מי שומר על בטיחותו של בניין גמור?
מרגע שלבניין יש מסמך הקבלה לשימוש, האחריות לבטיחות עוברת מהיזם אל האנשים שמחזיקים בחלקים המשותפים ומפעילים אותם. בבניין דירות אלה הם אגודת בעלי הדירות, ולא פעם גם חברת ניהול. המעלית שייכת לאגודה כרכוש משותף, ולכן חובות המעלית שמפורטות בהמשך מוטלות עליה, ודרכה גם עליכם.
רשימת הבדיקה הזאת עוסקת במעליות, בהגנה מפני אש, בגז ובמצלמות בכל עיר בגאורגיה. השלד עצמו מוסבר במדריכים שלנו על תקן הבנייה לרעידות אדמה ועל בטיחות ברעידות אדמה בטביליסי; החימום מוסבר בעמוד על חימום בדירה חדשה.
מה החוק הגאורגי דורש לגבי מעלית?
שלוש החלטות ממשלה חלות על כל מעלית קבועה שעומס התכנון שלה הוא 180 ק״ג ומעלה, בלי קשר לעיר או לגיל הבניין.
| חובה | מה הכלל קובע |
|---|---|
| רישום | רישום במרשם הממלכתי של מתקנים בעלי סיכון טכני מוגבר לפני השימוש הראשון (החלטה 446, סעיף 9; החלטה 317) |
| תחזוקה | שירות על ידי מפעיל בעל הכשרה מתאימה, הסדרים לחילוץ נוסעים לכודים, יומן תיקונים (החלטה 446, סעיפים 3 ו-6) |
| בדיקות שנתיות | בדיקות סטטיות ודינמיות מדי שנה, לפי התיעוד של היצרן (החלטה 446, סעיף 5(2)) |
| בדיקה ממלכתית | בדיקה טכנית מתוכננת אחת לשלוש שנים; המעליות שייכות לקטגוריית סיכון III (החלטה 173, סעיף 3(5) בנוסח שקבעה החלטה 383 מ-30 ביולי 2015) |
את ארבעתן מסדיר הבעלים של המעלית. החלטה מס' 446 נכנסה לתוקף ב-1 בינואר 2014, והרשומות של גאורגיה אינן מציינות שום תיקון שלה. איך האגודה מחליטה ומשלמת מוסבר במדריך שלנו על אגודת בעלי הדירות.
אפשר לחפש מעלית במרשם הממלכתי?
לא ברשת, ככל שהצלחנו לברר ב-3 בנובמבר 2026. לפי החלטה מס' 317, את המרשם מנהלת הסוכנות לפיקוח טכני ובנייה, ובאג׳ריה ובאבחזיה הגוף המוסמך של הרפובליקה האוטונומית, כך שנראה שמעלית בבטומי רשומה באג׳ריה; עורך דין יכול לאשר זאת. כל רשומה כוללת את הבעלים, את נתוני המעלית ומיקומה, את הבדיקות שנערכו ואת התאונות, אם היו.
לכן בקשו מהאגודה או מהמנהל שלושה מסמכים: את מספר הרישום, את דוח הבדיקה התלת-שנתית האחרונה ואת רישום הבדיקה השנתית העדכני ביותר. הכללים שקראנו אינם מחייבים מדבקת בדיקה בתא המעלית, ומדבקה אינה באה במקום הדוח.
מה אפשר לבדוק בתוך המעלית בזמן הסיור בדירה?
- לוחית העומס. גלויה בבירור, עם העומס בק״ג ועם המספר המרבי של נוסעים.
- לוחית היצרן. יצרן, דגם, מספר סידורי ושנת ייצור. שנת הייצור מגלה בת כמה המכונה, בלי קשר לגיל הבניין.
- אזעקה ותאורה. קשר דו-כיווני לשירות חילוץ ותאורת חירום, ששניהם פועלים גם בלי חשמל מהרשת. מעליות ישנות שהיצרן שלהן מעולם לא סיפק אותם עשויות להיות פטורות.
- דלתות. מעלית שזזה כשדלת הקומה פתוחה או לא נעולה סובלת מאי-התאמה קריטית בדרגה I לפי החלטה מס' 446: דווחו על כך ואל תיסעו בה.
הוסיפו את הנקודות האלה לרשימה הרחבה יותר ברשימת הבדיקה למסירת דירה שלנו.
בנות כמה המעליות בגאורגיה, ומי מחליף אותן?
אין נתון רשמי שפורסם על מספר המעליות הרשומות או על שיעור המעליות שנכשלות בבדיקה. המנהל של אחד מגופי הבדיקה, שצוטט ב-Publika ב-21 ביוני 2023, העריך שיש כ-15,000 מעליות בטביליסי, בקוטאיסי, בבטומי וברוסטאווי, רובן דגמים סובייטיים ישנים, נקב בעלות של כ-200-300 לארי לבדיקה של מעלית אחת ואמר שהבדיקה התלת-שנתית כמעט אינה מתבצעת בפועל. זו דעה של מומחה אחד, ולא נתון סטטיסטי.
ב-14 בינואר 2023 מתו בני זוג בפיר מעלית בווזיסובני שבטביליסי; ב-15 בפברואר 2023 קרסה מעלית בבניין מגורים בשדרת אגמשנבלי בבטומי, ושלושה בני אדם נפצעו. ביוני 2025 דיווחה עיריית טביליסי שכ-2,000 מעליות הוחלפו במסגרת התוכנית שלה לאגודות, בהיקף של 285 מיליון לארי, בלי לציין באיזו תקופה. ב-25 בספטמבר 2025 התחייב ראש העיר שבתוך ארבע שנים לא תישאר בעיר אף מעלית במצב חירום; זו הבטחה, לא תוצאה. חלוקת העלויות בבטומי מוסברת בעמוד שלנו על אגודת בעלי הדירות כמונח.
המסקנה שלנו מהרשומות של גאורגיה: התאונות שינו את הדרך שבה העירייה משלמת, אבל כללי המעליות הארציים לא השתנו מאז 2015.
אילו כללי אש חלים על הבניין שלכם?
שתי החלטות עומדות בתוקף זו לצד זו:
- תכנון ובנייה: החלטה מס' 41 מ-28 בינואר 2016 בדבר כללי הבטיחות בבניינים, שבתוקף מאז 1 בינואר 2017 ותוקנה פעמים רבות; הנוסח המאוחד האחרון נושא את התאריך 4 בספטמבר 2026. היא חלה על בניינים ממחלקות III, IV ו-V.
- שימוש ותחזוקה: החלטה מס' 370 מ-23 ביולי 2015 בדבר כללי ותנאי בטיחות אש, שתוקנה לאחרונה ב-28 במרץ 2025. היא מחייבת את כולם, גם בעלים של בניינים ישנים וקטנים יותר.
התאריך המכריע הוא 16 בנובמבר 2017. לפי סעיף 2(2) של החלטה מס' 41, כללי התכנון הנוכחיים אינם חלים על בניין שהפרויקט האדריכלי שלו תואם או שהוגשה לגביו בקשה, או שההיתר שלו הוצא, לפני אותו יום, ושעדיין לא התקבל לשימוש, אלא אם המבקש ביקש להחיל עליו את הכללים החדשים המיטיבים יותר. שאלו לפי איזו מהדורה ניתן ההיתר. העמוד שלנו על רבי הקומות של בטומי מעמיק יותר בנושא המגדלים.
האם מגדל מגורים צריך ספרינקלרים?
בניין נחשב לגבוה כשקומה מאוכלסת נמצאת יותר מ-23 מ׳ מעל המפלס הנמוך ביותר שכבאית יכולה להגיע אליו. ככלל, רוב הבניינים הגבוהים חייבים אז בספרינקלרים בכל שטחם, אבל החלטה מס' 180 מ-2 באפריל 2019 הוסיפה חריג לבנייני מגורים.
| הקומה המאוכלסת הגבוהה ביותר מעל נקודת הגישה של הכבאית | מה הכללים הנוכחיים דורשים |
|---|---|
| יותר מ-23 מ׳ | חדרי מדרגות מילוט מוגנים מעשן, גילוי עשן, מערכת התראת אש, עמודי מים לכיבוי, התראה קולית, פינוי עשן, חשמל גיבוי וחשמל חירום |
| עד 37 מ׳ | אין חובה של מערכת ספרינקלרים בכל הבניין |
| יותר מ-37 מ׳ | ספרינקלרים בבניין, מרכז פיקוד לכיבוי אש ולפחות שתי מעליות כבאים |
| בתוך הדירות של בניין גבוה | אין חובה של ספרינקלרים עד 1 באפריל 2028 |
| יותר מ-130 מ׳ | חדר מדרגות מילוט נוסף, אבל רק בבניינים שאינם למגורים, כמו מלונות ומשרדים |
לכן בלוק בלי ספרינקלרים במסדרונות יכול להיות חוקי אם אף קומה מאוכלסת אינה נמצאת מעל 37 מ׳, ובמגדל גבוה יותר ראשי ספרינקלרים בתוך הדירות אינם נדרשים לפני 1 באפריל 2028. החלטה מס' 131 מ-30 במרץ 2023 דחתה את המועד הזה מ-2023 ל-2028. אם יזם מפרסם שיש ספרינקלרים, שאלו היכן בדיוק נמצאים הראשים.
האם בדירה צריכים להיות גלאי עשן וגלאי פחמן חד-חמצני?
בבניין מגורים שתוכנן לפי החלטה מס' 41 הנוכחית, כן. סעיף 907.2.11 דורש גלאי עשן מחוץ לכל אזור שינה, בכל חדר שינה ובכל מפלס של הדירה, מחוברים זה לזה כשיש כמה מהם, ובבנייה חדשה מוזנים מרשת החשמל עם סוללת גיבוי. סעיף 908.7 דורש גלאי פחמן חד-חמצני לפי תקן UL 2034 בדירות של בניינים שיש בהם מכשירים שורפי דלק או חניה צמודה; מערכת לגילוי פחמן חד-חמצני בכל הבניין מתקבלת כחלופה.
הנוסח הגאורגי של החריגים לגבי פחמן חד-חמצני אינו ברור, ולכן שאלו מהנדס בטיחות אש אם דירה בלי דוד משלה נכללת בחובה. לפי הקריאה שלנו, בדירה עם דוד גז בבניין שקיבל היתר אחרי 16 בנובמבר 2017 צריך להיות גלאי כזה. בסיור בדירה ספרו את גלאי העשן, לחצו על כפתור הבדיקה של אחד מהם כדי לראות אם האחרים מצפצפים גם הם, וחפשו גלאי פחמן חד-חמצני ליד הדוד.
האם מותר לחזית לבעור?
סעיף 1406.2.1 של החלטה מס' 41 מגביל חיפויים דליקים על קירות חוץ בבניינים מסוגי בנייה I עד IV: לא גבוה מ-12 מ׳ מעל הקרקע, כארבע קומות לפי ההערכה שלנו, או 18 מ׳ לעץ שעבר טיפול מעכב בעירה. כשמרחק ההפרדה מפני אש הוא 1.5 מ׳ או פחות, הם רשאים לכסות לא יותר מ-10% מהקיר. סעיף 1407 דורש שלוחות מרוכבים ממתכת יעברו מבחן אש בקנה מידה מלא לחזית (NFPA 285) או יעמדו במגבלות חלופיות שמסתיימות ב-23 מ׳. בקשו מהיזם את המפרט של חיפוי החזית ואת תעודות מבחני האש, ותנו למהנדס בטיחות אש לקרוא אותם.
אילו הרגלים יומיומיים מפרים את כללי האש?
החלטה מס' 370 אוסרת, בין היתר:
- דלתות אש שתקועות במצב פתוח או שהסוגרים שלהן פורקו, אלא אם הן מוחזקות בהתקן שמשחרר אותן בשריפה.
- אחסון במבואות המעליות, בפודסטים ובמדרגות או מתחת לגרמי המדרגות; נוזלים דליקים, מכלי גז או זיקוקים במרתפים ובעליות גג.
- יחידות חיצוניות של מזגנים בחדרי מדרגות, וסגירה בזכוכית של המעבר הפתוח לחדר מדרגות מוגן מעשן.
- סורגים קבועים בחלונות שאי אפשר לפתוח, בחדרים שבהם שוהים אנשים.
- ניתוק של מערכות התראת אש, ספרינקלרים, שליטה בעשן או התראה קולית, למעט לצורכי תחזוקה; מעגל גלאים תקול מותר לעקוף לכל היותר ל-5 ימים.
לפי סעיף 177 של קוד העבירות המנהליות של גאורגיה (נוסח מאוחד מ-13 באוקטובר 2026), הקנס הכללי הוא 500 לארי; הפרות שנוגעות לדרכי מילוט, ליציאות, לספרינקלרים, לגלאים, להתראה ולשליטה בעשן עולות 1,000-5,000 לארי, והפרה חוזרת אחרי קנס כזה עולה 2,000-7,000 לארי. החלטה מס' 370 (סעיף 11(1)) מטילה את החובה לשמור על תקינות המערכות על הממונים על המתקן, מה שנראה כמכוון לאגודה או למנהל שלה, אבל רצוי שעורך דין יאשר זאת. דירת מלון שמופעלת כמלון חייבת לתלות בכל חדר תוכניות פינוי בגאורגית ובאנגלית (החלטה מס' 370, סעיף 15(2)); לא מצאנו חובה כזאת בדירות רגילות.
איך נבדקים דודי גז וכיריים?
סעיף 6 של החלטת GNERC מס' 12 מ-9 ביולי 2009, כללי האספקה והצריכה של גז טבעי, קובע את הבדיקות:
- לפני שמשתמשים במכשיר חדש או מתוקן, הצרכן חייב לדאוג שחברת חלוקת הגז תבדוק את החיבור שלו, והחברה חייבת לעשות זאת כשמבקשים ממנה.
- חברת החלוקה חייבת לסרב לספק גז, או לנתק את האספקה, אם הרשת הפנימית של הדירה תקולה או אם לדוד, לדוד מים או לכיריים אין מסמכי התאמה ותיעוד טכני.
- היא רשאית לבדוק בלי הודעה מוקדמת, והאספקה מתחדשת רק אחרי שבדקה את המונה ואת המערכת.
לא מצאנו מרווח זמן קבוע לבדיקות שגרתיות של גז ביתי. הכללים האלה פוקעים ב-1 בינואר 2027, כשבמקומם ייכנסו כללי השוק הקמעונאי של גז טבעי, שאומצו בהחלטת GNERC מס' 60 מ-28 בדצמבר 2021. בנוסח המקורי שלהם אין סעיף דומה על בדיקת מכשירים; את כללי הרשת של GNERC לא בדקנו. לא מצאנו כלל ארצי שמחייב גלאי דליפת גז בדירות. בקשו את בדיקת החיבור של חברת החלוקה ואת מסמכי ההתאמה של כל מכשיר.
מי רשאי להתקין מצלמות בכניסה?
לפי סעיף 10(6) של חוק גאורגיה בדבר הגנה על מידע אישי, שבתוקף מאז 1 במרץ 2024, מעקב וידאו בכניסה המשותפת או בשטח המשותף של בניין מגורים מחייב הסכמה בכתב של יותר ממחצית הבעלים. חובה להציב שלט עם סמל של מצלמה ועם השם ופרטי הקשר של בעל השליטה במידע. הפרות גוררות אזהרה או קנס של 1,000 לארי, או 2,000 לארי לעסק שהמחזור השנתי שלו עולה על 500,000 לארי (סעיף 69).
שאלו מיהו בעל השליטה במידע והאם ההסכמה בכתב קיימת. לא ברור מי נותן את ההסכמה כל עוד היזם מחזיק ברוב הדירות; שאלו עורך דין. מצלמות בתוך דירה מוסברות במדריך שלנו על ניהול נכס מרחוק.
מה אפשר למצוא במקורות פומביים, ומה צריך לבקש?
| פריט | פומבי? | את מי לשאול |
|---|---|---|
| הבעלים, ורישום הדירה אחרי הקבלה לשימוש | כן, נסח מהמרשם הציבורי | - |
| ההחלטות של טביליסי על היתר ועל קבלה לשימוש | כן, בחיפוש ההחלטות של שירות האדריכלות של טביליסי | - |
| אקטים של בדיקות המעלית ומערכות האש בעת הקבלה לשימוש | לא | היזם |
| מספר הרישום של המעלית, דוח הבדיקה, הבדיקות השנתיות | לא מצאנו חיפוש פומבי | האגודה או המנהל |
| תוצאות ביקורות אש | לא מצאנו מרשם פומבי | האגודה או המנהל |
| רישומי השירות של הספרינקלרים, הגלאים והגנרטור | לא | האגודה או המנהל |
| חומרי החזית ומבחני האש שלהם | לא | היזם |
| בדיקת חיבור הגז, מסמכי המכשירים | לא | המוכר או חברת חלוקת הגז |
| בעל השליטה במידע מהמצלמות והסכמת הבעלים | רק השלט | האגודה או חברת הניהול |
| חובות לאגודה | מעל 500 לארי אפשר לרשום אותם על הדירה | האגודה |
המסמכים האלה משלימים את 20 השאלות במדריך שלנו על איך בודקים יזם. התחזוקה שלהם ממומנת מדמי ועד הבית; הסכום השנתי הכולל מופיע בעמוד על העלות של החזקת דירה.
סיכונים וחריגים
- ההנחה שבכל מגדל יש את המערכות של 2017. פרויקט שתואם או שקיבל היתר לפני 16 בנובמבר 2017 עשוי לפעול לפי כללים ישנים יותר.
- הבנת המילה "ספרינקלרים" כספרינקלרים בדירה שלכם. בבנייני מגורים גבוהים הם אינם נדרשים בדירות עד 1 באפריל 2028.
- בלבול בין מעלית חדשה למעלית שנבדקה. הרישום, הבדיקות השנתיות והבדיקה התלת-שנתית הן חובות נפרדות.
שאלות נפוצות
כל כמה זמן חייבים לבדוק מעלית בגאורגיה?
בדיקה טכנית מתוכננת אחת לשלוש שנים, ובנוסף בדיקות סטטיות ודינמיות מדי שנה ותחזוקה רציפה בידי גורם מוסמך.
האם מגדלי מגורים צריכים ספרינקלרים?
בכל הבניין רק כשקומה מאוכלסת נמצאת יותר מ-37 מ׳ מעל נקודת הגישה של הכבאית; בתוך הדירות של בניינים גבוהים, לא לפני 1 באפריל 2028.
האם גלאי עשן הוא חובה בדירה חדשה?
לפי כללי התכנון הנוכחיים, כן: בכל חדר שינה, מחוץ לאזורי השינה ובכל מפלס, מחוברים זה לזה ומוזנים מרשת החשמל עם סוללת גיבוי.
האם גלאי דליפת גז הוא חובה?
לא מצאנו כלל ארצי שמחייב גלאי כזה בדירות. גלאי פחמן חד-חמצני נדרש בדירות של בניינים חדשים יותר שיש בהם מכשירים שורפי דלק או חניה צמודה.
מקורות
- החלטת הממשלה מס' 446 בדבר הפעלה בטוחה של מעליות, הרשומות של גאורגיה, 31 בדצמבר 2013 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- החלטת הממשלה מס' 173 בדבר בדיקה של מתקנים בעלי סיכון טכני מוגבר, הרשומות של גאורגיה, 10 ביולי 2013 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- החלטת הממשלה מס' 383 שתיקנה את החלטה מס' 173, הרשומות של גאורגיה, 30 ביולי 2015 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- החלטת הממשלה מס' 317 בדבר המרשם של מתקנים בעלי סיכון טכני מוגבר, הרשומות של גאורגיה, 31 ביולי 2012 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- החלטת הממשלה מס' 41, כללי הבטיחות בבניינים (נוסח מאוחד מ-4 בספטמבר 2026), הרשומות של גאורגיה, 28 בינואר 2016 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- החלטת הממשלה מס' 370 בדבר כללי ותנאי בטיחות אש, הרשומות של גאורגיה, 23 ביולי 2015 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- החלטת הממשלה מס' 131 שתיקנה את החלטה מס' 41, הרשומות של גאורגיה, 30 במרץ 2023 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- קוד העבירות המנהליות של גאורגיה, סעיף 177 (נוסח מאוחד מ-13 באוקטובר 2026), הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- החלטת GNERC מס' 12, כללי האספקה והצריכה של גז טבעי, הרשומות של גאורגיה, 9 ביולי 2009 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- החלטת GNERC מס' 60, כללי השוק הקמעונאי של גז טבעי, הרשומות של גאורגיה, 28 בדצמבר 2021 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- חוק גאורגיה בדבר הגנה על מידע אישי (נוסח מאוחד מ-10 ביוני 2026), הרשומות של גאורגיה, 14 ביוני 2023 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- אף אחד לא יודע מתי ייפלו המעליות המסוכנות, Publika, 21 ביוני 2023 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- Two people die in elevator pit, הערוץ הראשון, 14 בינואר 2023 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- Three injured in Batumi as elevator collapses, Front News, 15 בפברואר 2023 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- GEL 1.815 bln spent on Tbilisi infrastructure projects, BM.ge, 23 ביוני 2025 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- קלדזה: בתוך ארבע שנים לא תהיה בבירה אף מעלית במצב חירום, Front News, 25 בספטמבר 2025 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
יומן שינויים
- - רשימת הבדיקה פורסמה על בסיס כללי המעליות, בטיחות האש, אספקת הגז וההגנה על מידע אישי שברשומות של גאורגיה, קוד העבירות המנהליות ודיווחים בתקשורת.