مجمّع التأجير: وعاء واحد لدخل الغرف يُقسَّم بمفتاح ثابت لا بحسب حجوزات وحدتك
مجمّع التأجير ترتيبٌ معمول به في مباني الشقق الفندقية والمساكن ذات العلامة التجارية، يتولى فيه مشغّل واحد تأجير وحدات جميع الملّاك المشاركين معاً، فيجمع إيرادات غرفهم في وعاء واحد، ثم يقتطع الخصومات وحصته المنصوص عليها في العقد، ويوزّع الباقي على الملّاك وفق مفتاح ثابت يكون في الغالب بحسب فئة الوحدة أو مساحتها.
المبلغ الذي تتقاضاه يرتبط بأداء المجمّع كله لا بحجوزات وحدتك: فالوحدة المطلّة على البحر التي امتلأت طوال أغسطس، والوحدة الخالية المطلّة على الفناء الداخلي في الفئة نفسها، تحصلان على المبلغ ذاته.
لا يعرّف هذا المصطلحَ أيُّ قانون أو قرار حكومي أو قرار صادر عن جهة رقابية في جورجيا. فقد بحثنا في Matsne يوم 2 نوفمبر 2026 عن «გაქირავების პული» و«პულის სისტემა» و«rental pool» فلم نجد شيئاً. ولا يقوم المجمّع إلا بعقد يبرمه المالك مع المشغّل ويخضع لأحكام القانون المدني. ولم نجد فندقاً من الشقق الفندقية الجورجية التي بحثنا فيها ينشر صيغة مجمّعه كاملة. ولمعرفة مسار الأموال، راجع دليلنا عن مجمّعات التأجير في الشقق الفندقية.
إيجار أم وكالة أم إدارة ائتمانية: عقود القانون المدني التي يمكن أن يُبنى عليها المجمّع
ثلاثة أنواع من العقود يمكن أن يقوم عليها المجمّع، ويختلف جوابها عن السؤالين اللذين يطرحهما الملّاك: هل أستطيع الانسحاب، وماذا يحدث إذا بعتُ الوحدة؟
| العقد | ما ينص عليه القانون | أثره على المالك المشارك في المجمّع |
|---|---|---|
| الإيجار الاستغلالي، იჯარა (المادة 581) | يجوز تحديد الأجرة نقداً أو عيناً أو بأي وسيلة أخرى يُتفق عليها؛ وتسري قواعد الإيجار العادي ما لم تنص المواد من 581 إلى 606 على خلافها | يمكن أن تكون حصة المجمّع هي الأجرة نفسها؛ ومن خلال المادة 581(2) تجعل المادة 572 مشتري الوحدة يحل محل المؤجر (وتقرر المادة 209 الحكم نفسه في الشقة المؤجَّرة) |
| الوكالة، დავალება (المادة 709) | يتصرف الوكيل باسم الموكِّل وعلى نفقته | المادة 720(1): لكل من الطرفين إنهاء العقد في أي وقت، ويقع باطلاً كل تنازل عن هذا الحق؛ والمالك الذي ينهيه يردّ النفقات الضرورية، ويدفع مقابل العمل المنجز إن كانت الوكالة بأجر (720(3)) |
| الإدارة الائتمانية للملكية، საკუთრების მინდობა (المادة 724) | يدير الأمين باسمه هو، ولكن على مسؤولية المنشئ ونفقته (المادة 725(1)) | تُحيل المادة 729 إلى قواعد الوكالة؛ أما سريان حق الانسحاب الوارد في المادة 720 عليها فمسألة يقدّرها المحامي |
المجمّع المصاغ في صورة إيجار يُلزم المالك التالي، فيرثه المشتري مع الوحدة؛ أما المصاغ في صورة وكالة فيمكن من حيث المبدأ إنهاؤه رغم وجود بند يقيّد الخروج. ولم يتأكد لنا كيف تتعامل المحاكم مع العقود التي تمزج شروط الإيجار بشروط الإدارة. ويتناول دليلنا عن مجمّعات التأجير الشروط وطرق الخروج كما تجري في الواقع.
من يقتطع الضريبة من دفعة المجمّع، وبأي نسبة
قانون الضرائب يفرض الضريبة على الدفعة لا على المجمّع، والنسبة تتوقف على ما إذا كان الدافع مؤسسة سياحية، وهي بحسب المادة 26-1 شركة تبني الفندق وتبيع وحداته وتجعلها تُستعمل غرفاً فندقية.
| الدافع | النسبة | السند |
|---|---|---|
| مؤسسة سياحية لهذا الفندق | 5% تُقتطع عند المصدر، وهي نهائية | المادة 26-1 (يُمنح الوضع لكل فندق على حدة من دائرة الإيرادات، والإجراءات في قرار الحكومة رقم 279 الصادر في 23 يونيو 2015)؛ المادة 133-2 |
| الحالة نفسها، مع إقامات المالك المجانية | معفاة حتى 60 يوماً في السنة | المادة 82(1)(z6) |
| لا يتمتع الدافع بهذا الوضع | 20% هي النسبة الافتراضية | المادة 81(1)؛ فنسبة 5% في المادة 81(2) لا تشمل إلا المساحة السكنية المؤجَّرة للسكن، والقرار رقم 143، الصادر بشأن البيع، يقرر أن الغرفة داخل الفندق ليست شقة سكنية |
لم يتأكد لنا ما إذا كان المشغّل الذي لا يملك هذا الوضع يقتطع الضريبة؛ فاسأل محاسباً. ولم نعثر على قائمة علنية بالجهات الحاصلة على الوضع، فاطلب قرار دائرة الإيرادات نفسه. راجع أدلتنا عن ضريبة دخل الإيجار وعن نموذج الشقق الفندقية في باتومي.
ادّعت صفحة مبيعات لمشروع Ramada Batumi by Archi، بأرقام موصوفة بأنها «اعتباراً من 2026»، أن «دخل الإيجار لا تُفرض عليه سوى ضريبة 5%» وأنه «لا تُفرض ضريبة على الأرباح الرأسمالية بعد سنتين من التملك» (ننقل العبارات الإعلانية في هذه الصفحة بترجمتنا). وكلتاهما من أقوال البائع: الأولى تحتاج إلى وضع المؤسسة السياحية، والثانية تتعارض مع القرار رقم 143 الذي يعامل الوحدات الفندقية معاملة المساحات غير السكنية.
قانون السياحة وفصله الخاص بالمشاركة بالوقت اعتباراً من 1 يونيو 2027
قانون السياحة، وهو القانون رقم 3969 الذي أُقرّ في 15 ديسمبر 2023 وأُدخل عليه آخر تعديل في 28 مايو 2026، ينظّم المشاركة بالوقت (التايم شير) لا مجمّعات التأجير. ويبدأ تطبيق فصله الخاص بالمشاركة بالوقت، أي المواد من 38 إلى 47، في 1 يونيو 2027 (المادة 51):
- المادة 2(მ): عقد المشاركة بالوقت تزيد مدته على سنة واحدة، ويمنح ليالي إقامة مقابل رسم.
- المادة 40(3): لا يجوز الترويج لهذا المنتج بوصفه استثماراً.
- المادتان 42 و44: مهلة 14 يوماً تقويمياً للعدول عن العقد، ولا يجوز تحصيل أي دفعة مقدمة قبل انقضائها.
- المادة 47: التسجيل في السجل العام إلزامي، والعقد المسجَّل يبقى نافذاً إذا تغيّر المالك.
لم يتأكد بعد ما إذا كان المجمّع الذي يمنح المالك ليالي إقامة يُعدّ مشاركة بالوقت؛ ويتابع متتبّعنا لتعديلات قانون العقارات هذه المسألة.
كيف تُقرأ عبارة «نظام المجمّع» في إعلان من باتومي، وفي المستخرج
لا يوجد عقد مجمّع جورجي منشور؛ وأوضح صياغة وجدناها وردت في إعلانين على Realting حُدِّثا في 1 فبراير 2026، ويحملان الآن وسم «مُباع أو لم يعد محدَّثاً»:
- Wyndham Residences Batumi: «نظام المجمّع 60/40 (توزيع الأرباح من الدخل الإجمالي لاستعمال جميع الغرف الفندقية من فئتها.)»، و«عقد إيجار مع Wyndham لمدة 20 سنة!»، و«60 يوماً لعطلتك الخاصة كل سنة!»، و«دخل يصل إلى 14% سنوياً!»
- Radisson Blu Residences Batumi: سطر المجمّع ذاته ونسبة 14% نفسها، وإيجار لمدة 20 سنة مع Radisson، و«28 يوماً لعطلتك الخاصة كل سنة!»
إذا قرأناها بنداً بنداً: حصة الملّاك تُذكر أولاً؛ والأساس فئة غرف كاملة لا وحدة واحدة؛ وأيام المالك تتفاوت بين تقسيمين متطابقين؛ ونسبة 14% رقم إعلاني مسبوق بعبارة «يصل إلى» وليست معدلاً ثابتاً؛ أما المستأجر، سواء أكان صاحب العلامة أم المشغّل المحلي أم المطوّر، فلا يُذكر اسمه.
وفي إعلان عن مبنى في شارع أدليا، حُدِّث في 3 ديسمبر 2025، تُستعمل نسبة 60/40 لمعنى آخر: 60% «من ربح» «الشقة»، إضافة إلى 0.7 دولار للمتر المربع شهرياً لصالح المجمع السكني، بحد أقصى 35 دولاراً. ونصه الإنجليزي يوجّه 40% إلى «Criminal Code» (أي «القانون الجنائي»)، وهي على ما يبدو ترجمة خاطئة لعبارة «شركة الإدارة»: فاعتمد على العقد الجورجي أو الروسي. وفي مقال مموَّل نشرته Interpressnews عن Pontus Rotana في 10 أبريل 2025 يرد المجمّع دون ذكر كلمته: فالدخل «يُحسب على أساس حصتهم من إيرادات غرف الفندق كله».
في مستخرج السجل العام تظهر الوحدة وحدةً مساحية مستقلة، وكثيراً ما تكون غرفة فندقية أو مساحة غير سكنية. ويمكن تسجيل الإيجار المبرم مع شركة لمدة تزيد على سنة واحدة فيه؛ أما الوكالة فلا تُسجَّل.
مثال تطبيقي: مفتاح 60/40 واحد مع ثلاثة معدلات إشغال
لنأخذ وحدة مساحتها 30 متراً مربعاً معروضة بعبارة «نظام المجمّع 60/40»، ونقرأ العبارة حرفياً: يحصل الملّاك على 60% من إجمالي دخل غرف الفئة، وتُحتسب الوحدة غرفةً واحدة. ونخصم للتوضيح رسم إعلان أدليا، أي 252 دولاراً في السنة. هذا حساب أجريناه نحن، وليس دخلاً متوقعاً.
المدخلات مأخوذة من عينة الفنادق المختارة في باتومي لدى Galt & Taggart: إشغال 67% بسعر 103 دولارات للفترة من يناير إلى سبتمبر 2025، وإشغال 31% بسعر 81 دولاراً في الربع الأول من 2026 بحسب ما نقلته Kedaro News. ويطبّق السطر الأوسط ما توصلت إليه Savills خارج جورجيا من أن إشغال برامج التأجير يقل في الغالب بنحو 20 نقطة عن إشغال الفندق.
| الإشغال، السعر | الإجمالي | حصة الملّاك 60% | الصافي بضريبة 5% | الصافي بضريبة 20% |
|---|---|---|---|---|
| 67%، 103 دولارات | 25,189 دولاراً | 15,113 دولاراً | 14,106 دولارات | 11,839 دولاراً |
| 47%، 103 دولارات | 17,670 دولاراً | 10,602 دولار | 9,820 دولاراً | 8,229 دولاراً |
| 31%، 81 دولاراً | 9,165 دولاراً | 5,499 دولاراً | 4,972 دولاراً | 4,147 دولاراً |
إذا قارنّا ذلك بثمن 30 متراً مربعاً بسعر 1,865 دولاراً للمتر المربع، وهو متوسط Galt & Taggart لعام 2025 في باتومي لشقة جديدة جاهزة بالكامل لا لوحدة فندقية، أي 55,950 دولاراً، فإن السطر الأوسط يعطي 17.6% أو 14.7%. وهذا يفوق كل عائد معلن وجدناه، وتتراوح تلك العوائد بين 12.2% و14.3%، ومعنى ذلك أن عينات الفنادق لا تنطبق على وحدات المجمّع، فضلاً عن أن رقم الأشهر التسعة يُسقط الفترة من أكتوبر إلى ديسمبر. أما سطر الربع الأول فيعطي 8.9% أو 7.4%. والإشغال يحرّك النتيجة أكثر مما يحركها التقسيم؛ والوضع الضريبي وحده يساوي نحو 1,590 دولاراً في السنة في السطر الأوسط. وتتوسع مقارنتنا بين الوحدة الفندقية والشقة الخاصة بك في هذا الموضوع.
المجمّع، أو تقاسم دخل الوحدة، أو العائد الثابت، أو المشاركة بالوقت: كيف تميّز بينها
| الترتيب | يتبع الدخلُ | ما الذي تملكه |
|---|---|---|
| مجمّع التأجير | الفئة كلها أو المبنى كله | وحدة مسجّلة وحصة في الربح |
| تقاسم إيرادات كل وحدة على حدة | حجوزات وحدتك أنت | وحدة مسجّلة وحصة من ربحها هي |
| عائد ثابت معلن | نسبة محددة من الثمن لمدة تتراوح بين سنة و5 سنوات | وحدة مسجّلة ووعد ممن يوقّع عليه |
| المشاركة بالوقت | لا دخل | ليالٍ مدفوعة الثمن، لا وحدة |
يقول وسيط باتومي BD Group إن الدخل قد ينخفض بنسبة 30% إلى 40% بعد انتهاء فترة العائد الثابت البالغ 7% إلى 9%. أما شركة إدارة العقارات فتؤجّر شقة مالك واحد لحسابه هو؛ وجمعية الملاك توزّع تكاليف الملكية المشتركة بحسب المساحة وفق القانون؛ ونوع المبنى نفسه مشروح تحت مصطلح الشقة الفندقية.
المصطلح بخمس لغات
| اللغة | مجمّع التأجير | عقد الوكالة | الإدارة الائتمانية |
|---|---|---|---|
| الجورجية | გაქირავების პული | დავალების ხელშეკრულება | საკუთრების მინდობა |
| الإنجليزية | rental pool | contract of mandate | trust management |
| الروسية | арендный пул | договор поручения | доверительное управление |
| العبرية | מאגר השכרה | חוזה שליחות | ניהול בנאמנות |
| العربية | مجمّع التأجير | عقد الوكالة | الإدارة الائتمانية |
لم نعثر على نص عقد جورجي يسمّي المجمّع باسمه؛ فالعقود تسمّي العلاقة بنوعها بدلاً من ذلك، مثل იჯარის ხელშეკრულება أو საკუთრების მინდობის ხელშეკრულება.
علامات التحذير في عروض المجمّعات
- تقسيم بلا أساس محدد. 60% من إجمالي دخل الغرف و60% من الربح بعد التكاليف مبلغان مختلفان كثيراً.
- لا ذكر لفئة الغرف. لا يمكنك أن تعرف هل تتقاسم وحدتك الوعاء مع أجنحة أم مع استوديوهات.
- رقم ثابت إلى جانب المجمّع. نشرت إعلانات عبارتَي «دخل موعود بنسبة 10% خلال أول 5 سنوات!» و«تعهّد بإعادة الشراء!» (Wyndham Grand Residences Batumi Gonio "Aqua"، على Realting، حُدِّث في 18 يوليو 2025). هذه كلمات المعلن لا كلماتنا، والوعد لا يزيد قوةً على قوة الشركة التي توقّع عليه.
- ضريبة 5% دون ذكر الوضع. من غير قرار بمنح وضع المؤسسة السياحية لا تنطبق نسبة 5% النهائية.
- لا يُذكر نوع العقد. الإيجار والوكالة والإدارة الائتمانية تتيح طرقاً مختلفة للخروج.
- لا سجلّ للمدفوعات. لم نجد تقريراً علنياً عن مجمّع في باتومي تخلّف عن الدفع، ولا أي سجل لمدفوعات سابقة.
سيضيفه الفريق: وثائق يجب إضافتها: عقد مجمّع جورجي محجوب البيانات يبيّن نوع العقد ومفتاح التوزيع، وكشف حساب لمالك محجوب البيانات يظهر فيه سطر اقتطاع 5%، ومستخرج من السجل العام لوحدة فندقية مقيَّد فيه عقد إيجار التشغيل.
كيف تفحص مجمّع التأجير قبل التوقيع
احصل على العقد الجورجي
لا على الإعلان الإنجليزي أو الكتيّب الترويجي.
حدّد نوع العقد
الإيجار أو الوكالة أو الإدارة الائتمانية: النوع هو الذي يحدد طريق الخروج.
اعرف المفتاح والأساس
أي فئة، وهل الحساب على الإجمالي أم الصافي، وما الخصومات.
اطلب قرار منح الوضع
وضع المؤسسة السياحية يعني اقتطاع 5% عند المصدر.
أعد الحساب بنفسك
استعمل معدل إشغال الموسم المنخفض لا ذروة الفندق.
افحص المستخرج
تحقق مما إذا كان عقد إيجار مسجَّلاً على الوحدة.
أسئلة شائعة
ما مجمّع التأجير في جورجيا؟
ترتيب في الشقق الفندقية يجمع فيه المشغّل دخل غرف الوحدات المشاركة، ثم يقسم حصة الملّاك بينهم وفق مفتاح ثابت.
هل ينظّم القانون الجورجي مجمّعات التأجير؟
لم نجد قاعدة خاصة بها. فالحقوق تنشأ من العقد: إيجار (المادة 581 من القانون المدني)، أو وكالة (المادة 709)، أو إدارة ائتمانية (المادة 724).
ماذا تعني عبارة «نظام المجمّع 60/40»؟
في إعلانات باتومي الصادرة في فبراير 2026، تذهب 60% من الدخل الإجمالي لجميع الغرف في فئة الوحدة إلى الملّاك.
هل أستطيع الخروج من مجمّع التأجير قبل الأوان؟
الوكالة يجوز إنهاؤها في أي وقت (المادة 720(1))؛ والإيجار يستمر حتى نهاية مدته؛ أما في الإدارة الائتمانية فاسأل محامياً.
هل ينتقل عقد المجمّع إلى المشتري؟
نعم إذا كان عقد إيجار: فبموجب المادتين 572 و209 يحل المشتري محل المؤجر.
كيف تُفرض الضريبة على دخل المجمّع؟
5% تُقتطع عند المصدر وتكون نهائية إذا كان الدافع مؤسسة سياحية؛ وإلا فالنسبة الافتراضية 20%، على أن يؤكدها محاسب.
هل مجمّع التأجير نوع من المشاركة بالوقت؟
لم يتأكد ذلك. وقواعد المشاركة بالوقت في قانون السياحة تسري اعتباراً من 1 يونيو 2027.
كم ليلة يمكنني أن أستعمل فيها وحدتي؟
ما ينص عليه العقد؛ وقد عرض إعلانان في باتومي 28 يوماً و60 يوماً في السنة.
المصادر
- القانون المدني الجورجي، المواد 209 و572 و581 و709 و720 ومن 724 إلى 729، Matsne (تاريخ الاطلاع 2 نوفمبر 2026)
- قانون جورجيا بشأن السياحة، رقم 3969، Matsne
- قانون الضرائب الجورجي والقرار الضريبي العام رقم 143، 14 مايو 2026، Matsne
- قرار الحكومة رقم 279، 23 يونيو 2015، Matsne
- Wyndham Residences Batumi وRadisson Blu Residences Batumi، Realting
- مبنى Wyndham في شارع أدليا وWyndham Grand Residences Batumi Gonio "Aqua"، Realting
- Passive income from real estate in Batumi، BD Group، 11 فبراير 2026
- Real estate investments in Batumi، Interpressnews، 10 أبريل 2025
- صفحة مبيعات Ramada Batumi، OPR
- Tourism Market Watch 3Q25، Galt & Taggart، وإشغال الفنادق في الربع الأول من 2026، Kedaro News، 21 أبريل 2026
- Branded residences and rental programmes، Savills، 12 أكتوبر 2023
- Sector snapshot: Batumi residential real estate، Investor.ge، 20 أبريل 2026
سجل التغييرات
- - نُشر مدخل المصطلح استناداً إلى القانون المدني الجورجي وقانون السياحة وقانون الضرائب والقرار الضريبي العام رقم 143 وقرار الحكومة رقم 279، وإلى Realting وBD Group وInterpressnews وOPR وGalt & Taggart وKedaro News وSavills وInvestor.ge.