Календарь новых проектов: разрешения по месяцам, волны стартов продаж и даты выхода данных

Методология

Календарь проектов должен сообщать, когда каждое здание получило одобрение, когда открылись продажи, когда его ввели в эксплуатацию и когда покупатели получили ключи. Мы искали эти даты во всех источниках, которые сайт принимает для рыночных данных: у Galt & Taggart (G&T), TBC Capital, Colliers Georgia, Геостата и Национального банка Грузии. Ни в одном жилищном отчёте за 2025-2026 годы, который нам удалось открыть, нет ни одного проекта или застройщика с датой; исследовательские страницы самой Colliers отказали нам в доступе. Поэтому первый выпуск представляет собой календарь итоговых цифр, и в нём не названы ни проекты, ни застройщики. Все источники проверены 2 ноября 2026 года.

Четыре события и чем каждое подтверждается

Этот выпуск охватывает первые два события: разрешения в виде месячных итогов, старты продаж в виде заметок без названий. Публичного учёта начатого строительства мы не нашли. Квартальные разрешения, завершённые здания по данным Геостата, батумский портфель строящихся проектов и результаты опросов застройщиков приведены в нашем трекере предложения и здесь не повторяются.

Почему списка проектов пока нет

G&T сообщает, сколько проектов получили разрешение за месяц, но никогда не сообщает, какие именно. Фильтры по проектам и застройщикам на Recov.ge компания Colliers держит за платной подпиской; на её бесплатной странице несколько названий встречаются лишь как подписи фильтров, без дат, и мы их не приводим, потому что короткий перечень выглядел бы как отбор. Пресс-релизы и новости действительно называют проекты, но дата оттуда остаётся заявлением, а не фактом с источником. Перечень с названиями нужно строить по официальным реестрам, а эта работа ещё не сделана.

Правила для строк с названиями

Строк с названиями пока нет. Ниже правила, которые мы для них намечаем; они ещё зависят от решений владельца, перечисленных ниже, и опираются на нашу политику независимости и правила для застройщиков.

1. Одно объективное правило включения, например каждое разрешение на жильё III-IV класса в тбилисском реестре за этот месяц. Ничего не добавляется по просьбе или за плату.
2. Только порядок по датам: никаких звёзд, рейтингов или оценочных эпитетов о проекте.
3. За каждой строкой номер документа в реестре или другой первичный документ с его датой.
4. Заявления застройщика с пометкой "объявлено застройщиком", с источником и датой и только рядом с фактом из реестра.
5. Комментарий застройщика публикуется рядом со строкой с датой; документ, доказывающий ошибку в строке, её меняет, а исправление датируется в журнале изменений; строка удаляется, только если ошибочен её источник.
6. Конфликты интересов раскрываются так же, как на странице о независимости: квартира, которой владеет член команды или член его семьи, либо деловые отношения с застройщиком помимо продажи его квартир нашим клиентам.
7. Никаких имён частных лиц; только адреса, кадастровые коды и названия компаний.

Разрешения в Тбилиси по месяцам

Каждый месяц G&T со ссылкой на Службу архитектуры Тбилиси сообщает о разрешениях на строительство жилья и их жилой площади вместе с балконами, причём только по зданиям III и IV класса, без частных домов. С июня 2025 года в её тексте говорится о проектах, до этого о разрешениях; как учитывается проект, который строится очередями, не поясняется. Месячного ряда по Батуми нет ни в одном из используемых нами источников.

Первые публикации и более поздние цифры

Каждый месяц появляется дважды: в собственном отчёте и позже как подпись на месячном графике, который G&T перерисовывает. Подписи совпадают с округлёнными первыми публикациями, кроме июля 2025 года, поднятого с 113 332 м² до 122 тыс. Меняются и подсчёты: восемь первых публикаций за январь-август 2026 года в сумме дают 128 (наша сумма), более поздний график 125, тогда как их площади в сумме составляют 1 124 488 м², как и на графике. Для периодов мы приводим итоги графика: 208 разрешений и 1 734 тыс. м² за 2025 год. Декабрь 2025 года присутствует только как подпись графика, поэтому его число остаётся пустым, а не выводится из отчётов разных дат.

Что показывают месяцы

Площадь была ниже прошлогодней восемь месяцев подряд, с октября 2025 по май 2026 года, а самым слабым месяцем стал январь 2026 года с 28 669 м². Затем июнь 2026 года принёс 300 095 м² в 29 проектах, более чем втрое больше июня 2025 года и максимум по месяцам в данных G&T с 2021 года. Июль оказался на 50,3% выше, август на 15,2% ниже. Одно крупное разрешение способно качнуть целый месяц, поэтому кварталы и годы смотрите в трекере предложения.

Разрешение ещё не означает начала строительства: его срок определяется проектом организации строительства, а здание, не завершённое к его истечению, требует нового разрешения.

Старты продаж: датированный журнал без названий

Ни один источник не считает старты продаж по месяцам или кварталам. G&T упоминает их лишь для того, чтобы объяснить продажи опрошенных ею застройщиков, и ни разу не называет проект. Ниже её датированные высказывания на эту тему в порядке дат отчётов; слова в кавычках принадлежат ей, а сами цитаты приведены в нашем переводе.

• 25 октября 2024 г., Тбилиси. Продажи в третьем квартале превысили уровень первого квартала на 7,3% благодаря "началу продаж в нескольких крупных жилых проектах" в июле 2024 года.
• 30 декабря 2024 г., Тбилиси. Продажи в ноябре выросли на 12,3% к октябрю; помогли спрос, отложенный до окончания выборов в октябре 2024 года, и "более пяти крупных жилых проектов, начавших продажи с июня 2024 года".
• 7 февраля 2025 г., Тбилиси. Большинство новых крупных проектов открыли продажи летом 2024 года, и их стартовые предложения снизили средневзвешенную цену в этот период.
• 10 ноября 2025 г., Тбилиси. Продажи в сентябре 2025 года оказались на 81,8% выше, чем годом ранее, "чему способствовал старт предпродаж в нескольких крупных проектах".
• 30 января 2026 г., Тбилиси. Продажи опрошенных застройщиков в первые четыре месяца 2025 года были на 4,1% ниже прошлогодних, а за следующие восемь на 42,0% выше, и это снова связано с крупными стартами. На 2026 год "запланированные крупные проекты и сохраняющийся высокий уровень выдачи разрешений могут добавить значительный объём нового предложения".
• 6 марта 2026 г., Батуми. В 2025 году сменили владельцев 17 478 квартир, на 15,0% больше, чем в 2024 году, чему помогли новые крупные старты и перепродажи. На 2026 год "запланирован старт нескольких крупных проектов премиум-класса".

Фразы о 2026 годе выражают ожидания, а не события. Старты продаж идут волнами, и ранние покупатели могут получить стартовые цены, но берут на себя обязательства, когда строительство, ввод в эксплуатацию и передача квартиры ещё впереди; см. материалы о предпродажах и инвестициях в строящееся жильё.

Когда выходят публикации источников

Эту страницу обновляет тбилисский отчёт G&T, а выходит он с опозданием в несколько недель: для двадцати месяцев выше от 22 до 53 дней после окончания месяца, 30 дней в срединном случае, причём дольше всего пришлось ждать отчёт за август 2026 года. Ни один издатель не объявляет дату следующего выпуска, поэтому последний столбец отражает наше ожидание.

На 2 ноября 2026 года сентябрьский отчёт G&T по Тбилиси и отчёт по Батуми за третий квартал ещё не вышли. Цифры Colliers с Recov.ge СМИ цитируют ежемесячно, но подтвердить, когда они меняются, мы не смогли. По отдельным проектам у Национального банка Грузии мы ничего не нашли.

Как самому проверить даты одного проекта

Пока проекты не внесены в перечень, покупатель может сам найти по одному зданию две даты, имеющие юридическую силу: дату разрешения и дату акта ввода в эксплуатацию. Ниже только то, что мы подтвердили 2 ноября 2026 года.

1. Узнайте у застройщика кадастровый код участка и номер разрешения и закажите свежую выписку из Публичного реестра. В ней видны собственник, участок и любое зарегистрированное здание или помещения; квартиры в строящемся здании могут быть зарегистрированы уже на основании его строительной документации. См. наше руководство по кадастровому коду.
2. Поищите в тбилисском реестре. Служба архитектуры публикует поиск по своим решениям на tas.ge. Код её страницы указывает на форму, открытую без входа в систему, с выгрузкой в электронную таблицу. В браузере мы этим поиском ещё не пользовались, поэтому какие поля он выдаёт и работает ли выгрузка для всех, предстоит проверить вручную. Значение имеет дата выдачи разрешения на заключительном этапе.
3. Сравните разрешение с тем, что продаётся: класс, этажность, назначение и площадь. Этажи сверх разрешения являются самовольным строительством; этапы и классы объясняет наше руководство о разрешениях.
4. Проверьте ввод в эксплуатацию. 27 ноября 2025 года мэрия Тбилиси запустила публичную карту зданий, принятых в эксплуатацию, и приостановленных объектов; прямой ссылки на неё мы не нашли, и размещена ли она на картографическом портале мэрии, куда ведёт tas.ge, не подтверждено. Зданием, разрешение на которое выдано с 2022 года, нельзя пользоваться и его нельзя подключить к электричеству и газу без акта ввода в эксплуатацию; попросите его до последнего платежа.
5. За пределами Тбилиси обращайтесь письменно. Публичного поиска разрешений по Батуми мы не нашли; карта мэрии Батуми посвящена аварийному жилью. Направьте запрос публичной информации в мэрию, а по Гонио, Квариати или Чакви в муниципалитет Хелвачаури или Кобулети.

Сопоставьте обещанную дату передачи квартиры с датой акта ввода в эксплуатацию: разница между ними и есть реальная задержка. Остальные вопросы охватывает наш чек-лист проверки застройщика; руководства о новостройках и о застройщиках объясняют передачу квартир и историю сдачи объектов, а материал о застройщике, опоздавшем со сроками посвящён задержкам.

Что нужно для календаря с названиями проектов

Строки с названиями могут появиться, как только будет опробован описанный ниже порядок работы с реестрами, а владелец примет решения по открытым вопросам.

Файл данных и следующее обновление

В файле 131 строка: по каждому месяцу число разрешений по G&T, первая и последняя площадь, изменение к тому же месяцу год назад и дата отчёта; итоги за периоды и наши контрольные суммы; заметки о стартах продаж; даты выхода публикаций; и ожидаемые выпуски, помеченные как наши. В каждой строке указаны источник и дата нашей проверки, а там, где это применимо, единица и дата публикации.

Скачать данные (CSV)

Это наш план, а не дата издателя: обновление после выхода отчёта G&T по Тбилиси за сентябрь 2026 года, ожидаемого в ноябре 2026 года, а затем ежемесячно.

Источники

(дата обращения 2 ноября 2026 г.)

1. Tbilisi Residential Real Estate - August 2026, Galt & Taggart, 23 октября 2026 г.
2. Tbilisi Residential Real Estate - 2025 Overview, Galt & Taggart, 30 января 2026 г.
3. Report list, Galt & Taggart; ссылка на каждый ежемесячный отчёт есть в файле данных
4. Tbilisi Residential Real Estate - September 2024, Galt & Taggart, 25 октября 2024 г.
5. Tbilisi Residential Real Estate - November 2024, Galt & Taggart, 30 декабря 2024 г.
6. Tbilisi Residential Real Estate - 2024 Overview, Galt & Taggart, 7 февраля 2025 г.
7. Tbilisi Residential Real Estate - September 2025, Galt & Taggart, 10 ноября 2025 г.
8. Batumi Residential Real Estate - 2025 Review and 2026 Outlook, Galt & Taggart, 6 марта 2026 г.
9. Batumi Residential Real Estate - 2Q26 Overview, Galt & Taggart, 14 августа 2026 г.
10. Tbilisi Residential Real Estate Monthly Watch - September 2026, TBC Capital, 30 октября 2026 г.
11. Permissions granted for construction and completed objects, Геостат
12. Recov.ge, Colliers Georgia
13. Поиск решений, Служба архитектуры мэрии Тбилиси
14. Tbilisi launches map to verify construction project status, Georgia Today, 27 ноября 2025 г.
15. Публичная информация и карта аварийных домов, мэрия Батуми
16. Spatial Planning, Architectural and Construction Activities Code, Законодательный вестник Грузии

История изменений

• 2 ноября 2026 - Опубликован первый выпуск: ежемесячные данные Galt & Taggart о числе и площади разрешений в Тбилиси с января 2025 по август 2026 года с пересмотрами, датированный журнал стартов продаж без названий проектов, график выхода публикаций каждого источника, руководство по официальным реестрам и файл данных на 131 строку.