מס רכוש: המס המקומי היחיד, שמוטל על הבעלות ולא על הקנייה
מס רכוש (ქონების გადასახადი) הוא מס מקומי שנתי על החזקה בבעלות של מבנים, דירות, בנייה שלא הושלמה, יאכטות, כלי טיס, מכוניות נוסעים ובנפרד גם קרקע: על מבנים משלמים בין 0.8% ל-1% משווי השוק, אלא אם הכנסת משפחתו של הבעלים בשנה הקודמת לא עלתה על 100,000 לארי, ואילו על קרקע משלמים סכום קבוע בלארי לפי השטח, בלי שום מבחן הכנסה.
הבסיס המשפטי הוא קוד המס של גאורגיה, סעיפים 201 עד 206, בפרסום 247 מ-15 באוקטובר 2026. סעיף 6(5) מונה את המסים הארציים: מס הכנסה, מס רווחים, מע"מ, בלו ומס יבוא. סעיף 6(6) מזכיר מס מקומי אחד בלבד, מס רכוש. לפי סעיף 6(4), מס מקומי "נקבע בקוד זה ומונהג באמצעות מעשה נורמטיבי של הגוף הייצוגי של הרשות המקומית" (כאן ובהמשך, הציטוטים בתרגומנו), כלומר ה-საკრებულო (סאקרבולו, המועצה), בגבולות שיעורי תקרה, והוא משולם בתוך אותה רשות. הקוד משרטט את המסגרת, וכל מועצה בוחרת את השיעור.
שני הרגלים שמביאים מחו"ל מטעים כאן. זה אינו מס על קנייה: בגאורגיה אין מס העברה ואין מס בולים. זה גם אינו מס שמוטל על מי שגר בדירה בפועל: החייב הוא הבעלים, הבסיס הוא השווי, ומשפחות שהכנסתן נמצאת על הסף או מתחתיו אינן משלמות דבר על מבנים. המדריך שלנו על כסף ומסים לקונה זר ממקם אותו בין שאר המסים, והמדריך על מס רכוש לבעלים פרטיים מתאר את השגרה השנתית.
מס אחד, שני מושאים: מבנים ורכוש אחר, וקרקע
הכותרת של סעיפים 203 ו-204 היא მიწაზე ქონების გადასახადი, "מס רכוש על קרקע". מה שמכונה ביומיום "מס קרקע" הוא מבחינה משפטית החלק הקרקעי של אותו מס עצמו, ויש לו חייב משלו, מועד משלו ובסיס משלו.
| מאפיין | מבנים, דירות ורכוש אחר | קרקע |
|---|---|---|
| מי משלם | הבעלים, באופן יחסי לפי חודשים (סעיף 202(9)) | מי שמחזיק בקרקע ב-1 באפריל (סעיף 203) |
| בסיס | שווי השוק בסוף השנה הקודמת | השטח במ"ר או בהקטרים |
| שיעור | בין 0.8% ל-1% | סכום קבוע בלארי לפי שטח |
| מבחן הכנסה | כן, 100,000 לארי (סעיף 206(1)(a)) | אין: "למעט קרקע" |
| מועד קביעת השיעור | 31 בדצמבר (סעיף 202(8)) | 1 באפריל (סעיף 204(4)) |
סעיף 201(1) חורג מעבר למקרקעין, "לרבות בנייה שלא הושלמה, מבנה או חלק ממנו": הוא מוסיף יאכטות, מסוקים, מטוסים, מכוניות נוסעים בפרט HS 8703, רכוש שנשכר מתושב חוץ ונכסים קבועים של איש עסקים. מי שמשתמש ברכוש שעדיין רשום על שם אדם שנפטר הוא שמשלם, אלא אם השימוש נעשה במסגרת חוזה חכירה, שכירות או זכות שימוש ופירות (סעיף 201(2)). אופן השימוש אינו משנה את הכלל: דירה מושכרת ויחידה במלון עוברות את אותו מבחן, ושכר הדירה משנה רק כחלק מהכנסת המשפחה.
מה מחליטות מועצות הערים: החלטה 18-76 של טביליסי והחלטה מס' 2 של בטומי
חוק מס' 1874 מ-30 בספטמבר 2026 העלה את הפטור שבקוד מ-40,000 ל-100,000 לארי וביטל את הטווח של 0.05% עד 0.2%. בעקבותיו קיבלה טביליסי את החלטה מס' 18-76 מ-16 באוקטובר 2026, שניסחה מחדש את פסקה 2(d) של החלטה מס' 20-90 מ-30 בדצמבר 2014: שיעור יחיד, 0.8% משווי השוק "למשפחות שהכנסתן 100,000 לארי ו/או יותר", שחל גם על המס שמוצהר ב-2026. החלטה מס' 2 של בטומי מ-31 בינואר 2011, שתוקנה לאחרונה ב-25 בנובמבר 2024, קובעת 0.8% בנוסח שפורסם לראשונה (את הנוסח המשולב העדכני לא הצלחנו לקרוא); לשורת ה-0.2% שלה, שנועדה להכנסות נמוכות יותר, לא נותר עוד מה למסות.
| קרקע | כלל או שיעור |
|---|---|
| קרקע שאינה חקלאית, הבסיס שבקוד | 0.24 לארי למ"ר לשנה, כפול מקדם של המועצה שאינו עולה על 1.5 |
| קרקע עיבוד, הבסיס שבקוד | 100 לארי להקטר בטביליסי מחוץ לכפרים שבתחומה, 94 לארי בבטומי, הנמוך ביותר 56 לארי; המועצות רשאיות להגיע עד 150% |
| טביליסי, קרקע שאינה חקלאית | בין 0.24 ל-0.36 לארי למ"ר |
| בטומי, קרקע שאינה חקלאית | 0.31 / 0.24 / 0.17 לארי למ"ר לפי אזור |
בנוסח טביליסי של 2015, מקדם 1.5 חל על ורה, על רוב מטסמינדה-סולולאקי, על ואקה-באגבי ועל צ'וגורטי התחתית; את האזורים הנוכחיים לא הצלחנו לאמת. החלק הקרקעי כמעט אינו נוגע לבעלים של דירה: סעיף 206(1) (תת-פסקה ჰ1 בנוסח הגאורגי) פוטר את חלקו של דייר בבניין רב-יחידות במגרש. בנוסחים שפורסמו לראשונה, טביליסי פוטרת את כל המגרש של בית, ובטומי פוטרת קרקע של בית עד 600 מ"ר של קרקע שאינה חקלאית.
מבחן הכנסת המשפחה וכלל ה-15 בחודש
סעיף 206(1)(a) בוחן את המשפחה ולא את הדירה: רכוש שאינו קרקע פטור "אם ההכנסה שקיבלה משפחתו של אדם זה במהלך השנה שקדמה לשנה הקלנדרית השוטפת אינה עולה על 100,000 לארי". גם הכנסה של 100,000 לארי בדיוק עדיין פטורה. סעיף 202(6) סופר את כל ההכנסות "מבלי להביא בחשבון הטבות מס": משכורת, הכנסה עסקית והכנסה שאינה עסקית, ואצל בעל עסק קטן 25% מההכנסה שממוסה במסלול המיוחד.
סעיף 202(7)(a) מוציא מהחשבון רכוש שהתקבל מבני משפחה בירושה, במתנה או בגירושין, תמורה ממכירת בית שהיה בבעלות יותר משנתיים, הכנסה במס קבוע והכנסה של מיקרו-עסק, וכן כמה הטבות צדקה. סעיף 202(7)(b) מגביל את הספירה אצל אזרח גאורגי שאינו תושב להכנסה ממקור גאורגי. על תושב חוץ שאינו אזרח גאורגי הקוד שותק, ואת הגישה של שירות ההכנסות לא הצלחנו לאמת; שאלו רואה חשבון לפני שאתם מסמנים את התיבה.
בעלות על חלק מהשנה ממוסה באופן יחסי (סעיף 202(9)). ההוראה בדבר מינהל המס, שאושרה בצו שר האוצר מס' 996, סעיף 91(7), מחשיבה חודש כחודש שלם אם הנכס היה בבעלותכם ב-15 בו; אם הבעלות עוברת ב-15 בחודש, החודש נזקף למקבל. רישום ב-14 בחודש פירושו שהחודש שלכם; רישום ב-16 פירושו שהוא של המוכר.
על הנייר: טופס V-03, דוח מס הרכוש השנתי
טופס מס' V-03, ფიზიკური პირის ქონების გადასახადის წლიური დეკლარაცია, נקבע בהוראה 996, סעיפים 90 ו-91. חלק III מפרט את בני המשפחה בדוח משפחתי משותף ויש בו תיבת סימון: הכנסת המשפחה "אינה עולה על 100,000 לארי" או "עולה על 100,000 לארי". חלק IV עוסק בקרקע נכון ל-1 באפריל: סוג, רשות מקומית, שטח, הטבה והשטח שאין עליו הטבה.
| עמודה | תוכן | מי ממלא |
|---|---|---|
| 2 | סוג: בית, דאצ'ה, מוסך, בנייה שלא הושלמה, יאכטה, מכונית בפרט HS 8703 וכדומה | הבעלים |
| 3 | רשות מקומית | הבעלים |
| 4 | დასაბეგრი ქონების საბაზრო ღირებულება (ლარი), שווי שוק בלארי | הבעלים |
| 5 ו-6 | הטבה, והשווי אחרי ההטבה | הבעלים |
| 7 | חודשי בעלות, לפי כלל ה-15 בחודש | הבעלים |
| 8 ו-9 | השיעור באחוזים והמס בלארי | רשות המסים |
כך שהבעלים מצהיר על השווי ועל החודשים, ורשות המסים מחילה את השיעור של המועצה (סעיף 205(11)). לא מצאנו שום כלל שמחייב שמאות מאחורי עמודה 4; ראו שווי שוק.
סעיף 205 קובע את לוח הזמנים: הגשת הדוח עד 1 בנובמבר, תשלום עד 15 בנובמבר. כשאין מס לשלם אין גם דוח, אבל מי שהגיש בעבר חייב להודיע לרשות בטופס V-04 עד 1 בנובמבר (סעיף 205(13)(a); הוראה 996, סעיף 92). בלי ההודעה, הסכום של השנה שעברה נגבה כדרישת מס (סעיף 205(13)(b)). דוח באיחור עולה 5% מהמס בתוך חודשיים ו-10% לאחר מכן, ושום דבר אם המס הוא אפס (סעיף 274).
מעבר לכך המס כמעט אינו צץ. בקנייה לא נגבה שום מס רכוש, ולא מצאנו סעיף חוזי מקובל שמחלק את השנה בין המוכר לקונה. הנסח מהמרשם הציבורי אינו מראה מצב מס, אלא רק שעבוד מס רשום בין השעבודים, שעלול לעבור לבעלים הבא אם לא בוטל (סעיף 239(5)).
דוגמה מחושבת: הדוח של 2026 על דירה שנקנתה במרץ 2025
הנתונים להמחשה בלבד; השיעורים והכללים מבוססים על מקורות. משפחה רושמת דירה בטביליסי ב-10 במרץ 2025, כותבת 300,000 לארי בעמודה 4 נכון ל-31 בדצמבר 2025, ומסמנת "עולה על 100,000 לארי" משום שהכנסתה ב-2025 הייתה 120,000 לארי.
| שלב | סכום |
|---|---|
| שנה מלאה לפי 0.8% של טביליסי | 2,400 לארי |
| חודשים: בבעלות ב-15 במרץ, ולכן ממרץ עד דצמבר | 10 |
| המס ל-2025: 2,400 x 10 / 12 | 2,000 לארי |
| החלק בקרקע שמתחת לדירה | 0 לארי |
מועד התשלום הוא עד 15 בנובמבר 2026. אילו הכנסת 2025 הייתה 100,000 לארי בדיוק, שורת הדירה הייתה פטורה. מגרש ריק של 1,000 מ"ר בוואקה-באגבי, לפי המקדם של 2015 שהוא 1.5, היה מוסיף 0.36 x 1,000 = 360 לארי בלי קשר להכנסת המשפחה; באזור המרכזי של בטומי (נוסח 2011), 0.31 x 1,000 = 310 לארי. מקרים נוספים מופיעים במדריך שלנו לבעלים.
מושגים שקל לבלבל: מס קרקע, מסי הכנסה, מס העברה ומסים על המחזיק
| מונח | במה הוא שונה ממס רכוש על מבנים |
|---|---|
| "מס קרקע" | החלק הקרקעי של אותו מס: שיעור קבוע לפי שטח, בלי מבחן הכנסה |
| מס הכנסה על מכירה או על שכירות | ממסה רווח או שכר דירה, לא את הבעלות; שכר הדירה נספר בהכנסת המשפחה |
| מס העברה | בגאורגיה אין כזה; הקונים משלמים אגרות רישום ושכר נוטריון |
| מס רכוש של חברה | עד 1% מהשווי הנקי הממוצע בספרים לשנה |
ראו מס רווחי הון, מס על שכר דירה ונכס בבעלות חברה. קוראים מישראל עשויים לחשוב על ארנונה; זו השוואה שלנו, לא גאורגית. מס הרכוש הגאורגי מוטל על הבעלים, לפי השווי, מעל סף הכנסה, ואגרת הפינוי של הפסולת מחויבת בנפרד (חשמל, מים וגז לבעלים חדש).
מס רכוש בחמש שפות
| שפה | מס רכוש | החלק הקרקעי |
|---|---|---|
| גאורגית | ქონების გადასახადი | მიწაზე ქონების გადასახადი (בדיבור: მიწის გადასახადი) |
| אנגלית | property tax | property tax on land (land tax) |
| רוסית | налог на имущество | налог на имущество на землю (ביומיום: земельный налог) |
| עברית | מס רכוש | אין צורה קבועה באתר |
| ערבית | ضريبة العقار | ضريبة الأرض |
הקוד, החלטות המועצות וטופס V-03 כותבים ქონების გადასახადი, וזו הצורה שצפויה בכל חוזה גאורגי שמזכיר את המס בשמו.
טעויות נפוצות וסימני אזהרה
- טבלאות שיעורים ישנות. 0.05% עד 0.2% או 40,000 לארי הם נתונים מלפני חוק מס' 1874.
- החלת מבחן ההכנסה על קרקע. משפחה פטורה עדיין חייבת במס על מגרש שאין עליו הטבה.
- אין הודעה. מי שהגיש בעבר ושותק מחויב בסכום של השנה שעברה.
- ספירה של משכורת אחת בלבד. המבחן מחבר את ההכנסה של המשפחה כולה.
- "אין מס רכוש" בחוברת שיווק. נכון רק מתחת לסף, ואף פעם לא לגבי קרקע.
יתווסף על ידי הצוות: סריקות שהצוות צריך להוסיף: טופס V-03 ריק שבו מסומנות תיבת ההכנסה בחלק III ועמודות 4 ו-7 בחלק V; דוח ממולא שהושחרו בו הפרטים, עם עמודות השיעור והמס של רשות המסים; צילום מסך של עמוד החלטה מס' 18-76 של טביליסי ב-matsne.
איך בודקים את מצב מס הרכוש שלכם, שלב אחר שלב
חברו את הכנסת המשפחה
קחו את השנה שקדמה לדוח, בניכוי הפריטים שסעיף 202(7) מוציא.
השוו ל-100,000 לארי
בסכום הזה או מתחתיו, המבנים פטורים.
בדקו את החלק הקרקעי
האם יש לכם ב-1 באפריל מגרש שאין עליו הטבה?
ספרו את החודשים
הבעלות ב-15 בחודש קובעת לגבי כל חודש.
הגישו או הודיעו עד 1 בנובמבר
טופס V-03, או טופס ההודעה V-04 אם הגשתם בשנה שעברה.
שלמו עד 15 בנובמבר
הרכוש והקרקע יחד.
שאלות נפוצות
האם מס רכוש בגאורגיה הוא מס ארצי או מקומי?
מקומי: המס המקומי היחיד שמוזכר בסעיף 6(6) של קוד המס.
איזה שיעור גובה טביליסי על דירה?
0.8% משווי השוק מעל סף ההכנסה (החלטה מס' 18-76).
מי פטור?
משפחות שהכנסתן בשנה הקודמת לא עלתה על 100,000 לארי, לגבי רכוש שאינו קרקע.
האם הפטור חל גם על קרקע?
לא, אף שחלקה של דירה במגרש פטור.
מתי יש להגיש את הדוח?
עד 1 בנובמבר, בטופס V-03, והתשלום עד 15 בנובמבר (סעיף 205).
מי קובע את שווי השוק בדוח?
הבעלים רושם אותו בחלק V, עמודה 4; רשות המסים מחילה את השיעור.
האם משלמים מס רכוש בזמן הקנייה?
לא. הוא מוטל על הבעלות; לגבי דירה, החל מהחודש הראשון שבו היא בבעלותכם ב-15 בו.
האם דירת נופש או דירה מושכרת ממוסות אחרת?
לא, אבל שכר הדירה נספר בהכנסת המשפחה.
מקורות
- קוד המס של גאורגיה, פרסום משולב 247 מ-15 באוקטובר 2026, סעיפים 6 ו-201 עד 206 (נצפה בתאריך 2 בנובמבר 2026)
- קוד המס של גאורגיה, סעיף 239 (שעבוד מס) וסעיף 274 (דוח באיחור)
- קוד המס של גאורגיה, פרסום 245 מ-25 ביוני 2026, הנוסח שלפני חוק מס' 1874
- חוק מס' 1874 מ-30 בספטמבר 2026 לתיקון קוד המס (נצפה בתאריך 2 בנובמבר 2026)
- החלטת מועצת העיר טביליסי מס' 20-90 מ-30 בדצמבר 2014, הנוסח שפורסם לראשונה
- החלטת מועצת העיר טביליסי מס' 18-76 מ-16 באוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 2 בנובמבר 2026)
- החלטת מועצת העיר בטומי מס' 2 מ-31 בינואר 2011, הנוסח שפורסם לראשונה
- צו שר האוצר מס' 996, הוראה בדבר מינהל המס, נוסח משולב כפי שתוקן עד 9 באוקטובר 2026 (צו מס' 332 מ-26 באוקטובר 2026 אינו נוגע בסעיפים אלה), סעיפים 90 עד 92, טפסים V-03 ו-V-04 (נצפה בתאריך 2 בנובמבר 2026)
יומן שינויים
- - ערך במילון המונחים שפורסם על סמך קוד המס של גאורגיה, חוק מס' 1874 מ-30 בספטמבר 2026, החלטות מועצת העיר טביליסי מס' 20-90 ומס' 18-76, החלטת מועצת העיר בטומי מס' 2 וצו שר האוצר מס' 996.