Арендный пул: общая касса доходов от номеров, которая делится по ключу, а не по вашим бронированиям
Арендным пулом называют схему в апарт-отеле или в здании брендированных резиденций, при которой один оператор сдаёт юниты всех участвующих владельцев вместе, собирает их доход от проживания в одну кассу и, удержав вычеты и свою долю, установленные договором, распределяет остаток между владельцами по фиксированному ключу, обычно по категории или площади юнита.
Ваша выплата зависит от пула в целом, а не от бронирований вашего юнита: номер с видом на море, полностью проданный в августе, и пустующий номер с окнами во двор той же категории получают одинаковую сумму.
Ни один грузинский закон, постановление или акт регулятора этот термин не определяет. Наш поиск по Matsne 2 ноября 2026 г. по запросам «გაქირავების პული», «პულის სისტემა» и «rental pool» ничего не дал. Пул существует только через договор владельца с оператором, к которому применяется Гражданский кодекс. Ни один из проверенных нами грузинских апарт-отелей не публикует свою формулу пула полностью. Как движутся деньги, рассказывает наш материал об арендных пулах апарт-отелей.
Аренда, поручение или доверительное управление: договоры Гражданского кодекса, на которых может держаться пул
В основе пула может лежать один из трёх видов договора, и каждый по-своему отвечает на два вопроса, которые задают владельцы: могу ли я выйти и что будет при продаже?
| Договор | Что говорит Кодекс | Последствия для владельца в пуле |
|---|---|---|
| Аренда с правом пользования плодами, იჯარა (статья 581) | Арендная плата может быть установлена в деньгах, в натуре или иным согласованным способом; применяются нормы о найме, если статьи 581-606 не устанавливают иное | Доля в пуле может служить арендной платой; через статью 581(2) статья 572 ставит покупателя юнита на место арендодателя (статья 209 говорит то же самое о сданной квартире) |
| Поручение, დავალება (статья 709) | Поверенный действует от имени и за счёт доверителя | Статья 720(1): любая сторона вправе прекратить договор в любой момент, а отказ от этого права ничтожен; владелец, расторгнувший договор, возмещает необходимые расходы и, если работа была платной, оплачивает уже выполненное (720(3)) |
| Доверительное управление, საკუთრების მინდობა (статья 724) | Доверительный управляющий действует от своего имени на риск и за счёт учредителя (статья 725(1)) | Статья 729 отсылает к нормам о поручении; распространяется ли на него право выхода по статье 720, должен оценить юрист |
Пул, оформленный как аренда, связывает следующего собственника, и покупатель получает его вместе с юнитом; пул, оформленный как поручение, в принципе можно прекратить даже вопреки условию о минимальном сроке участия. Как суды квалифицируют договоры, сочетающие условия аренды и управления, не подтверждено. Условия и способы выхода на практике разобраны в нашем руководстве по арендным пулам.
Кто удерживает налог с выплаты из пула и по какой ставке
Налоговый кодекс облагает выплату, а не сам пул, и ставка зависит от того, является ли плательщик туристическим предприятием: по статье 26-1 это компания, которая строит гостиницу, продаёт в ней юниты и обеспечивает их использование как гостиничных номеров.
| Плательщик | Ставка | Основание |
|---|---|---|
| Туристическое предприятие для данной гостиницы | 5% у источника, окончательно | Статья 26-1 (статус присваивает Служба доходов отдельно для каждой гостиницы, порядок установлен Постановлением Правительства № 279 от 23 июня 2015 г.); статья 133-2 |
| То же, бесплатное проживание владельца | Освобождено до 60 дней в году | Статья 82(1)(z6) |
| Без такого статуса | 20% по общему правилу | Статья 81(1); ставка 5% по статье 81(2) касается только жилой площади, сданной для проживания, а Публичное решение № 143, принятое по вопросу продаж, указывает, что номер внутри гостиницы не является жилой квартирой |
Удерживает ли налог оператор без такого статуса, не подтверждено; уточните у бухгалтера. Публичного перечня обладателей статуса мы не нашли, поэтому запросите решение Службы доходов. См. наши руководства о налоге на доход от аренды и о модели апарт-отелей в Батуми.
Продающая страница Ramada Batumi by Archi с цифрами «по состоянию на 2026 год» утверждала: «Доход от аренды облагается налогом всего 5%» и «После двух лет владения налог на прирост стоимости не взимается» (здесь и далее цитаты из объявлений и статей приводятся в нашем переводе). Оба утверждения принадлежат продавцу: первое требует статуса туристического предприятия, а второе расходится с Публичным решением № 143, которое относит гостиничные юниты к нежилым помещениям.
Закон Грузии «О туризме» и его глава о таймшере с 1 июня 2027 г.
Закон Грузии «О туризме» (№ 3969, принят 15 декабря 2023 г., последние изменения внесены 28 мая 2026 г.) регулирует таймшер, а не пулы. Его глава о таймшере, статьи 38-47, применяется с 1 июня 2027 г. (статья 51):
- Статья 2(მ): договор таймшера заключается на срок более 1 года и даёт за плату ночи проживания.
- Статья 40(3): такой продукт нельзя рекламировать как инвестицию.
- Статьи 42 и 44: 14 календарных дней на отказ от договора, и до их истечения никакой предоплаты.
- Статья 47: регистрация в Публичном реестре обязательна, а зарегистрированный договор сохраняет силу при смене собственника.
Считается ли таймшером пул, в котором владельцу положены ночи проживания, не подтверждено; за этим вопросом следит наш трекер изменений в законодательстве о недвижимости.
Как «система пула» выглядит в батумском объявлении и в выписке
Ни один грузинский договор о пуле не опубликован; яснее всего формулировки в двух объявлениях на Realting, обновлённых 1 февраля 2026 г. и теперь помеченных как «Продано или неактуально»:
- Wyndham Residences Batumi: «Система пула 60/40 (распределение прибыли от валового дохода от использования всех гостиничных номеров своей категории.)», «Договор аренды с Wyndham на 20 лет!», «60 дней в году для собственного отдыха!» и «Доход до 14% годовых!»
- Radisson Blu Residences Batumi: та же строка о пуле и те же 14%, аренда с Radisson на 20 лет и «28 дней в году для собственного отдыха!»
Разберём по пунктам: первой названа доля владельцев; базой служит вся категория номеров, а не отдельный юнит; при одинаковом делении число дней для владельца разное; 14% представляют собой рекламную цифру «до», а не фиксированную ставку; арендатор (бренд, местный оператор или застройщик) не назван.
Объявление на улице Адлия, обновлённое 3 декабря 2025 г., употребляет 60/40 в другом смысле: 60% «от прибыли» «апартамента» плюс 0,7 доллара США за м² в месяц на содержание комплекса, но не более 35 долларов США. В его английском тексте 40% уходят «Уголовному кодексу» (Criminal Code), по всей видимости, из-за ошибочного перевода слов «управляющая компания»: опирайтесь на грузинский или русский текст договора. Спонсорская статья Interpressnews о Pontus Rotana от 10 апреля 2025 г. описывает пул, не называя его: доход «исходя из их доли в выручке от номеров всей гостиницы».
В выписке из Публичного реестра юнит значится отдельной кадастровой единицей, часто как гостиничный номер или нежилое помещение. Аренду на срок более 1 года с компанией там можно зарегистрировать, поручение же не регистрируется.
Расчётный пример: один ключ 60/40 при трёх уровнях загрузки
Возьмём юнит площадью 30 м², предлагаемый на условиях «система пула 60/40», и прочтём формулу буквально: владельцы получают 60% валового дохода от номеров категории, а юнит считается одним номером. Для наглядности вычтем плату из объявления на улице Адлия, $252 в год. Это наш расчёт, а не прогноз дохода.
Исходные данные взяты из выборки батумских гостиниц Galt & Taggart: 67% при $103 за январь-сентябрь 2025 г. и 31% при $81 за 1-й квартал 2026 г., по сообщению Kedaro News. В средней строке применён вывод Savills, сделанный не на грузинском рынке: загрузка по программе управления нередко примерно на 20 пунктов ниже, чем у гостиницы.
| Загрузка, цена номера | Валовой доход | 60% владельцев | Чистыми при 5% | Чистыми при 20% |
|---|---|---|---|---|
| 67%, $103 | $25 189 | $15 113 | $14 106 | $11 839 |
| 47%, $103 | $17 670 | $10 602 | $9 820 | $8 229 |
| 31%, $81 | $9 165 | $5 499 | $4 972 | $4 147 |
Если сопоставить это с 30 м² по $1 865 за м² (средняя цена Galt & Taggart по Батуми за 2025 г. для новостройки с ремонтом под ключ, а не цена номера в апарт-отеле), то есть с $55 950, средняя строка даёт 17,6% или 14,7%. Это выше любой рекламной доходности, которую мы нашли (от 12,2% до 14,3%), а значит, выборки гостиниц нельзя переносить на юниты в пуле; к тому же показатель за 9 месяцев не учитывает октябрь-декабрь. Строка за 1-й квартал даёт 8,9% или 7,4%. Загрузка влияет на итог сильнее, чем пропорция деления; один лишь налоговый статус в средней строке стоит около $1 590 в год. Подробнее в нашем сравнении номера в апарт-отеле и собственной квартиры.
Пул, доход по отдельному юниту, фиксированная доходность или таймшер: в чём разница
| Схема | От чего зависит доход | Что у вас есть |
|---|---|---|
| Арендный пул | От всей категории или всего здания | Зарегистрированный юнит и доля в прибыли |
| Распределение дохода по отдельному юниту | От бронирований вашего собственного юнита | Зарегистрированный юнит и доля в его собственной прибыли |
| Рекламируемая фиксированная доходность | Установленный % от цены на срок от 1 до 5 лет | Зарегистрированный юнит и обещание того, кто его подписал |
| Таймшер | Дохода нет | Оплаченные ночи, а не юнит |
По словам батумского брокера BD Group, когда заканчивается период фиксированных 7-9%, доход может снизиться на 30-40%. Управляющая компания сдаёт квартиру одного владельца для этого владельца; товарищество собственников по закону распределяет расходы на общее имущество пропорционально площади; сам тип здания описан в статье апарт-отель.
Термин на пяти языках
| Язык | Арендный пул | Договор поручения | Доверительное управление |
|---|---|---|---|
| Грузинский | გაქირავების პული | დავალების ხელშეკრულება | საკუთრების მინდობა |
| Английский | rental pool | contract of mandate | trust management |
| Русский | арендный пул | договор поручения | доверительное управление |
| Иврит | מאגר השכרה | חוזה שליחות | ניהול בנאמנות |
| Арабский | مجمّع التأجير | عقد الوكالة | الإدارة الائتمانية |
Грузинского текста договора, в котором упоминался бы пул, мы не нашли; вместо этого договоры называют отношения по их виду, например იჯარის ხელშეკრულება или საკუთრების მინდობის ხელშეკრულება.
Тревожные признаки в предложениях с пулом
- Пропорция без базы. 60% валового дохода от номеров и 60% прибыли после расходов представляют собой совсем разные суммы.
- Не указана категория номеров. Невозможно понять, делит ли ваш юнит общую кассу с люксами или со студиями.
- Фиксированная цифра рядом с пулом. В объявлениях встречались фразы «Гарантированный доход 10% в первые 5 лет!» и «Гарантия обратного выкупа!» (Wyndham Grand Residences Batumi Gonio «Aqua», Realting, обновлено 18 июля 2025 г.). Это слова рекламодателя; обещание надёжно ровно настолько, насколько надёжна подписавшая его компания.
- Налог 5% без указания статуса. Без решения о статусе туристического предприятия окончательная ставка 5% не применяется.
- Не назван вид договора. Аренда, поручение и доверительное управление дают разные возможности выхода.
- Нет истории выплат. Мы не нашли ни публичных сообщений о том, что батумский пул не заплатил, ни какой-либо истории выплат.
Будет добавлено командой: документы, которые нужно добавить: обезличенный грузинский договор о пуле с видом договора и ключом распределения, обезличенный отчёт владельцу со строкой об удержании 5% и выписка из реестра по гостиничному юниту с зарегистрированной арендой оператора.
Как проверить арендный пул до подписания
Получите грузинский текст договора
А не английское объявление или буклет.
Определите вид договора
От аренды, поручения или доверительного управления зависит выход.
Найдите ключ и базу
Какая категория, валовой или чистый доход, какие вычеты.
Запросите решение о статусе
Статус туристического предприятия означает 5% у источника.
Пересчитайте цифры
Берите загрузку низкого сезона, а не пик гостиницы.
Проверьте выписку
Посмотрите, зарегистрирована ли на юнит аренда.
Частые вопросы
Что такое арендный пул в Грузии?
Схема в апарт-отеле, при которой оператор объединяет доход от номеров участвующих юнитов и делит часть владельцев по фиксированному ключу.
Регулирует ли грузинское право арендные пулы?
Специальной нормы мы не нашли. Права вытекают из договора: аренды (статья 581 Гражданского кодекса), поручения (статья 709) или доверительного управления (статья 724).
Что означает «система пула 60/40»?
В батумских объявлениях февраля 2026 г. владельцам достаётся 60% валового дохода от всех номеров категории, к которой относится юнит.
Можно ли выйти из арендного пула досрочно?
Поручение можно прекратить в любой момент (статья 720(1)); аренда действует до конца срока; по доверительному управлению спросите юриста.
Переходит ли договор о пуле к покупателю?
Если это аренда, то да: по статьям 572 и 209 покупатель занимает место арендодателя.
Как облагается доход от пула?
С туристическим предприятием 5% у источника, окончательно; в остальных случаях 20% по общему правилу, что должен подтвердить бухгалтер.
Является ли арендный пул таймшером?
Не подтверждено. Нормы Закона Грузии «О туризме» о таймшере применяются с 1 июня 2027 г.
Сколько ночей я могу жить в своём юните?
Столько, сколько указано в договоре; в двух батумских объявлениях предлагалось 28 и 60 дней в году.
Источники
- Гражданский кодекс Грузии, статьи 209, 572, 581, 709, 720 и 724-729, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Закон Грузии «О туризме», № 3969, Законодательный вестник Грузии
- Налоговый кодекс Грузии и Публичное решение № 143 от 14 мая 2026 г., Законодательный вестник Грузии
- Постановление Правительства № 279 от 23 июня 2015 г., Законодательный вестник Грузии
- Wyndham Residences Batumi и Radisson Blu Residences Batumi, Realting
- Корпус Wyndham, улица Адлия и Wyndham Grand Residences Batumi Gonio «Aqua», Realting
- Passive income from real estate in Batumi, BD Group, 11 февраля 2026 г.
- Real estate investments in Batumi, Interpressnews, 10 апреля 2025 г.
- Продающая страница Ramada Batumi, OPR
- Tourism Market Watch 3Q25, Galt & Taggart, и загрузка гостиниц в 1-м квартале 2026 г., Kedaro News, 21 апреля 2026 г.
- Branded residences and rental programmes, Savills, 12 октября 2023 г.
- Sector snapshot: Batumi residential real estate, Investor.ge, 20 апреля 2026 г.
История изменений
- - Статья словаря опубликована на основе Гражданского кодекса Грузии, Закона Грузии «О туризме», Налогового кодекса, Публичного решения № 143, Постановления Правительства № 279, а также данных Realting, BD Group, Interpressnews, OPR, Galt & Taggart, Kedaro News, Savills и Investor.ge.