აპარტოტელი საქართველოში: სასტუმროს ნომერი, რომელსაც ფლობთ, და არა ბინა კანონის თვალში

აპარტოტელი: გაყიდვების სიტყვა სასტუმროს ნომრებისთვის, რომლებიც სათითაოდ იყიდება

აპარტოტელი (ინგლ. aparthotel) არის სასტუმროს რეჟიმში მომუშავე შენობა, რომლის ნომრები ან პატარა აპარტამენტები ცალკეულ მესაკუთრეებს მიეყიდება, სტუმრებზე კი მათ ოპერატორი აქირავებს; ქართული კანონმდებლობა ამ სიტყვას არ იცნობს და თითოეულ ერთეულს სასტუმროს შიგნით მდებარე „სასტუმრო ნომრად/აპარტამენტად“ მიიჩნევს.

მთავრობის 2015 წლის 23 ივნისის №279 დადგენილების (ტექსტი მაცნეზე) მიხედვით, სასტუმრო ნომერი/აპარტამენტი არის სასტუმროში არსებული იზოლირებული ფართი, რომელიც ნებისმიერი მიზნით, მოკლე ან ხანგრძლივი ვადით, პირის მიღებისთვის ან განთავსებისთვისაა განკუთვნილი (წესის მუხლი 1(4)(ბ)). ამ ცნებას საგადასახადო კოდექსი სპეციალურ რეჟიმს უკავშირებს (მუხლი 26-1), ხოლო 2026 წლის 14 მაისის №143 საჯარო გადაწყვეტილება განსაზღვრავს, როგორ იბეგრება მისი გასხვისება.

ბათუმში ეს სიტყვა საკუთრების ფორმას ნიშნავს: ბევრ კერძო მყიდველს თითო რეგისტრირებული ერთეული აქვს, ყველას ერთად კი ერთი ოპერატორი აქირავებს. ბიზნესმოდელი და შემოსავლის გაყოფის ვარიანტები დაწვრილებით გაშლილია გვერდზე აპარტოტელის ერთეულები ბათუმში.

რა სიტყვებს იყენებს მის ნაცვლად ქართული კანონმდებლობა

არც „აპარტოტელი“ (მისი სხვა დაწერილობის ჩათვლით) და არც „აპარტ-სასტუმრო“ არ გვხვდება საგადასახადო კოდექსში, „ტურიზმის შესახებ“ კანონში, საჯარო რეესტრის კანონსა თუ №279 და №315 დადგენილებებში. სავალდებულო ძალის მქონე დოკუმენტები შემდეგ ტერმინებს ხმარობს.

№279 დადგენილების წესის მუხლი 1(2)-ის თანახმად, საწარმო ასევე ვალდებულია თითოეულ მყიდველთან დადებული სასყიდლიანი იჯარის, სარგებლობის, მართვის, მინდობის, შუამავლობის ან მსგავსი ხელშეკრულებით უზრუნველყოს, რომ ნომრები სასტუმროს ნომრებად ფუნქციონირებდეს. ამიტომ ნასყიდობის ხელშეკრულებას, როგორც წესი, ოპერირების ხელშეკრულებაც ახლავს.

ტურისტული საწარმოს სტატუსი და სასტუმროს ნომრების 30%-იანი წესი

სტატუსს შემოსავლების სამსახური თითოეულ სასტუმროს ცალ-ცალკე ანიჭებს (საგადასახადო კოდექსის მუხლი 26-1(3)). სასტუმროს აშენების შემდეგ №279 დადგენილების მე-3 მუხლი ორ ვალდებულებას აწესებს. პირველი: მშენებლობის საპროექტო დოკუმენტაციაში შენობის მთლიანი ფართის არანაკლებ 30% სასტუმრო ნომრებს/აპარტამენტებს უნდა ეკავოს, ნებისმიერ მუნიციპალიტეტში. მეორე: ექსპლუატაციაში მიღებიდან 10 კალენდარული წლის განმავლობაში სასტუმრო მომსახურების დღგ-ით დასაბეგრი ბრუნვა სულ მცირე უნდა გაუტოლდეს სასტუმროს აქტივების მიწოდებით მიღებულ დღგ-ისგან გათავისუფლებულ ბრუნვას (საგადასახადო კოდექსის მუხლი 26-1(2)(ბ) მას ჯერ 1,18-ზე ყოფს).

ქვეპუნქტების ასოები ქართულ ტექსტს მიჰყვება; კოდექსის ინგლისურ თარგმანში უსასყიდლო ცხოვრების წესი 82(1)(z6)-ად არის აღნიშნული. სტატუსის მქონე საწარმოების საჯარო ჩამონათვალი ვერ მოვიძიეთ, ამიტომ გადაწყვეტილება წერილობით მოითხოვეთ. დაწვრილებით: ქირის შემოსავლის გადასახადი.

რეესტრში მითითებული დანიშნულება და №143 საჯარო გადაწყვეტილება: ბინაა თუ არა ერთეული?

რეესტრი შენობის დოკუმენტებს ეყრდნობა. „საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის (ტექსტი მაცნეზე) მიხედვით, ერთეული რეგისტრირდება უფლების დამადასტურებელი და სამშენებლო დოკუმენტების, ხოლო მშენებლობის დასრულებისას ექსპლუატაციაში მიღების დოკუმენტის საფუძველზე (მუხლი 15-6(1)). დანიშნულების შესაცვლელად ასეთი დოკუმენტები ან ლეგალიზების აქტია საჭირო, ან ნებართვის გამცემ ორგანოსთან შეთანხმებული პროექტი (მუხლი 15-6(7)). განმცხადებლის საკუთარი განცხადება მხედველობაში მხოლოდ მაშინ მიიღება, როცა დანიშნულებას ვერც ეს დოკუმენტები და ვერც სააგენტოს მონაცემები ადგენს (მუხლი 15-6(8)). №315 დადგენილებაში სასტუმროს კატეგორია არ არსებობს, ამიტომ სასტუმროს ნომერი, დიდი ალბათობით, არასაცხოვრებელ „სხვა“ კატეგორიაში ხვდება; ეს ჩვენი ინტერპრეტაციაა და არა რეესტრის დადასტურებული პრაქტიკა.

ფინანსთა სამინისტრო ფაქტობრივ გამოყენებას უყურებს. №143 საჯარო გადაწყვეტილება (ტექსტი მაცნეზე) ბინას ან სახლს საცხოვრებლად მხოლოდ მაშინ თვლის, როცა ოთხივე კრიტერიუმი სრულდება: (ა) დამოუკიდებელი, რეგისტრირებული ერთეულია; (ბ) სტატუსითა და დანიშნულებით საცხოვრებლადაა განკუთვნილი; (გ) აქვს ძირითადი კომუნალური მომსახურება ან მისი მიერთების შესაძლებლობა; (დ) არ არის არასაცხოვრებელი დანიშნულების ობიექტის განუყოფელი ნაწილი. აპარტოტელის ნომერი ჩვეულებრივ მეოთხე კრიტერიუმს ვერ აკმაყოფილებს; რეესტრის ჩანაწერს მნიშვნელობა აქვს, თუმცა საბოლოოდ ფაქტობრივი ფუნქცია წყვეტს.

გადაწყვეტილების მთავარი წინადადება ასე იკითხება: „სასტუმროს ნომერი, როგორც წესი, წარმოადგენს სასტუმროს ინფრასტრუქტურის ნაწილს, გამოიყენება დროებითი განთავსებისთვის, ფუნქციონირებს მხოლოდ სასტუმროს სისტემის ფარგლებში, რის გამოც, იგი არ განიხილება საცხოვრებელ ბინად, მიიჩნევა სხვა აქტივად“. მარტივად: ვინაიდან ნომერი სასტუმროს ინფრასტრუქტურას ეკუთვნის, დროებით განთავსებას ემსახურება და სასტუმროს სისტემის გარეთ არ მუშაობს, ის საცხოვრებელი ბინა კი არა, სხვა აქტივია.

გადაწყვეტილება მხოლოდ ფიზიკური პირის მიერ გასხვისებისას საშემოსავლო გადასახადს ეხება. სასტუმროს ნომრისთვის ეს ნიშნავს, რომ არც 5%-იანი განაკვეთი მოქმედებს (მუხლი 81(3)) და არც 2 წლის შემდეგ ბინისთვის დაწესებული შეღავათი (მუხლი 82(1)(ვ.ა)). გამოიყენება ზოგადი 20% (მუხლი 81(1)), ხოლო სხვა აქტივის შეღავათი (მუხლი 82(1)(ვ.გ)) იკარგება, სანამ ნომერი სასტუმროს მეშვეობით ქირავდება, თუ ამ გამოყენების შეწყვეტიდან 2 წელი არ გასულა. ვერ დავადასტურეთ, რა შეცვალა 2026 წლის 8 ივნისის რედაქციამ. იხილეთ ნამეტი შემოსავლის დაბეგვრა.

ვარსკვლავები, დროის განაწილება და ზონირება ტურიზმის კანონმდებლობით

„ტურიზმის შესახებ“ საქართველოს №3969 კანონი 2023 წლის 15 დეკემბერს მიიღეს, მისი უახლესი რედაქცია კი 2026 წლის 28 მაისითაა დათარიღებული (ტექსტი მაცნეზე). მასში არ არის სასტუმროების კლასიფიკაცია, ვარსკვლავების სისტემა ან განთავსების ლიცენზია. ვარსკვლავებს კერძო სისტემები ანიჭებს: Hotelstars Union-ის საიტზე თბილისური საკონტაქტო ორგანიზაციაა მითითებული, HORECA - Hotel Star Georgia. რამდენ ბათუმურ აპარტოტელს აქვს რეიტინგი, ვერ დავადასტურეთ.

იმავე კანონით გათვალისწინებული დროის განაწილების ხელშეკრულებები (მუხლი 2(ლ)) 2027 წლის 1 ივნისიდან საჯარო რეესტრში უნდა დარეგისტრირდეს, ხოლო რეგისტრირებული ხელშეკრულება განთავსების ობიექტის მესაკუთრის შეცვლის შემდეგაც ინარჩუნებს ძალას (მუხლები 47 და 51(8)). ერთი მესაკუთრე, რომელსაც პირადი სარგებლობის დღეები აქვს, ავტომატურად დროის განაწილებად არ ითვლება; კალენდრის პუნქტი იურისტს წააკითხეთ.

სასტუმროს იარლიყი შესაძლოა ზონირებამაც განაპირობოს. მთავრობის №261 დადგენილების მე-13 მუხლი (ტექსტი მაცნეზე) საკურორტო-სარეკრეაციო ქვეზონაში სასტუმროებს უშვებს, საცხოვრებელს კი ჩამონათვალში არ ასახელებს; ამის რომელიმე კონკრეტულ კოშკთან დაკავშირება ჩვენი დასკვნაა. Galt & Taggart-ის მონაცემებით, ბათუმში ბრენდირებული სასტუმროების ნომრების რაოდენობა 2019 წლის 1 522-დან 2024 წელს 2 966-მდე გაიზარდა.

ერთი ერთეული, ოთხი სახელი: ბროშურა, ss.ge, ამონაწერი და ნახაზი

• ბროშურა: „აპარტ-სასტუმრო“, „საინვესტიციო აპარტამენტი“ ან უბრალოდ „სასტუმროს ნომერი“. Wyndham Grand Batumi Gonio-ს საინვესტიციო გვერდზე (ინგლისურად) წერია, რომ მყიდველებს სასტუმროს ნომრის შეძენა შეუძლიათ.
• ss.ge: ქონების ტიპი „სასტუმრო“, რომლითაც როგორც მთლიანი სასტუმროები, ისე ცალკეული ნომრები იყიდება. განცხადება 33168956, 42 მ² ფართის „1 ოთახიანი სასტუმრო“ შერიფ ხიმშიაშვილის გამზირზე, $95 000-ად, თავის თავს „ელიტურ აპარტამენტს“ უწოდებს. სხვები ასეთ ერთეულებს „ბინის“ ტიპში ათავსებენ; არჩევანი გამყიდველზეა.
• საჯარო რეესტრის ამონაწერი: დანიშნულება ფართის, სართულისა და ნომრის გვერდით (ბრძანება №487, მუხლი 6(4)(დ)). მაცნეზე გამოქვეყნებულ 2021 წლის აუქციონის განცხადებაში იპოთეკით დატვირთული ერთეული ასეა აღწერილი: „ბლოკი C, სართული 46, სასტუმრო 4640“, საკადასტრო კოდი 05.24.05.237.01.01.4640: იქ, სადაც ბინის შემთხვევაში „ბინა“ ეწერებოდა, აქ „სასტუმროა“.
• აზომვითი ნახაზი: ფუნქცია და კატეგორია (დადგენილება №315, მუხლი 2(3)). მისი „გამოყენებული ფართობი“ (მუხლი 2(7)) შემომფარგლავ კედლებს შორის მოქცეული იატაკის ფართია, კედლების, სვეტების, შახტებისა და შიდა კიბეების გარეშე, დამატებული ლოჯიით, აივნით, ტერასით ან ვერანდით, თუ ასეთი არსებობს: ზუსტად ისე, როგორც ბინის შემთხვევაში.

შემოსავლის მოძრაობას ეხება ტერმინები გაქირავების პული და მმართველი კომპანია.

გამოთვლის მაგალითი: როგორ ცვლის იურიდიული სახელი ციფრებს

ეს ჩვენი საილუსტრაციო მაგალითია. 40 მ² ერთეული დაახლოებით $76 000 ღირს: ეს Galt & Taggart-ის 2025 წლის ოქტომბრის ანგარიშში Real Estate Trends in Batumi მოცემული საშუალო საინვესტიციო აპარტამენტის ფასია. დეველოპერი წელიწადში ფიქსირებულ 10%-ს გპირდებათ, როგორც ამას Wyndham Grand Batumi Gonio აკეთებს; ეს ერთი კომპანიის შეთავაზებაა და არა ბაზრის შემოსავლიანობა. შემოსავალი: $7 600.

გადამხდელის სტატუსი წლიურ შემოსავალს $1 140-ით ცვლის; „სხვა აქტივის“ სახელი ყოველ $10 000 ნამეტზე $1 500-დან $2 000-მდე ჯდება (ეს მრგვალი საბაზისო თანხაა და არა პროგნოზი). მეორე სტრიქონი ბუღალტერს გადაამოწმებინეთ. შემოსავლის მხარეს ბოლომდე ითვლის ჩვენი აპარტოტელისა და ბინის შედარება.

აპარტოტელი, სასტუმროს ნომერი, ბრენდირებული რეზიდენცია თუ დროის განაწილება?

ასევე იხილეთ საცხოვრებელი ფართი და კომერციული ფართი.

აპარტოტელი ქართულად, რუსულად, ებრაულად და არაბულად

ქართულ ნასყიდობის ხელშეკრულებაში რეესტრის ფორმულირება უნდა გადავიდეს, ანუ „სასტუმრო“ ერთეულის ნომრითა და საკადასტრო კოდით, ან №279 დადგენილების ტერმინი „სასტუმრო ნომერი/აპარტამენტი“; სიტყვას „აპარტოტელი“ იქ სამართლებრივი მნიშვნელობა არ აქვს.

შეცდომები, რომლებსაც მყიდველები სიტყვა „აპარტოტელის“ გამო უშვებენ

• „აპარტამენტის“ კანონით ბინად აღქმა. დანიშნულებას შენობის დოკუმენტები განსაზღვრავს.
• გასვლის დაგეგმვა ბინის წესებით. როგორც სხვა აქტივი, სასტუმროს ნომერი ვერც 5%-იან განაკვეთს იღებს და ვერც ბინის 2-წლიან შეღავათს.
• იმის ვარაუდი, რომ შემოსავალი 5%-ით დაიბეგრება. გადამხდელს ტურისტული საწარმოს სტატუსი სჭირდება.
• რეკლამაში ნახსენები ვარსკვლავების ნდობა. ქართული კანონმდებლობა სასტუმროების კლასიფიკაციას არ ითვალისწინებს.
• ნასყიდობის ხელმოწერა ოპერირების ხელშეკრულების გარეშე. დღგ-ის გარეშე ხელახალი გაყიდვა იმაზეა დამოკიდებული, აიღებს თუ არა მყიდველი ამ ხელშეკრულებას თავის თავზე.

როგორ დავადგინოთ, რა არის აპარტოტელის ერთეული სამართლებრივად

1. გამოითხოვეთ ამონაწერი

   მოძებნეთ სიტყვა „სასტუმრო“ ან „ბინა“ და დანიშნულების ველი.

2. მოითხოვეთ შენობის დოკუმენტები

   დანიშნულებას ნებართვა და ექსპლუატაციაში მიღების აქტი ადგენს.

3. მოითხოვეთ სტატუსის გადაწყვეტილება

   შემოსავლების სამსახურის, ტურისტული საწარმოს შესახებ, სწორედ ამ სასტუმროზე.

4. წაიკითხეთ ოპერირების ხელშეკრულება

   სახე, ვადა, მესაკუთრის დღეები და ხელახალი გაყიდვის პირობები.

5. გადაამოწმეთ ვარსკვლავების შესახებ ნებისმიერი განცხადება

   მოითხოვეთ რეიტინგის სერტიფიკატი.

6. დაითვალეთ გასვლის სცენარი

   გაყიდვიდან მიღებული ნამეტი, როგორც სხვა აქტივი, ბუღალტერთან ერთად.

ხშირი კითხვები

არის თუ არა აპარტოტელი იურიდიული ტერმინი საქართველოში?

არა. კანონი სასტუმრო ნომერზე/აპარტამენტზე (დადგენილება №279) და ტურისტულ საწარმოზე (საგადასახადო კოდექსის მუხლი 26-1) საუბრობს.

ითვლება თუ არა აპარტოტელის ერთეული ბინად მისი გაყიდვისას?

როგორც წესი, არა. №143 საჯარო გადაწყვეტილება სასტუმროს ნომერს სხვა აქტივად მიიჩნევს, რომელზეც ზოგადი 20%-იანი წესი ვრცელდება.

რა განსაზღვრავს რეესტრში ჩაწერილ დანიშნულებას?

სამშენებლო დოკუმენტები და ექსპლუატაციაში მიღების აქტი („საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონი, მუხლი 15-6).

შეიძლება თუ არა სასტუმროს ერთეულის ბინად გადარეგისტრირება?

მხოლოდ დოკუმენტების საფუძველზე, მაგალითად შეთანხმებული პროექტით, რომელიც დანიშნულებას ცვლის; მიმართეთ იურისტს.

სასტუმროს რა ნაწილი უნდა იყოს სასტუმრო ნომრები?

შენობის მთლიანი ფართის სულ მცირე 30%, მშენებლობის პროექტში ასე აღნიშნული, №279 დადგენილების მე-3 მუხლის მიხედვით.

ვინ ანიჭებს სასტუმროებს ვარსკვლავებს საქართველოში?

არც ერთი სახელმწიფო უწყება; ამას კერძო სისტემები აკეთებენ, მაგალითად Hotelstars Union.

შეიძლება თუ არა სასტუმროს ერთეულის ბანკში იპოთეკით დატვირთვა?

დიახ. 2021 წლის აუქციონის განცხადებაში ასეთი ერთეული „სასტუმროდ“ არის რეგისტრირებული.

შეიძლება თუ არა სასტუმროს ერთეულით ბინადრობის ნებართვის მიღება?

ერთეულად გაყიდული სასტუმროს ნომერი შეიძლება ჩაითვალოს; იხილეთ $150 000-ის ზღვარი.

წყაროები

1. საქართველოს მთავრობის №279 დადგენილება, 2015 წლის 23 ივნისი, მაცნე (ნანახია 2026 წლის 2 ნოემბერი)
2. საქართველოს საგადასახადო კოდექსი, 2026 წლის 30 სექტემბრის რედაქცია, მაცნე
3. №143 საჯარო გადაწყვეტილება, ფინანსთა მინისტრი, 2026 წლის 14 მაისი
4. „საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონი, მუხლი 15-6
5. საქართველოს მთავრობის №315 დადგენილება და №487 ბრძანება, მაცნე
6. „ტურიზმის შესახებ“ საქართველოს კანონი, 2026 წლის 28 მაისის რედაქცია
7. საქართველოს მთავრობის №261 დადგენილება, მუხლი 13, მაცნე
8. აუქციონის განცხადება, სასტუმრო ერთეული 4640, მაცნე, 2021 წლის 3 დეკემბერი
9. Hotelstars Union, საქართველო
10. ss.ge-ის განცხადება 33168956 (ნანახია 2026 წლის 2 ნოემბერი)
11. Investing, Wyndham Grand Batumi Gonio (ნანახია 2026 წლის 2 ნოემბერი)
12. Tourism in Ajara, Galt & Taggart, 2025 წლის ოქტომბერი
13. Real Estate Trends in Batumi, Galt & Taggart, 2025 წლის ოქტომბერი

ცვლილებების ისტორია

• 2 ნოემბერი, 2026 - ლექსიკონის ტერმინი გამოქვეყნდა მთავრობის №279, №315 და №261 დადგენილებების, საქართველოს საგადასახადო კოდექსის, №143 საჯარო გადაწყვეტილების, „საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის, №487 ბრძანების, „ტურიზმის შესახებ“ საქართველოს კანონის, Hotelstars Union-ის, ss.ge-ის, Wyndham Grand Batumi Gonio-სა და Galt & Taggart-ის საფუძველზე.