מכירה חוזרת: כשדירה, או חוזה על דירה, עוברים לידיים חדשות בפעם השנייה
מכירה חוזרת (მეორადი გაყიდვა) היא מכירה של דירה בידי מי שאינו היזם שלה: או מכירה רגילה של דירה שכבר רשומה על שם המוכר, או, לפני שהבניין הושלם, העברה לקונה חדש של הזכות החוזית של הקונה הראשון לקבל את הדירה העתידית.
זה מונח של השוק: הוא אינו מופיע לא בקוד האזרחי, לא בקוד המס ולא בחוק בדבר המרשם הציבורי. בדירה רשומה, סעיף 183(1) של הקוד האזרחי דורש עסקה בכתב ורישום של הבעלות של הקונה, וסעיף 208 חוזר על כך לגבי יחידה בבניין רב-יחידות. לפני השלמת הבנייה בדרך כלל אין יחידה רשומה שאפשר להעביר, ולכן מה שעובר הוא זכות: მოთხოვნის დათმობა, כלומר המחאת זכות (סעיף 199), וכל יתרת מחיר שלא שולמה עוברת בדרך של ვალის გადაკისრება, כלומר נטילת חוב (סעיף 203).
מחוץ לגאורגיה, "מכירה חוזרת" פירושה לרוב פשוט דירה יד שנייה. בגאורגיה, מודעה פרטית על דירה "בבנייה" היא פעמים רבות חוזה, והקונה נכנס לנעליו של מישהו אחר בעסקה שלו עם היזם. המס מתפצל באותו אופן לפי החלטה פומבית מס' 143 מ-14 במאי 2026.
דירה רשומה או חוזה על הנייר: שתי הצורות המשפטיות
| נקודה | דירה רשומה | חוזה על הנייר |
|---|---|---|
| מה נמכר | בעלות ביחידה רשומה | הזכות של הקונה הראשון כלפי היזם לקבל יחידה |
| הסעיפים העיקריים | הקוד האזרחי, סעיפים 183(1), 208, 323 | סעיפים 198 עד 202 (הזכות), 203 עד 206 (יתרת המחיר) |
| הסכמת היזם | אין לו תפקיד | לא נדרשת לזכות, אלא אם הוחרגה כדין; נדרשת לחוב |
| מתי הקונה נעשה בעלים | עם הרישום | עם הרישום שלו עצמו, בדרך כלל אחרי השלמת הבנייה (אפשר לרשום גם יחידה שלא הושלמה, החוק בדבר המרשם, סעיף 15-6(1)) |
| מס המוכר, יחיד | 5% בתוך שנתיים, ואחר כך פטור (קוד המס, סעיפים 81(3), 82(1)(f.a)) | הכלל הכללי, 20% (החלטה 143, נקודה 4), אלא אם חל פטור או חלה נקודה 5 |
| בסטטיסטיקה שמבוססת על NAPR | נספרת | אינה נספרת |
המסלול הרשום הוא חוזה מכר שמוגש לסוכנות הלאומית למרשם הציבורי (NAPR). דירה מושכרת נשארת מושכרת: הקונה נכנס למקומו של המשכיר (סעיף 209). במסלול על הנייר יש שלושה צדדים, כי היזם עדיין חייב את הדירה.
המחאת זכות בחוזה על הנייר: הקוד האזרחי, סעיפים 198 עד 206
לפי סעיף 199(1), בעל הזכות "შეუძლია მოვალის თანხმობის გარეშე მოთხოვნა მესამე პირს დაუთმოს", כלומר רשאי להמחות אותה לצד שלישי בלי הסכמת החייב, אלא אם הדבר סותר את טיבה של ההתחייבות, הסכם עם החייב או את החוק. איסור שסוכם עם החייב, כאן היזם, מותר רק כשיש לו "პატივსადები ინტერესი", כלומר אינטרס לגיטימי.
| סעיף | הכלל | במכירה חוזרת של חוזה |
|---|---|---|
| 198 | הזכות עוברת באותו מצב שבו היא נמצאת; בעל הזכות הקודם מוסר את כל המסמכים ולפי בקשה גם מסמך המחאה מאושר, על חשבון בעל הזכות החדש | המגבלות ותנאי הקנס שלה עוברים יחד איתה |
| 200 | כל עוד לא קיבל הודעה, החייב רשאי לקיים את החיוב כלפי בעל הזכות המקורי | הודיעו ליזם מיד |
| 201 | בטוחות עוברות עם הזכות; לחייב נשמרות טענות ההגנה שהיו לו בשעה שנודע לו על ההמחאה | אפשר להעלות נגדכם את הפיגורים של הקונה הראשון |
| 202 | זכות שהומחתה פעמיים: העסקה המוקדמת יותר גוברת, ואם לא, זו שעליה הודיעו קודם | מכירה כפולה מסתיימת במרוץ |
| 204 | העברת חוב שסוכמה עם החייב תקפה רק בהסכמת הנושה | התשלומים עוברים רק אם היזם מסכים |
חוזה ששולם בחלקו דורש את שני החלקים: את הזכות, שעוברת בלי היזם, ואת החוב, שאינו עובר בלעדיו. אם ההמחאה חייבת אישור נוטריוני, הסעיפים האלה אינם אומרים; לא הצלחנו לאמת זאת.
מה המרשם הציבורי מראה לפני השלמת הבנייה ואחריה
לפי סעיף 12 של החוק בדבר המרשם הציבורי, אפשר לרשום זכות רישום מקדמי על סמך החוזה של הצדדים. כל עוד הרישום הזה עומד בתוקפו, אי אפשר לרשום על סמך עסקה שום זכות אחרת בנכס, אלא אם הצדדים הסכימו אחרת (12(2)). הוא פוקע עם רישום הזכות שעליה הוא שומר, בתום תקופה שנקבעה, בהסכם בכתב, או עם רישום בעלות של אדם אחר לפי החוק (12(4)). NAPR גובה עליו אגרה כעל רישום זכות: 150, 270 או 350 לארי לפי המהירות, וללא תשלום רק בשטחים הכבושים.
כשחוזה שנושא רישום מקדמי נמכר מחדש, צריך לסיים או להעביר את הרישום של הקונה הראשון; אם NAPR עושה זאת בצעד אחד, לא הצלחנו לאמת. נסח מהמרשם של המגרש מראה של מי הרישום שמופיע בו.
מס על מכירה חוזרת: בית מגורים, או רק זכות לקבל אחד
בבית מגורים רשום, מניין השנתיים מתחיל ביום שבו נערך מסמך הבעלות ששימש לרישום (קוד המס, סעיף 82(4)(a.a)), ולכן אצל מי שקנה על הנייר המניין מתחיל לרוב עם המסמך שעל פיו נרשמה הבעלות שלו עצמו, ולא עם התשלום הראשון. איך הכלל חל כשהחוזה עם היזם הוא בעצמו מכירה של יחידה עתידית, לא הצלחנו לאמת; שאלו רואה חשבון.
מכירה חוזרת של חוזה ממוסה אחרת. נקודה 4 של החלטה 143 קובעת: "წინარე ხელშეკრულებით მიღებული უძრავი ქონების შეძენის უფლების გასხვისება, ქონებრივი უფლების მიწოდებად განიხილება", כלומר העברה של זכות לרכוש מקרקעין שהתקבלה לפי הסכם מקדמי נחשבת לאספקה של זכות קניינית. הרווח נופל אז תחת הכלל הכללי, 20% (סעיף 81(1)), אלא אם חל הפטור של סעיף 82(1)(f.c): החזקה של יותר משנתיים ובלי שימוש בפעילות כלכלית. נקודה 5 מושכת לכיוון ההפוך: יחידה שלא הושלמה עדיין נחשבת לבית מגורים כשהתכנון והייעוד שלה הופכים אותה ליחידת מגורים והקונה מקבל כל זכות בסיסית שדרושה כדי לגור בה. היכן נופל חוזה מסוים בין שתי הנקודות, לא מצאנו בשום מקור הכרעה.
בשני המסלולים, הדוח והתשלום מגיעים עד ה-15 בחודש שאחרי המכירה (הדוח, סעיף 153(12); התשלום, סעיף 62(2)), בטופס II-04-2.
המדריך המשפטי באתר korter.ge אומר שמס המוכר חל "רק על תושבי מס של גאורגיה". אנחנו לא שותפים לקריאה הזאת: סעיפים 81(3) ו-82(1)(f) מדברים על יחידים, והוראה מס' 996 מזכירה תושבי חוץ בכלל על הדוח החודשי. ראו תושב מס ומס רווחי הון.
באיזו תדירות דירות נמכרות מחדש: הדפוס בבטומי
הדוח "Real Estate Trends in Batumi" של Galt & Taggart (אוקטובר 2025, עמ' 13) קובע: "כ-30% מהדירות שנמכרות בשוק הראשוני נמכרות מחדש בשוק המשני בתוך השנתיים שלאחר מכן". אם חוזים שהומחו כלולים בנתון, לא הצלחנו לאמת, ואין להם ספירה רשמית כלשהי. סוכנות Sea Inside כתבה (29 בנובמבר 2025, עודכן ב-7 בינואר 2026) ש"בבטומי יש גם שוק פעיל של המחאות (צסיה)", בלי נתונים. ציטוטים מאנגלית בעמוד הזה מובאים בתרגום שלנו.
מי שמוכר חוזה מתחרה ביזם. בסקר היזמים של Galt & Taggart לרבעון 2 של 2026, שכיסה יותר מ-30 פרויקטים, שיעור היחידות שכבר נמכרו היה 74% בפרויקטים שמועד סיומם ב-2026, 60% לפרויקטים של 2027 ו-55% לפרויקטים של 2028 ו-2029.
המסמכים שמאחורי כל סוג של מכירה חוזרת
מכירה חוזרת רשומה משאירה תיק קצר: חוזה מכר בכתב, ნასყიდობის ხელშეკრულება, עם חתימות מאושרות; שני נסחים, לפני ואחרי; וההודעה של המרשם למוכר בעניין דוח המס. במכירה חוזרת של חוזה יש יותר מסמכים, ואף אחד מהם אינו סטנדרטי:
- חוזה המחאה, მოთხოვნის დათმობის ხელშეკრულება, בין שני הקונים (סעיף 199(2));
- הסכמה בכתב של היזם לנטילת החוב, אם נותרו תשלומים (סעיף 204);
- הודעה בכתב ליזם (סעיף 200) ומסמך ההמחאה המאושר (סעיף 198(3));
- החוזה המקורי עם הנספחים, ורישום התשלומים.
לא מצאנו סעיף המחאה או עמלת המחאה של יזם שפורסמו. המדריך שלנו לחוזה עם יזם מפרט את סעיף ההעברה שכדאי לבקש. ב-ss.ge וב-myhome.ge אין שדה להמחאה: מכירות חוזרות של חוזים נראות כמו מודעות רגילות שמסומנות "בבנייה", ולכן מודעה אינה יכולה להראות מי מוכר.
דוגמה מחושבת: אותו רווח של 20,000 לארי על שלושה סוגי מסמכים
הדוגמה של משרד האוצר משתמשת במחיר קנייה של 100,000 לארי ובמחיר מכירה של 120,000 לארי. נשאיר את שניהם ומוכר שהוא יחיד, ונשנה רק את מה שנמכר.
| מה נמכר | הכלל | הוחזק שנתיים או פחות | הוחזק יותר משנתיים |
|---|---|---|---|
| דירה רשומה | סעיף 81(3); סעיף 82(1)(f.a) | 1,000 לארי | 0 לארי |
| זכות לפי הסכם מקדמי | החלטה 143, נקודה 4; סעיף 81(1); סעיף 82(1)(f.c) | 4,000 לארי | 0 לארי, אם לא שימשה בפעילות כלכלית |
| יחידה בבנייה עם כל זכויות המגורים הבסיסיות | החלטה 143, נקודה 5 | 1,000 לארי, אם חלה נקודה 5 | 0 לארי, אם חלה נקודה 5 |
במכירה חוזרת מהירה, ההפרש בין שתי השורות הראשונות הוא 3,000 לארי. האם חוזה מעניק "את כל הזכויות הבסיסיות", זו שאלה שרואה חשבון צריך להכריע בה לפני שאתם חותמים. מכירות חוזרות מהירות ורשומות של יחידים בבטומי נופלות בתא של 1,000 לארי בשורה הראשונה.
מכירה חוזרת לצד השוק המשני, נטילת חוב ופליפ
| מונח | ההבדל ממכירה חוזרת |
|---|---|
| שוק משני | פלח סטטיסטי שנספר מתוך רישומים ב-NAPR; חוזים שהומחו חסרים בו |
| נטילת חוב (ვალის გადაკისრება) | קבלה על עצמכם של התשלומים שנותרו (סעיף 203); דורשת את הסכמת היזם, בעוד שהזכות אינה דורשת אותה |
| מכירה מוקדמת | המכירה של היזם עצמו לפני השלמת הבנייה, כלומר מכירה ראשונית |
| פליפ (გადაყიდვა) | מכירה חוזרת מהירה לשם רווח; כשעושים זאת באופן שיטתי, המוכר עלול להיחשב לעסק (החלטה 175) |
המונח בחמש שפות
| שפה | מכירה חוזרת | המחאת זכות |
|---|---|---|
| גאורגית | მეორადი გაყიდვა | მოთხოვნის დათმობა |
| אנגלית | resale | assignment of a claim |
| רוסית | перепродажа | уступка требования |
| עברית | מכירה חוזרת | המחאת זכות |
| ערבית | إعادة البيع | حوالة الحق |
אף חוק גאורגי אינו משתמש בצירוף მეორადი გაყიდვა: מכירה חוזרת רשומה נחתמת כ-ნასყიდობის ხელშეკრულება, ומכירה חוזרת של חוזה נושאת את הכותרת של הקוד עצמו, მოთხოვნის დათმობა.
סימני אזהרה בהצעה למכירה חוזרת
- מוכר פרטי של דירה "בבנייה". אתם קונים זכות; בקשו את החוזה ואת רישום התשלומים.
- סעיף שאוסר המחאה. תקף רק כשיש ליזם אינטרס לגיטימי (סעיף 199(1)); צפו למחלוקת.
- תשלומים שלא שולמו, בלי חתימה של היזם. החוב נשאר במקומו (סעיף 204), ואת הפיגורים אפשר להעלות נגדכם (סעיף 201(2)).
- מוכר שמסרב לתת מסמך המחאה מאושר. סעיף 198(3) מקנה לכם זכות לקבל אותו.
- "המס חל רק על תושבים". לא לפי הקריאה שלנו; גם תושבי חוץ מגישים דוח עד ה-15.
יתווסף על ידי הצוות: להוסיף חוזה המחאה עם פרטים מושחרים, הסכמה בכתב של יזם לנטילת חוב, ונסח של מגרש שמראה רישום מקדמי.
איך קונים דירה על הנייר במכירה חוזרת
בררו מה נמכר
דירה רשומה או חוזה עם יזם.
קראו את החוזה המקורי
חפשו איסור המחאה, עמלות וקנסות.
בדקו את התשלומים ואת המרשם
קבלות, פיגורים וכל רישום מקדמי.
קבלו את הסכמת היזם
בכתב, אם נותרו תשלומים כלשהם.
חתמו על ההמחאה
בקשו את המסמך המאושר לפי סעיף 198(3).
הודיעו ליזם
בכתב, באותו יום.
שאלות נפוצות
האם "מכירה חוזרת" היא מונח משפטי בגאורגיה?
לא. הקוד האזרחי מדבר על מכר, ולפני השלמת הבנייה על המחאת זכות (סעיף 199).
האם אפשר למכור מחדש דירה על הנייר לפני השלמת הבנייה?
כן, בדרך של המחאת הזכות שלכם, בלי הסכמת היזם אלא אם הדבר הוחרג כדין.
האם היזם יכול לאסור מכירה חוזרת?
רק בתנאי מוסכם שנשען על אינטרס לגיטימי שלו (סעיף 199(1)).
האם הקונה החדש מקבל על עצמו את התשלומים שלי?
רק בהסכמת היזם (סעיף 204).
איזה מס חל על מכירה חוזרת של חוזה?
החלטה 143 רואה בה זכות קניינית: 20% מהרווח, אלא אם חל פטור או חלה נקודה 5.
ומה לגבי דירה רשומה?
5% מהרווח בתוך שנתיים; פטור אחרי יותר משנתיים (סעיפים 81(3), 82(1)(f.a)).
מתי צריך להגיש את הדוח?
עד ה-15 בחודש שאחרי המכירה, יחד עם התשלום (סעיף 153(12)).
האם תושבי חוץ משלמים?
כן, לפי הקריאה שלנו בקוד המס; הכללים נכתבו עבור יחידים.
מקורות
- הקוד האזרחי של גאורגיה, סעיפים 183, 198 עד 206, 208, 209, 323 ו-327, הנוסח הגאורגי העדכני, Matsne (נצפה בתאריך 2 בנובמבר 2026)
- החוק בדבר המרשם הציבורי, סעיפים 12 ו-15-6, Matsne (נצפה בתאריך 2 בנובמבר 2026)
- קוד המס של גאורגיה, סעיפים 81, 82 ו-153, Matsne
- החלטה פומבית מס' 143, משרד האוצר, 14 במאי 2026, נקודות 4 ו-5 (נצפה בתאריך 2 בנובמבר 2026)
- החלטה פומבית מס' 175, משרד האוצר, 8 ביוני 2026, המתקנת את החלטה מס' 143
- אגרות רישום מקרקעין, הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי
- Real Estate Trends in Batumi, Galt & Taggart, אוקטובר 2025, עמ' 13 (נצפה בתאריך 2 בנובמבר 2026)
- שוק המגורים בבטומי, רבעון 2 של 2026, Galt & Taggart, 14 באוגוסט 2026
- המדריך המשפטי, korter.ge, ללא תאריך (נצפה בתאריך 2 בנובמבר 2026)
- Off-plan properties in Batumi, Sea Inside, 29 בנובמבר 2025, עודכן ב-7 בינואר 2026 (נצפה בתאריך 2 בנובמבר 2026)
יומן שינויים
- - ערך במילון המונחים שפורסם על סמך הקוד האזרחי, החוק בדבר המרשם הציבורי, קוד המס, החלטות פומביות מס' 143 ו-175, NAPR, Galt & Taggart, korter.ge ו-Sea Inside.