מאגר השכרה: קופה אחת של הכנסות מחדרים, שמתחלקת לפי מפתח ולא לפי ההזמנות של היחידה שלכם
מאגר השכרה הוא הסדר בבניין אפרטהוטל או בבניין של דירות ממותגות, שבו מפעיל אחד משכיר יחד את היחידות של כל הבעלים המשתתפים, אוסף את ההכנסות שלהן מחדרים לקופה משותפת אחת, ואחרי הניכויים והנתח שלו עצמו שנקבעו בחוזה, מחלק את היתרה בין הבעלים לפי מפתח קבוע, בדרך כלל לפי קטגוריית היחידה או לפי גודלה.
התשלום שאתם מקבלים נגזר מהמאגר כולו, ולא מההזמנות של היחידה שלכם: יחידה עם נוף לים שהייתה תפוסה לגמרי באוגוסט ויחידה ריקה שפונה לחצר, באותה קטגוריה, מקבלות סכום זהה.
שום חוק גאורגי, החלטה או הוראה של רגולטור אינם מגדירים את המונח. חיפשנו ב-Matsne, אתר החקיקה הרשמי, ב-2 בנובמבר 2026 את הצירופים "გაქირავების პული", "პულის სისტემა" ו-"rental pool", ולא מצאנו דבר. המאגר קיים רק מכוח החוזה בין הבעלים לבין המפעיל, שחל עליו הקוד האזרחי. אף אפרטהוטל גאורגי שבדקנו אינו מפרסם את נוסחת המאגר המלאה שלו. איך הכסף זורם בפועל מוסבר במדריך שלנו למאגרי השכרה באפרטהוטלים.
חכירה, שליחות או נאמנות: חוזי הקוד האזרחי שיכולים לשאת מאגר
שלושה סוגי חוזים יכולים לעמוד בבסיס מאגר, וכל אחד מהם משיב אחרת על שתי השאלות שבעלים שואלים: האם אפשר לצאת, ומה קורה כשמוכרים?
| חוזה | מה הקוד קובע | ההשפעה על בעלים במאגר |
|---|---|---|
| חכירה, იჯარა (סעיף 581) | דמי החכירה יכולים להיקבע בכסף, בעין או בדרך אחרת שהוסכמה; כללי השכירות חלים, אלא אם סעיפים 581 עד 606 קובעים אחרת | חלק מהמאגר יכול לשמש כדמי החכירה; דרך סעיף 581(2), סעיף 572 מעמיד את מי שקונה את היחידה במקום המשכיר (סעיף 209 קובע אותו דבר לגבי דירה מושכרת) |
| שליחות, დავალება (סעיף 709) | השלוח פועל בשם נותן השליחות ועל חשבונו | סעיף 720(1): כל צד רשאי לסיים אותה בכל עת, וויתור על הזכות הזאת בטל; בעלים שמסיים אותה מחזיר הוצאות הכרחיות, ואם השליחות בתמורה, גם את העבודה שבוצעה (720(3)) |
| מסירת קניין בנאמנות, საკუთრების მინდობა (סעיף 724) | הנאמן מנהל בשמו שלו, על הסיכון ועל החשבון של מי שמסר את הנכס (סעיף 725(1)) | סעיף 729 מחיל את כללי השליחות; האם גם אפשרות היציאה של סעיף 720 חלה, זו שאלה לעורך דין |
מאגר שמנוסח כחכירה מחייב גם את הבעלים הבא, כך שקונה יורש אותו; מאגר שמנוסח כשליחות ניתן, עקרונית, לסיום גם כשיש בחוזה סעיף נעילה. איך בתי המשפט מתייחסים לחוזים שמערבבים תנאי חכירה ותנאי ניהול, לא אושר. המדריך שלנו למאגרי השכרה עוסק בתנאים ובדרכי היציאה כפי שהם נראים בפועל.
מי מנכה מס מתשלום של המאגר, ובאיזה שיעור
קוד המס ממסה את התשלום, לא את המאגר, והשיעור תלוי בשאלה אם המשלם הוא מיזם תיירותי: לפי סעיף 26-1, חברה שבונה את המלון, מוכרת את היחידות שלו ודואגת שישמשו כחדרי מלון.
| המשלם | שיעור | הבסיס |
|---|---|---|
| מיזם תיירותי לגבי המלון | 5% במקור, סופי | סעיף 26-1 (המעמד ניתן לכל מלון בנפרד על ידי שירות ההכנסות, וההליך קבוע בהחלטת הממשלה מס' 279 מ-23 ביוני 2015); סעיף 133-2 |
| אותו מיזם, שהיות חינם של הבעלים | פטור עד 60 ימים בשנה | סעיף 82(1)(z6) |
| אין מעמד כזה | 20% כברירת מחדל | סעיף 81(1); שיעור ה-5% בסעיף 81(2) חל רק על שטח מגורים שמושכר למגורים, והחלטה 143, שעוסקת במכירות, קובעת שחדר בתוך מלון אינו דירת מגורים |
האם מפעיל ללא המעמד מנכה מס במקור, לא אושר; שאלו רואה חשבון. לא מצאנו רשימה פומבית של בעלי המעמד, ולכן בקשו לראות את ההחלטה של שירות ההכנסות. ראו גם את המדריכים שלנו למס על הכנסה משכירות ולמודל האפרטהוטל בבטומי.
דף מכירות של Ramada Batumi by Archi, עם נתונים "נכון ל-2026", טען (בתרגום שלנו) ש"הכנסה משכירות ממוסה ב-5% בלבד" וש"אחרי שנתיים של בעלות לא חל מס על רווח הון". שתי הטענות הן של המוכר: הראשונה דורשת מעמד של מיזם תיירותי, והשנייה סותרת את החלטה 143, שרואה ביחידות מלון נכס שאינו למגורים.
חוק התיירות והפרק שלו על נופש שיתופי (טיימשר) מ-1 ביוני 2027
חוק התיירות, חוק מס' 3969 שהתקבל ב-15 בדצמבר 2023 ותוקן לאחרונה ב-28 במאי 2026, מסדיר נופש שיתופי, לא מאגרים. הפרק על נופש שיתופי, סעיפים 38 עד 47, חל מ-1 ביוני 2027 (סעיף 51):
- סעיף 2(მ): חוזה נופש שיתופי נמשך יותר משנה אחת ומעניק לילות לינה תמורת תשלום.
- סעיף 40(3): אסור לפרסם מוצר כזה כהשקעה.
- סעיפים 42 ו-44: 14 ימים קלנדריים לחזרה מהחוזה, וללא תשלום מראש לפני שהם חולפים.
- סעיף 47: הרישום במרשם הציבורי הוא חובה, וחוזה רשום נשאר בתוקף גם כשהבעלים מתחלף.
האם מאגר שכולל לילות לשימוש הבעלים נחשב לנופש שיתופי, לא אושר; המעקב שלנו אחר שינויים בדיני המקרקעין עוקב אחרי השאלה הזאת.
איך "שיטת מאגר" נראית במודעה מבטומי, ואיך בנסח
אף חוזה מאגר גאורגי לא פורסם; הניסוח הברור ביותר מופיע בשתי מודעות ב-Realting שעודכנו ב-1 בפברואר 2026, ומסומנות כעת "נמכר או לא עדכני":
- Wyndham Residences Batumi: "שיטת מאגר 60/40 (חלוקת רווחים מההכנסה ברוטו מהשימוש בכל חדרי המלון בקטגוריה שלו.)", "הסכם חכירה עם Wyndham ל-20 שנה!", "60 ימים בשנה לחופשה שלכם!" ו-"הכנסה של עד 14% בשנה!"
- Radisson Blu Residences Batumi: אותה שורה על המאגר ואותם 14%, חכירה ל-20 שנה עם Radisson ו-"28 ימים בשנה לחופשה שלכם!"
סעיף אחר סעיף: הנתח של הבעלים מופיע ראשון; הבסיס הוא קטגוריית חדרים שלמה, לא יחידה אחת; מספר ימי הבעלים שונה בין שתי חלוקות זהות; 14% הוא נתון פרסומי של "עד", לא שיעור קבוע; והחוכר, המותג, המפעיל המקומי או היזם, אינו מוזכר בשמו.
מודעה ברחוב אדליה (Adlia), שעודכנה ב-3 בדצמבר 2025, משתמשת ב-60/40 לדבר אחר: 60% "מהרווח" של "הדירה", ובנוסף USD 0.7 למ״ר לחודש עבור המתחם, עם תקרה של USD 35. הנוסח האנגלי שלה מפנה 40% אל "Criminal Code" (הקוד הפלילי), ככל הנראה תרגום שגוי של "management company" (חברת ניהול): הסתמכו על החוזה בגאורגית או ברוסית. כתבה ממומנת ב-Interpressnews עבור Pontus Rotana, מ-10 באפריל 2025, מתארת מאגר בלי להשתמש במילה: הכנסה "לפי החלק שלהם בהכנסות מכל חדרי המלון".
בנסח מהמרשם הציבורי היחידה רשומה כיחידה קדסטרית נפרדת, לעתים קרובות כחדר מלון או כשטח שאינו למגורים. חכירה לתקופה של יותר משנה אחת עם חברה יכולה להירשם שם; שליחות אינה נרשמת.
דוגמה מחושבת: מפתח 60/40 אחד בשלושה שיעורי תפוסה
נניח יחידה של 30 מ״ר שמוצעת עם "שיטת מאגר 60/40", ונקרא את הנוסח כפשוטו: הבעלים מקבלים 60% מההכנסה ברוטו מחדרי הקטגוריה, והיחידה נחשבת לחדר אחד. לשם המחשה אנחנו מנכים את התשלום של אדליה, USD 252 בשנה. זה חישוב שלנו, לא הכנסה צפויה.
הנתונים לקוחים ממדגם המלונות הנבחרים של Galt & Taggart בבטומי: שיעור תפוסה של 67% במחיר של USD 103 בינואר עד ספטמבר 2025, ו-31% במחיר של USD 81 ברבעון הראשון של 2026, כפי שדיווח Kedaro News. השורה האמצעית מחילה ממצא של Savills, שאינו מגאורגיה, ולפיו התפוסה בתוכניות השכרה נמוכה לעתים קרובות בכ-20 נקודות מזו של המלון.
| תפוסה, מחיר | ברוטו | 60% לבעלים | נטו במס 5% | נטו במס 20% |
|---|---|---|---|---|
| 67%, USD 103 | USD 25,189 | USD 15,113 | USD 14,106 | USD 11,839 |
| 47%, USD 103 | USD 17,670 | USD 10,602 | USD 9,820 | USD 8,229 |
| 31%, USD 81 | USD 9,165 | USD 5,499 | USD 4,972 | USD 4,147 |
מול 30 מ״ר במחיר של USD 1,865 למ״ר, הממוצע של Galt & Taggart לבטומי ב-2025 עבור דירה חדשה ב"מפתח ביד" ולא מחיר של אפרטהוטל, כלומר USD 55,950, השורה האמצעית נותנת 17.6% או 14.7%. התוצאה גבוהה מכל טענת תשואה במודעות שמצאנו, 12.2% עד 14.3%, ומכאן שמדגמי מלונות אינם עוברים כמות שהם ליחידות במאגר, ונתון 9 החודשים משמיט את אוקטובר עד דצמבר. שורת הרבעון הראשון נותנת 8.9% או 7.4%. שיעור התפוסה משנה את התוצאה יותר מהחלוקה; מעמד המס לבדו שווה כ-USD 1,590 בשנה בשורה האמצעית. ההשוואה שלנו בין יחידת אפרטהוטל לדירה משלכם מעמיקה בנושא.
מאגר, חלוקה לפי יחידה, תשואה קבועה או נופש שיתופי: איך מבחינים ביניהם
| ההסדר | ההכנסה נגזרת מ... | מה בידיכם |
|---|---|---|
| מאגר השכרה | הקטגוריה כולה או הבניין כולו | יחידה רשומה וחלק ברווח |
| חלוקת הכנסות לפי יחידה | ההזמנות של היחידה שלכם בלבד | יחידה רשומה וחלק ברווח שלה עצמה |
| תשואה קבועה מפורסמת | אחוז קבוע מהמחיר למשך שנה עד 5 שנים | יחידה רשומה והתחייבות של מי שחותם עליה |
| נופש שיתופי | אין הכנסה | לילות ששולם עליהם, לא יחידה |
לפי המתווך הבטומי BD Group, כשתקופה של תשואה קבועה בשיעור 7% עד 9% מסתיימת, ההכנסה עלולה לרדת ב-30% עד 40%. חברת ניהול נכסים משכירה את הדירה של בעלים אחד עבורו; ועד בית מחלק לפי החוק את עלויות הרכוש המשותף לפי שטח; סוג הבניין מוסבר בערך אפרטהוטל.
המונח בחמש שפות
| שפה | מאגר השכרה | חוזה שליחות | ניהול בנאמנות |
|---|---|---|---|
| גאורגית | გაქირავების პული | დავალების ხელშეკრულება | საკუთრების მინდობა |
| אנגלית | rental pool | contract of mandate | trust management |
| רוסית | арендный пул | договор поручения | доверительное управление |
| עברית | מאגר השכרה | חוזה שליחות | ניהול בנאמנות |
| ערבית | مجمّع التأجير | عقد الوكالة | الإدارة الائتمانية |
לא מצאנו נוסח של חוזה גאורגי שנוקב במילה מאגר; החוזים מכנים את היחסים לפי סוג החוזה, למשל იჯარის ხელშეკრულება (חוזה חכירה) או საკუთრების მინდობის ხელშეკრულება (חוזה מסירת קניין בנאמנות).
סימני אזהרה בהצעות של מאגרים
- חלוקה בלי בסיס. 60% מההכנסה ברוטו מחדרים ו-60% מהרווח אחרי הוצאות הם סכומים שונים מאוד.
- אין קטגוריית חדרים. אי אפשר לדעת אם היחידה שלכם חולקת את הקופה עם סוויטות או עם סטודיו.
- נתון קבוע לצד המאגר. במודעות הופיעו הכיתובים "הכנסה מובטחת של 10% ב-5 השנים הראשונות!" ו-"ערבות לרכישה חוזרת!" (Wyndham Grand Residences Batumi Gonio "Aqua", Realting, עודכן ב-18 ביולי 2025). אלה המילים של המפרסם; ההבטחה חזקה רק כמו החברה שחותמת עליה.
- מס של 5% בלי ציון המעמד. בלי החלטה על מעמד של מיזם תיירותי, שיעור ה-5% הסופי אינו חל.
- אין סוג חוזה. חכירה, שליחות ונאמנות מובילות לדרכי יציאה שונות.
- אין היסטוריית תשלומים. לא מצאנו דיווח פומבי על מאגר בבטומי שלא שילם, וגם לא שום היסטוריה של תשלומים.
יתווסף על ידי הצוות: מסמכים שיש להוסיף: חוזה מאגר גאורגי מושחר שמראה את סוג החוזה ואת מפתח החלוקה, דוח מושחר לבעלים עם שורת הניכוי של 5%, ונסח מהמרשם הציבורי של יחידת מלון שבו רשומה חכירת ההפעלה.
איך לבדוק מאגר השכרה לפני שחותמים
קבלו את החוזה בגאורגית
לא את המודעה באנגלית ולא את החוברת.
זהו את סוג החוזה
חכירה, שליחות או נאמנות קובעת את דרך היציאה.
מצאו את המפתח ואת הבסיס
איזו קטגוריה, ברוטו או נטו, אילו ניכויים.
בקשו את ההחלטה על המעמד
מעמד של מיזם תיירותי פירושו 5% במקור.
חשבו מחדש את המספרים
השתמשו בתפוסה של עונה חלשה, לא בשיא של המלון.
בדקו את הנסח
ראו אם רשומה חכירה על היחידה.
שאלות נפוצות
מהו מאגר השכרה בגאורגיה?
הסדר באפרטהוטל שבו המפעיל מרכז את ההכנסות מחדרים של היחידות המשתתפות, ומחלק את החלק של הבעלים לפי מפתח קבוע.
האם החוק הגאורגי מסדיר מאגרי השכרה?
לא נמצא כלל ייעודי. הזכויות נובעות מהחוזה: חכירה (הקוד האזרחי, סעיף 581), שליחות (סעיף 709) או נאמנות (סעיף 724).
מה פירוש "שיטת מאגר 60/40"?
במודעות מבטומי מפברואר 2026, 60% מההכנסה ברוטו של כל החדרים בקטגוריה של היחידה עוברים לבעלים.
האם אפשר לצאת ממאגר השכרה לפני הזמן?
שליחות ניתן לסיים בכל עת (סעיף 720(1)); חכירה נמשכת עד תום תקופתה; לגבי נאמנות, שאלו עורך דין.
האם חוזה המאגר עובר לקונה?
אם מדובר בחכירה, כן: לפי סעיפים 572 ו-209, הקונה נכנס למקומו של המשכיר.
איך ממוסה הכנסה מהמאגר?
5% במקור וסופי כשהמשלם הוא מיזם תיירותי; אחרת 20% כברירת מחדל, ויש לאשר זאת עם רואה חשבון.
האם מאגר השכרה הוא נופש שיתופי?
לא אושר. כללי הנופש השיתופי בחוק התיירות חלים מ-1 ביוני 2027.
כמה לילות אפשר להשתמש ביחידה שלי?
כמה שהחוזה קובע; שתי מודעות מבטומי הציעו 28 ו-60 ימים בשנה.
מקורות
- הקוד האזרחי של גאורגיה, סעיפים 209, 572, 581, 709, 720 ו-724 עד 729, Matsne (נצפה בתאריך 2 בנובמבר 2026)
- חוק התיירות של גאורגיה, מס' 3969, Matsne
- קוד המס של גאורגיה והחלטה פומבית מס' 143, 14 במאי 2026, Matsne
- החלטת הממשלה מס' 279, 23 ביוני 2015, Matsne
- Wyndham Residences Batumi ו-Radisson Blu Residences Batumi, Realting
- בניין Wyndham, רחוב אדליה ו-Wyndham Grand Residences Batumi Gonio "Aqua", Realting
- Passive income from real estate in Batumi, BD Group, 11 בפברואר 2026
- Real estate investments in Batumi, Interpressnews, 10 באפריל 2025
- דף המכירות של Ramada Batumi, OPR
- Tourism Market Watch 3Q25, Galt & Taggart, ותפוסת המלונות ברבעון הראשון של 2026, Kedaro News, 21 באפריל 2026
- Branded residences and rental programmes, Savills, 12 באוקטובר 2023
- Sector snapshot: Batumi residential real estate, Investor.ge, 20 באפריל 2026
יומן שינויים
- - ערך במילון המונחים שפורסם על סמך הקוד האזרחי של גאורגיה, חוק התיירות, קוד המס, החלטה פומבית מס' 143, החלטת הממשלה מס' 279, Realting, BD Group, Interpressnews, OPR, Galt & Taggart, Kedaro News, Savills ו-Investor.ge.