إعادة البيع في جورجيا: شقة مسجّلة أو عقد على الخارطة محال إلى مشترٍ جديد

إعادة البيع: حين تنتقل الشقة، أو العقد عليها، إلى يد ثانية

إعادة البيع (მეორადი გაყიდვა) هي بيع شقة من جانب شخص غير المطوّر العقاري الذي بناها، وتأخذ إحدى صورتين: إما بيع عادي لشقة مسجّلة أصلاً باسم البائع، وإما، قبل اكتمال المبنى، نقل المطالبة التعاقدية التي يملكها المشتري الأول بالشقة المستقبلية إلى مشترٍ جديد.

والكلمة من لغة السوق، فلا ترد في القانون المدني ولا في قانون الضرائب ولا في قانون السجل العام. وفي حالة الشقة المسجّلة، تشترط المادة 183(1) من القانون المدني صفقة مكتوبة وتسجيل ملكية المشتري، وتكرر المادة 208 الحكم نفسه بالنسبة إلى الوحدة في مبنى متعدد الوحدات. أما قبل الاكتمال فلا توجد في العادة وحدة مسجّلة يمكن نقلها، فيكون محل الانتقال مطالبةً: მოთხოვნის დათმობა، أي حوالة الحق (المادة 199)، بينما ينتقل أي جزء غير مدفوع من الثمن بطريق ვალის გადაკისრება، أي حوالة الدين (المادة 203).

وفي الخارج تعني «إعادة البيع» غالباً مجرد منزل مستعمل. أما في جورجيا فكثيراً ما يكون الإعلان الخاص عن شقة «قيد الإنشاء» إعلاناً عن عقد، فيحلّ المشتري محل غيره في صفقة مبرمة مع المطوّر العقاري. وتنقسم المعاملة الضريبية على النحو ذاته بموجب القرار الضريبي العام رقم 143 الصادر في 14 مايو 2026.

شقة مسجّلة أم عقد على الخارطة: الصورتان القانونيتان

يمرّ الطريق المسجّل عبر عقد البيع الذي يُقدَّم إلى الوكالة الوطنية للسجل العام (NAPR). والشقة المؤجَّرة تبقى مؤجَّرة، إذ يحلّ المشتري محل المؤجِّر (المادة 209). أما طريق الشراء على الخارطة فيضم ثلاثة أطراف، لأن المطوّر العقاري لا يزال مديناً بتسليم الشقة.

حوالة عقد على الخارطة: المواد من 198 إلى 206 من القانون المدني

بموجب المادة 199(1) فإن صاحب المطالبة «შეუძლია მოვალის თანხმობის გარეშე მოთხოვნა მესამე პირს დაუთმოს»، أي يجوز له أن يحيلها إلى الغير من دون موافقة المدين (والترجمة العربية للنصوص المقتبسة في هذه الصفحة من عملنا)، ما لم يتعارض ذلك مع طبيعة الالتزام أو مع اتفاق مع المدين أو مع القانون. ولا يُقبل الحظر المتفق عليه مع المدين، وهو هنا المطوّر العقاري، إلا إذا كانت له «პატივსადები ინტერესი»، أي مصلحة مشروعة.

العقد المدفوع جزئياً يحتاج إلى الشقّين معاً: المطالبة، وهي تنتقل من دون المطوّر العقاري، والدين، وهو لا ينتقل من دونه. أما هل يجب توثيق الحوالة لدى كاتب العدل، فلا تذكر هذه المواد ذلك، ولم نتمكن من التحقق منه.

ما يُظهره السجل العام قبل الاكتمال وبعده

وفقاً للمادة 12 من قانون السجل العام، يمكن تسجيل حق تسجيلاً تمهيدياً استناداً إلى عقد الطرفين. وما دام هذا القيد قائماً، لا يجوز تسجيل أي حق آخر على العقار بناءً على صفقة، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك (12(2)). وينقضي القيد بتسجيل الحق الذي يحميه، أو بانتهاء أجل محدد، أو باتفاق مكتوب، أو بتسجيل ملكية شخص آخر بحكم القانون (12(4)). وتتقاضى الوكالة الوطنية للسجل العام عنه رسم تسجيل حق: 150 أو 270 أو 350 لاري بحسب سرعة الإنجاز، ولا يُعفى منه إلا في الأراضي المحتلة.

عند إعادة بيع عقد يحمل تسجيلاً تمهيدياً، لا بد من إنهاء قيد المشتري الأول أو نقله، ولم نتمكن من التأكد مما إذا كانت الوكالة تنجز ذلك في خطوة واحدة. ويكشف مستخرج السجل العام الخاص بقطعة الأرض باسم من يقوم القيد.

الضريبة على إعادة البيع: مسكن، أم مجرد حق في مسكن

في حالة المسكن المسجّل تبدأ مدة السنتين من تاريخ تحرير وثيقة الملكية التي استُند إليها في التسجيل (المادة 82(4)(a.a) من قانون الضرائب)، ولذلك تبدأ مدة المشتري على الخارطة عادةً من الوثيقة التي سُجّلت بموجبها ملكيته هو، لا من الدفعة الأولى. أما كيف تُطبَّق القاعدة حين يكون عقد المطوّر العقاري ذاته بيعاً لوحدة مستقبلية، فلم نتمكن من التحقق منه؛ اسأل محاسباً.

وتخضع إعادة بيع العقد لمعاملة ضريبية مختلفة. فالبند 4 من القرار 143 ينص على: «წინარე ხელშეკრულებით მიღებული უძრავი ქონების შეძენის უფლების გასხვისება, ქონებრივი უფლების მიწოდებად განიხილება»، أي أن التصرف في حق اكتساب عقار بموجب عقد تمهيدي يُعدّ توريداً لحق مالي. وعندئذ يخضع الربح للقاعدة العامة، 20% (المادة 81(1))، ما لم ينطبق إعفاء المادة 82(1)(f.c): حيازة لأكثر من سنتين وعدم الاستعمال في نشاط اقتصادي. ويدفع البند 5 في الاتجاه المعاكس: فالوحدة غير المكتملة تظل مسكناً إذا كان تصميمها والغرض منها يجعلانها سكنية، وحصل المشتري على كل الحقوق الأساسية اللازمة للسكن فيها. ولم نجد في أي مصدر اطلعنا عليه حسماً لموقع عقد بعينه بين هذين البندين.

وفي الطريقين كليهما يُستحق الإقرار والدفع بحلول اليوم 15 من الشهر التالي للبيع (الإقرار: المادة 153(12)؛ الدفع: المادة 62(2))، على النموذج II-04-2.

يذكر الدليل القانوني على موقع korter.ge أن ضريبة البائع تسري «على المقيمين الضريبيين في جورجيا فقط». ولا نوافق على هذه القراءة: فالمادتان 81(3) و82(1)(f) تتحدثان عن الأشخاص الطبيعيين، والتعليمات رقم 996 تذكر غير المقيمين صراحةً في قاعدة الإقرار الشهري. راجع المقيم الضريبي وضريبة الأرباح الرأسمالية.

كم مرة تُعاد الشقق إلى السوق: نمط باتومي

يقول تقرير Galt & Taggart بعنوان "Real Estate Trends in Batumi" (أكتوبر 2025، ص. 13): «نحو 30% من الشقق المبيعة في السوق الأولية يُعاد بيعها في السوق الثانوية خلال السنتين التاليتين». ولم نتمكن من التأكد مما إذا كانت العقود المحالة داخلة في هذا الرقم، ولا يوجد أي إحصاء رسمي لها. وكتبت وكالة Sea Inside العقارية (29 نوفمبر 2025، مع تحديث في 7 يناير 2026) أن «في باتومي أيضاً سوقاً نشطة لحوالة العقود (التنازل)»، من غير أن تقدّم بيانات.

ومن يعيد بيع عقد ينافس المطوّر العقاري نفسه. ففي مسح المطوّرين الذي أجرته Galt & Taggart عن الربع الـ2 من 2026، وشمل أكثر من 30 مشروعاً، بلغت نسبة الوحدات المبيعة مسبقاً 74% في المشاريع المقرر تسليمها في 2026، و60% لعام 2027، و55% لعامي 2028 و2029.

الأوراق التي تقف خلف كل نوع من إعادة البيع

تخلّف إعادة البيع المسجّلة ملفاً قصيراً: عقد بيع مكتوب، ნასყიდობის ხელშეკრულება، بتواقيع مصدّقة؛ ومستخرجين، أحدهما قبل الصفقة والآخر بعدها؛ وإشعار السجل إلى البائع بشأن الإقرار الضريبي. أما إعادة بيع العقد فأوراقها أكثر، وليس فيها شيء موحّد:

• عقد حوالة، მოთხოვნის დათმობის ხელშეკრულება، بين المشتريَين (المادة 199(2))؛
• موافقة المطوّر العقاري المكتوبة على حوالة الدين، إذا بقيت أقساط (المادة 204)؛
• إخطار مكتوب إلى المطوّر العقاري (المادة 200) ووثيقة الحوالة المصدّقة (المادة 198(3))؛
• العقد الأصلي مع ملاحقه، وسجل الدفعات.

لم نعثر على أي بند حوالة أو رسم منشور لدى المطوّرين. ويتناول دليلنا عن عقد المطوّر العقاري بند النقل الذي ينبغي المطالبة به. وعلى موقعي ss.ge وmyhome.ge لا يوجد حقل خاص بالحوالة: فإعادة بيع العقود تظهر كإعلانات عادية موسومة «قيد الإنشاء»، ولذلك لا يكشف الإعلان من هو البائع.

مثال تطبيقي: ربح 20,000 لاري نفسه على ثلاثة أنواع من الأوراق

يستخدم مثال وزارة المالية سعر شراء قدره 100,000 لاري وسعر بيع قدره 120,000 لاري. لنُبقِ على الرقمين وعلى بائع من الأفراد، ولا نغيّر إلا محل البيع.

في إعادة البيع السريعة يبلغ الفرق بين الصفين الأولين 3,000 لاري. أما هل يمنح العقد «جميع الحقوق الأساسية» فأمر يقدّره محاسب قبل أن توقّع. وتقع عمليات إعادة البيع السريعة المسجّلة التي يجريها الأفراد في باتومي في خانة 1,000 لاري من الصف الأول.

إعادة البيع إلى جانب السوق الثانوية وحوالة الدين والمضاربة السريعة

المصطلح بخمس لغات

لا يستعمل أي قانون جورجي عبارة მეორადი გაყიდვა: فإعادة البيع المسجّلة تُوقَّع بوصفها ნასყიდობის ხელშეკრულება، أما إعادة بيع العقد فتحمل العنوان الذي اختاره القانون نفسه، მოთხოვნის დათმობა.

إشارات تحذير في عرض لإعادة البيع

• بائع من الأفراد يعرض شقة «قيد الإنشاء». أنت تشتري مطالبة؛ فاطلب العقد وسجل الدفعات.
• بند يحظر الحوالة. لا يصح إلا إذا كانت للمطوّر العقاري مصلحة مشروعة (المادة 199(1))؛ فتوقّع نزاعاً.
• أقساط غير مدفوعة ولا توقيع للمطوّر العقاري. يبقى الدين في مكانه (المادة 204)، ويمكن الاحتجاج عليك بالمتأخرات (المادة 201(2)).
• بائع يرفض تسليم وثيقة حوالة مصدّقة. تمنحك المادة 198(3) الحق في الحصول عليها.
• «الضريبة على المقيمين فقط». ليس هذا ما نفهمه من النص؛ فغير المقيمين يقدّمون الإقرار أيضاً بحلول اليوم 15.

كيف تشتري شقة على الخارطة بطريق إعادة البيع

1. حدّد محل البيع

   شقة مسجّلة أم عقد مع مطوّر عقاري.

2. اقرأ العقد الأصلي

   ابحث عن حظر للحوالة وعن الرسوم والغرامات.

3. افحص الدفعات والسجل

   الإيصالات والمتأخرات وأي تسجيل تمهيدي.

4. احصل على موافقة المطوّر العقاري

   كتابةً، إذا بقي أي قسط.

5. وقّع الحوالة

   اطلب الوثيقة المصدّقة بموجب المادة 198(3).

6. أخطِر المطوّر العقاري

   كتابةً، في اليوم نفسه.

أسئلة شائعة

هل «إعادة البيع» مصطلح قانوني في جورجيا؟

لا. يتحدث القانون المدني عن البيع، وقبل الاكتمال عن حوالة الحق (المادة 199).

هل يمكنني إعادة بيع شقة على الخارطة قبل اكتمالها؟

نعم، بحوالة مطالبتك، ومن دون موافقة المطوّر العقاري ما لم تُستبعد الحوالة استبعاداً صحيحاً.

هل يستطيع المطوّر العقاري حظر إعادة البيع؟

فقط ببند متفق عليه تسنده مصلحة مشروعة له (المادة 199(1)).

هل يتولى المشتري الجديد أقساطي؟

فقط بموافقة المطوّر العقاري (المادة 204).

ما الضريبة المترتبة على إعادة بيع العقد؟

يعاملها القرار 143 بوصفها حقاً مالياً: 20% من الربح، ما لم ينطبق إعفاء أو البند 5.

وماذا عن الشقة المسجّلة؟

5% من الربح خلال سنتين؛ وإعفاء بعد مرور أكثر من سنتين (المادتان 81(3) و82(1)(f.a)).

متى يُستحق الإقرار؟

بحلول اليوم 15 من الشهر التالي للبيع، مع الدفع (المادة 153(12)).

هل يدفع غير المقيمين؟

نعم، وفق قراءتنا لقانون الضرائب؛ فالقواعد مكتوبة للأشخاص الطبيعيين.

المصادر

1. القانون المدني الجورجي، المواد 183، ومن 198 إلى 206، و208 و209 و323 و327، النص الجورجي النافذ، Matsne (تاريخ الاطلاع 2 نوفمبر 2026)
2. قانون جورجيا بشأن السجل العام، المادتان 12 و15-6، Matsne (تاريخ الاطلاع 2 نوفمبر 2026)
3. قانون الضرائب الجورجي، المواد 81 و82 و153، Matsne
4. القرار الضريبي العام رقم 143، وزارة المالية، 14 مايو 2026، البندان 4 و5 (تاريخ الاطلاع 2 نوفمبر 2026)
5. القرار الضريبي العام رقم 175، وزارة المالية، 8 يونيو 2026، المعدِّل للقرار رقم 143
6. رسوم تسجيل العقارات، الوكالة الوطنية للسجل العام
7. Real Estate Trends in Batumi، Galt & Taggart، أكتوبر 2025، ص. 13 (تاريخ الاطلاع 2 نوفمبر 2026)
8. Batumi residential market, Q2 2026، Galt & Taggart، 14 أغسطس 2026
9. Legal guide، korter.ge، من دون تاريخ (تاريخ الاطلاع 2 نوفمبر 2026)
10. Off-plan properties in Batumi، Sea Inside، 29 نوفمبر 2025، حُدّث في 7 يناير 2026 (تاريخ الاطلاع 2 نوفمبر 2026)

سجل التغييرات

• 2 نوفمبر 2026 - نُشر هذا المصطلح استناداً إلى القانون المدني، وقانون السجل العام، وقانون الضرائب، والقرارين الضريبيين العامين رقم 143 و175، والوكالة الوطنية للسجل العام، وGalt & Taggart، وkorter.ge، وSea Inside.