ضريبة دخل الإيجار في جورجيا: ضريبة الدخل على الإيجار وصياغتها القانونية والأوراق التي تتركها

ضريبة دخل الإيجار: ضريبة دخل عادية تُفرض على الإيجار، لا رسم قائم بذاته

ضريبة دخل الإيجار هي ضريبة الدخل الجورجية على الأفراد (საშემოსავლო გადასახადი) حين تُطبَّق على الإيجار الذي يقبضه شخص طبيعي: 5% من إجمالي الإيجار، بلا أي خصومات، إذا أُجّرت المساحة السكنية ليسكنها المستأجر، و20% من الدخل الخاضع للضريبة في أغلب الحالات الأخرى.

ولا ترد هذه التسمية بنصها في أي موضع من قانون الضرائب الجورجي. فالمادة 81(1) تقرر النسبة العامة البالغة 20% «ما لم ينص هذا القانون على خلاف ذلك» (والاقتباسات في هذه الصفحة بترجمتنا)، ثم تأتي المادة 81(2) بحكم مخالف للدخل الذي يحصل عليه الشخص الطبيعي من تأجير مساحة سكنية لأغراض سكنية، متى لم يطالب بأي خصومات. وتُحيل المادة 81(5) إلى وزير المالية وضع قواعد سجل الأشخاص الذين يؤجّرون مساحات سكنية، وقواعد التخفيف حين يكون المستأجر شخصاً اعتبارياً.

لم نعثر في القانون على شريحة معفاة للمؤجرين، ولا على إقرار مستقل خاص بالإيجار، كما أن الإصلاحات والأثاث وعمولات الوسطاء وفوائد القروض لا تُحسب أصلاً في مسار الـ5%. ويقارن دليلنا عن ضريبة دخل الإيجار في جورجيا بين النسب بالتفصيل؛ أما هنا فنتناول المصطلح وصياغته والأوراق التي يتركها خلفه.

عبارات المادة 81(2) واحدة تلو الأخرى

كل عبارة تضيّق نطاق قاعدة الـ5%، وتُقرأ مع المادة 111-2 من التعليمات الواردة في الأمر رقم 996 المؤرخ 31 ديسمبر 2010.

ينص الأمر 996 في المادة 111-2(1) على أن الشقة أو المنزل قيد الإنشاء مساحة سكنية، فلا تُستبعد وحدة تُباع في مرحلة البيع المسبق بسبب هذه الكلمة وحدها. أما غرفة الفندق فأمرها مختلف: إذ إن القرار التفسيري العام رقم 143 الصادر في 14 مايو 2026، وقد كُتب لأرباح البيع، يجعل الوظيفة الفعلية هي الفيصل، ويعدّ الغرفة الواقعة في بنية فندقية ليست شقة سكنية. انظر أيضاً المساحة المعيشية.

أربعة مسارات قانونية للإيجار نفسه، ومن يدفع في كل منها

المالك هو دافع الضريبة في كل الأحوال؛ أما المسار فيحدد النسبة والوعاء والجهة التي تورّد الضريبة.

الوكيل الضريبي. إذا دفع شخص اعتباري أو منشأة أو منظمة أو رائد أعمال فردي إيجاراً لفرد، فإنه يقتطع الضريبة منه (المادة 154(1)(c) و(d)). وحين يكون المالك غير مقيم، تسمّي المادة 134(1)(d1) الإيجار «مبلغ خدمة الإيجار»، ويخضع للاقتطاع من المنبع بالنسبة المحددة في المادة 81. ولا يكون المستأجر الفرد وكيلاً ضريبياً أبداً.

السجل: واجب على الجميع، وشرط في حالة واحدة. يجعل الأمر 996 في المادة 111-2(2) القيد واجباً على كل مؤجر يؤجّر للسكن بلا خصومات، غير أن الفقرتين (8) و(9) لا تربطان نسبة الـ5% بالقيد إلا إذا كان المستأجر شركة. فالشركة التي تقتطع الضريبة لا تطبّق 5% إلا إذا كان المؤجر مقيَّداً في السجل لحظة نشوء الالتزام (ومثال الأمر نفسه: إيجار دُفع في 27 مايو 2016، وطلب قُدّم في 29 مايو، فاقتُطع 20%). أما الإيجار الوارد من شركة لا تقتطع، فيبقى على 5% إذا تم القيد قبل 1 أبريل من السنة التالية. ويذكر موقع Espero.ge غرامة قدرها 100 لاري على التأخر في القيد، مستنداً إلى دليل دائرة الإيرادات رقم 1518؛ ولم نتمكن من العثور على سندها القانوني.

الوحدات الفندقية والإقامات القصيرة. نسبة الـ5% التي تقتطعها المنشأة السياحية نهائية، وتُعفى الأيام المجانية للمالك حتى 60 يوماً في السنة (المادة 82(1)(z6))؛ انظر الشقة الفندقية. ولا تُطبَّق الضريبة الثابتة إلا بناءً على طلب، لسنة كاملة أو لأشهر يختارها المالك. وتُعفي المادة 309(30) المدير الذي يستأجر الشقة ويعيد تأجيرها بالليلة خلال فترة الضريبة الثابتة الخاصة بالمالك من ضريبة الأرباح أو ضريبة الدخل عن هذا التأجير. كما أن الإيجار لا يدخل في نسبة الأعمال الصغيرة البالغة 1% (القرار رقم 415، الملحق 5).

المواعيد والجزاءات وعدد المؤجرين الذين يدفعون

تشترط المادة 153(1) تقديم الإقرار «قبل 1 أبريل من السنة التالية للسنة المشمولة بالتقرير»، فيكون 31 مارس آخر يوم، ويسري ذلك على المقيمين وغير المقيمين على السواء متى لم تُقتطع ضريبة الإيجار من المنبع. أما الإيجار الذي اقتطعت شركة ضريبته كاملة، فلا يُصرَّح به مرة ثانية في العادة.

يجوز لغير المقيم الذي اقتُطعت ضريبته من المنبع أن يقدّم إقراراً قبل 1 أبريل لإعادة الاحتساب، بسقف لا يتجاوز الضريبة المقتطعة (المادة 134(3)-(4))؛ وتظهر أهمية ذلك أساساً حين تقتطع شركة 20% عن طريق الخطأ.

تُظهر أرقام دائرة الإيرادات التي نشرها موقع BM.ge أن الأفراد قبضوا 344 مليون لاري من الإيجارات (شقق ومتاجر ومكاتب) بين يناير ويوليو 2025، بزيادة 12% على أساس سنوي، وأن عدد المؤجرين بلغ 28,300 في يوليو 2025 مقابل 26,300 قبل عام. وأفادت وكالة Interpressnews في فبراير 2015 بأن 10,918 شخصاً دفعوا ضريبة الإيجار عن سنة 2014.

أين تظهر الضريبة: صياغة القانون والنماذج وعقود الإيجار والكشوف

• القانون. تتحدث المادة 81(2) عن الدخل من تأجير مساحة سكنية «لأغراض سكنية» (საცხოვრებელი მიზნით)؛ وتستعمل المادة 134(1)(d1) عبارة «საიჯარო მომსახურების თანხა»، أي مبلغ خدمة الإيجار.
• طلب القيد في السجل. الملحق VII2-01 للأمر 996، وعنوانه في ترجمتنا «طلب إدخال البيانات في سجل الأشخاص الذين يؤجّرون مساحات سكنية أو حذفها منه»، يُستعمل في الاتجاهين. وتُدخَل البيانات خلال يومَي عمل ويصدر مستند يؤكد ذلك؛ أما الملف الناقص فيُمنح مهلة تصل إلى 15 يوم عمل.
• عقد الإيجار. تُرفق نسخة منه بالطلب فقط حين يكون المستأجر شخصاً اعتبارياً أو منظمة. والنص في العقد على أن الشقة مؤجَّرة للسكن (საცხოვრებლად) يدعم تطبيق نسبة 5%.
• مدفوعات الشركة. يصل الإيجار صافياً بعد اقتطاع 5% أو 20%، وتُبلّغ عنه الشركة في إقرارها الشهري بحلول اليوم الخامس عشر (المادة 153(5)).
• الإقرار السنوي. يُدرج الإيجار في الملحق B من النموذج II-04، ويُدفع إلى رمز الخزينة 101001000؛ ويُحوَّل الإيجار المقبوض بالدولار بسعر البنك الوطني في يوم قبض كل دفعة (المادة 73(10)).
• الضريبة الثابتة. الطلب VII-01، ويُبتّ فيه خلال 3 أيام عمل، والشهادة VII-02؛ وتُدفع المبالغ بحلول 15 أبريل و15 يوليو و5 أكتوبر و15 يناير. وما زال الأمر 996 (التعليمات، المادة 110(5)) يذكر 15 أكتوبر للربع الثالث، بينما ينص القانون (المادة 309(27)) على 5 أكتوبر، فاتبع القانون.

لم نجد في إعلانات ss.ge وmyhome.ge خانة خاصة بالضريبة؛ فكون الإيجار صافياً أو إجمالياً مسألة يحددها بند في العقد. ولا تقتطع شركة إدارة العقارات الضريبة إلا حين تدفع لك بصفتها منشأة تشتري خدمة (المادة 154(1)(d)). أما خطوات التقديم بالتفصيل فتجدها في صفحة التصريح بدخل الإيجار.

مثال محسوب: شقة واحدة مساحتها 60 m² في سابورتالو، وأربع نتائج ضريبية

الحساب من إعدادنا، لشقة مفترضة مساحتها 60 m² في سابورتالو، مؤجَّرة للسكن بسعر $11.3 للمتر المربع شهرياً (متوسط الإيجار المرجّح للحي وفق Galt & Taggart، ديسمبر 2025)، وبسعر صرف 2.5982 لاري للدولار (البنك الوطني، 17 أكتوبر 2026). أما الإقرار الحقيقي فيعتمد سعر كل يوم على حدة.

1. الإيجار. 60 x 11.3 = $678 في الشهر، أي $8,136 في السنة، أو نحو 21,139 لاري.
2. مستأجر فرد. تبلغ نسبة الـ5% نحو 1,057 لاري، يُصرَّح بها وتُدفع قبل 1 أبريل من السنة التالية.
3. مستأجر شركة، والمالك مقيَّد في السجل. يُقتطع $33.90 شهرياً، ولا يبقى ما يُصرَّح به عن هذا الإيجار.
4. مستأجر شركة، والمالك لم يُقيَّد بعد. يُقتطع 20%، أي $135.60 شهرياً، بزيادة قدرها $101.70 في الشهر (الأمر 996، المادة 111-2(8)).

المبلغ الثابت لا يلتفت إلى الدخل: فإذا قيس بوسيط الحجوزات الإجمالية السنوية الذي تقدّره AirROI بنحو 13,900 لاري لإعلان شقة بغرفتي نوم في تبليسي (الأشهر الـ12 المنتهية في سبتمبر 2026)، فإن سنة كاملة على 60 m² تستهلك نحو 52% منه. وفي المثال الوارد في الأمر 996 نفسه لا تخضع للضريبة إلا الغرف المؤجَّرة، دون المساحات المساعدة والحمّامات، فقد تقل المساحة الخاضعة للضريبة عن 60 m². ويناسب هذا النظام الشقق كثيرة الحجوزات والاستعمال لجزء من السنة؛ وهذا مثال توضيحي، لا نصيحة. وتضيف مقارنتنا بين التأجير الطويل والقصير التكاليف إلى الحساب.

ضريبة دخل الإيجار إلى جانب ضريبة ربح البيع والضريبة الثابتة وضريبة العقار

النسبتان البالغتان 5% لا تفصل بينهما في المادة 81 سوى فقرة واحدة، لكنهما تختلفان في محل الضريبة وفي توقيتها. ولم نتمكن من التأكد مما إذا كان التأجير بالليلة خارج النظام الثابت يستفيد من نسبة 5%. ثم إن القيد في سجل المؤجرين ليس هو التسجيل بصفة دافع ضرائب، وهذا الأخير يحتاج إليه الأجنبي أولاً.

المصطلح بخمس لغات

يستعمل قانون الضرائب والأمر 996 عبارة საშემოსავლო გადასახადი، أي ضريبة الدخل على الأفراد، مع الوصف المطوّل الوارد في المادة 81(2)؛ أما ქირის გადასახადი فهي الكلمة الدارجة في الصحافة وفي الإعلانات.

أخطاء يقع فيها الملاك مع هذا المصطلح

• خصم التكاليف في مسار الـ5%. هذا ينقل الإيجار إلى نسبة 20%.
• القيد في السجل بعد أول دفعة من الشركة. كل دفعة تسددها شركة مقتطِعة قبل القيد تخضع لنسبة 20%.
• إهمال السجل حين يكون المستأجر فرداً. يظل القيد واجباً، مع أنه ليس شرطاً لنسبة 5% في هذه الحالة.
• تدوين 1 أبريل موعداً في المفكرة. يجب تقديم الإقرار قبل 1 أبريل؛ وآخر يوم هو 31 مارس.
• نسيان البلد الأصلي. انظر الازدواج الضريبي لمعرفة الخصم الذي تتيحه الاتفاقيات.

كيف تعرف أي ضريبة على دخل الإيجار تنطبق على شقتك

1. حدّد نوع المساحة

   سكنية، أو قيد الإنشاء، أو غرفة فندقية، أو تجارية.

2. حدّد الاستعمال

   شخص يسكن فيها، أو إقامات قصيرة، أو استعمال تجاري.

3. حدّد المستأجر

   فرد، أو شركة، أو منشأة سياحية.

4. قرّر بشأن الخصومات

   لا خصومات مع نسبة 5%؛ وخصم التكاليف يعني 20%.

5. قيّد نفسك في السجل

   النموذج VII2-01، قبل أول دفعة من الشركة.

6. دوّن الموعد النهائي

   الإقرار السنوي قبل 1 أبريل، أو مواعيد أرباع السنة للضريبة الثابتة.

أسئلة شائعة

هل ضريبة دخل الإيجار ضريبة مستقلة في جورجيا؟

لا. إنها ضريبة الدخل على الأفراد مطبَّقة على الإيجار، بموجب المادة 81 من قانون الضرائب.

ما النسبة على مسكن مؤجَّر للسكن؟

5% من إجمالي الإيجار، بلا أي خصومات (المادة 81(2)).

متى تنطبق نسبة 20%؟

على المساحات غير السكنية، أو الاستعمالات الأخرى، أو حين تُخصم التكاليف (المادة 81(1)).

هل يلزمني القيد في سجل المؤجرين؟

نعم، فهو واجب؛ لكنه لا يكون شرطاً لنسبة 5% إلا إذا كان المستأجر شركة.

من يدفع حين تستأجر شركة شقتي؟

تقتطع الشركة الضريبة وتورّدها بصفتها وكيلاً ضريبياً.

متى يحين موعد الإقرار السنوي؟

قبل 1 أبريل من السنة التالية؛ وآخر يوم هو 31 مارس.

هل توجد غرامة على التأخر في القيد؟

يذكر موقع Espero.ge مبلغ 100 لاري؛ ولم نتمكن من التحقق من سنده القانوني.

كيف تُفرض الضريبة على التأجير بالليلة؟

يجوز للمالك اختيار الضريبة الثابتة: 10 لاري عن كل متر مربع من مساحة التأجير شهرياً، وهي متاحة حتى 1 يناير 2028. وخارج هذا النظام، لم تتأكد النسبة المنطبقة (5% أو 20%).

المصادر

1. قانون الضرائب الجورجي، النص الموحّد بتاريخ 15 أكتوبر 2026، ماتسنه (تاريخ الاطلاع 2 نوفمبر 2026)
2. الأمر رقم 996 الصادر عن وزير المالية، التعليمات، المادة 111-2، ماتسنه (تاريخ الاطلاع 2 نوفمبر 2026)
3. Mandatory landlord registration and taxes، Espero.ge
4. دخل الإيجار من يناير إلى يوليو 2025، BM.ge، 7 أغسطس 2025
5. القانون رقم 1061، تمديد الضريبة الثابتة على الإقامات القصيرة، ماتسنه
6. القرار التفسيري العام رقم 143، 14 مايو 2026، ماتسنه
7. القرار رقم 415، الملحق 5، ماتسنه
8. Tbilisi residential real estate, December 2025، Galt & Taggart
9. السعر الرسمي، 17 أكتوبر 2026، البنك الوطني الجورجي
10. سوق التأجير قصير الأمد في تبليسي، AirROI

سجل التغييرات

• 2 نوفمبر 2026 - نُشر هذا المصطلح استناداً إلى قانون الضرائب الجورجي، والأمر رقم 996، والقرار التفسيري العام رقم 143، والقرار رقم 415، والقانون رقم 1061، وEspero.ge، وBM.ge، وGalt & Taggart، والبنك الوطني الجورجي، وAirROI.