شركة إدارة العقارات: متعاقد لا يستمد صلاحياته إلا من عقده
شركة إدارة العقارات (მმართველი კომპანია) منشأة تجارية تتولى تشغيل شقة أو مبنى أو مجموعة من الوحدات الفندقية لحساب المالك أو الملاك مقابل أجر، ولا تملك من الصلاحيات إلا ما يمنحها إياه عقدها، لا أكثر.
لا يعرّف أي قانون جورجي هذه العبارة، ولم نعثر لها على رخصة أو إذن في قانون التراخيص والأذونات (Matsne، المادتان 7 و24، النسخة الموحدة لشهر يونيو 2026). ويأتي جوهرها القانوني من ثلاثة نصوص: عقد الوكالة في القانون المدني (დავალება، المادة 709) والملكية الائتمانية (საკუთრების მინდობა، المادة 724)؛ وقانون جمعيات الملاك الذي يسمح للملاك بإسناد إدارة الأجزاء المشتركة إلى «مدير متعاقد» (მოწვეული მმართველი، المادتان 23(1)(ი) و26(4))؛ وقانون الضرائب الذي يذكر «حق الإدارة» (მართვის უფლება) ضمن العقود التي توقّعها المؤسسة السياحية مع مشتري الوحدات الفندقية (المادة 26-1). (والعبارات المقتبسة من القوانين في هذه الصفحة بترجمتنا.)
وتُطلق الكلمتان نفسهما على شركة تؤجّر شقة واحدة، وعلى شركة تتولى مبنى سكنيًا بأكمله، وعلى مشغّل فندقي، ولكلٍّ منها عقده الخاص وجهة تدفع له. أما رسوم كل شركة على حدة فتجدها في دليلنا عن إدارة العقارات في جورجيا؛ وهنا نتوقف عند التسمية ذاتها.
مدير التأجير ومدير المبنى والمشغّل الفندقي: ثلاث وظائف تحت تسمية واحدة
| البند | مدير التأجير | مدير المبنى | مشغّل الشقق الفندقية |
|---|---|---|---|
| لحساب من يعمل | مالك واحد، وشقة واحدة أو بضع شقق | جميع ملاك المبنى، عن طريق الجمعية أو المطوّر | ملاك الوحدات في مبنى فندقي واحد |
| كيف يُدفع له | حصة من الإيجار، أو أجر شهري ثابت | رسم شهري يُوزَّع بحسب المساحة | حصة من إيرادات الوحدات |
| الشكل القانوني المعتاد | عقد وكالة، أو عقد خدمات، أو تأجير الشقة للمدير | عقد مع الجمعية؛ وقد يكون رئيسها مديرًا متعاقدًا | إيجار، أو حق انتفاع، أو حق إدارة، أو ملكية ائتمانية، أو وكالة تجارية |
| هل يُستحق الأجر والشقة شاغرة؟ | النسبة من إيجار معدوم تساوي صفرًا؛ أما الأجر الثابت فيبقى واجب الدفع | نعم، المادة 21(2) | بحسب شروط المجمّع |
يُوزَّع رسم المبنى بحسب حصة كل مالك من المساحة (المادة 7(3))؛ وذكرت Housebook أنه يتراوح بين 20 و40 لاري شهريًا للخدمة الأساسية، وبين 0.4 و1.5 دولار أمريكي للمتر المربع مع بوّاب وحراسة على مدار 24 ساعة (28 نوفمبر 2025)؛ انظر رسم المبنى. وكتبت شركة الوساطة BD Group في باتومي في 11 فبراير 2026 أن عمولة المشغّل تتراوح عادةً بين 25 و35%؛ انظر مجمّع التأجير والشقق الفندقية.
وكالة أم إيجار أم ملكية ائتمانية أم مدير متعاقد: ما الذي يغيّره الشكل
| الشكل | العنوان بالجورجية | من يتصرف وباسم من | ما الذي يتغير للمالك |
|---|---|---|---|
| الوكالة | დავალების ხელშეკრულება | المدير، باسم المالك وعلى نفقته (المادة 709) | يحتفظ المالك بالدخل؛ ويجوز لأي من الطرفين إنهاؤها في أي وقت (المادة 720(1)) |
| تأجير الشقة للمدير | იჯარის ხელშეკრულება | المدير، بصفته مستأجرًا وباسمه هو | يتقاضى المالك إيجارًا من شركة |
| الملكية الائتمانية | საკუთრების მინდობის ხელშეკრულება | المالك الائتماني، باسمه هو؛ وتبقى المخاطر والتكاليف على المُنشئ (المادة 725(1)) | تنتقل ملكية العقار (المادة 724) |
| المدير المتعاقد | მოწვეული მმართველი | رئيس الجمعية أو المتعاقد معها | يحدد العقد المسؤولية (المادة 14(4)) |
| عقد المؤسسة السياحية | إيجار، أو انتفاع، أو حق إدارة، أو ائتمان، أو وكالة تجارية | الشركة الفندقية | ما يُدفع للمالك الفرد يخضع لضريبة 5% تُقتطع من المنبع وتكون نهائية (المادة 133-2) |
الوكالة. على الوكيل أن يقدّم حسابًا (ჩააბაროს ანგარიში)، ولا يجوز تقييد هذا الالتزام إلا كتابةً (المادة 713)؛ وعليه أن يردّ كل ما تسلّمه (المادة 715). والمالك الذي ينهي الوكالة يدفع النفقات الضرورية، وإن كانت الوكالة بأجر دفع كذلك أجرًا عن العمل المنجز (المادة 720(3)).
الملكية الائتمانية. ينص القانون على أن المُنشئ «ينقل» (გადასცემს) العقار. وعبارة «الإدارة الائتمانية» (მინდობილი მართვა) في قائمة مصطلحاتنا تقلّل من شأن ذلك، فاطلب من محامٍ أن يقرأ أي اتفاق من هذا النوع.
تأجير الشقة للمدير. إذا كان المالك يدفع الضريبة الثابتة على الإيجار قصير الأجل (10 لاري للمتر المربع شهريًا، وهو نظام متاح حتى 1 يناير 2028) وأجّر الشقة لشركة تؤجّرها بدورها لإقامات قصيرة، فإن المادة 309(30) تعفي هذا المستأجر من ضريبة الأرباح أو ضريبة الدخل على دخله من التأجير قصير الأجل. أما هل يخضع الإيجار الذي يتقاضاه المالك من هذا المستأجر لنسبة 5% أم 20%، فلم نتمكن من التحقق منه؛ انظر ضريبة دخل الإيجار واستشر محاسبًا.
من يراقب المدير في جورجيا: قانون السياحة وقواعد مكافحة غسل الأموال والضرائب
- قانون السياحة. ألغى القانون رقم 1630 الصادر في 28 مايو 2026 قواعد التسجيل الواردة في المادة 11(1) إلى (3) من قانون السياحة؛ ولا تشمل قاعدة البيانات المنصوص عليها في مادته 11-1 إلا المرشدين ومنظمي الرحلات ووكلاء السفر. ولم نجد أي التزام بالتسجيل أو بالترخيص على مقدّمي خدمات الإقامة أو على من يديرونها.
- غسل الأموال. خلص تقرير المتابعة الصادر عن MONEYVAL في 7 مايو 2024 إلى غياب قواعد لمكافحة غسل الأموال تسري على الوكلاء العقاريين في جورجيا؛ ولم نتمكن من التحقق من أي تغيير منذ ذلك الحين.
- الضرائب. في عقد الوكالة يبقى الإيجار دخلًا للمالك. ولا تقتطع الشركة الضريبة من المنبع إلا حين تدفع للمالك بنفسها: فالمؤسسة السياحية تفعل ذلك (المادة 133-2)، والمستأجر قد يُلزم به (قانون الضرائب، المادة 154(1)(d)، مع استثناءات منها الملاك الخاضعون لضريبة ثابتة).
- ضريبة القيمة المضافة على الأجر. تصبح ضريبة القيمة المضافة بنسبة 18% إلزامية على المدير متى تجاوز رقم أعماله الخاضع للضريبة 100,000 لاري خلال 12 شهرًا. ولم نجد مديرًا جورجيًا يوضح هل تشمل نسبته هذه الضريبة أم لا.
التسمية في الإعلان وعقد البيع وكشف حساب المالك
الإعلانات. يعرض موقع Realting.com عبارة «شركة إدارة» خانةَ اختيار مجردة تحت «خصائص العقار»، دون ذكر اسم شركة أو أجر. وفي الإعلان 3738390، لشقة مساحتها 51 م² في 9 شارع نافتلوغي بتبليسي، يعدّد الوصف البوّاب والتنظيف والسلامة من الحرائق والحراسة: أي مدير مبنى. أما إعلانات البيع في باتومي فتستخدم العبارة للدلالة على مشغّل، مع تقاسم للدخل بين المالك والمشغّل مثل 60/40 أو 70/30، وبعضها يَعِد بعائد ثابت قدره 8% لمدة 5 سنوات: وهذا وعد من البائع، لا صفة من صفات الشقة.
عقود المطوّرين. ابحث عن رسم خدمة لكل متر مربع وعن مشغّل يعيّنه المطوّر إلى أن يجتمع الملاك. أما هل يُلزم ذلك المشترين قبل أول اجتماع للأعضاء، فلم نتمكن من التحقق منه؛ ويشير دليل جمعية الملاك إلى عرض هذه المسألة على محامٍ.
كشوف حساب المالك. التزام الوكيل بالإبلاغ وبتقديم الحساب (المادة 713(1)) هو الأساس القانوني للكشف؛ أما عدد مرات صدوره فيحدده العقد. وتوقّع أن تجد فيه البنود التالية:
- إجمالي الحجوزات أو الإيجار المحصَّل؛
- عمولة المنصة (عمولة Airbnb التي يتحملها المضيف وحده 15.5% لمعظم المضيفين)؛
- التنظيف والمرافق ورسم الخدمة والإصلاحات ضمن الحد المتفق عليه؛
- أجر الإدارة، مع بيان الأساس الذي يُحسب عليه؛
- ضريبة القيمة المضافة على الأجر، إن كان المدير مسجلًا فيها؛
- صافي المبلغ المحوَّل وعملته وتاريخه.
في 2 نوفمبر 2026 قالت Wehost إنها تدفع «مرة واحدة في الشهر، باللاري، مع كشف حساب موحّد واحد»؛ ووعدت Tbilisi Home بـ«كشف مالي شهري مفصّل» إضافةً إلى تقرير سنوي.
مثال محسوب: النسبة نفسها، والأجر مختلف
تقدّر AirROI الوسيط السنوي لإجمالي حجوزات إعلان لشقة بغرفة نوم واحدة في باتومي، من أكتوبر 2025 إلى سبتمبر 2026، بـ5,220 لاري، قبل تكاليف المنصة والتنظيف والإدارة. وتقاضت Wehost في 2 نوفمبر 2026 نسبة 25% عن شقة عادية واحدة، دون أن تحدد الأساس. ونفترض أن عمولة Airbnb التي يتحملها المضيف وحده، وقدرها 15.5%، تُقتطع من كل حجز؛ والحساب من عندنا.
| البند | الأجر على إجمالي الحجوزات | الأجر بعد عمولة المنصة |
|---|---|---|
| إجمالي الحجوزات | 5,220.00 لاري | 5,220.00 لاري |
| عمولة Airbnb، 15.5% | 809.10 لاري | 809.10 لاري |
| أجر الإدارة، 25% | 1,305.00 لاري | 1,102.73 لاري |
| ما يبقى للمالك قبل التنظيف والمرافق والضريبة | 3,105.90 لاري | 3,308.17 لاري |
تغيير الأساس وحده ينقل 202.27 لاري في السنة، أي نحو 3.9% من إجمالي الحجوزات.
وللإيجار طويل الأجل فخّه الخاص. فمتوسط الإيجار المرجّح في سابورتالو بحسب Galt & Taggart لشهر ديسمبر 2025، وهو 11.3 دولار أمريكي للمتر المربع شهريًا، يعطي 678 دولارًا أمريكيًا في الشهر لشقة مساحتها 60 م²؛ ومساحة 60 م² افتراض منا. ونشرت Tbilisi Home أجرًا قدره 8% من الإيجار الشهري، إضافةً إلى إيجار شهر واحد عن إيجاد مستأجر بعقد مدته 12 شهرًا. في السنة الأولى: 54.24 دولار أمريكي x 12 = 650.88 دولار أمريكي، يضاف إليها 678 دولارًا أمريكيًا، فيصبح المجموع 1,328.88 دولار أمريكي، أي 16.3% من إيجار السنة البالغ 8,136 دولارًا أمريكيًا. انظر العائد الصافي.
شركة إدارة أم جمعية أم مشغّل أم وكيل؟
| المصطلح | ما هو | وجه الاختلاف |
|---|---|---|
| جمعية الملاك | تنشأ بحكم القانون في كل مبنى يضم أكثر من شقتين مملوكتين (المادة 11(1)) | هي الملاك أنفسهم؛ أما الشركة فمتعاقد يعمل لديهم |
| المؤسسة السياحية | شركة فندقية لها وضع ضريبي بموجب المادة 26-1 | تقتطع ضريبة نهائية بنسبة 5% (المادة 133-2)؛ أما مدير التأجير العامل بعقد وكالة فلا يقتطع شيئًا |
| شركة إدارة الأصول | ما يسميه قانون الضرائب აქტივების მმართველი კომპანია (ضمن قائمة المادة 154) | جهة تدير أصول صناديق التقاعد أو صناديق الاستثمار، ولا صلة لها بالشقق |
| الوكيل العقاري | يجد مشتريًا أو مستأجرًا مقابل أجر يُدفع مرة واحدة | كثيرًا ما يحتسب المديرون إيجاد المستأجر بندًا مستقلًا، كما تفعل Tbilisi Home |
في المباني الجديدة، كثيرًا ما يُظن أن «شركة الإدارة التابعة للمطوّر» هي الجمعية نفسها؛ ويشرح مدخل جمعية الملاك لماذا ليست كذلك.
شركة الإدارة والمدير المتعاقد والوكالة بخمس لغات
| اللغة | شركة الإدارة | المدير المتعاقد (قانون جمعيات الملاك) | عقد الوكالة |
|---|---|---|---|
| الجورجية | მმართველი კომპანია (also: მართვის კომპანია) | მოწვეული მმართველი | დავალების ხელშეკრულება |
| الإنجليزية | property management company | invited manager | contract of mandate |
| الروسية | управляющая компания | приглашённый управляющий | договор поручения |
| العبرية | חברת ניהול | מנהל שכיר | חוזה שליחות |
| العربية | شركة إدارة | مدير متعاقد | عقد الوكالة |
لم نجد قانونًا جورجيًا يستعمل عبارة მმართველი კომპანია في مجال العقارات: فالنصوص القانونية تكتب მოწვეული მმართველი للمبنى، وდავალება أو საკუთრების მინდობა للشقة، وმართვის უფლება للوحدة الفندقية.
علامات تحذير في عرض الإدارة
- نسبة بلا أساس. 25% من إجمالي الحجوزات و25% بعد عمولات المنصات أجران مختلفان.
- نقل ملكية في ثوب إدارة. عقد يحمل عنوان საკუთრების მინდობა ينقل العقار إلى المدير.
- بند تتنازل فيه عن حقك في إنهاء الوكالة. تجعله المادة 720(1) باطلًا.
- بند يقيّد كشوف الحساب. لا يجوز تقليص الالتزام بتقديم الحساب إلا كتابةً.
- «شركة إدارة» بلا اسم في إعلان. اسأل: هل هي شركة الخدمات في المبنى أم مشغّل للتأجير؟
سيضيفه الفريق: مستندات ممسوحة على الفريق إضافتها: كشف حساب مالك من مدير تأجير بعد حجب البيانات، يُظهر أساس الأجر وبنود التحويل، والصفحة الأولى من اتفاق إدارة محجوب البيانات مع عنوانه الجورجي، ولقطة شاشة لإعلان فيه خانة «شركة إدارة». احذف الأسماء والعناوين وأرقام الهوية والبيانات المصرفية.
كيف تعرف أي شركة إدارة تتعامل معها
حدّد الوظيفة
تأجير، أو إدارة مبنى، أو تشغيل فندقي.
اقرأ عنوان العقد
وكالة، أو خدمات، أو إيجار، أو ملكية ائتمانية.
اعرف أساس الأجر
الإجمالي، أو ما بعد عمولات المنصات، أو الربح.
اسأل عن ضريبة القيمة المضافة
هل نسبة 18% داخلة في النسبة أم تُضاف إليها؟
تحقّق من شروط الخروج
مدة الإشعار، وما يُستحق عند الانسحاب.
اتفق على كشف الحساب
البنود والعملة وتاريخ التحويل، كتابةً.
أسئلة شائعة
هل تحتاج شركة إدارة العقارات إلى ترخيص في جورجيا؟
لم نجد أي ترخيص من هذا النوع في قانون التراخيص والأذونات.
هل يعرّف القانون الجورجي شركة الإدارة؟
لا. فقانون جمعيات الملاك لا يتحدث إلا عن «مدير متعاقد».
هل يمكنني إنهاء وكالة الإدارة قبل أوانها؟
نعم، في أي وقت؛ والتنازل عن هذا الحق باطل (القانون المدني، المادة 720(1)).
هل شركة إدارة المبنى هي الجمعية نفسها؟
لا. الجمعية هي الملاك، والشركة متعاقد يعمل لديهم.
هل أدفع رسم المبنى إذا كانت شقتي شاغرة؟
نعم. عدم الاستعمال لا يعفيك منه (المادة 21(2)).
هل يدفع المدير عني ضريبة الإيجار؟
ليس في عقد الوكالة. فالمؤسسة السياحية التي تدفع لك بنفسها تقتطع الضريبة من المنبع؛ وقد يُلزم المستأجر بذلك، مع استثناءات.
هل يُسجَّل مديرو أماكن الإقامة لدى الجهة المختصة بالسياحة؟
لم نجد هذا الالتزام في قانون السياحة بصيغته المعدلة بالقانون رقم 1630 الصادر في 28 مايو 2026.
ما الأجر الذي يتقاضاه مديرو التأجير؟
في 2 نوفمبر 2026 نشرت Wehost نسبة 25% لشقة واحدة، و20% لشقتين فأكثر، و10% للإيجار طويل الأجل؛ ونشرت Tbilisi Home نسبة 8% من الإيجار الشهري.
المصادر
- قانون جورجيا بشأن التراخيص والأذونات، Matsne (تاريخ الاطلاع 2 نوفمبر 2026)
- قانون جورجيا بشأن السياحة، النسخة الموحدة في 28 مايو 2026، Matsne (تاريخ الاطلاع 2 نوفمبر 2026)
- قانون جورجيا بشأن جمعيات الملاك، النسخة الموحدة في 15 يوليو 2020، والنص الإنجليزي، Matsne (تاريخ الاطلاع 2 نوفمبر 2026)
- القانون المدني الجورجي، المواد 709 إلى 729، Matsne (تاريخ الاطلاع 2 نوفمبر 2026)
- قانون الضرائب الجورجي، نشرة 15 أكتوبر 2026، Matsne (تاريخ الاطلاع 2 نوفمبر 2026)
- What we do: pricing، Wehost (تاريخ الاطلاع 2 نوفمبر 2026)
- Property management، Tbilisi Home (تاريخ الاطلاع 2 نوفمبر 2026)
- الإعلان 3738390، شارع نافتلوغي، تبليسي، Realting.com (تاريخ الاطلاع 2 نوفمبر 2026)
- Passive income from real estate in Batumi، BD Group، 11 فبراير 2026
- How much does property maintenance cost in Georgia in 2025-2026?، Housebook، 28 نوفمبر 2025
- Airbnb service fees، مركز مساعدة Airbnb، المقال 1857
- Batumi Airbnb data: revenue and occupancy، AirROI، حُدّث في 1 أكتوبر 2026 (تاريخ الاطلاع 2 نوفمبر 2026)
- Tbilisi Residential Real Estate, December 2025، Galt & Taggart، 30 يناير 2026
سجل التغييرات
- - نُشر مدخل المصطلحات استنادًا إلى قانون التراخيص والأذونات، وقانون السياحة، وقانون جمعيات الملاك، والقانون المدني، وقانون الضرائب، وإلى Wehost وTbilisi Home وRealting.com وBD Group وHousebook وAirbnb وAirROI وGalt & Taggart.