.

البائع أولًا ثم سنة الرخصة: كيف يُرسم التقسيم

تقسّم Galt & Taggart مرتين: أولًا بحسب البائع، ثم بحسب سنة رخصة البناء في الجانب الثانوي وحده. وتنص ملاحظة الرسم البياني في تقرير يوليو 2026 على أن «المشاريع الجديدة في السوق الثانوية تشمل المباني المشيّدة برخص بناء صادرة ابتداءً من 2013». أما الرخص الأقدم فتندرج في «المشاريع القديمة». ولا يُذكر سبب لاختيار 2013، ويقول نص مراجعة ديسمبر 2025 «بعد 2013» حيث يقول رسمها البياني «ابتداءً من»؛ ونحن نأخذ بما في الرسم.

وتعترف التقارير أيضًا بنقطة ضعف: فالإحصاءات المبنية على بيانات NAPR تعاني من «تأخر تسجيل المبيعات الأولية». فمشتري الوحدة على الخارطة لا يصبح في العادة المالك المسجَّل إلا بعد أن توجد الوحدة فعلًا، ولذلك تدخل مبيعات المطوّرين في العدّ متأخرة، وتُجري Galt & Taggart إلى جانبه مسحًا آنيًا للمطوّرين. وفي تبليسي سنة 2025 ارتفعت المبيعات الأولية 5.2% في السجل و27.3% في المسح. أما مبيعات الملاك فلا يصيبها هذا التأخر؛ ويقول تقرير باتومي إنها «تعكس الديناميكيات في الوقت الفعلي».

كم من المبيعات ثانوية في تبليسي وباتومي

وفق التعريف القائم على البائع، تزيد مبيعات الملاك قليلًا على نصف المبيعات المسجلة في المدينتين الكبيرتين كلتيهما.

تراجعت حصة تبليسي بعد 2023 لأن مبيعات المطوّرين المسجلة زادت بمقدار 3,372، في حين بقيت مبيعات الملاك بين نحو 20,700 و21,800؛ وبلغت مبيعات الملاك في يوليو 2026، بعد ارتفاعها 18.8%، «أعلى مستوى شهري بعد 2022».

الجانب الثانوي في باتومي حديث العهد. فعرضٌ تقديمي لـGalt & Taggart صادر في أكتوبر 2025 يحصي نحو 2,500 عملية بيع من الملاك في 2020 و6,500 في 2024، بينما نما المخزون السكني من نحو 84,000 شقة في 2019 إلى 119,000 في 2024، ويقدّر أن قرابة 30% من الشقق المشتراة من المطوّرين هناك تنتقل إلى مالك جديد خلال سنتين. وبحسب قراءتنا، فإن جزءًا معتبرًا من السوق الثانوية في باتومي هو إذن مخزون من المشاريع الجديدة يتداوله الملاك منذ وقت قريب.

أسعار السوق الثانوية: متوسطات مؤرخة وما يقيسه كل منها

تشمل سلسلة الأسعار الثانوية شققًا بأي حالة كانت، بينما تقيس السلسلة الأولية حالة الإطار الأبيض في تبليسي والجاهز بالكامل في باتومي. لذلك فالفوارق، وهي بحسابنا أدنى من الأولية بنسبة 3.8% و10.2% في تبليسي في يوليو 2026 وبنسبة 23.6% في باتومي في يونيو 2026، مؤشرات لا تخفيضات. وتنبّه Galt & Taggart إلى أن «فجوة واسعة بين السوقين»، إلى جانب كثرة المشاريع قيد الإعداد وتراجع العائد، قد تثقل على نمو الأسعار الأولية في باتومي. وللاطلاع على الأسس انظر سعر المتر المربع.

ولا تسدّ البيانات الرسمية هذه الثغرة. فمؤشر الأسعار لدى Geostat «يغطي سوق المساكن الجديدة فقط» في تبليسي، ويُبنى على أسعار العرض في مواقع الإعلانات (+4.9% على أساس سنوي حتى الربع الـ2 من 2026)، ولا تنشر Geostat أي تقسيم للمبيعات بحسب السوق.

ما الذي يغيّره الجانب الثانوي في القانون والضرائب

ليست للتسمية قوة قانونية، لكن الشراء من مالك يُخضع الصفقة لقواعد مختلفة. هذه قراءتنا للنصوص النافذة؛ اطلب من محامٍ ومحاسب أن يؤكداها.

• الملكية المسجلة. تنتقل الملكية بعقد مكتوب يعقبه التسجيل (القانون المدني، المادة 183(1))، وحق البائع مدوَّن أصلًا في السجل، فيمكنك قراءته في مستخرج السجل العام قبل أن تدفع.
• قرينة السجل. تَعُدّ المادة 312(2) القيد صحيحًا بالنسبة إلى المشتري الذي يكتسب من صاحب الحق المسجَّل، ما لم يُقدَّم اعتراض أو كان المشتري يعلم أن القيد خاطئ.
• الإيجار. بموجب المادة 209 يحلّ مشتري الشقة المؤجَّرة محل المؤجِّر.
• ضريبة القيمة المضافة. نسبتها 18% (قانون الضرائب، المادة 166). وتعفي المادة 171(1)(c) توريد قطعة الأرض، لا توريد الشقة. والبيع لمرة واحدة أو غير المنتظم، كأن يعيد مالكٌ بيع مسكنه مرة واحدة، لا يُعدّ نشاطًا اقتصاديًا (المادة 158(2)(b))، أما المبنى غير السكني فيُعدّ بيعه نشاطًا اقتصاديًا دائمًا (المادة 158(3)). ولم نتحقق مما إذا كانت قوائم الأسعار تنص على أن «ضريبة القيمة المضافة مشمولة».
• ضريبة البائع. يخضع ربح الفرد من بيع مسكن لضريبة 5% (المادة 81(3))، ويُعفى منها متى تجاوزت مدة تملّكه سنتين (المادة 82(1)(f.a))؛ انظر ضريبة الأرباح الرأسمالية.

وللصفقات المفردة مداخلها الخاصة: إعادة البيع والمشروع الجديد.

أين تظهر التسمية، وأين لا تظهر أبدًا

ترد الكلمتان في تقارير الأبحاث وفي الصحافة، ولا تكادان تظهران في أوراق عملية الشراء.

1. Galt & Taggart: سلسلتا الرسم البياني "Secondary - New projects" و"Secondary - Old projects" (تبليسي)، و"Primary (Turnkey)" و"Secondary (New projects)" (باتومي).
2. TBC Capital: "New apartments" و"Old apartments" و"Share of new apartments (%)"، مع أسعار طلب مأخوذة من بيانات myhome.ge ومنهجية جديدة منذ نوفمبر 2025.
3. Colliers في الصحافة: "new projects" و"old projects" و"new-project resales"، من دون تعريف.
4. إعلانات ss.ge: لا يوجد حقل للسوق، بل خانة «الحالة» للمبنى يختارها البائع، مثل "Old built" (ძველი აშენებული)، فتظهر إعادة البيع في برج من 2020 على أنها بناء جديد. وقد حجب myhome.ge طلباتنا.
5. مستخرج السجل العام: لا يذكر كلمة «ثانوية» أبدًا؛ بل يبيّن أن المالك فرد، ويُظهر الرمز المساحي والمساحة وأي رهن عقاري أو حجز، في حين قد لا يُظهر قيد الوحدة المبيعة على الخارطة سوى تسجيل تمهيدي أو اسم المطوّر.
6. العقد: عقد بيع عادي (ნასყიდობის ხელშეკრულება) بين أفراد.

مثال تطبيقي: سؤال واحد وأربع إجابات عن حجم السوق

المشتري الذي يطالع التقارير في أواخر 2026 يصادف «نحو النصف» و«أكثر من أربعة أخماس» ورقمًا وطنيًا يقع بينهما. وكل رقم صحيح وفق تعريفه. والجدول مقارنة أجريناها نحن؛ فالناشرون لم يقارنوا بينها.

النطاق (مدينة أو بلد) والتسمية (من باع، أو «جديد» بلا تعريف) هما ما ينقل الإجابة من النصف إلى 86%. فحصة «الجديد» لدى TBC Capital كانت 14% في مارس 2026 و16% في سبتمبر 2025، أي أدنى بكثير من الحصة الأولية لدى Galt & Taggart. بل إن مجاميع تبليسي لعام 2025 نفسها تختلف: 42,267 لدى Colliers و42,388 لدى Galt & Taggart. لا تستشهد بحصة إلا مع مصدرها ومكانها وفترتها وتعريفها؛ أما سرعة بيع الشقة فيتناولها دليلنا عن سيولة إعادة البيع.

مفاهيم يسهل الخلط بينها: إعادة البيع والمخزون القديم والسوق الأولية

أما مسألة المبنى فانظر فيها كتلة سوفيتية أم مبنى جديد؛ وأما الشراء قبل الإنجاز فانظر البيع المسبق.

السوق الثانوية بخمس لغات

لا يتضمن أي تشريع جورجي راجعناه عبارة მეორადი ბაზარი، وتُوقَّع إعادة البيع ببساطة في صورة ნასყიდობის ხელშეკრულება بين المالك والمشتري.

أخطاء في قراءة أرقام السوق الثانوية

• فهم «الثانوية» على أنها «سوفيتية». إعادة البيع في مبنى رخصته من 2015 ثانوية هي الأخرى.
• وضع الإطار الأبيض بجوار أي حالة. الفارق في تبليسي يخلط بين مستويات تشطيب مختلفة.
• اعتبار انخفاض أرقام السجل تراجعًا في الطلب. قد يخفي تأخر التسجيل مبيعاتٍ للمطوّرين.
• الخلط بين المدينة والبلد. نسبة 62.7% تخص جورجيا كلها، ونسبة 50.5% تخص تبليسي.
• الوثوق بحالة المبنى في الإعلان. عبارة "Old built" لا تقول شيئًا عمّن يبيع.
• إغفال الضريبة. بيع المطوّر للشقة غير معفى من ضريبة القيمة المضافة، والبائع الفرد الذي يبيع قبل مرور سنتين يدفع 5% من الربح.

كيف تقرأ إحصائية عن السوق الثانوية في جورجيا

1. حدّد الناشر

   Galt & Taggart أو TBC Capital أو Colliers أو Geostat.

2. ابحث عن التعريف

   هل هو من باع، أم سنة رخصة المبنى، أم تسمية بلا تعريف؟

3. تحقّق من النطاق

   مدينة واحدة، أم المدينتان الكبيرتان، أم البلد كله.

4. احسب حساب التأخر

   أرقام السجل تتأخر عن مبيعات المطوّرين؛ فابحث عن رقم من مسح.

5. طابِق أساس السعر

   إطار أبيض، أم جاهز بالكامل، أم أي حالة، بالدولار للمتر المربع.

6. افحص الشقة نفسها

   اطلب مستخرجًا: السجل يبيّن المالك، لا الشريحة.

أسئلة شائعة

هل يعرّف القانون الجورجي السوق الثانوية؟

لا. فالقانون المدني وقانون الضرائب وقانون السجل العام لا تستعمل هذا المصطلح.

كيف يعرّفها المحللون؟

عند Galt & Taggart هي «مبيعات العقارات التي تتم بين الأفراد».

هل كل شقة في السوق الثانوية تقع في مبنى قديم؟

لا. فإعادة البيع في مبانٍ رُخّصت من 2013 فصاعدًا تُصنَّف «مشاريع جديدة».

ما حصة المبيعات الثانوية في تبليسي سنة 2025؟

50.5% بحسابنا: 21,427 من أصل 42,388.

لماذا تذكر مصادر أخرى حصة أعلى؟

لأنها تعتمد تسميات أو نطاقات أخرى، مثل «الشقق القديمة» أو جورجيا كلها.

كم كان سعر إعادة البيع في تبليسي في يوليو 2026؟

1,372 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع في المباني الأحدث، و1,280 دولارًا في الأقدم.

هل يتضمن سعر إعادة البيع ضريبة القيمة المضافة؟

لا، حين يكون بيع المالك لمرة واحدة أو غير منتظم: فهذا لا يُعدّ نشاطًا اقتصاديًا (قانون الضرائب، المادة 158(2)(b)).

هل تنشر Geostat مؤشرًا للسوق الثانوية؟

لا. فمؤشر أسعارها يغطي المساكن الجديدة في تبليسي فقط.

المصادر

1. Tbilisi market watch, July 2026، Galt & Taggart (تاريخ الاطلاع 2 نوفمبر 2026)
2. Tbilisi 2025 full year overview، Galt & Taggart، 30 يناير 2026
3. Batumi market watch, 2Q26، Galt & Taggart، 14 أغسطس 2026
4. Real estate trends in Batumi، Galt & Taggart، أكتوبر 2025
5. Tbilisi residential real estate, March 2026، TBC Capital
6. New apartment sales decrease in Tbilisi، BM.ge، 24 أكتوبر 2025
7. Georgia's real estate market grows 6% in 2025، Georgia Today، 12 فبراير 2026
8. Apartments sold in Tbilisi and Batumi in 2025، BM.ge، نقلًا عن Colliers Georgia، 17 فبراير 2026
9. مؤشر أسعار العقارات السكنية، الربع الـ2 من 2026، Geostat
10. القانون المدني الجورجي، المواد 183 و209 و312 (تاريخ الاطلاع 2 نوفمبر 2026)
11. قانون الضرائب الجورجي، المواد 81 و82 و158 و166 و171
12. إعلانات الشقق على ss.ge، مرشّح «الحالة» للمبنى، 22 أكتوبر 2026

سجل التغييرات

• 2 نوفمبر 2026 - نُشر مدخل المصطلح استنادًا إلى Galt & Taggart وTBC Capital وBM.ge وGeorgia Today وColliers Georgia وGeostat والقانون المدني الجورجي وقانون الضرائب الجورجي.