ضريبة العقار في جورجيا: الضريبة المحلية على تملّك المباني والأراضي، ومن يُعفى منها

ضريبة العقار: الضريبة المحلية الوحيدة، تُفرض على التملّك لا على الشراء

ضريبة العقار (ქონების გადასახადი) ضريبة محلية سنوية على امتلاك المباني والشقق والبناء غير المكتمل واليخوت والطائرات وسيارات الركاب، وعلى الأرض بشكل منفصل: تدفع المباني من 0.8% إلى 1% من القيمة السوقية ما لم يكن دخل أسرة المالك في السنة السابقة قد بقي في حدود 100,000 لاري، أما الأرض فتدفع مبلغاً ثابتاً باللاري عن كل وحدة مساحة دون أي اختبار للدخل.

يقوم الأساس القانوني على قانون الضرائب الجورجي، المواد من 201 إلى 206، في النشرة 247 المؤرخة 15 أكتوبر 2026. تعدّد المادة 6(5) الضرائب الوطنية: ضريبة الدخل وضريبة الأرباح وضريبة القيمة المضافة والمكوس وضريبة الاستيراد. وتسمّي المادة 6(6) ضريبة محلية واحدة فقط هي ضريبة العقار. وبموجب المادة 6(4) فإن الضريبة المحلية «يحددها هذا القانون وتُفرض بقانون معياري تصدره الهيئة التمثيلية للبلدية» (والاقتباسات في هذه الصفحة بترجمتنا)، أي საკრებულო (المجلس البلدي «ساكريبولو»)، ضمن نسب قصوى، وتُدفع داخل نطاق تلك البلدية. فالقانون يرسم الإطار، وكل مجلس يختار النسبة.

عادتان مألوفتان في الخارج تضلّلان القارئ هنا. فهذه ليست ضريبة على الشراء: لا توجد في جورجيا ضريبة نقل ملكية ولا رسم دمغة. ولا تُفرض كذلك على من يسكن الشقة: فالمكلَّف هو المالك، والوعاء هو القيمة، والأسر التي لا يتجاوز دخلها الحد لا تدفع شيئاً عن المباني. يضعها دليلنا عن المال والضرائب للمشتري الأجنبي في مكانها بين سائر الضرائب، ويشرح دليل ضريبة العقار للمالكين الأفراد الخطوات السنوية المعتادة.

ضريبة واحدة ومحلّان: المباني وسائر الممتلكات، ثم الأرض

تحمل المادتان 203 و204 عنوان მიწაზე ქონების გადასახადი، أي «ضريبة العقار على الأرض». فما يسمّيه الناس «ضريبة الأرض» هو قانوناً الشق المتعلق بالأرض من الضريبة نفسها، وله مكلَّفه وتاريخه ووعاؤه الخاص.

تمتد المادة 201(1) إلى ما هو أبعد من العقار، «بما في ذلك البناء غير المكتمل، أو المبنى أو جزء منه»: فهي تضيف اليخوت والمروحيات والطائرات وسيارات الركاب المصنفة تحت البند HS 8703، والممتلكات المستأجرة من غير مقيم، والأصول الثابتة لرجل الأعمال الفرد. ومن ينتفع بممتلكات لا تزال مسجلة باسم شخص متوفى يدفع الضريبة، إلا إذا كان هذا الانتفاع قائماً على عقد إيجار أو استئجار أو حق انتفاع (المادة 201(2)). ولا يغيّر نوع الاستخدام القاعدة: فالشقة المؤجرة والوحدة الفندقية تخضعان للاختبار ذاته، ولا يدخل الإيجار في الحساب إلا بوصفه جزءاً من دخل الأسرة.

ما تقرره مجالس المدن: قرار تبليسي 18-76 وقرار باتومي رقم 2

رفع القانون رقم 1874 المؤرخ 30 سبتمبر 2026 حدّ الإعفاء في قانون الضرائب من 40,000 لاري إلى 100,000 لاري، وألغى الشريحة الممتدة من 0.05% إلى 0.2%. بعد ذلك اعتمدت تبليسي القرار رقم 18-76 المؤرخ 16 أكتوبر 2026، الذي أعاد صياغة الفقرة 2(d) من القرار رقم 20-90 المؤرخ 30 ديسمبر 2014: نسبة واحدة قدرها 0.8% من القيمة السوقية «للأسر التي يبلغ دخلها 100,000 لاري و/أو أكثر»، تُطبَّق أيضاً على الضريبة المصرَّح بها في 2026. أما قرار باتومي رقم 2 المؤرخ 31 يناير 2011، الذي عُدّل آخر مرة في 25 نوفمبر 2024، فيحدد نسبة 0.8% في نصه المنشور الأول (ولم نتمكن من قراءة الصيغة الموحدة الحالية)؛ ولم يعد لسطر الـ0.2% المخصص للدخول الأدنى فيه ما يُفرض عليه.

في نص تبليسي لعام 2015 يشمل المعامل 1.5 حي فيرا ومعظم متاتسميندا-سولولاكي وفاكي-باغيبي وتشوغوريتي السفلى؛ ولم نتمكن من التحقق من المناطق المعمول بها حالياً. ونادراً ما يصل الشق المتعلق بالأرض إلى مالك الشقة: إذ تعفي المادة 206(1) (البند الفرعي الجورجي ჰ1) حصة ساكن المبنى متعدد الوحدات من قطعة الأرض. وفي النصوص المنشورة الأولى، تعفي تبليسي كامل قطعة الأرض التابعة لمنزل، وتعفي باتومي أرض المنزل غير الزراعية حتى 600 متر مربع.

اختبار دخل الأسرة وقاعدة اليوم الخامس عشر من الشهر

تنظر المادة 206(1)(a) إلى الأسرة لا إلى الشقة: تُعفى الممتلكات غير الأرض «إذا كان الدخل الذي حصلت عليه أسرة هذا الشخص خلال السنة السابقة للسنة التقويمية الجارية لا يتجاوز 100,000 لاري». والأسرة التي يبلغ دخلها 100,000 لاري بالضبط تبقى معفاة. وتحتسب المادة 202(6) الدخل كله «دون مراعاة الامتيازات الضريبية»: الراتب، ودخل النشاط الاقتصادي، والدخل من غير النشاط الاقتصادي، و25% من الدخل الخاضع للنظام الخاص بالنسبة إلى صاحب المشروع الصغير.

تستبعد المادة 202(7)(a) الممتلكات التي تؤول من أفراد الأسرة بالإرث أو الهبة أو الطلاق، وعائد بيع مسكن مملوك لأكثر من سنتين، ودخل الضريبة الثابتة ودخل المشروع متناهي الصغر، وبعض المساعدات الخيرية. وتقصر المادة 202(7)(b) ما يُحتسب للمواطن الجورجي غير المقيم على الدخل من مصدر جورجي. أما غير المقيم الذي لا يحمل الجنسية الجورجية فلا يذكره القانون، ولم نتمكن من التحقق من نهج دائرة الإيرادات في حالته؛ استشر محاسباً قبل أن تضع العلامة في الخانة.

تُفرض الضريبة على الملكية لجزء من السنة بالتناسب (المادة 202(9)). وتنص المادة 91(7) من تعليمات الإدارة الضريبية المعتمدة بأمر وزير المالية رقم 996 على احتساب الشهر كاملاً إذا كنت مالكاً للعقار في يومه الخامس عشر؛ وإذا انتقلت الملكية في اليوم الخامس عشر نفسه يُنسب الشهر إلى من آلت إليه. سجّل في اليوم 14 من الشهر يكن الشهر عليك، وسجّل في اليوم 16 يكن على البائع.

على الورق: النموذج V-03، الإقرار السنوي لضريبة العقار

يحدد النموذج رقم V-03، ფიზიკური პირის ქონების გადასახადის წლიური დეკლარაცია، في المادتين 90 و91 من التعليمات رقم 996. يسرد الجزء الثالث أفراد الأسرة في الإقرار العائلي المشترك، وفيه خانة اختيار: دخل الأسرة «لا يتجاوز 100,000 لاري» أو «يتجاوز 100,000 لاري». ويتناول الجزء الرابع الأرض كما هي في 1 أبريل: نوعها والبلدية والمساحة والامتياز والمساحة غير المشمولة به.

إذن يصرّح المالك بالقيمة وعدد الأشهر، وتطبّق السلطة الضريبية نسبة المجلس (المادة 205(11)). ولم نجد أي قاعدة تشترط تقييماً يستند إليه العمود 4؛ راجع القيمة السوقية.

ترسم المادة 205 المواعيد: الإقرار بحلول 1 نوفمبر، والدفع بحلول 15 نوفمبر. وإذا لم تكن هناك ضريبة مستحقة فلا إقرار، لكن من قدّم إقراراً في السابق عليه إخطار السلطة على النموذج V-04 بحلول 1 نوفمبر (المادة 205(13)(a)؛ التعليمات 996، المادة 92). ومن دون هذا الإخطار يُفرض عليه مبلغ العام الماضي في صورة مطالبة ضريبية (المادة 205(13)(b)). ويكلّف التأخر في الإقرار 5% من الضريبة خلال شهرين و10% بعدهما، ولا شيء إذا كانت الضريبة صفراً (المادة 274).

في غير ذلك تكاد الضريبة لا تظهر. فلا تُفرض ضريبة عقار عند الشراء، ولم نعثر على بند تعاقدي معتاد يوزّع السنة بين البائع والمشتري. ولا يبيّن مستخرج السجل العام الوضع الضريبي، بل يُظهر فقط رهناً ضريبياً مسجلاً ضمن الأعباء، وقد ينتقل هذا الرهن إلى المالك التالي إن لم يُلغَ (المادة 239(5)).

مثال محسوب: إقرار 2026 لشقة اشتُريت في مارس 2025

المدخلات للتوضيح فقط، أما النسب والقواعد فمستندة إلى مصادرها. تسجّل أسرة شقة في تبليسي في 10 مارس 2025، وتكتب 300,000 لاري في العمود 4 كما في 31 ديسمبر 2025، وتضع العلامة على «يتجاوز 100,000 لاري» لأن دخلها في 2025 بلغ 120,000 لاري.

يحلّ موعد الدفع بحلول 15 نوفمبر 2026. ولو كان دخل 2025 مساوياً 100,000 لاري بالضبط لأُعفي سطر الشقة. أما قطعة أرض خالية مساحتها 1,000 متر مربع في فاكي-باغيبي، بمعامل 1.5 الوارد في نص 2015، فتضيف 0.36 لاري x 1,000 = 360 لاري أياً كان دخل الأسرة؛ وفي المنطقة المركزية في باتومي (نص 2011) يكون الحساب 0.31 لاري x 1,000 = 310 لاري. وتجد حالات أخرى في دليلنا للمالكين.

مصطلحات يسهل الخلط بينها: ضريبة الأرض وضرائب الدخل وضريبة نقل الملكية ورسوم الشاغلين

راجع ضريبة الأرباح الرأسمالية وضريبة دخل الإيجار والعقار المملوك لشركة. قد يتذكّر القراء الإسرائيليون ארנונה (الأرنونا)؛ وهذا تشبيه من عندنا وليس تشبيهاً جورجياً. فضريبة العقار الجورجية تقع على المالك، وتُحسب على القيمة، وتبدأ فوق حدٍّ للدخل، أما رسوم النفايات فتُفوتر على حدة (المرافق للمالك الجديد).

ضريبة العقار في خمس لغات

يكتب قانون الضرائب وقرارات المجالس والنموذج V-03 الصيغة ქონების გადასახადი، وهي الصيغة التي ينبغي توقّعها في أي عقد جورجي يذكر هذه الضريبة.

أخطاء شائعة وعلامات تحذير

• جداول نسب قديمة. نسب 0.05% إلى 0.2% أو حد 40,000 لاري سابقة للقانون رقم 1874.
• إخضاع الأرض لاختبار الدخل. الأسرة المعفاة تظل مدينة بالضريبة عن قطعة أرض لا يشملها امتياز.
• عدم الإخطار. من قدّم إقراراً سابقاً ثم سكت يُطالَب بمبلغ العام الماضي.
• الاكتفاء براتب واحد. يجمع الاختبار دخل الأسرة بأكملها.
• عبارة «لا ضريبة عقار» في كتيّب دعائي. صحيحة فقط تحت الحد، ولا تصح أبداً بالنسبة إلى الأرض.

تحديد وضعك تجاه ضريبة العقار خطوة بخطوة

1. اجمع دخل الأسرة

   اعتمد السنة السابقة للإقرار، مع الاستثناءات الواردة في المادة 202(7).

2. قارنه بمبلغ 100,000 لاري

   إذا كان مساوياً له أو أقل، فالمباني معفاة.

3. تحقّق من شق الأرض

   هل توجد قطعة أرض غير مشمولة بامتياز في 1 أبريل؟

4. احسب الأشهر

   الملكية في اليوم الخامس عشر هي التي تحسم كل شهر.

5. قدّم الإقرار أو الإخطار بحلول 1 نوفمبر

   النموذج V-03، أو نموذج الإخطار V-04 إذا كنت قد قدّمت إقراراً في العام الماضي.

6. ادفع بحلول 15 نوفمبر

   ضريبة الممتلكات والأرض معاً.

أسئلة شائعة

هل ضريبة العقار في جورجيا ضريبة وطنية أم محلية؟

محلية: وهي الوحيدة التي تسمّيها المادة 6(6) من قانون الضرائب.

ما النسبة التي تفرضها تبليسي على الشقة؟

0.8% من القيمة السوقية فوق حد الدخل (القرار رقم 18-76).

من المعفى منها؟

الأسر التي لم يتجاوز دخلها في السنة السابقة 100,000 لاري، وذلك بالنسبة إلى الممتلكات غير الأرض.

هل يشمل الإعفاء الأرض؟

لا، وإن كانت حصة الشقة من قطعة الأرض معفاة.

متى يحين موعد الإقرار؟

بحلول 1 نوفمبر على النموذج V-03، مع الدفع بحلول 15 نوفمبر (المادة 205).

من يحدد القيمة السوقية في الإقرار؟

يكتبها المالك في العمود 4 من الجزء الخامس، وتطبّق السلطة الضريبية النسبة.

هل أدفع ضريبة العقار عند الشراء؟

لا. فهي تُفرض على التملّك، وفي حالة الشقة تبدأ من أول شهر تكون مالكاً لها في يومه الخامس عشر.

هل تُعامَل شقة العطلات أو الشقة المؤجرة معاملة ضريبية مختلفة؟

لا، لكن الإيجار يُحسب ضمن دخل الأسرة.

المصادر

1. قانون الضرائب الجورجي، النشرة الموحدة 247 المؤرخة 15 أكتوبر 2026، المادة 6 والمواد من 201 إلى 206 (تاريخ الاطلاع 2 نوفمبر 2026)
2. قانون الضرائب الجورجي، المادة 239 (الرهن الضريبي) والمادة 274 (التأخر في الإقرار)
3. قانون الضرائب الجورجي، النشرة 245 المؤرخة 25 يونيو 2026، الصيغة السابقة للقانون رقم 1874
4. القانون رقم 1874 المؤرخ 30 سبتمبر 2026 المعدِّل لقانون الضرائب (تاريخ الاطلاع 2 نوفمبر 2026)
5. قرار مجلس مدينة تبليسي رقم 20-90 المؤرخ 30 ديسمبر 2014، الصيغة المنشورة الأولى
6. قرار مجلس مدينة تبليسي رقم 18-76 المؤرخ 16 أكتوبر 2026 (تاريخ الاطلاع 2 نوفمبر 2026)
7. قرار المجلس البلدي لمدينة باتومي رقم 2 المؤرخ 31 يناير 2011، الصيغة المنشورة الأولى
8. أمر وزير المالية رقم 996، تعليمات الإدارة الضريبية، النص الموحد بتعديلاته حتى 9 أكتوبر 2026 (الأمر رقم 332 المؤرخ 26 أكتوبر 2026 لا يمس هذه المواد)، المواد من 90 إلى 92، النموذجان V-03 وV-04 (تاريخ الاطلاع 2 نوفمبر 2026)

سجل التغييرات

• 2 نوفمبر 2026 - نُشر هذا المصطلح استناداً إلى قانون الضرائب الجورجي، والقانون رقم 1874 المؤرخ 30 سبتمبر 2026، وقراري مجلس مدينة تبليسي رقم 20-90 ورقم 18-76، وقرار المجلس البلدي لمدينة باتومي رقم 2، وأمر وزير المالية رقم 996.