Апарт-отель: рекламное слово для гостиничных номеров, продаваемых поштучно
Апарт-отель (აპარტოტელი) - это здание, работающее как гостиница, номера или небольшие апартаменты в котором продаются отдельным владельцам, а гостям их сдаёт оператор; грузинское законодательство этого слова не знает и рассматривает каждый юнит как «гостиничный номер/апартамент» в составе гостиницы.
Постановление Правительства № 279 от 23 июня 2015 года (текст в Законодательном вестнике) определяет гостиничный номер/апартамент (სასტუმრო ნომერი/აპარტამენტი) как изолированную площадь в гостинице, предназначенную для приёма или размещения человека с любой целью на короткий или длительный срок (ст. 1(4)(ბ) Правил). На этом понятии Налоговый кодекс выстраивает особый режим (ст. 26-1), а Публичное решение № 143 от 14 мая 2026 года определяет, как облагается продажа такого номера.
В Батуми это слово говорит о структуре собственности: множество частных покупателей владеют каждый одним зарегистрированным юнитом, а сдаёт их все один оператор. Бизнес-модель и схемы раздела выручки разобраны в нашем гиде о номерах в апарт-отелях Батуми.
Какие слова закон Грузии использует вместо него
Ни აპარტოტელი, ни აპარტჰოტელი, ни აპარტ-სასტუმრო не встречаются ни в Налоговом кодексе, ни в Законе о туризме, ни в законе о Публичном реестре, ни в постановлениях № 279 и 315. В документах, имеющих юридическую силу, стоят следующие термины.
| По-грузински | По-русски | Источник | Значение |
|---|---|---|---|
| სასტუმრო ნომერი/აპარტამენტი | Гостиничный номер/апартамент | Пост. № 279, ст. 1(4)(ბ) | Изолированная площадь, которой владеет физическое лицо |
| სასტუმროს აქტივები | Гостиничные активы | Пост. № 279, ст. 1(4)(გ) | Отремонтированный и меблированный номер или любая его часть |
| ტურისტული საწარმო | Туристическое предприятие | Налоговый кодекс, ст. 26-1 | Компания, которая строит гостиницу, продаёт активы и обеспечивает их использование как гостиничных номеров |
| სხვა აქტივი | Иной актив | Публичное решение № 143 | Квалификация гостиничного номера, когда его продаёт физическое лицо |
Согласно ст. 1(2) Правил, утверждённых Пост. № 279, предприятие также обязано с помощью возмездного договора аренды, пользования, управления, доверительного управления, посредничества или схожего договора с каждым покупателем добиться того, чтобы номера служили гостиничными. Поэтому вместе с договором купли-продажи покупатель, как правило, получает и договор с оператором.
Статус туристического предприятия и правило 30% гостиничных номеров
Служба доходов присваивает статус отдельно для каждой гостиницы (ст. 26-1(3) Налогового кодекса). После постройки гостиницы ст. 3 Пост. № 279 возлагает на предприятие две обязанности. Во-первых, в проектной документации на строительство гостиничные номера/апартаменты должны занимать не менее 30% общей площади здания, причём в любом муниципалитете. Во-вторых, в течение 10 календарных лет после ввода в эксплуатацию облагаемый НДС гостиничный оборот должен как минимум сравняться с освобождённым от НДС оборотом от продажи гостиничных активов (ст. 26-1(2)(ბ) Налогового кодекса предварительно делит этот оборот на 1,18).
| Статья | Правило |
|---|---|
| 133-2(1) | Выплаты предприятия собственнику-физлицу по договору: 5% у источника |
| 82(1)(ჯ) | До 60 дней бесплатного проживания владельца в гостинице за год: не облагаются подоходным налогом |
| 171(1)(ო) | Перепродажа гостиничных активов физлицом: без НДС, если новый владелец, тоже физлицо, перенимает договор с предприятием |
| 172(4)(ქ) | Продажа гостиничных активов предприятием с обратным выкупом: освобождение от НДС с правом на зачёт |
| 160, 163, 164 | Прекращение статуса: НДС начисляется на разницу между освобождённым оборотом и задекларированным гостиничным оборотом |
Буквенные пункты указаны по грузинскому тексту; в английском переводе норма о бесплатном проживании обозначена как 82(1)(z6). Публичного перечня обладателей статуса мы не нашли, поэтому просите показать решение в письменном виде. Подробнее в статье о налоге на доход от аренды.
Назначение в реестре и Публичное решение № 143: квартира это или нет?
Реестр идёт за документами здания. По Закону о Публичном реестре (текст в Законодательном вестнике) юнит регистрируется на основании правоустанавливающих и строительных документов, а после завершения стройки на основании документа о вводе в эксплуатацию (ст. 15-6(1)). Чтобы изменить назначение, нужны такие документы или акт легализации либо проект, согласованный с органом, выдающим разрешения (ст. 15-6(7)). Собственное заявление заявителя учитывается лишь тогда, когда назначение не удаётся установить ни по этим документам, ни по данным агентства (ст. 15-6(8)). Категории «гостиница» в Постановлении № 315 нет, поэтому гостиничный номер, скорее всего, попадает в нежилую группу «прочие»; это наше толкование, а не подтверждённая практика реестра.
Министерство финансов смотрит на фактическое использование. Публичное решение № 143 (текст в Законодательном вестнике) признаёт квартиру или дом жилыми только при выполнении всех четырёх критериев: (ა) самостоятельный зарегистрированный объект; (ბ) по статусу и назначению предназначен для проживания; (გ) есть базовые коммуникации, фактически или потенциально; (დ) не является неотделимой частью объекта без жилого назначения. Номер в апарт-отеле обычно не проходит четвёртый критерий: запись в реестре имеет вес, но решает реальная функция.
Ключевая фраза решения звучит так: "სასტუმროს ნომერი, როგორც წესი, წარმოადგენს სასტუმროს ინფრასტრუქტურის ნაწილს, გამოიყენება დროებითი განთავსებისთვის, ფუნქციონირებს მხოლოდ სასტუმროს სისტემის ფარგლებში, რის გამოც, იგი არ განიხილება საცხოვრებელ ბინად, მიიჩნევა სხვა აქტივად". В нашем переводе: гостиничный номер, как правило, представляет собой часть инфраструктуры гостиницы, используется для временного размещения и функционирует только в рамках гостиничной системы, поэтому он считается иным активом, а не жилой квартирой.
Решение касается лишь подоходного налога при продаже физическим лицом. Для гостиничного номера это означает, что ставка 5% (ст. 81(3)) не действует, как и освобождение для квартиры по истечении 2 лет (ст. 82(1)(ვ.ა)). Применяется общая ставка 20% (ст. 81(1)), а льгота для иного актива (ст. 82(1)(ვ.გ)) утрачивается, пока номер сдаётся через гостиницу, если только с окончания такого использования не прошло 2 года. Что изменила редакция от 8 июня 2026 года, нам выяснить не удалось. Смотрите статью о налоге на прирост стоимости.
Звёзды, таймшер и зонирование по закону о туризме
Закон Грузии «О туризме» (закон № 3969) принят 15 декабря 2023 года, его последняя редакция датирована 28 мая 2026 года (текст в Законодательном вестнике). Классификации гостиниц, системы звёзд и лицензии на размещение в нём нет. Звёзды присваивают частные структуры: у Hotelstars Union указан тбилисский контакт HORECA - Hotel Star Georgia. Сколько апарт-отелей Батуми имеют такой рейтинг, проверить мы не смогли.
Договоры таймшера по тому же закону (ст. 2(ლ)) с 1 июня 2027 года подлежат регистрации в Публичном реестре, и зарегистрированный договор сохраняет силу при смене собственника средства размещения (ст. 47 и 51(8)). Один владелец, у которого есть дни для личного пользования, ещё не означает таймшер; пусть юрист прочитает пункт о календаре.
Гостиничная вывеска может объясняться зонированием. Статья 13 Постановления Правительства № 261 (текст в Законодательном вестнике) допускает в курортно-рекреационной подзоне гостиницы, но жильё в перечне не упоминает; связывать это с какой-либо конкретной башней - наш собственный вывод. По подсчётам Galt & Taggart, число брендированных гостиничных номеров в Батуми выросло с 1 522 в 2019 году до 2 966 в 2024 году.
Один юнит, четыре ярлыка: буклет, ss.ge, выписка и чертёж
- Буклет: «апарт-отель», «инвестиционные апартаменты» или просто «гостиничный номер». На инвестиционной странице Wyndham Grand Batumi Gonio сказано, что покупатели «могут приобрести гостиничный номер».
- ss.ge: тип недвижимости «Гостиница» (სასტუმრო), под которым размещают и целые гостиницы, и отдельные номера. Объявление 33168956, «1-комнатная гостиница» площадью 42 м² на проспекте Шерифа Химшиашвили с ценой USD 95 000, называет себя «элитными апартаментами». Другие продавцы помещают такие юниты в раздел «Квартира»; выбор остаётся за ними.
- Выписка из реестра: назначение (დანიშნულება) рядом с площадью, этажом и номером (ст. 6(4)(დ) Приказа № 487). В объявлении об аукционе 2021 года в Законодательном вестнике заложенный юнит описан как "ბლოკი C, სართული 46, სასტუმრო 4640" (блок C, этаж 46, гостиница 4640), кадастровый код 05.24.05.237.01.01.4640: там, где у квартиры было бы написано ბინა, стоит სასტუმრო.
- Обмерный чертёж: функция и категория (ст. 2(3) Пост. № 315). Его «используемая площадь» (გამოყენებული ფართობი, ст. 2(7)) - это пол между ограждающими стенами без учёта стен, колонн, шахт и внутренних лестниц плюс лоджия, балкон, терраса или веранда, если они есть: правило то же, что и для квартиры.
О потоках дохода читайте в статьях арендный пул и управляющая компания.
Расчётный пример: как юридический ярлык меняет цифры
Это наша иллюстрация. Юнит площадью 40 м² стоит около USD 76 000: столько, по данным отчёта Galt & Taggart Real Estate Trends in Batumi за октябрь 2025 года, в среднем стоят инвестиционные апартаменты. Застройщик обещает фиксированные 10% в год, как это делает Wyndham Grand Batumi Gonio; это предложение одной компании, а не рыночная доходность. Доход составляет USD 7 600.
| Ситуация | Налог | Остаётся владельцу |
|---|---|---|
| USD 7 600 выплачивает туристическое предприятие | 5% = USD 380 | USD 7 220 |
| USD 7 600 выплачивает оператор без статуса, если действует ставка 20% | 20% = USD 1 520 | USD 6 080 |
| Прирост USD 10 000, жилая квартира | 5% = USD 500 либо 0 по прошествии более 2 лет | От USD 9 500 до 10 000 |
| Прирост USD 10 000, номер по-прежнему сдаётся через гостиницу | 20% = USD 2 000 | USD 8 000 |
Статус плательщика меняет годовой доход на USD 1 140, а ярлык «иной актив» обходится в USD 1 500-2 000 на каждые USD 10 000 прироста (круглая база для расчёта, а не прогноз). Попросите бухгалтера подтвердить вторую строку. Доходную сторону целиком считает наше сравнение апарт-отеля и квартиры.
Апарт-отель, гостиничный номер, брендированная резиденция или таймшер?
| Понятие | Что это | Отличие |
|---|---|---|
| Гостиничный номер/апартамент | Юридический объект, которым вы владеете (Пост. № 279) | Апарт-отель - это здание и модель, а номер - то, что значится в вашей выписке |
| Квартира, сдаваемая посуточно | Квартира, отвечающая четырём критериям Решения № 143 | Краткосрочная сдача не лишает её жилого характера, и правила продажи квартир к ней по-прежнему применяются |
| Брендированная резиденция | Обычно квартиры с сервисом под гостиничным брендом | Брендированная гостиница продаёт гостиничные юниты; смотрите на строку о назначении, а не на логотип |
| Таймшер | Несколько пользователей делят один объект по графику | У юнита в апарт-отеле один владелец; регистрация таймшеров начинается 1 июня 2027 года |
| Коммерческая площадь | Офисная или торговая категория по Пост. № 315 | Тоже нежилая, но гостиничный номер не является ни магазином, ни офисом |
Смотрите также статьи жилая площадь и коммерческая площадь.
Апарт-отель по-грузински, по-английски, на иврите и по-арабски
| Язык | Апарт-отель | Юнит, которым вы владеете |
|---|---|---|
| Грузинский | აპარტოტელი | სასტუმრო ნომერი/აპარტამენტი; в реестре: სასტუმრო |
| Английский | aparthotel | hotel room/apartment; hotel unit |
| Русский | апарт-отель | гостиничный номер |
| Иврит | אפרטהוטל | חדר מלון; יחידת מלון |
| Арабский | شقق فندقية | وحدة فندقية |
В грузинском договоре купли-продажи стоит повторить формулировку реестра (სასტუმრო с номером юнита и кадастровым кодом) или выражение სასტუმრო ნომერი/აპარტამენტი из Пост. № 279; слово აპარტოტელი юридического смысла в таком договоре не несёт.
Ошибки покупателей, связанные со словом «апарт-отель»
- Считать «апартаменты» квартирой в юридическом смысле. Назначение определяют документы на здание.
- Планировать выход по правилам для квартир. Гостиничному номеру как иному активу не положены ни ставка 5%, ни освобождение для квартир через 2 года.
- Рассчитывать на 5% с дохода. У плательщика должен быть статус туристического предприятия.
- Верить звёздам из рекламы. Классификации гостиниц в грузинском законодательстве нет.
- Подписывать продажу без договора с оператором. Перепродажа без НДС возможна, только если покупатель его перенимает.
Будет добавлено командой: ещё нужны материалы: выписка по одному гостиничному юниту в Батуми, где видны адрес со словом სასტუმრო и строка о назначении, соответствующий обмерный чертёж с обведённым полем функции и объявление на ss.ge в разделе «Гостиница» об отдельном номере. Предварительно закройте имена, номера удостоверений и данные владельцев.
Как проверить, чем юнит в апарт-отеле является по закону
Закажите выписку
Найдите в ней სასტუმრო или ბინა и строку о назначении.
Запросите документы на здание
Назначение закрепляют разрешение и акт ввода в эксплуатацию.
Попросите решение о статусе
Служба доходов, туристическое предприятие, именно для этой гостиницы.
Изучите договор с оператором
Вид, срок, дни для владельца и условия перепродажи.
Проверьте заявленные звёзды
Попросите сертификат о присвоении категории.
Просчитайте выход
Прирост при продаже как у иного актива, вместе с бухгалтером.
Частые вопросы
Является ли «апарт-отель» юридическим термином в Грузии?
Нет. Закон говорит о гостиничном номере/апартаменте (Пост. № 279) и о туристическом предприятии (ст. 26-1 Налогового кодекса).
Считается ли юнит в апарт-отеле квартирой при продаже?
Как правило, нет. Публичное решение № 143 рассматривает гостиничный номер как иной актив, к которому применяется общая ставка 20%.
От чего зависит назначение, внесённое в реестр?
От строительных документов и акта ввода в эксплуатацию (ст. 15-6 Закона о Публичном реестре).
Можно ли перерегистрировать гостиничный юнит в квартиру?
Только на основании документов, например согласованного проекта изменения назначения; посоветуйтесь с юристом.
Какая часть гостиницы должна приходиться на номера?
Не менее 30% общей площади здания, выделенных в строительном проекте, согласно ст. 3 Пост. № 279.
Кто присваивает гостиницам звёзды в Грузии?
Не государство, а частные системы, например Hotelstars Union.
Можно ли взять банковскую ипотеку под гостиничный юнит?
Да. В объявлении об аукционе 2021 года фигурирует такой юнит, зарегистрированный как სასტუმრო.
Может ли гостиничный юнит стать основанием для ВНЖ?
Номер, проданный как отдельный юнит, может учитываться; смотрите страницу о пороге $150 000.
Источники
- Постановление Правительства № 279 от 23 июня 2015 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Налоговый кодекс Грузии, редакция от 30 сентября 2026 г., Законодательный вестник Грузии
- Публичное решение № 143 министра финансов, 14 мая 2026 г.
- Закон Грузии «О публичном реестре», статья 15-6
- Постановление Правительства № 315 и Приказ № 487, Законодательный вестник Грузии
- Закон Грузии «О туризме», редакция от 28 мая 2026 г.
- Постановление Правительства № 261, статья 13, Законодательный вестник Грузии
- Объявление об аукционе, гостиничный юнит 4640, Законодательный вестник Грузии, 3 декабря 2021 г.
- Hotelstars Union, Грузия
- Объявление ss.ge № 33168956 (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Investing, Wyndham Grand Batumi Gonio (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Tourism in Ajara, Galt & Taggart, октябрь 2025 г.
- Real Estate Trends in Batumi, Galt & Taggart, октябрь 2025 г.
История изменений
- - Словарная статья опубликована на основе постановлений Правительства № 279, 315 и 261, Налогового кодекса Грузии, Публичного решения № 143, Закона о Публичном реестре, Приказа № 487, Закона Грузии «О туризме», данных Hotelstars Union, ss.ge, Wyndham Grand Batumi Gonio и Galt & Taggart.