Вторичный рынок: ярлык аналитиков, а не юридическая категория
Вторичный рынок (მეორადი ბაზარი) - это та часть грузинского жилья, где перепродаётся квартира, уже зарегистрированная на собственника; ему противопоставляют первичный рынок, на котором застройщик продаёт помещение впервые.
Ни в одном из проверенных нами грузинских законов определения нет. Гражданский кодекс, Налоговый кодекс и Закон «О публичном реестре» ни разу не упоминают «первичный» или «вторичный» рынок, поэтому каждая статистика держится на условности своего издателя. Чаще всего цитируют ту, что напечатана на 5-й странице обзоров рынка Galt & Taggart по Тбилиси и Батуми (здесь и далее цитаты в нашем переводе): первичный рынок там - это «продажи недвижимости, совершаемые напрямую между покупателями и застройщиками», а вторичный - «продажи недвижимости, совершаемые между физическими лицами»; оба показателя считаются по данным Национального агентства публичного реестра (НАПР). Куда относят продажу компанией, не являющейся застройщиком, выяснить нам не удалось.
Иностранца само выражение может сбить с толку: в финансах оно означает торговлю ценными бумагами после их выпуска, а многие покупатели слышат во «вторичном» слово «старый». В цифрах Galt & Taggart границу проводит продавец, а не возраст здания, так что квартира в недавно построенной башне, которую перепродал её первый владелец, тоже относится ко вторичному рынку. Юридическое сравнение двух видов покупки ищите в материале новостройка или вторичка.
Сначала продавец, затем год разрешения: как делится рынок
Galt & Taggart режет дважды: сначала по продавцу, затем, только на вторичной стороне, по году выдачи разрешения на строительство. Примечание к графику за июль 2026 года гласит: «Вторичные новые проекты включают здания, построенные по разрешениям на строительство, выданным начиная с 2013 года». Более ранние разрешения дают «старые проекты». Почему выбран именно 2013 год, не объясняется, а в тексте обзора за декабрь 2025 года стоит «после 2013 года», тогда как на графике - «начиная с»; мы следуем графику.
| Обозначение в отчёте | Кто продаёт | Здание | Публикуется для |
|---|---|---|---|
| Primary (первичный) | Застройщик, первая продажа | Цены за белый каркас | Тбилиси |
| Primary (Turnkey) (первичный, под ключ) | Застройщик, первая продажа | Цены за готовые квартиры | Батуми |
| Secondary - New projects (вторичный, новые проекты) | Физическое лицо | Разрешение с 2013 года | Тбилиси и Батуми |
| Secondary - Old projects (вторичный, старые проекты) | Физическое лицо | Разрешение до 2013 года | Только Тбилиси |
Отчёты признают и слабое место: статистика по данным НАПР страдает от «поздней регистрации первичных продаж». Покупатель на этапе строительства обычно становится зарегистрированным собственником лишь тогда, когда помещение уже существует, поэтому продажи застройщиков попадают в подсчёт с опозданием, и Galt & Taggart параллельно ведёт опрос застройщиков в реальном времени. В Тбилиси в 2025 году первичные продажи выросли на 5,2% по реестру и на 27,3% по опросу. У продаж собственников такого запаздывания нет; отчёт по Батуми говорит, что они «отражают динамику в реальном времени».
Какая доля продаж в Тбилиси и Батуми приходится на вторичный рынок
Если исходить из продавца, на собственников приходится чуть больше половины зарегистрированных продаж в обоих крупных городах.
| Город и период | Первичный | Вторичный | Всего | Доля вторичного |
|---|---|---|---|---|
| Тбилиси, 2023 | 17 589 | 21 791 | 39 380 | 55,3% |
| Тбилиси, 2024 | 19 934 | 20 703 | 40 637 | 50,9% |
| Тбилиси, 2025 | 20 961 | 21 427 | 42 388 | 50,5% |
| Тбилиси, июль 2026 | 2 181 | 2 294 | 4 475 | 51,3% |
| Батуми, 2-й квартал 2026 г. | 1 968 | 2 200 | 4 168 | 52,8% |
После 2023 года доля в Тбилиси снизилась: зарегистрированные продажи застройщиков прибавили 3 372, а продажи собственников держались примерно в пределах от 20 700 до 21 800; в июле 2026 года они выросли на 18,8% и вышли на «самый высокий месячный уровень после 2022 года».
Вторичная сторона Батуми молода. Презентация Galt & Taggart от октября 2025 года насчитывает около 2 500 продаж собственниками в 2020 году и 6 500 в 2024-м, тогда как жилой фонд вырос примерно с 84 000 квартир в 2019 году до 119 000 в 2024-м; там же оценивается, что около 30% квартир, купленных у застройщиков в этом городе, меньше чем через два года снова меняют владельца. По нашему прочтению, заметная часть вторичного рынка Батуми - это, следовательно, недавние новостройки, переходящие из рук в руки.
Цены на вторичном рынке: средние на дату и что каждая из них измеряет
| Источник, место, дата | Первая продажа застройщиком | Перепродажа, более новые дома | Перепродажа, более старые дома |
|---|---|---|---|
| Galt & Taggart, Тбилиси, декабрь 2025 | 1 373 (белый каркас) | 1 316 | 1 238 |
| Galt & Taggart, Тбилиси, июль 2026 | 1 426 (белый каркас) | 1 372 | 1 280 |
| Galt & Taggart, Батуми, июнь 2026 | 1 960 (под ключ) | 1 497 | не публикуется |
| Colliers, Батуми, 2025 | не указано | 1 497 («перепродажи в новых проектах») | 1 196 |
Вторичный ряд охватывает квартиры в любом состоянии, а первичный - белый каркас в Тбилиси и квартиры под ключ в Батуми. Поэтому разрывы (по нашему расчёту, на 3,8% и 10,2% ниже первичного рынка в Тбилиси в июле 2026 года и на 23,6% в Батуми в июне 2026 года) служат сигналами, а не скидками. Galt & Taggart предупреждает, что «большой разрыв между двумя рынками» вместе с объёмным портфелем строящихся проектов и падающей доходностью может сдерживать рост цен на первичном рынке Батуми. О том, от чего считаются цены, читайте в статье цена за квадратный метр.
Официальные данные этот пробел не закрывают. Индекс цен Геостата «охватывает только рынок новых жилищ» в Тбилиси и строится по ценам предложения на сайтах объявлений (+4,9% за год по 2-й квартал 2026 г.), а разбивки продаж по рынкам Геостат не публикует.
Что меняет вторичная сторона в праве и налогах
Юридической силы у ярлыка нет, но покупка у собственника включает другие правила. Ниже наше прочтение действующих текстов; пусть его подтвердят юрист и бухгалтер.
- Зарегистрированное право. Собственность переходит по письменному договору вместе с регистрацией (Гражданский кодекс, ст. 183(1)), а право продавца уже внесено в реестр, так что до оплаты его можно увидеть в выписке из реестра.
- Презумпция реестра. Ст. 312(2) считает запись верной в пользу покупателя, который приобретает у зарегистрированного владельца, если только не была подана жалоба или покупатель не знал о неточности.
- Аренда. По ст. 209 покупатель сданной квартиры встаёт на место арендодателя.
- НДС. Ставка составляет 18% (Налоговый кодекс, ст. 166). Ст. 171(1)(c) освобождает поставку земельного участка, но не квартиры. Разовая или нерегулярная продажа, например однократная перепродажа собственником своего жилья, экономической деятельностью не является (ст. 158(2)(b)), хотя нежилое здание всегда ею считается (ст. 158(3)). Пишут ли в прайс-листах «НДС включён», мы не проверяли.
- Налог продавца. Прирост, который физическое лицо получает при продаже жилья, облагается по ставке 5% (ст. 81(3)) и освобождается, если владение длилось более 2 лет (ст. 82(1)(f.a)); см. налог на прирост стоимости.
Отдельным сделкам посвящены свои статьи: перепродажа и новостройка.
Где встречается этот ярлык и где его не бывает никогда
Эти слова живут в аналитических отчётах и прессе и почти никогда не попадают в документы самой покупки.
- Galt & Taggart: ряды на графиках «Secondary - New projects» и «Secondary - Old projects» (Тбилиси), «Primary (Turnkey)» и «Secondary (New projects)» (Батуми).
- TBC Capital: «New apartments», «Old apartments» и «Share of new apartments (%)» (новые квартиры, старые квартиры, доля новых квартир), с ценами предложения по данным myhome.ge и новой методикой с ноября 2025 года.
- Colliers в прессе: «новые проекты», «старые проекты», «перепродажи в новых проектах», без определений.
- Объявления на ss.ge: поля для рынка нет, есть лишь выбираемый продавцом «Статус» здания, например «Old built» (ძველი აშენებული), поэтому перепродажа в башне 2020 года отображается как новостройка. myhome.ge наши запросы заблокировал.
- Выписка из реестра: слова «вторичный» в ней нет; она показывает физическое лицо в качестве собственника, кадастровый код, площадь, ипотеку или арест, если они есть, тогда как по помещению на этапе строительства там может значиться лишь предварительная регистрация или сам застройщик.
- Договор: обычный договор купли-продажи (ნასყიდობის ხელშეკრულება) между физическими лицами.
Пример расчёта: один вопрос и четыре ответа о размере рынка
Покупатель, читающий отчёты в конце 2026 года, встречает «около половины», «больше четырёх пятых» и общенациональную цифру где-то посередине. Каждая верна для своего определения. Таблица - наше сопоставление; сами издатели их не сравнивали.
| Источник и охват | Как проведена граница | Количество | Доля |
|---|---|---|---|
| Galt & Taggart, Тбилиси, 2025 | Продавец: физическое лицо, а не застройщик | 21 427 из 42 388 | 50,5% |
| Galt & Taggart, Батуми, 2-й квартал 2026 г. | Продавец: физическое лицо, а не застройщик | 2 200 из 4 168 | 52,8% |
| TBC Capital, вся Грузия, 2025 | «Вторичный рынок», определение не приводится | 49 200 из примерно 78 500 | 62,7% |
| TBC Capital, Тбилиси, март 2026 | «Старые квартиры», определение не приводится | 3 467 из 4 031 | 86,0% |
Охват (город или страна) и ярлык (кто продал или неопределённое «новое») сдвигают ответ от половины до 86%. «Новая» доля у TBC Capital составляла 14% в марте 2026 года и 16% в сентябре 2025 года, намного меньше первичной доли у Galt & Taggart. Расходятся даже итоги по Тбилиси за 2025 год: 42 267 у Colliers и 42 388 у Galt & Taggart. Приводите долю только вместе с источником, местом, периодом и определением; а как быстро продаётся квартира, разбирает наш материал о ликвидности вторичного рынка.
Что легко спутать: перепродажа, старый фонд и первичный рынок
| Термин | Что это | В чём отличие |
|---|---|---|
| Вторичный рынок | Статистический сегмент: зарегистрированные квартиры, которые продают физические лица | Учитывается только после регистрации |
| Перепродажа | Сделка одного собственника | Включает и уступку договора на этапе строительства, которую подсчёты по реестру вторичной не показывают |
| Старый дом, советский фонд | Описание здания | Лишь часть «старых проектов»; перепродажи в домах с разрешением с 2013 года тоже вторичны |
| Первичный рынок | Первая продажа застройщиком | На этапе строительства или готовое жильё, всё равно первичный |
| «Новые квартиры» TBC Capital | Ярлык без определения | От 14% до 16% продаж в Тбилиси в проверенные нами месяцы |
Если вопрос в самом здании, см. советский дом или новостройка; о покупке до завершения строительства - предпродажа.
Вторичный рынок на пяти языках
| Язык | Вторичный рынок | Связанная форма, которая тоже в ходу |
|---|---|---|
| Грузинский | მეორადი ბაზარი | მეორადი გაყიდვა (перепродажа как сделка) |
| Английский | secondary market | resale market |
| Русский | вторичный рынок | вторичное жильё (квартиры на перепродажу) |
| Иврит | יד שנייה | שוק היד השנייה (рынок «второй руки») |
| Арабский | السوق الثانوية | سوق إعادة البيع (рынок перепродаж) |
Ни в одном проверенном нами грузинском правовом акте сочетания მეორადი ბაზარი нет, а перепродажа оформляется просто как ნასყიდობის ხელშეკრულება между собственником и покупателем.
Ошибки при чтении цифр вторичного рынка
- Понимать «вторичный» как «советский». Перепродажа в доме с разрешением 2015 года тоже вторична.
- Ставить белый каркас рядом с любым состоянием. Тбилисский разрыв смешивает разные уровни отделки.
- Принимать спад в реестре за падение спроса. Поздние регистрации способны скрыть продажи застройщиков.
- Путать город и страну. 62,7% - это вся Грузия; 50,5% - Тбилиси.
- Доверять статусу в объявлении. «Old built» ничего не говорит о том, кто продаёт.
- Забывать о налогах. Продажа квартиры застройщиком от НДС не освобождена; частный продавец, владевший жильём не более 2 лет, платит 5% с прироста.
Будет добавлено командой: добавить изображения: обезличенную выписку из реестра по квартире на вторичном рынке, где собственником указано физическое лицо, а имя и личный номер закрашены; снимок графика Galt & Taggart с рядами «Secondary - New projects» и «Secondary - Old projects»; объявление с ss.ge с выделенным полем «Статус» здания и удалёнными данными продавца.
Как читать статистику вторичного рынка в Грузии
Назовите издателя
Galt & Taggart, TBC Capital, Colliers или Геостат.
Найдите определение
Кто продавал, год разрешения на здание или ярлык без определения.
Проверьте охват
Один город, оба крупных города или вся страна.
Учтите запаздывание
Подсчёты по реестру отстают от продаж застройщиков; ищите цифру из опроса.
Сведите цены к одной базе
Белый каркас, под ключ или любое состояние, в долларах за м².
Проверьте саму квартиру
Закажите выписку: реестр показывает собственника, а не сегмент.
Частые вопросы
Определяет ли грузинский закон вторичный рынок?
Нет. Ни Гражданский кодекс, ни Налоговый кодекс, ни закон о Публичном реестре этим термином не пользуются.
Как его определяют аналитики?
Galt & Taggart: «продажи недвижимости, совершаемые между физическими лицами».
Все ли квартиры вторичного рынка находятся в старых домах?
Нет. Перепродажи в домах с разрешением с 2013 года относятся к «новым проектам».
Какая доля продаж в Тбилиси пришлась на вторичный рынок в 2025 году?
50,5% по нашему расчёту: 21 427 из 42 388.
Почему другие источники называют более высокую долю?
У них другие ярлыки или охват, например «старые квартиры» или вся Грузия.
Сколько стоила квартира на вторичном рынке Тбилиси в июле 2026 года?
1 372 доллара США за м² в более новых домах и 1 280 долларов в более старых.
Входит ли НДС в цену перепродажи?
Нет, если собственник продаёт разово или нерегулярно: экономической деятельностью это не считается (Налоговый кодекс, ст. 158(2)(b)).
Публикует ли Геостат индекс вторичного рынка?
Нет. Его индекс цен охватывает только новое жильё в Тбилиси.
Источники
- Tbilisi market watch, July 2026 (обзор рынка Тбилиси за июль 2026 г.), Galt & Taggart (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Tbilisi 2025 full year overview (обзор Тбилиси за 2025 год), Galt & Taggart, 30 января 2026 г.
- Batumi market watch, 2Q26 (обзор рынка Батуми за 2-й квартал 2026 г.), Galt & Taggart, 14 августа 2026 г.
- Real estate trends in Batumi (тенденции рынка недвижимости Батуми), Galt & Taggart, октябрь 2025 г.
- Tbilisi residential real estate, March 2026 (жилая недвижимость Тбилиси, март 2026 г.), TBC Capital
- New apartment sales decrease in Tbilisi (в Тбилиси снижаются продажи новых квартир), BM.ge, 24 октября 2025 г.
- Georgia's real estate market grows 6% in 2025 (рынок недвижимости Грузии вырос на 6% в 2025 году), Georgia Today, 12 февраля 2026 г.
- Apartments sold in Tbilisi and Batumi in 2025 (квартиры, проданные в Тбилиси и Батуми в 2025 году), BM.ge со ссылкой на Colliers Georgia, 17 февраля 2026 г.
- Residential property price index, II quarter of 2026 (индекс цен на жилую недвижимость, 2-й квартал 2026 г.), Геостат
- Гражданский кодекс Грузии, ст. 183, 209 и 312 (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Налоговый кодекс Грузии, ст. 81, 82, 158, 166 и 171
- Объявления о продаже квартир на ss.ge, фильтр «Статус» здания, 22 октября 2026 г.
История изменений
- - Статья словаря опубликована по данным Galt & Taggart, TBC Capital, BM.ge, Georgia Today, Colliers Georgia, Геостата, Гражданского кодекса и Налогового кодекса Грузии.