Налог на имущество: единственный местный налог, который платят за владение, а не за покупку
Налог на имущество (ქონების გადასახადი) - ежегодный местный налог, которым облагается владение зданиями, квартирами, незавершённым строительством, яхтами, воздушными судами, легковыми автомобилями и отдельно землёй: со зданий берут от 0,8% до 1% рыночной стоимости, если только доход семьи владельца за прошлый год не превысил 100 000 лари, а за землю платят твёрдую сумму в лари с единицы площади без всякой проверки дохода.
Правовая основа - Налоговый кодекс Грузии, статьи 201-206, в публикации 247 от 15 октября 2026 г. Статья 6(5) перечисляет общегосударственные налоги: подоходный, налог на прибыль, НДС, акциз и импортный налог. Статья 6(6) называет лишь один местный налог - налог на имущество. По статье 6(4) местный налог «устанавливается настоящим Кодексом и вводится нормативным актом представительного органа муниципалитета» (здесь и далее цитаты в нашем переводе), то есть საკრებულო (сакребуло), в пределах предельных ставок и уплачивается в этом муниципалитете. Кодекс задаёт рамку, а ставку выбирает каждое сакребуло.
Здесь подводят две привычки, вынесенные из других стран. Во-первых, это не налог на покупку: налога на переход права собственности и гербового сбора в Грузии нет. Во-вторых, его не взимают с того, кто живёт в квартире: платит собственник, база - стоимость, а семьи с доходом на уровне порога или ниже за здания не платят ничего. Наш обзор денег и налогов для иностранного покупателя показывает его место среди прочих налогов, а материал о налоге на имущество для частных владельцев описывает ежегодный порядок действий.
Один налог, два объекта: здания и прочее имущество, а также земля
Статьи 203 и 204 озаглавлены მიწაზე ქონების გადასახადი, «налог на имущество на землю». Привычный «земельный налог» юридически представляет собой земельную часть того же налога, у которой свой плательщик, своя дата и своя база.
| Признак | Здания, квартиры и прочее имущество | Земля |
|---|---|---|
| Кто платит | Собственник, пропорционально месяцам (статья 202(9)) | Владелец по состоянию на 1 апреля (статья 203) |
| База | Рыночная стоимость на конец предшествующего года | Площадь в м² или гектарах |
| Ставка | От 0,8% до 1% | Твёрдая сумма в лари с единицы площади |
| Проверка дохода | Да, 100 000 лари (статья 206(1)(a)) | Нет: «за исключением земли» |
| Дата для ставки | 31 декабря (статья 202(8)) | 1 апреля (статья 204(4)) |
Статья 201(1) выходит за пределы недвижимости, «включая незавершённое строительство, здание или его часть»: она добавляет яхты, вертолёты, самолёты, легковые автомобили по коду ТН ВЭД 8703, имущество, взятое в лизинг у нерезидента, и основные средства предпринимателя. За имущество, которое всё ещё зарегистрировано на умершего, платит тот, кто им пользуется, если пользование не оформлено договором лизинга, аренды или узуфрукта (статья 201(2)). Способ использования правила не меняет: сданная квартира и гостиничный номер проходят одну и ту же проверку, а арендная плата важна лишь как часть дохода семьи.
Что решают городские сакребуло: тбилисское Постановление 18-76 и батумское Постановление № 2
Закон № 1874 от 30 сентября 2026 г. поднял освобождение в Кодексе с 40 000 до 100 000 лари и упразднил диапазон от 0,05% до 0,2%. Вслед за этим Тбилиси принял Постановление № 18-76 от 16 октября 2026 г., которое заново изложило пункт 2(d) Постановления № 20-90 от 30 декабря 2014 г.: единая ставка 0,8% рыночной стоимости «для семей с доходом 100 000 лари и/или более», применимая и к налогу, задекларированному в 2026 году. Батумское Постановление № 2 от 31 января 2011 г., в последний раз изменённое 25 ноября 2024 г., в первой опубликованной редакции устанавливает 0,8% (действующую сводную редакцию нам прочитать не удалось); его строке 0,2% для более низких доходов облагать больше нечего.
| Земля | Правило или ставка |
|---|---|
| Несельскохозяйственная земля, база Кодекса | 0,24 лари за м² в год, умноженные на коэффициент сакребуло не выше 1,5 |
| Пашня, база Кодекса | 100 лари за га в Тбилиси за пределами его сёл, 94 лари в Батуми, минимум 56 лари; сакребуло вправе поднять до 150% |
| Тбилиси, несельскохозяйственная | От 0,24 до 0,36 лари за м² |
| Батуми, несельскохозяйственная | 0,31 / 0,24 / 0,17 лари за м² в зависимости от зоны |
В тбилисском тексте 2015 года коэффициент 1,5 распространяется на Веру, большую часть Мтацминда-Сололаки, Ваке-Багеби и Нижнюю Чугурети; подтвердить нынешние зоны мы не смогли. Владельца квартиры земельная часть затрагивает редко: статья 206(1) (в грузинском тексте подпункт ჰ1) освобождает долю жильца многоквартирного дома в участке. В первых опубликованных редакциях Тбилиси освобождает весь участок частного дома, а Батуми - несельскохозяйственную землю при доме площадью до 600 м².
Проверка дохода семьи и правило 15-го числа
Статья 206(1)(a) смотрит на семью, а не на квартиру: имущество, кроме земли, освобождается, «если доход, полученный семьёй этого лица в течение года, предшествующего текущему календарному году, не превышает 100 000 лари». Ровно 100 000 лари по-прежнему дают освобождение. Статья 202(6) учитывает весь доход «без учёта налоговых льгот»: зарплату, доход от предпринимательской и непредпринимательской деятельности, а у лица со статусом малого бизнеса - 25% дохода, облагаемого по специальному режиму.
Статья 202(7)(a) не учитывает имущество, которое досталось от членов семьи в порядке наследования, дарения или при разводе, выручку от продажи жилья, которым владели более 2 лет, доход, облагаемый фиксированным налогом, и доход микробизнеса, а также некоторые благотворительные выплаты. Статья 202(7)(b) ограничивает учёт у гражданина Грузии, не являющегося резидентом, доходом из грузинских источников. О нерезиденте без грузинского гражданства Кодекс молчит, и подход Службы доходов мы подтвердить не смогли; прежде чем ставить отметку, спросите бухгалтера.
При владении в течение части года налог считается пропорционально (статья 202(9)). Инструкция о налоговом администрировании, утверждённая Приказом министра финансов № 996, в статье 91(7) засчитывает месяц целиком, если 15-го числа объект принадлежал вам; если право собственности переходит именно 15-го, месяц достаётся получателю. Зарегистрируете право 14-го - месяц ваш; 16-го - месяц продавца.
На бумаге: форма V-03, годовая декларация по налогу на имущество
Форма № V-03, ფიზიკური პირის ქონების გადასახადის წლიური დეკლარაცია, установлена статьями 90 и 91 Инструкции 996. Часть III перечисляет членов семьи при совместной семейной декларации и содержит поле для отметки: доход семьи «не превышает 100 000 лари» или «превышает 100 000 лари». Часть IV посвящена земле по состоянию на 1 апреля: вид, муниципалитет, площадь, льгота и площадь без льготы.
| Графа | Содержание | Кто заполняет |
|---|---|---|
| 2 | Вид: дом, дача, гараж, незавершённое строительство, яхта, автомобиль по коду ТН ВЭД 8703 и так далее | Собственник |
| 3 | Муниципалитет | Собственник |
| 4 | დასაბეგრი ქონების საბაზრო ღირებულება (ლარი), рыночная стоимость в лари | Собственник |
| 5 и 6 | Льгота и стоимость после её применения | Собственник |
| 7 | Месяцы владения по правилу 15-го числа | Собственник |
| 8 и 9 | Ставка в % и налог в лари | Налоговый орган |
Иначе говоря, собственник указывает стоимость и месяцы, а налоговый орган применяет ставку сакребуло (статья 205(11)). Ни одной нормы, которая требовала бы оценки в подтверждение графы 4, мы не нашли; см. рыночная стоимость.
Календарь задаёт статья 205: декларация до 1 ноября, оплата до 15 ноября. Если налога к уплате нет, декларация не подаётся, но тот, кто подавал её раньше, обязан до 1 ноября уведомить налоговый орган по форме V-04 (статья 205(13)(a); Инструкция 996, статья 92). Без такого уведомления прошлогодняя сумма начисляется налоговым требованием (статья 205(13)(b)). Опоздание с декларацией стоит 5% налога в пределах 2 месяцев и 10% позже, а при нулевом налоге не стоит ничего (статья 274).
В остальном налог почти не заметен. При покупке налог на имущество не взимается, и стандартной оговорки в договоре о разделе года между продавцом и покупателем мы не встретили. Выписка из реестра не показывает налоговый статус, только зарегистрированный налоговый залог среди обременений, а он, если его не снять, может перейти к следующему собственнику (статья 239(5)).
Разобранный пример: декларация 2026 года за квартиру, купленную в марте 2025 года
Исходные данные условны, ставки и правила взяты из источников. Семья регистрирует квартиру в Тбилиси 10 марта 2025 г., вписывает в графу 4 сумму 300 000 лари по состоянию на 31 декабря 2025 г. и отмечает «превышает 100 000 лари», так как её доход за 2025 год составил 120 000 лари.
| Шаг | Сумма |
|---|---|
| Полный год по тбилисской ставке 0,8% | 2 400 лари |
| Месяцы: на 15 марта квартира уже ваша, значит, с марта по декабрь | 10 |
| Налог за 2025 год: 2 400 x 10 / 12 | 2 000 лари |
| Доля земли под квартирой | 0 лари |
Срок оплаты - до 15 ноября 2026 г. Будь доход за 2025 год ровно 100 000 лари, строка с квартирой была бы освобождена. Пустой участок 1 000 м² в Ваке-Багеби при коэффициенте 1,5 по тексту 2015 года добавил бы 0,36 x 1 000 = 360 лари независимо от заработка семьи; в центральной зоне Батуми (текст 2011 года) - 0,31 x 1 000 = 310 лари. Другие случаи разобраны в нашем руководстве для владельцев.
С чем легко спутать: земельный налог, подоходный налог, налог на переход права и сборы с жильцов
| Термин | Чем отличается от налога на имущество со зданий |
|---|---|
| «Земельный налог» | Земельная часть того же налога: твёрдая ставка с площади, без проверки дохода |
| Подоходный налог при продаже или аренде | Облагает прирост или арендную плату, а не владение; аренда входит в доход семьи |
| Налог на переход права собственности | В Грузии его нет; покупатель оплачивает регистрационный и нотариальный сборы |
| Налог на имущество компании | До 1% среднегодовой остаточной балансовой стоимости |
См. также налог на прирост стоимости, налог на доход от аренды и имущество в собственности компании. Читателям из Израиля может прийти на ум ארנונה; это наша аналогия, а не грузинская. Грузинский налог на имущество платит собственник, исчисляется он от стоимости и только выше порога дохода, а плата за вывоз мусора выставляется отдельно (коммунальные услуги для нового владельца).
Налог на имущество на пяти языках
| Язык | Налог на имущество | Земельная часть |
|---|---|---|
| Грузинский | ქონების გადასახადი | მიწაზე ქონების გადასახადი (разговорная форма: მიწის გადასახადი) |
| Английский | property tax | property tax on land (land tax) |
| Русский | налог на имущество | налог на имущество на землю (в обиходе: земельный налог) |
| Иврит | מס רכוש | устоявшейся формы на этом сайте нет |
| Арабский | ضريبة العقار | ضريبة الأرض |
Кодекс, постановления сакребуло и форма V-03 пишут ქონების გადასახადი; именно эту форму стоит ожидать в любом грузинском договоре, где налог назван.
Типичные ошибки и тревожные признаки
- Устаревшие таблицы ставок. Диапазон от 0,05% до 0,2% или порог 40 000 лари относятся ко времени до Закона № 1874.
- Земля под проверкой дохода. Освобождённая семья всё равно платит за участок, на который нет льготы.
- Нет уведомления. Тому, кто раньше подавал декларацию, а теперь промолчал, начисляют прошлогоднюю сумму.
- Учтена одна зарплата. Проверка складывает доход всей семьи.
- «Налога на имущество нет» в рекламном буклете. Верно лишь ниже порога и никогда не верно для земли.
Будет добавлено командой: сканы, которые команде нужно добавить: чистая форма V-03 с отмеченными полем дохода в части III и графами 4 и 7 части V; заполненная декларация со скрытыми данными, где видны графы ставки и налога, заполненные налоговым органом; снимок экрана страницы Постановления Тбилиси № 18-76 на matsne.
Как шаг за шагом определить свою позицию по налогу на имущество
Сложите доход семьи
Берите год, предшествующий декларации, с исключениями из статьи 202(7).
Сравните со 100 000 лари
При доходе на этом уровне или ниже здания освобождены.
Проверьте земельную часть
Есть ли на 1 апреля участок без льготы?
Посчитайте месяцы
Каждый месяц решает то, кому объект принадлежал 15-го числа.
Подайте декларацию или уведомление до 1 ноября
Форму V-03 или, если в прошлом году вы декларацию подавали, уведомление по форме V-04.
Заплатите до 15 ноября
За имущество и землю вместе.
Частые вопросы
Налог на имущество в Грузии общегосударственный или местный?
Местный: единственный, который назван в статье 6(6) Налогового кодекса.
Какую ставку Тбилиси применяет к квартире?
0,8% рыночной стоимости выше порога дохода (Постановление № 18-76).
Кто освобождён?
Семьи, чей доход за предыдущий год не превысил 100 000 лари, в части имущества, кроме земли.
Распространяется ли освобождение на землю?
Нет, хотя доля участка, приходящаяся на квартиру, освобождена.
Когда подаётся декларация?
До 1 ноября, по форме V-03, а оплата до 15 ноября (статья 205).
Кто определяет рыночную стоимость в декларации?
Собственник вписывает её в графу 4 части V, а налоговый орган применяет ставку.
Плачу ли я налог на имущество при покупке?
Нет. Его взимают за владение; за квартиру - начиная с первого месяца, на 15-е число которого она уже ваша.
Облагается ли иначе квартира для отдыха или сдаваемая в аренду?
Нет, но арендная плата входит в доход семьи.
Источники
- Налоговый кодекс Грузии, сводная публикация 247 от 15 октября 2026 г., статьи 6 и 201-206 (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Налоговый кодекс Грузии, статья 239 (налоговый залог) и статья 274 (несвоевременная декларация)
- Налоговый кодекс Грузии, публикация 245 от 25 июня 2026 г., редакция до Закона № 1874
- Закон № 1874 от 30 сентября 2026 г., изменивший Налоговый кодекс (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Постановление Сакребуло Тбилиси № 20-90 от 30 декабря 2014 г., первая опубликованная редакция
- Постановление Сакребуло Тбилиси № 18-76 от 16 октября 2026 г. (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Постановление Сакребуло Батуми № 2 от 31 января 2011 г., первая опубликованная редакция
- Приказ министра финансов № 996, Инструкция о налоговом администрировании, сводный текст с изменениями по 9 октября 2026 г. (Приказ № 332 от 26 октября 2026 г. эти статьи не затрагивает), статьи 90-92, формы V-03 и V-04 (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
История изменений
- - Статья словаря подготовлена по Налоговому кодексу Грузии, Закону № 1874 от 30 сентября 2026 г., постановлениям Сакребуло Тбилиси № 20-90 и № 18-76, Постановлению Сакребуло Батуми № 2 и Приказу министра финансов № 996.