פרויקט חדש בגאורגיה: תווית של השוק, וההיתרים והרישומים שעומדים מאחוריה

פרויקט חדש: תווית שיווקית ולא מעמד משפטי

פרויקט חדש (ახალი პროექტი, שנקרא גם בנייה חדשה) הוא בניין מגורים שיזם מקים מכוח היתר בנייה ומוכר דירה אחר דירה, בין שהבניין עדיין נבנה ובין שהדירות מוצעות כמלאי חדש אחרי הקבלה לשימוש.

אף חוק גאורגי אינו מגדיר את הביטוי הזה. המושג המשפטי הקרוב ביותר הוא "בנייה חדשה" (ახალი მშენებლობა), שמופיע בסעיף 3, פסקה "ე", של קוד התכנון המרחבי, האדריכלות והבנייה, ובתרגומנו: "בנייה המבוצעת בחלק של חלקת קרקע שאין עליו מבנה, או החלפה מלאה של מבנה קיים; התקנה/הצבה של מבנה ארעי". זו קטגוריה של היתר, לא תיאור של דירה. חוק המרשם הציבורי מוסיף בסעיף 15-6(1) את "המבנה שבבנייה" (მშენებარე შენობა-ნაგებობა), והסטטיסטיקה משרטטת גבולות משלה. בקיצור, "פרויקט חדש" הוא כינוי של השוק; מה שהופך דירה לחדשה במובן המשפטי הוא ההיתר שלה, מסמך הקבלה לשימוש והרישום שלה.

במדינות אחדות התווית הזאת מביאה איתה הגנה מיוחדת למי שקונה דירה שעוד לא הושלמה. במחקר שלנו לא מצאנו בגאורגיה חוק שמסדיר מכירה על הנייר ולא חובה של חשבון נאמנות, ולכן את העובדות שמאחורי המילה צריך לבדוק מסמך אחר מסמך. Galt & Taggart העריכה ב-2019 ש-78% ממלאי הדיור בטביליסי נבנה לפני 1991, וזה עוזר להבין מדוע כמעט כל דבר שנבנה לאחרונה משווק כחדש.

איפה החוק מותח את הקו: היתר, מרשם וקבלה לשימוש

ארבעה טקסטים משפטיים קובעים מה בעצם מחזיק בידיו מי שקנה דירה "חדשה", וכל אחד מהם נוגע לשלב אחר בחיי הבניין.

הנוסח המקורי של החלטה מס' 255 מ-31 במאי 2019 מונה את "הבנייה החדשה (כולל התקנה)" כאחד מסוגי הבנייה; את הנוסח העדכני שלה לא הצלחנו לאמת. סעיף 15-6 של חוק המרשם הציבורי תוקן לאחרונה ב-15 בדצמבר 2023, וצו מס' 487 חוזר מילה במילה על פסקה 1 שלו בסעיף 16(1), בנוסח שקבע צו מס' 993 מ-26 במרץ 2024. לפי סעיף 16(10), הקבלה לשימוש של בניין רב-יחידות משנה את הרישום של כל אחת מהיחידות. בהיתרים שניתנו מ-1 בינואר 2022 ואילך, סעיף 139-1 של הקוד (חוק מס' 722) גם אוסר להשתמש בבניין או לחבר אותו לחשמל או לגז קבועים לפני הקבלה לשימוש, כך ששנת ההיתר חשובה יותר מהשנה שמופיעה בחוברת השיווק.

ארבעה מפרסמים, ארבע משמעויות של "חדש"

דוחות השוק שמצוטטים בפני קונים זרים כמעט אף פעם לא מציינים אילו בניינים הם סופרים כחדשים.

Geostat. מדד מחירי הנדל״ן למגורים שלה "מכסה את שוק נכסי המגורים החדשים בטביליסי", ונבנה ממחירים מבוקשים שנאספים אוטומטית מ-Myhome ומ-ss.ge. המתודולוגיה מ-2021 אינה מגדירה בשום מקום "דירות חדשות", אבל משתמשת ב"מצב ההשלמה (בתהליך בנייה/נבנה זה עתה)" כגורם שמשפיע על המחיר. ברבעון 2 של 2026 טיפס המדד ב-4.9% במונחים שנתיים, והיה גבוה ב-63.8% מרמתו הממוצעת של 2020. משלחת של קרן המטבע הבינלאומית (IMF) המליצה באפריל 2025 לצרף למדד גם דירות קיימות; לא הצלחנו לאמת שזה אכן נעשה.

Galt & Taggart. זרוע המחקר של הבנק מחלקת את העסקאות קודם כול לפי זהות המוכר, ורק את המכירות החוזרות היא מפצלת לפי שנת ההיתר. הדוח שלה על טביליסי מ-30 בינואר 2026 מציב את קו ההפרדה של המכירות החוזרות בהיתרים שניתנו מ-2013 ואילך בהערה לתרשים, אבל בגוף הטקסט כתוב "אחרי 2013". הדוח גם מזהיר שעסקאות של יזמים מגיעות למרשם באיחור.

TBC Capital. ה"דירות החדשות" שלה מוצגות בלי כלל שפורסם. אם הן כוללות רק העברות רשומות, מכירות על הנייר שלא נרשמו לא נכללות בהן; זו הסקה שלנו, לא הצהרה של TBC.

מכירות של יזמים והמס שבא בעקבותיהן

צבר הפרויקטים שמזין את המכירות האלה גדול; העמוד שלנו על היצע הדירות בטביליסי מנתח אותו לעומק.

המס נקבע לפי המוכר ולפי הנכס, לא לפי חוברת השיווק. יזם שרשום כעוסק במע״מ ומוכר דירה מבצע אספקה חייבת במס בשיעור 18% (קוד המס, סעיפים 158 ו-166), ואילו קרקע לבדה פטורה (סעיף 171(1)(c)). אצל אדם פרטי שמוכר מחדש, החלטה מקדמית פומבית מס' 143 מ-14 במאי 2026 רואה בדירה שבבנייה, שיש בה המאפיינים הבסיסיים של בית, נכס למגורים, ולכן ייתכן שיחולו עליו השיעור של 5% והפטור אחרי יותר מ-2 שנים. לעומת זאת, המחאת זכויות לפי הסכם מקדמי מחויבת במס לפי הכללים הרגילים. בדקו את המקרה שלכם עם רואה חשבון.

איך "חדש" מופיע בחוברת שיווק, בנסח ובמודעה

• חוברת השיווק: "מתחם מגורים", בלוק A או C, "שלב 2", "מסירה בסוף 2027", רמת שלד ו"מחיר החל מ-" למ״ר. אף אחד מאלה אינו מעמד משפטי, ואף תקנה אינה מגדירה את רמות השלד.
• ההיתר: מציין את האובייקט ואת הסיווג שלו; כאן ההבחנה שעושה הקוד בין בנייה חדשה לשחזור חשובה. ראו את הערך היתר בנייה.
• הנסח: בניין יכול להירשם כבניין שבבנייה על סמך תיעוד הבנייה שלו. אחרי הקבלה לשימוש הרישום של היחידה מתעדכן; לצורכי רישום החוק מכיר בבניינים רק כבניין בבנייה (მშენებარე), בנוי (აშენებული) או הרוס (סעיף 2); ראו את הערך נסח מהמרשם.
• מודעה ב-ss.ge: שדה "סטטוס" עם הערכים "בנייה חדשה" (ახალი აშენებული), "בבנייה" (მშენებარე) ו"בנייה ישנה" (ძველი აშენებული), ולצידו שדה נפרד של מצב הנכס עם ערכים כמו "משופץ לאחרונה". המוכר בוחר את שניהם. את התוויות ב-myhome.ge לא הצלחנו לאמת.
• הדוחות: הטבלאות של Geostat מציגות חציונים של "נכסי מגורים חדשים" (newly-built residential properties); המקרא של Galt & Taggart כולל את "Primary" (ראשוני), "Secondary - New projects" (משני - פרויקטים חדשים) ו-"Secondary - Old projects" (משני - פרויקטים ישנים); TBC Capital מפרטת "דירות חדשות" ו"דירות ישנות".

הבנקים מבחינים בין דירות גמורות ורשומות לבין דירות שלא הושלמו, לפי עקרונות האשראי של הבנק הלאומי; את הניסוח בטפסים של הבנקים לא הצלחנו לאמת.

דוגמה מעשית: 16%, 50% או 76% חדש?

קונה שקורא שלושה מקורות בערב אחד עלול להסיק שבנייה חדשה היא נישה, מחצית מהשוק או כמעט כולו. כל נתון מודד דבר אחר, ואי אפשר להשוות ביניהם.

הראשון סופר מוכרים לאורך שנה. השני סופר בניינים לפי הכלל הפנימי של TBC בחודש אחד; TBC מעגלת אותו ל-16%, וביוני 2025 היא דיווחה על 21%. השלישי סופר מודעות ולא עסקאות, והסימון נעשה על ידי המוכר עצמו. לכן כשמישהו מצטט את "שיעור הבנייה החדשה", שאלו לאיזה מדד הכוונה.

גם המחירים מתפצלים באותה צורה. בדידי דיגומי המחיר המבוקש החציוני ב-ss.ge לדירות בבנייה היה $979 למ״ר ב-22 באוקטובר 2026, לעומת ממוצע של $1,140 למ״ר לשלד לבן בשוק הראשוני לפי Galt & Taggart באוגוסט 2026. עבור 60 מ״ר מדובר ב-$58,740 לעומת $68,400 (החישוב שלנו), פער של $9,660 שאינו הנחה: האחד הוא חציון של מחירים מבוקשים לדירות שלא הושלמו, והאחר ממוצע של שלד לבן. להשוואה בין חדש ליד שנייה, ראו פרויקט חדש או יד שנייה.

פרויקט חדש, על הנייר, שוק ראשוני: מונחים שקל לבלבל ביניהם

דירה שהקונה הראשון שלה מוכר אותה מחדש בלי שגר בה נחשבת אצל Galt & Taggart ל"משני - פרויקט חדש", והיא חלק מהשוק המשני ומכירה חוזרת, גם אם המודעה עדיין אומרת חדש. קומות שנוספו על גג של בלוק ישן הן שחזור לפי הקוד, ובכל זאת אפשר לשווק את הדירות שבהן כחדשות.

המונח בחמש שפות

הצורות המשפטיות בגאורגית שונות: ახალი მშენებლობა (בנייה חדשה) בקוד, ו-მშენებარე შენობა-ნაგებობა (מבנה שבבנייה) בחוק המרשם; ახალი პროექტი הוא המונח של השוק.

טעויות שקונים עושים עם המילה "חדש"

• לראות ב"בנייה חדשה" הוכחה לקבלה לשימוש. זו תיבה שהמוכר מסמן.
• להשוות שיעורים או מחירים של שני מפרסמים שונים. כל אחד מהם מותח את הקו במקום אחר.
• לפרש עלייה במדד של Geostat כמגמה בבטומי. המדד מכסה את טביליסי בלבד.
• להניח שחדש פירושו רשום. אפשר למכור יחידה רק אחרי שנרשמה כאובייקט נפרד.
• לחפש מרשם רשמי של יזמים. לא מצאנו כזה; ראו איך בודקים יזם.

איך בודקים מה "חדש" אומר לגבי דירה מסוימת

1. בקשו את ההיתר

   רשמו לעצמכם את הסיווג שלו ואת תאריך ההנפקה.

2. הזמינו נסח

   האם היחידה רשומה, בבנייה או בנויה?

3. שאלו על הקבלה לשימוש

   היא נדרשת בסיווגים II עד IV; בהיתרים שניתנו מ-2022 ואילך אסור להשתמש בבניין לפניה.

4. בררו מי המוכר

   יזם פירושו שוק ראשוני; בעלים פרטי פירושו מכירה חוזרת.

5. זהו את מקור הנתונים

   התאימו כל שיעור שמצטטים לכם להגדרה של מי שפרסם אותו.

שאלות נפוצות

מה זה פרויקט חדש בגאורגיה?

בניין מגורים שיזם בונה מכוח היתר ומוכר יחידה אחר יחידה, לפני השלמת הבנייה או אחריה. למונח אין הגדרה בחוק.

האם החוק הגאורגי מגדיר "פרויקט חדש"?

לא. קוד התכנון המרחבי מגדיר "בנייה חדשה" כקטגוריה של היתר, וחוק המרשם הציבורי מדבר על "מבנה שבבנייה".

מה פירוש "שוק ראשוני" בדוחות מגאורגיה?

אצל Galt & Taggart, עסקאות שנעשות ישירות בין קונים ליזמים.

אילו בניינים נחשבים "פרויקטים חדשים" אצל Galt & Taggart?

מכירות חוזרות בבניינים שהיתרי הבנייה שלהם ניתנו מ-2013 ואילך; עסקאות של יזמים נספרות כשוק ראשוני.

האם מדד המחירים של Geostat כולל את בטומי?

לא. הוא מכסה נכסי מגורים חדשים בטביליסי בלבד.

האם אפשר לסמוך על הסימון "בנייה חדשה" ב-ss.ge?

המוכר בוחר אותו, והוא אינו מוכיח לא קבלה לשימוש ולא רישום.

האם קיים מרשם רשמי של יזמים?

לא מצאנו כזה.

האם גובים מע״מ על דירה חדשה?

מכירת דירה על ידי יזם שרשום כעוסק במע״מ חייבת במס בשיעור 18%; קרקע לבדה פטורה.

מקורות

1. קוד התכנון המרחבי, האדריכלות והבנייה, סעיף 3 והנוסח האנגלי, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 2 בנובמבר 2026)
2. החלטת הממשלה מס' 255 מ-31 במאי 2019, הרשומות של גאורגיה
3. חוק מס' 722 מ-12 ביולי 2021, הרשומות של גאורגיה
4. חוק המרשם הציבורי, סעיף 15-6, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 2 בנובמבר 2026)
5. צו מס' 993 מ-26 במרץ 2024, הרשומות של גאורגיה
6. קוד המס של גאורגיה, הרשומות של גאורגיה
7. מדד מחירי הנדל״ן למגורים, רבעון 2 של 2026 והמתודולוגיה, Geostat
8. דוח סיוע טכני, IMF, אפריל 2025
9. Tbilisi Residential Real Estate, דצמבר 2025 ואוגוסט 2026, Galt & Taggart
10. Sales of new apartments decrease in Tbilisi, BM.ge, 24 באוקטובר 2025, וסקירה של TBC Capital, CBW
11. דירות למכירה בטביליסי, "בנייה ישנה", ss.ge (נצפה בתאריך 22 באוקטובר 2026)

יומן שינויים

• 2 בנובמבר 2026 - ערך המילון פורסם על סמך קוד התכנון המרחבי, החלטה מס' 255, חוק מס' 722, חוק המרשם הציבורי, צו מס' 993, קוד המס, Geostat, קרן המטבע הבינלאומית, Galt & Taggart, TBC Capital דרך BM.ge ו-CBW, ו-ss.ge.