Управляющая компания: подрядчик, чьи полномочия вытекают только из договора
Управляющей компанией (მმართველი კომპანია) называют фирму, которая за вознаграждение ведёт дела квартиры, здания или группы гостиничных номеров от имени владельца или владельцев и располагает ровно теми полномочиями, какие ей даёт договор, и никакими другими.
Ни один грузинский закон это словосочетание не определяет, и в Законе Грузии «О лицензиях и разрешениях» (Matsne, статьи 7 и 24, редакция июня 2026 г.) мы не нашли для такой деятельности ни лицензии, ни разрешения. Юридическое содержание складывается из трёх актов. Это Гражданский кодекс с его договором поручения (დავალება, статья 709) и доверительной собственностью (საკუთრების მინდობა, статья 724); Закон Грузии «О товариществах собственников квартир», по которому собственники вправе передать управление общим имуществом «приглашённому управляющему» (მოწვეული მმართველი, статьи 23(1)(ი) и 26(4)); и Налоговый кодекс, где «право управления» (მართვის უფლება) названо среди договоров, которые туристическое предприятие заключает с покупателями гостиничных номеров (статья 26-1).
Одними и теми же двумя словами называют фирму, сдающую одну квартиру, фирму, обслуживающую целый дом, и гостиничного оператора, причём у каждой свой договор и свой плательщик. Тарифы конкретных фирм собраны в нашем материале об управлении недвижимостью в Грузии, а здесь мы разбираем само название.
Управляющий арендой, управляющий домом, гостиничный оператор: три работы под одной вывеской
| Признак | Управляющий арендой | Управляющий домом | Оператор апарт-отеля |
|---|---|---|---|
| На кого работает | На одного владельца с одной или несколькими квартирами | На всех собственников дома, через товарищество или застройщика | На владельцев номеров в одном гостиничном здании |
| Чем оплачивается | Долей арендной платы или фиксированной суммой в месяц | Ежемесячным взносом, разделённым по площади | Долей выручки номеров |
| Обычная правовая форма | Поручение, договор оказания услуг или аренда в пользу управляющего | Договор с товариществом; председателем может быть приглашённый управляющий | Аренда, право пользования, право управления, доверительная собственность или агентский договор |
| Платить, если квартира пустует? | Процент от нулевой аренды равен нулю; фиксированная плата остаётся к уплате | Да, статья 21(2) | Зависит от условий пула |
Взнос на содержание дома распределяется по доле площади каждого собственника (статья 7(3)). По данным Housebook от 28 ноября 2025 г., базовое обслуживание обходится в 20-40 лари в месяц, а с консьержем и круглосуточной охраной в 0,4-1,5 доллара США за м²; подробнее в статье взнос за обслуживание дома. Комиссия оператора обычно составляет 25-35%, писал батумский брокер BD Group 11 февраля 2026 г.; см. статьи арендный пул и апарт-отель.
Поручение, аренда, доверительная собственность или приглашённый управляющий: что меняет форма
| Форма | Заголовок на грузинском | Кто действует и от чьего имени | Что это меняет для владельца |
|---|---|---|---|
| Поручение | დავალების ხელშეკრულება | Управляющий, от имени и за счёт владельца (статья 709) | Доход остаётся у владельца; любая сторона может расторгнуть договор в любой момент (статья 720(1)) |
| Аренда в пользу управляющего | იჯარის ხელშეკრულება | Управляющий как арендатор, от собственного имени | Владелец получает арендную плату от компании |
| Доверительная собственность | საკუთრების მინდობის ხელშეკრულება | Доверительный собственник, от своего имени; риск и расходы остаются на учредителе (статья 725(1)) | Имущество передаётся (статья 724) |
| Приглашённый управляющий | მოწვეული მმართველი | Председатель товарищества или его подрядчик | Ответственность определяет договор (статья 14(4)) |
| Договор с туристическим предприятием | Аренда, пользование, право управления, доверительная собственность или агентский договор | Гостиничная компания | Выплата владельцу-физлицу облагается налогом 5% у источника, окончательно (статья 133-2) |
Поручение. Поверенный обязан отчитаться (ჩააბაროს ანგარიში), а ограничить эту обязанность можно только в письменной форме (статья 713); всё полученное он передаёт доверителю (статья 715). Владелец, прекративший поручение, возмещает необходимые расходы, а если поручение возмездное, оплачивает и уже выполненную работу (статья 720(3)).
Доверительная собственность. Кодекс говорит, что учредитель «передаёт» (გადასცემს, в нашем переводе) имущество. Термин «доверительное управление» (მინდობილი მართვა) из нашего терминологического списка это преуменьшает, поэтому такой договор стоит показать юристу.
Аренда в пользу управляющего. Если владелец платит фиксированный налог на краткосрочную аренду (10 лари за м² в месяц, режим доступен до 1 января 2028 г.) и сдаёт квартиру компании, которая пересдаёт её посуточно, статья 309(30) освобождает этого арендатора от налога на прибыль или подоходного налога с дохода от краткосрочной сдачи. Облагается ли арендная плата, которую владелец получает от такого арендатора, по ставке 5% или 20%, мы подтвердить не смогли; см. статью налог на доход от аренды и спросите бухгалтера.
Кто контролирует управляющего в Грузии: закон о туризме, правила против отмывания денег, налоги
- Закон о туризме. Закон № 1630 от 28 мая 2026 г. исключил правила регистрации из статьи 11(1)-(3) Закона Грузии «О туризме»; база данных по его статье 11-1 охватывает только гидов, туроператоров и турагентов. Обязанности регистрироваться или получать лицензию для тех, кто предоставляет жильё, и для их управляющих мы не обнаружили.
- Отмывание денег. В отчёте MONEYVAL о последующих мерах от 7 мая 2024 г. отмечено, что в Грузии нет правил по противодействию отмыванию денег для риелторов; изменились ли они с тех пор, мы подтвердить не смогли.
- Налог. При поручении арендная плата остаётся доходом владельца. Компания удерживает налог у источника только тогда, когда сама платит владельцу: туристическое предприятие это делает (статья 133-2), а арендатор может быть обязан это делать (Налоговый кодекс, статья 154(1)(d), с исключениями, например для владельцев на фиксированном налоге).
- НДС с вознаграждения. НДС по ставке 18% становится для управляющего обязательным, как только его облагаемый оборот за 12 месяцев превысит 100 000 лари. Ни одного грузинского управляющего, который уточнял бы, входит ли НДС в его процент, мы не нашли.
Ярлык в объявлении, в договоре купли-продажи и в отчёте владельцу
Объявления. На Realting.com «Управляющая компания» стоит простой галочкой в разделе «Характеристики объекта», без названия фирмы и без тарифа. В объявлении 3738390 о квартире площадью 51 м² на улице Навтлуги, 9, в Тбилиси в описании перечислены консьерж, уборка, пожарная безопасность и охрана, то есть речь идёт об управляющем домом. В батумских объявлениях о продаже так называют оператора, с разделом дохода между владельцем и оператором вроде 60/40 или 70/30, а некоторые обещают фиксированную доходность 8% на 5 лет: это обещание продавца, а не свойство квартиры.
Договоры застройщика. Ищите в них плату за обслуживание за м² и оператора, которого застройщик назначает до собрания собственников. Обязывает ли это покупателей до первого общего собрания членов, мы подтвердить не смогли; материал о товариществах собственников квартир советует отдать этот вопрос юристу.
Отчёты владельцу. Правовой основой отчёта служит обязанность поверенного информировать доверителя и отчитываться перед ним (статья 713(1)); периодичность определяет договор. В отчёте стоит ожидать такие строки:
- валовые бронирования или собранная арендная плата;
- комиссия платформы (комиссия Airbnb только с хозяина составляет 15,5% для большинства хозяев);
- уборка, коммунальные платежи, плата за обслуживание и ремонт в согласованных пределах;
- вознаграждение управляющего с указанием базы расчёта;
- НДС с вознаграждения, если управляющий зарегистрирован плательщиком НДС;
- чистая выплата, её валюта и дата.
2 ноября 2026 г. Wehost сообщала, что платит «раз в месяц, в лари, с одной сводной выпиской»; Tbilisi Home обещала «подробный ежемесячный финансовый отчёт» и годовой отчёт в придачу.
Пример расчёта: процент тот же, вознаграждение разное
По оценке AirROI, медианные валовые бронирования однокомнатного объекта с отдельной спальней в Батуми за период с октября 2025 г. по сентябрь 2026 г. составили 5 220 лари в год, до вычета расходов на платформу, уборку и управление. 2 ноября 2026 г. Wehost брала 25% за одну стандартную квартиру, не указывая базу. Мы исходим из комиссии Airbnb только с хозяина в размере 15,5% с каждого бронирования; расчёт наш.
| Строка | Вознаграждение с валовых бронирований | Вознаграждение после комиссии платформы |
|---|---|---|
| Валовые бронирования | 5 220,00 лари | 5 220,00 лари |
| Комиссия Airbnb, 15,5% | 809,10 лари | 809,10 лари |
| Вознаграждение управляющего, 25% | 1 305,00 лари | 1 102,73 лари |
| Остаётся владельцу до уборки, коммунальных платежей и налога | 3 105,90 лари | 3 308,17 лари |
Одна только база расчёта сдвигает результат на 202,27 лари в год, примерно на 3,9% валовых бронирований.
У долгосрочной аренды своя ловушка. Средневзвешенная арендная ставка по Сабуртало за декабрь 2025 г. по данным Galt & Taggart, 11,3 доллара США за м² в месяц, даёт 678 долларов США в месяц за 60 м²; площадь 60 м² мы приняли сами. Tbilisi Home опубликовала тариф 8% от месячной арендной платы плюс плату в размере месячной аренды за поиск арендатора на договор на 12 месяцев. Первый год: 54,24 доллара США x 12 = 650,88 доллара США, плюс 678 долларов США, итого 1 328,88 доллара США, или 16,3% от годовой арендной платы в 8 136 долларов США. См. статью чистая доходность.
Управляющая компания, товарищество, оператор или агент?
| Понятие | Что это такое | Чем отличается |
|---|---|---|
| Товарищество собственников | Возникает в силу закона в доме, где больше двух квартир в собственности (статья 11(1)) | Это сами собственники; компания лишь их подрядчик |
| Туристическое предприятие | Гостиничная компания с налоговым статусом по статье 26-1 | Удерживает окончательный налог 5% (статья 133-2); управляющий арендой по поручению ничего не удерживает |
| Компания по управлению активами | აქტივების მმართველი კომპანია из Налогового кодекса (перечень статьи 154) | Управляющий активами пенсионного или инвестиционного фонда, к квартирам отношения не имеет |
| Агент по недвижимости | Находит покупателя или арендатора за разовую комиссию | Управляющие нередко берут отдельную плату за поиск арендатора, как Tbilisi Home |
В новостройках «управляющую компанию застройщика» часто принимают за товарищество; почему это не так, объясняет статья товарищество собственников.
Управляющая компания, приглашённый управляющий и поручение на пяти языках
| Язык | Управляющая компания | Приглашённый управляющий (закон о товариществах) | Договор поручения |
|---|---|---|---|
| Грузинский | მმართველი კომპანია (also: მართვის კომპანია) | მოწვეული მმართველი | დავალების ხელშეკრულება |
| Английский | property management company | invited manager | contract of mandate |
| Русский | управляющая компания | приглашённый управляющий | договор поручения |
| Иврит | חברת ניהול | מנהל שכיר | חוזה שליחות |
| Арабский | شركة إدارة | مدير متعاقد | عقد الوكالة |
Грузинского закона, который применял бы მმართველი კომპანია к недвижимости, мы не нашли: в правовых текстах для дома пишут მოწვეული მმართველი, для квартиры დავალება или საკუთრების მინდობა, а для гостиничного номера მართვის უფლება.
Тревожные признаки в предложении об управлении
- Процент без базы. 25% с валовых бронирований и 25% после комиссии платформы дают разное вознаграждение.
- Передача имущества под видом управления. Заголовок საკუთრების მინდობა означает, что имущество переходит к управляющему.
- Пункт об отказе от права расторгнуть поручение. Статья 720(1) делает его ничтожным.
- Пункт, ограничивающий отчёты. Сократить обязанность отчитываться можно только письменно.
- Безымянная «управляющая компания» в объявлении. Уточните, сервисная ли это фирма дома или оператор аренды.
Будет добавлено командой: сканы, которые должна добавить команда: обезличенный отчёт владельцу от управляющего арендой с базой вознаграждения и строками выплаты, первая страница обезличенного договора управления с его грузинским заголовком и скриншот объявления с галочкой «управляющая компания». Удалите имена, адреса, номера удостоверений личности и банковские реквизиты.
Как понять, с какой управляющей компанией вы имеете дело
Назовите работу
Аренда, обслуживание дома или гостиничная деятельность.
Прочитайте заголовок договора
Поручение, оказание услуг, аренда или доверительная собственность.
Найдите базу вознаграждения
Валовая выручка, сумма после комиссий платформы или прибыль.
Спросите про НДС
Входят ли 18% в процент или начисляются сверху?
Проверьте условия выхода
Срок уведомления и что придётся заплатить при уходе.
Согласуйте отчёт
Строки, валюта и дата выплаты в письменном виде.
Частые вопросы
Нужна ли управляющей компании лицензия в Грузии?
В Законе «О лицензиях и разрешениях» мы такой лицензии не нашли.
Даёт ли грузинский закон определение управляющей компании?
Нет. Закон о товариществах собственников говорит только о «приглашённом управляющем».
Можно ли досрочно прекратить поручение на управление?
Да, в любой момент; отказ от этого права ничтожен (Гражданский кодекс, статья 720(1)).
Является ли управляющая компания дома товариществом?
Нет. Товарищество составляют собственники, а компания выступает их подрядчиком.
Платить ли взнос на содержание дома, если квартира пустует?
Да. То, что вы не пользуетесь квартирой, не освобождает от взноса (статья 21(2)).
Платит ли управляющий мой налог с аренды?
При поручении нет. Туристическое предприятие, которое само платит вам, удерживает налог у источника; арендатор может быть обязан это делать, с исключениями.
Регистрируются ли управляющие жильём в органе по туризму?
Такой обязанности в Законе «О туризме» с поправками Закона № 1630 от 28 мая 2026 г. мы не нашли.
Сколько берут управляющие арендой?
2 ноября 2026 г. Wehost указывала 25% за одну квартиру, 20% за 2 и более и 10% за долгосрочную аренду; у Tbilisi Home 8% от месячной арендной платы.
Источники
- Закон Грузии «О лицензиях и разрешениях», Законодательный вестник Грузии (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Закон Грузии «О туризме», консолидированная редакция от 28 мая 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Закон Грузии «О товариществах собственников квартир», консолидированная редакция от 15 июля 2020 г., и английский текст, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Гражданский кодекс Грузии, статьи 709-729, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Налоговый кодекс Грузии, публикация от 15 октября 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- What we do: pricing, Wehost (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Property management, Tbilisi Home (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Объявление 3738390, улица Навтлуги, Тбилиси, Realting.com (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Passive income from real estate in Batumi, BD Group, 11 февраля 2026 г.
- How much does property maintenance cost in Georgia in 2025-2026?, Housebook, 28 ноября 2025 г.
- Airbnb service fees, справочный центр Airbnb, статья 1857
- Batumi Airbnb data: revenue and occupancy, AirROI, обновлено 1 октября 2026 г. (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Tbilisi Residential Real Estate, December 2025, Galt & Taggart, 30 января 2026 г.
История изменений
- - Статья глоссария опубликована по Закону «О лицензиях и разрешениях», Закону «О туризме», Закону «О товариществах собственников квартир», Гражданскому кодексу, Налоговому кодексу и данным Wehost, Tbilisi Home, Realting.com, BD Group, Housebook, Airbnb, AirROI и Galt & Taggart.