رسم المبنى: مساهمة يدين بها المالك لجيرانه المالكين، لا ضريبة
رسم المبنى هو الدفعة المنتظمة التي يؤديها كل مالك في مبنى جورجي متعدد الشقق لصيانة الأجزاء المشتركة وتشغيلها، كالسطح وبيوت الدرج والمصاعد والإنارة والتنظيف، وتُحتسب عادةً بنسبة مساحة أرضية الشقة. وتسميه الإعلانات ამხანაგობის გადასახადი، أي حرفيًا «ضريبة الجمعية»، غير أن القانون لا يستعمل كلمة الضريبة في هذا الموضع أبدًا. فقانون جمعيات الملاك (رقم 5277-რს المؤرخ 11 يوليو 2007، بنصه الموحد المؤرخ 15 يوليو 2020 على Matsne) يتحدث عن «მოვლა-პატრონობისა და ექსპლუატაციის ხარჯები»، أي نفقات الرعاية والتشغيل، الموزعة وفق المواد 5(6) و7(3) و21(1)(ვ)، وعن «სადანახარჯო შენატანი»، أي مساهمة في النفقات (المادة 26(8)).
ويذهب المال إلى جمعية الملاك التي ينتمي إليها المالكون، أو في كثير من المجمّعات الجديدة إلى شركة إدارة بموجب عقد وقّعه المشتري. ورسم الخدمة البريطاني أو رسم الشقق السكنية الأمريكي يرافقه في الغالب نظام غرامات وصندوق احتياطي وإجراء لإقرار الميزانية. أما القانون الجورجي فلا فائدة فيه على التأخر في السداد، ولا غرامة، ولا صندوق احتياطي؛ وكل ما يشبه ذلك لا يأتي إلا من نظام داخلي أو من عقد، ولم نتمكن من التحقق من أن الأنظمة الداخلية تتضمن عادةً شيئًا منه.
مفتاح المساحة: لماذا يدفع الطابق الأرضي ثمن المصعد
تعرّف المادة 5(3) حصة المالك بأنها مساحة شقته منسوبةً إلى مجموع مساحات شقق المبنى، وتجعل المادة 5(6) هذه الحصة نصيبَ المالك من التكاليف المشتركة ما لم ينص النظام الداخلي على غير ذلك. فالدفع عن كل م² هو إذن القاعدة الافتراضية في القانون؛ أما المبلغ الثابت عن كل شقة فمشروع إذا حدده نظام داخلي أو عقد إدارة.
| المادة | الكلمات الجورجية الأساسية | الأثر |
|---|---|---|
| 7(3) | "განურჩევლად მისი ბინის მდებარეობისა ... თავისი წილის შესაბამისად" | يدفع كل مالك بحسب حصته، أيًّا كان موقع شقته، ما لم ينص النظام الداخلي على غير ذلك |
| 21(2) | "გამოუყენებლობა ... არ ათავისუფლებს" | عدم استعمال الشقة، أو الامتناع عن استعمال الأجزاء المشتركة، لا يعفي أحدًا |
ولذلك يساهم مالك الطابق الأرضي في نفقات المصعد ما لم يستثنه النظام الداخلي من ذلك، وتدين شقة العطلات الخالية من أكتوبر إلى مايو بالحصة نفسها التي تدين بها شقة مسكونة طوال العام. أما المساحة المسجلة التي تقوم عليها الحصة فشرحها تحت مدخل المساحة الإجمالية؛ ولم نتمكن من التحقق مما إذا كان القبو الملحق بالشقة يدخل في مجموع مساحات المبنى.
النظام الداخلي أو الرئيس أو العقد: من يحدد المبلغ
بموجب المادة 23(1)(გ) يجوز للنظام الداخلي، إن اعتُمد، أن يحدد النفقات الدورية والمساهمات الإضافية المخصصة للتطوير. وحيث لم يُعتمد نظام داخلي، تتيح المادة 26(7)(ე) للرئيس أن يحدد كلا الأمرين «ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა კრებასთან შეთანხმებით»، أي بالاتفاق مع اجتماع الأعضاء، ولا تسمح المادة 15(2) بتكاليف التطوير الإضافية إلا بموافقة ثلثي الأعضاء. والمالك الذي لم يصوّت لصالح تدبير لا صلة مباشرة له بالصيانة لا يُلزَم بدفع ثمنه (المادة 7(4))، ومن يقوم بأعمال الصيانة بنفسه أو بواسطة غيره تُخفَّض مساهمته بقدر ذلك (المادة 26(8))، وذلك في الحالتين ما لم يقرر النظام الداخلي أو الاجتماع خلافه.
ولا ترد عبارة «شركة الإدارة» في قانون 2007؛ فهو يتحدث عن مدير مدعو (მოწვეული მმართველი) يحدد العقد مسؤوليته (المادة 14(4)). أما هل يُلزم العقدُ الذي وقّعه المطوّر المالكين قبل اجتماعهم الأول، فمسألة لم تُحسم بعد؛ راجع مدخلنا عن شركة إدارة العقارات.
لاري بمبلغ ثابت، أو دولارات عن كل م²، أو سعر بسقف أعلى
تظهر في الإعلانات ثلاث صيغ. والأمثلة إعلانات منفردة مع تاريخ تحديثها، وليست مسحًا للسوق.
| الصيغة | الرقم كما نُشر | المصدر |
|---|---|---|
| الخدمة الأساسية | «20-40 لاري في الشهر ($7-14)» | Housebook، على مستوى جورجيا |
| كونسيرج وحراسة على مدار الساعة (24/7) | «$0.4-1.5 عن كل م² شهريًا» | Housebook، على مستوى جورجيا |
| مبلغ ثابت | «تكلفة الخدمة: 50 لاري في الشهر» | باتومي، شارع فاجا بشافيلا؛ حُدّث في 14 ديسمبر 2025 |
| عن كل م² مع سقف | «$0.7 عن كل م² من مساحة الشقة، على ألا يتجاوز $35 في الشهر» | مبنى Wyndham، شارع أدليا 12، باتومي؛ حُدّث في 3 ديسمبر 2025 |
ويضيف Housebook أن المجمّعات الفاخرة «قد تكون أعلى بعدة أضعاف». ولم نعثر على رسم منشور لمجمّع مسمّى في تبليسي؛ أما المجاميع السنوية بحسب نوع الشقة فتجدها في دليلنا عن تكلفة امتلاك شقة. وتُلزم المادة 34(2.1) من القانون الأساسي بشأن البنك الوطني رائدَ الأعمال الذي يعلن عن خدماته بأن يذكر الأسعار باللاري وحده، ومع ذلك كثيرًا ما تُعرض رسوم الخدمة بالدولار؛ ولم نتمكن من التحقق مما إذا كانت القاعدة تشملها، فاطلب المبلغ باللاري وطريقة التحويل.
ما لا يغطيه الرسم
- المرافق: يصدر الموردون فواتير الماء والغاز والكهرباء لكل شقة على حدة.
- رسم النفايات البلدي: عن كل شخص مسجل، 2.50 لاري شهريًا في تبليسي و1.30 لاري في باتومي، ويضع له قانون الرسوم المحلية سقفًا قدره 3 لاري للشخص الواحد عن 4 أشخاص على الأكثر.
- ضريبة العقار: ضريبة للدولة، لا تستحق إلا إذا تجاوز دخل الأسرة 100,000 لاري؛ راجع ضريبة العقار.
- الإصلاحات الكبرى ضمن برامج المدينة: تتحمل البلدية معظم كلفتها، مع وديعة يدفعها المالكون مرة واحدة.
وميزانية تبليسي لعام 2026، التي أُقرت في 23 ديسمبر 2025، «تخصص 62.5 مليون لاري لجمعيات الملاك» (Business Media Georgia)؛ وربما غيّرتها تعديلات لاحقة. وأفادت بلدية المدينة باستبدال «نحو 2,000 مصعد» (يونيو 2025، دون ذكر الفترة). وبموجب القرار رقم 12-29 بصيغته المعدلة عام 2019، يودع المالكون 5% أو 3% أو 10% على الأقل بحسب نوع الأعمال؛ والجدول موجود في دليلنا عن جمعية الملاك في جورجيا. وقد دفعت ميزانية باتومي لعام 2025 نسبة 99% من كلفة استبدال المصاعد.
المتأخرات: المحكمة، وقيد في السجل عند 500 لاري، ومسؤولية المشتري
بدلًا من الغرامات يمنح القانون الجمعيةَ حق اللجوء إلى المحكمة (المادة 21(3)) وحق القيد في السجل: فبموجب المادة 14(5) يجوز للرئيس بموافقة الاجتماع، أو لشخص آخر تفوضه الجمعية، أن يسجّل دين العضو «თუ იგი აღემატება 500 ლარს»، أي إذا زاد على 500 لاري، بوصفه التزامًا مرتبطًا بالعقار. والقيد اختياري، ولذلك لا يثبت المستخرج الخالي من القيود شيئًا يُذكر. وبموجب المادة 14(6) فإن المالك الجديد «პასუხს აგებს ... პერსონალურად და როგორც სოლიდარული მოვალე»، أي يُسأل شخصيًا وبوصفه مدينًا متضامنًا، وتُلزم المادة 21(1)(თ) البائعَ بالإفصاح عن الالتزامات القائمة أو المتوقعة.
أين يظهر الرسم كتابةً
| المستند | ما يبيّنه |
|---|---|
| النظام الداخلي أو محضر الاجتماع | «რეგულარული ხარჯები» (النفقات الدورية) و«დამატებითი სადანახარჯო შენატანები» (المساهمات الإضافية) |
| الإعلان | مبلغ ثابت، أو سعر عن كل م²، أو سعر بسقف، وكثيرًا ما يكون بالدولار؛ ولم نتمكن من التحقق مما إذا كان في ss.ge أو myhome.ge حقل مخصص له |
| عقد البيع | إقرار البائع بالتزاماته تجاه الجمعية، إذا طُلب ذلك (واجب الإفصاح: المادة 21(1)(თ)) |
| مستخرج السجل العام | دين يزيد على 500 لاري بوصفه التزامًا مرتبطًا بالشقة، إذا سُجّل (المادة 14(5)) |
| عقد الخدمة في المبنى الجديد | السعر والخدمات وتاريخ البدء، ويكون عادةً من تاريخ التسليم؛ ولم نتحقق من نص نموذجي |
| عقد الإيجار | من يدفع: بموجب المادة 553(2) من القانون المدني لا تُلزم التكاليف الإضافية المستأجرَ إلا إذا اتُّفق عليها |
لا يحدد القانون شكلًا للفواتير أو كشوف الحساب. والنظام الداخلي أو عقد الإدارة الذي لا يزال يستشهد بالمواد من 210 إلى 232 من القانون المدني يستند إلى قواعد أُلغيت عام 2007. ويجد المؤجرون توزيع النفقات بين المالك والمستأجر في صفحتنا عن تكاليف تشغيل الشقة المؤجرة.
مثال محسوب: بأي سرعة تتجاوز المتأخرات 500 لاري
هذه حساباتنا نحن على النطاقات المنشورة، بالسعر الرسمي البالغ 2.624 لاري للدولار الأمريكي الساري من 5 أغسطس 2026. مساحة الشقة 60 م²؛ ونفترض أن الرسم مستحق للجمعية، لأن المادة 14 لا تتناول إلا ديون الجمعية.
| الرسم | في الشهر | تجاوز الحد |
|---|---|---|
| 40 لاري، مبنى عادي | 40 لاري | الشهر الـ13 (520 لاري) |
| 1 دولار عن كل م² | 157.44 لاري | الشهر الـ4 (629.76 لاري) |
| 1.5 دولار عن كل م² | 236.16 لاري | الشهر الـ3 (708.48 لاري) |
والمالك الذي لا يزور شقته أبدًا يدفع مع ذلك (المادة 21(2)): 480 لاري في السنة بواقع 40 لاري شهريًا، أو من 288 إلى 1,080 دولارًا (من 756 إلى 2,834 لاري) بواقع 0.4 إلى 1.5 دولار عن كل م². وإذا كان البائع مدينًا للجمعية بـ18 شهرًا بواقع دولار واحد عن كل م²، فالمبلغ 2,834 لاري، ويُسأل عنه المشتري بوصفه مدينًا متضامنًا سواء سُجّل الدين أم لم يُسجَّل. ومع سقف باتومي البالغ 35 دولارًا بسعر 0.7 دولار عن كل م²، لا يصبح للسقف أثر إلا فوق 50 م²: فشقة مساحتها 46 م² تدفع 32.20 دولارًا، وشقة مساحتها 60 م² تدفع 35 دولارًا بدلًا من 42 دولارًا.
رسم المبنى أم رسم خدمة أم رسم المجمّع أم وديعة؟
| المصطلح | لمن يُدفع | الأساس |
|---|---|---|
| مساهمة الجمعية | للمالكين الآخرين، عن طريق الجمعية | المادتان 7(3) و21 من قانون 2007 |
| رسم خدمة الإدارة | للمدير الذي عيّنه المطوّر أو المالكون | العقد الموقّع |
| رسم خدمة الفندق الشقق في مجمّع التأجير | للمشغّل، وكثيرًا ما يكون خارج حصة المجمّع | عقد المجمّع؛ وكثيرًا ما يستمر حتى حين لا تدرّ الوحدة أي دخل |
| وديعة التمويل المشترك في تبليسي | لحساب الجمعية، مرة واحدة عن كل مشروع | القرار رقم 12-29 |
رسم المبنى بخمس لغات
| اللغة | المصطلح |
|---|---|
| الجورجية | ამხანაგობის შენატანი (everyday: ამხანაგობის გადასახადი) |
| الإنجليزية | building maintenance fee |
| الروسية | взнос за обслуживание дома |
| العبرية | דמי ועד בית |
| العربية | رسم المبنى |
في الأنظمة الداخلية والعقود الجورجية توقّع صيغة القانون، أي ხარჯები وშენატანი؛ أما გადასახადი فمكانها الإعلانات والحديث اليومي. وفي العبرية تعني דמי ניהול، وفي العربية تعني رسوم الإدارة، الرسمَ الذي يتقاضاه مدير التأجير، لا رسم المبنى.
أخطاء شائعة بشأن رسم المبنى
- التوقف عن الدفع ما دامت الشقة خالية: المادة 21(2) لا تسمح بذلك.
- اعتبار المستخرج الخالي من القيود دليلًا على عدم وجود متأخرات: فالتسجيل اختياري.
- حساب ميزانية شقة كبيرة على أساس السعر عن كل م² دون التحقق من وجود سقف شهري.
- الظن بأن الرسم يشمل الماء أو الغاز أو الكهرباء أو رسم النفايات.
- دفع مبلغ محدد بالدولار دون معرفة تاريخ التحويل وسعره.
- تحميل المستأجر الرسم حين يسكت عقد الإيجار عنه: فالمادة 553(2) تُبقيه على عاتق المالك.
سيضيفه الفريق: نسخ ممسوحة ينبغي أن يضيفها الفريق: فاتورة من الجمعية بعد حجب البيانات، وعقد خدمة إدارة بعد حجب البيانات يبيّن السعر عن كل م²، ومستخرج من السجل بعد حجب البيانات فيه قيد بدين للجمعية.
التحقق من الرسم قبل التوقيع
اسأل من يحصّله
رئيس الجمعية أو شركة الإدارة.
احصل على الأساس مكتوبًا
بند في النظام الداخلي أو عقد الخدمة.
افحص طريقة الحساب
مبلغ ثابت، أو عن كل م²، أو بسقف، والعملة.
اطلب الرصيد
تأكيد مكتوب من الرئيس بالمتأخرات.
اطلب مستخرجًا حديثًا
ابحث عن التزام لصالح الجمعية.
أدرجه في العقد
إقرار البائع بموجب المادة 21(1)(თ).
أسئلة شائعة
هل رسم المبنى ضريبة؟
لا. يسميه القانون مساهمة في نفقات الصيانة والتشغيل، وهي مستحقة للمالكين الآخرين لا للدولة.
كيف تُحسب حصتي؟
القاعدة الافتراضية: مساحة شقتك منسوبةً إلى مجموع مساحات الشقق، ما لم يضع النظام الداخلي مفتاحًا آخر (المادتان 5(3) و5(6)).
هل أدفع إذا كانت الشقة خالية؟
نعم. تنص المادة 21(2) على أن عدم الاستعمال لا يعفي المالك.
هل يدفع مالك الطابق الأرضي نفقات المصعد؟
نعم، ما لم ينص النظام الداخلي على غير ذلك (المادة 7(3)).
كم يبلغ؟
نطاقات Housebook لجورجيا في نوفمبر 2025: الخدمة الأساسية دون مكتب استقبال تكلّف من 20 إلى 40 لاري شهريًا، في حين تتقاضى المجمّعات التي فيها كونسيرج وحراسة من 0.4 إلى 1.5 دولار عن كل م².
هل توجد غرامة على التأخر في الدفع؟
ليس في القانون. ولا يمكن أن تأتي إلا من نظام داخلي أو من عقد.
هل يمكن أن تنتقل إليّ رسوم لم يدفعها البائع؟
نعم، بالنسبة إلى المتأخرات المستحقة للجمعية. فالمالك الجديد يُسأل شخصيًا وبوصفه مدينًا متضامنًا (المادة 14(6)).
هل يمكنني تحميل الرسم للمستأجر؟
فقط إذا نص عقد الإيجار على ذلك (المادة 553(2) من القانون المدني).
المصادر
- قانون جورجيا بشأن جمعيات الملاك، رقم 5277-რს، النص الموحد المؤرخ 15 يوليو 2020، Matsne (تاريخ الاطلاع 2 نوفمبر 2026)
- القانون الأساسي بشأن البنك الوطني الجورجي، المادة 34(2.1)، Matsne
- قرار مجلس مدينة تبليسي رقم 50-101 المؤرخ 20 ديسمبر 2019، المعدِّل للقرار رقم 12-29، Matsne (تاريخ الاطلاع 2 نوفمبر 2026)
- How Much Does Property Maintenance Cost in Georgia in 2025-2026?، Housebook، 28 نوفمبر 2025
- إعلان مجمّع جديد، شارع فاجا بشافيلا، باتومي، Realting، حُدّث في 14 ديسمبر 2025 (تاريخ الاطلاع 2 نوفمبر 2026)
- إعلان في مبنى Wyndham، شارع أدليا 12، باتومي، Realting، حُدّث في 3 ديسمبر 2025 (تاريخ الاطلاع 2 نوفمبر 2026)
- مجلس مدينة تبليسي يقر ميزانية 2026، Business Media Georgia، 23 ديسمبر 2025
- الإنفاق على مشاريع البنية التحتية في تبليسي، Business Media Georgia، 23 يونيو 2025
سجل التغييرات
- - نُشر مدخل المصطلح استنادًا إلى قانون جمعيات الملاك، والقانون الأساسي بشأن البنك الوطني الجورجي، ومجلس مدينة تبليسي، وHousebook وRealting وBusiness Media Georgia.