Налог на прирост стоимости: обиходное название подоходного налога с выгоды от продажи
Налог на прирост стоимости в Грузии - это бытовое, пришедшее из английского (capital gains tax) название подоходного налога на «избыточный доход» (ნამეტი შემოსავალი), который физическое лицо получает, продав актив: цена продажи минус цена покупки, ставка 5% для жилья с землёй и 20% для прочих активов, а жильё, находившееся в собственности более 2 лет, освобождено. Ни в одном грузинском законе слов «налог на прирост стоимости» нет.
Юридическая опора - Налоговый кодекс Грузии (публикация 247 от 15 октября 2026 г.). В статье 6(5) перечислено пять налогов общегосударственного уровня (подоходный, на прибыль, НДС, акциз, импортный), а статья 6(6) относит к местным налог на имущество. Выгода продавца регулируется главой XI о подоходном налоге: ставка - в ст. 81, освобождения - в ст. 82(1), формула - в ст. 82(4), декларация - в ст. 153(12).
Англоязычные обзоры PwC Worldwide Tax Summaries помещают эту выгоду в рубрику «Capital gains» и указывают ставку 5% для квартиры (дома) с земельным участком или транспортного средства.
Три грузинских термина, которые путают англоязычные покупатели
| По-грузински | Дословно | Что это | Кого касается |
|---|---|---|---|
| საშემოსავლო გადასახადი | подоходный налог | Сам налог, глава XI | Физических лиц (ст. 79) |
| ნამეტი შემოსავალი | избыточный доход | Облагаемая база при продаже, ст. 82(4)(ბ) | Продавцов, получивших выгоду |
| მოგების გადასახადი | налог на прибыль | 15% с распределённой прибыли, ст. 97(1), 98(1) | Предприятия |
Частная продажа, таким образом, описывается как საშემოსავლო გადასახადი с ნამეტი შემოსავალი. Саму продажу Кодекс в общем случае называет მიწოდება (поставка), а в норме об освобождении жилья - რეალიზაცია (реализация).
Налог на прибыль составляет 15% от распределённой суммы, делённой на 0,85 (ст. 97(10), 98(1)); если добавить 5%, удерживаемые с дивиденда физическому лицу (ст. 130(1)), со 100 лари прибыли уходит 15 лари + 5% x 85 лари = 19,25 лари (наш расчёт). С выгоды от продажи компания не должна налог на прибыль, пока эту прибыль не распределит. Эту сторону вопроса раскрывают наши материалы о налогах на недвижимость компании и о покупке через компанию.
Ставки и формулировка «более 2 лет»
Статья 81(1) устанавливает 20%, «если настоящим Кодексом не предусмотрено иное» (перевод цитат здесь и ниже наш); статья 81(3) - 5% для жилой квартиры (дома) с прикреплённым к ней земельным участком или для автотранспортного средства.
| Что продаёт физическое лицо | Ставка с выгоды | Когда освобождено |
|---|---|---|
| Жилая квартира или дом с прикреплённой землёй | 5% | В собственности более 2 лет, ст. 82(1)(ვ.ა) |
| Автотранспортное средство | 5% | В собственности более 6 месяцев с момента регистрации, (ვ.ბ) |
| Прочие активы, например коммерческие помещения | 20% | В собственности более 2 лет и без использования в экономической деятельности, (ვ.გ) |
Норма об освобождении жилья звучит так: «2 წელზე მეტი ვადით საკუთრებაში არსებული საცხოვრებელი ბინის (სახლის) მასზე დამაგრებული მიწით რეალიზაციით მიღებული ნამეტი», то есть превышение, полученное от реализации жилой квартиры (дома) с прикреплённой землёй, находившейся в собственности «на срок более 2 лет». Квартира, проданная ровно через 2 года после составления документа о праве собственности, эту черту не перешла, и с неё по-прежнему берут 5%.
Запрет по (ვ.გ) снимается через 2 года после того, как экономическое использование прекратилось. Что признаётся жильём, определяет Публичное решение № 143 от 14 мая 2026 г., а Решение № 175 от 8 июня 2026 г. по-новому формулирует критерий предпринимательства; оба документа применяет наш материал о налоге на прирост стоимости при продаже недвижимости в Грузии.
Законная формула выгоды и даты, от которых она зависит
Статья 82(4)(ბ) определяет превышение, полученное при продаже, в двух вариантах. По (ბ.ა) это «სხვაობა აქტივის მიწოდების ფასსა და მასზე საკუთრების უფლების წარმოშობისას მისი შეძენის ფასს შორის»: разница между ценой поставки актива и ценой его приобретения на момент возникновения права собственности. По (ბ.ბ) для актива, полученного безвозмездно, сравнение идёт с его рыночной ценой на момент получения, поэтому у подарка или наследства есть исходная стоимость, хотя за них ничего не платили; см. рыночная стоимость.
Решение 143 включает в цену покупки подтверждённые документами затраты, прямо связанные с приобретением, созданием, завершением или улучшением актива и увеличивающие его стоимость. Расходы на продажу, скажем комиссия агента, там не упомянуты, и подтвердить, что они уменьшают выгоду, нам не удалось.
| Вопрос | Правило Кодекса |
|---|---|
| Начало владения | Дата составления документа о праве собственности, поданного на регистрацию |
| Разделённая единица | Сохраняет первоначальную дату |
| Наследник первой очереди или одаряемый | Прибавляет срок владения умершего или дарителя |
| Момент продажи | Дата составления документа, по которому переход права к покупателю регистрируется |
Убыток погашает только выгоду от актива того же вида в том же году, а перенос на будущие периоды не допускается (ст. 121(2)).
Ежемесячная декларация вместо срока 1 апреля
Статья 153(12) обязывает физическое лицо, получившее выгоду от продажи имущества вне предпринимательской деятельности, подать декларацию «არაუგვიანეს საანგარიშო თვის მომდევნო თვის 15 რიცხვისა», то есть не позднее 15-го числа месяца, следующего за отчётным; по ст. 62(2) налог уплачивается к той же дате. Инструкция № 996, ст. 33-3(1), внесённая Приказом № 497 с 1 января 2024 г., повторяет это правило, прямо упоминает физических лиц-нерезидентов и предписывает форму № II-04²; англоязычный обзор PwC называет тот же срок.
| Декларация | Что охватывает | Срок |
|---|---|---|
| Декларация о выгоде от продажи, форма № II-04² | Избыточный доход от одной или нескольких продаж за месяц | 15-е число следующего месяца, вместе с оплатой |
| Годовая декларация по подоходному налогу | Доход за год, например от аренды; заявления о возврате удержанного налога | До 1 апреля следующего года (последний день - 31 марта) |
Значит, за квартиру, проданную 20 июня, декларацию и платёж нужно представить до 15 июля. Прежде чем зарегистрировать покупателя, реестр обязан предупредить продавца об этой обязанности (ст. 153(6)(ა)). Опоздание с декларацией обходится в 5% налога, после 2 месяцев - в 10%, а при нулевом налоге ничего не стоит (ст. 274); за просрочку оплаты начисляется 0,05% в день (ст. 272).
Продажа в Грузии даёт доход из грузинского источника (ст. 104(1)(ბ)), поэтому нерезиденты тоже платят, а норма (ვ.ა) распространяется и на них; см. налоговый резидент.
Форма II-04² и другие бумаги, в которых видна выгода
Декларация называется «ფიზიკური პირის მიერ ქონების/აქტივის მიწოდებაზე საშემოსავლო გადასახადის დეკლარაცია», то есть декларация по подоходному налогу при поставке имущества или актива физическим лицом. Расчёт приводится в её части III.
| Графа | Содержание |
|---|---|
| 2 | Вид актива: жильё с землёй, транспортное средство, земельный участок, доля, иной актив или возврат акциза |
| 3 | Идентификатор; для недвижимости - кадастровый код |
| 4 | Цена покупки на момент возникновения права собственности; в неё можно включить подтверждённые позднейшие расходы, например на ремонт |
| 5 | Цена поставки |
| 6 | Избыточный доход |
| 7 | Льгота |
| 8 | Ставка подоходного налога, напечатанная как «(20%, 5%)» |
| 9 | Сумма налога |
Через кадастровый код графа 3 связывает декларацию с записью в реестре. Нужна ли декларация, когда вся выгода освобождена, в изученных нами текстах однозначно не решено.
- Договор купли-продажи. Его цена идёт в графу 5, а его дата и есть момент продажи (ст. 82(4)(ა2)); прежний договор покупки заполняет графу 4.
- Выписка из реестра. В ней указан документ, на основании которого зарегистрировано право собственности; как называется поле с его датой, мы подтвердить не смогли.
- Объявления о продаже. В них только цены. Фраза «после 2 лет налога на прирост стоимости нет» верна для жилья, а для прочих активов - лишь при отсутствии экономического использования.
Разбор на примере: случай самого министерства и три вариации
В примере министерства к ст. 33-3 лицо, не являющееся предпринимателем, 10 марта 2024 г. продало квартиру, купленную в 2023 г., и коммерческое помещение, купленное в 2020 г. и сданное компании; каждое приобреталось за 100 000 лари. Из-за аренды министерство не применило льготу по (ვ.გ), хотя собственность длилась более 2 лет; общий налог составил 7 000 лари.
| Ситуация | Ставка | Избыточный доход | Налог |
|---|---|---|---|
| Квартира продана за 120 000 лари | 5% | 20 000 лари | 1 000 лари |
| Коммерческое помещение продано за 130 000 лари | 20% | 30 000 лари | 6 000 лари |
| Квартира с подтверждённым ремонтом на 8 000 лари (условные данные) | 5% | 12 000 лари | 600 лари |
| Та же квартира, документу о собственности более 2 лет | освобождено | 20 000 лари | 0 лари |
Декларацию и оплату нужно было представить 15 апреля 2024 г. В варианте с ремонтом счета поднимают графу 4 до 108 000 лари; если подать эту декларацию 10 мая 2024 г., с опозданием меньше 2 месяцев, штраф составит 30 лари (5% от 600 лари); пеня за просрочку оплаты - 0,30 лари в день, то есть 7,50 лари при оплате 10 мая (25 дней начиная с 16 апреля). В варианте с освобождением выручка к тому же не входит в доход семьи для целей налога на имущество (ст. 202(7)(ა.ბ)). Выбор момента продажи взвешивается в материале продавать или продолжать сдавать.
Что легко перепутать: налог на прибыль, налог на имущество, налог с аренды и выручка
| Термин | Чем отличается от налога с выгоды от продажи |
|---|---|
| Налог на прибыль (მოგების გადასახადი) | Его платит предприятие при распределении прибыли |
| Налог на имущество | Местный налог, который берут ежегодно за владение, а не однократно за продажу |
| Налог на доход от аренды | Для жилья это тоже подоходный налог 5%, но по годовой декларации, до 1 апреля |
| Выручка | Вся цена; ст. 202(7)(ა.ბ) говорит о доходе от продажи, а не о превышении; облагается только превышение |
Аренде посвящена статья налог на доход от аренды. Двухлетнее освобождение не связывает страну, где живёт продавец: право на налогообложение распределяют соглашения, как это делает договор с Великобританией в ст. 13(1) и 23; см. двойное налогообложение.
Термин на пяти языках
| Язык | Выгода от продажи физическим лицом | Налог на прибыль (компания) |
|---|---|---|
| Грузинский | ნამეტი შემოსავალი (საშემოსავლო გადასახადი) | მოგების გადასახადი |
| Английский | capital gains tax; legally, income tax on excess income | profit tax |
| Русский | налог на прирост стоимости | налог на прибыль |
| Иврит | מס רווחי הון | מס רווחים |
| Арабский | ضريبة الأرباح الرأسمالية | ضريبة الأرباح |
Грузинские правовые документы, от Кодекса до формы II-04², обозначают выгоду словами ნამეტი შემოსავალი. В иврите и арабском стоит убрать слово «капитал», и получится название налога, который платят компании.
Ошибки и тревожные сигналы
- Называть его მოგების გადასახადი. Это налог предприятий.
- Продажа в день двухлетия. Ровно 2 года - это не «более 2 лет».
- Отметка в календаре на 1 апреля. По выгоде от продажи срок - 15-е число следующего месяца.
- Налог со всей цены. Облагается только превышение.
- Потерянные счета за ремонт. Расходы без документов в графу 4 не попадут.
- Расчёт на 2 года для сданного в аренду магазина. Экономическое использование закрывает путь к (ვ.გ).
Будет добавлено командой: добавить сканы: чистый бланк формы № II-04² с отмеченной частью III; договор купли-продажи со скрытыми личными данными и выделенными ценой и датой; выписку из реестра со скрытыми личными данными, где виден документ - основание регистрации.
Как пошагово рассчитать налог с выгоды
Определите вид актива
Жильё с землёй, транспортное средство или иной актив.
Посчитайте срок владения
Он должен превышать 2 года, а не равняться им.
Проверьте, не было ли использования в бизнесе
Для прочих активов экономическое использование лишает освобождения.
Сложите цену покупки
Цена по договору плюс подтверждённые затраты на улучшения.
Примените 5% или 20%
Только к превышению, ни в коем случае не ко всей цене.
Запишите в календарь 15-е число
Форма II-04² и оплата - в месяце, следующем за продажей.
Частые вопросы
Есть ли в Грузии налог на прирост стоимости?
Под таким названием нет. Выгода облагается подоходным налогом (ст. 81, 82).
Какая ставка для квартиры?
5% с выгоды (ст. 81(3)); для прочих активов - 20%.
Освобождается ли продажа ровно через 2 года после покупки?
Нет. Для освобождения нужно более 2 лет (ст. 82(1)(ვ.ა)).
Как рассчитывается выгода?
Цена продажи минус цена покупки (ст. 82(4)(ბ.ა)), причём подтверждённые затраты на улучшения входят в цену покупки.
Когда нужно платить налог?
До 15-го числа месяца, следующего за продажей (ст. 153(12), 62(2)).
Какую форму заполнять?
Форму № II-04² (Инструкция № 996, ст. 33-3).
Это то же самое, что налог на прибыль?
Нет. Налог на прибыль платят предприятия.
Платят ли его нерезиденты?
Да. Продажа в Грузии - это доход из грузинского источника.
Источники
- Налоговый кодекс Грузии, сводный текст на грузинском языке, публикация 247 от 15 октября 2026 г. (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Налоговый кодекс Грузии, официальный перевод на английский, Законодательный вестник Грузии
- Публичное решение № 143 о подоходном налоге при поставке активов физическим лицом, Министерство финансов Грузии, 14 мая 2026 г. (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Публичное решение № 175 об изменении Решения № 143, Министерство финансов Грузии, 8 июня 2026 г.
- Инструкция о налоговом администрировании (Приказ № 996), ст. 33-3, сводная редакция на 9 октября 2026 г.
- Приказ № 497 об изменениях в инструкцию о налоговом администрировании, министр финансов Грузии, 26 декабря 2023 г., в силе с 1 января 2024 г.
- Georgia: income determination, PwC Worldwide Tax Summaries
- Georgia: individual tax administration, PwC Worldwide Tax Summaries
История изменений
- - Статья словаря подготовлена по Налоговому кодексу Грузии, публичным решениям Министерства финансов № 143 и № 175, инструкции о налоговом администрировании (Приказ № 996, ст. 33-3, внесённая Приказом № 497) и обзорам PwC Worldwide Tax Summaries.