ما الذي ينبغي فعله في الأيام الثلاثين الأولى بعد الشراء؟
يوم توقيع العقد ليس اليوم الذي ينتهي فيه العمل. ففي جورجيا تنتقل الملكية إليكم حين يسجّلكم السجل العام مالكين للعقار، ومن تلك اللحظة تحدد قائمة قصيرة من المهام مدى سلاسة سنتكم الأولى: المستندات التي يجب الاحتفاظ بها، والحسابات التي ينبغي نقلها إلى اسمكم، وتصريح الإقامة إن كنتم ترغبون فيه، والمواعيد الضريبية التي تسري على المالكين، والخطوات الأولى نحو السكن في الشقة أو تأجيرها.
ترتّب قائمة التحقق هذه تلك المهام بالتسلسل الذي يصادفه فيه معظم المالكين، أسبوعًا بعد أسبوع. ضعوا علامة على كل سطر عند إنجازه؛ وتبقى المربعات المحددة محفوظة في متصفحكم على هذا الجهاز. وحيثما احتاجت مهمة ما إلى مزيد من الشرح، يحيلكم السطر إلى الدليل الذي يتناولها بالتفصيل.
الأيام 1-3: تأكدوا من أن الشقة أصبحت ملككم
يستغرق التسجيل ما بين يوم تقديم المستندات نفسه وأربعة أيام عمل بعده، وذلك بحسب الرسم الذي اخترتموه: 350 لاري أو 270 لاري أو 150 لاري. وما دام المستخرج الجديد لا يحمل اسمكم، فإن عملية الشراء لم تكتمل بعد.
الأسبوع الأول: المفاتيح والعدادات والحسابات
يعرض دليل المرافق للمالك الجديد الشركات المعنية والمستندات المطلوبة، أما قائمة التحقق عند الاستلام فتتناول بالتفصيل استلام شقة في مبنى جديد.
الأسبوع الثاني: تصريح الإقامة، إن كنتم ترغبون فيه
امتلاك شقة في جورجيا لا يمنحكم بحد ذاته تصريح إقامة؛ بل عليكم أن تتقدموا بطلب للحصول عليه. ويشترط المسار العقاري أن تكون القيمة السوقية للعقار أكثر من $150,000 وفق تقدير مثمّن معتمد، كما يجب إيداع الطلب قبل انقضاء مدة إقامتكم القانونية الحالية بما لا يقل عن 40 يومًا تقويميًا.
يتناول دليلنا لتصريح الإقامة المسار كاملًا، بما في ذلك أفراد الأسرة.
الأسبوع الثالث: الضرائب التي أصبحت تسري عليكم
بصفتكم مالكين، قد تترتب عليكم ضريبة العقار، وإذا أجّرتم الشقة فقد تترتب عليكم أيضًا ضريبة الدخل على الإيجار. ولا يحلّ موعد أي منهما خلال شهركم الأول، لكن ترتيب الأمرين الآن أسهل بكثير من اكتشافهما لاحقًا.
يشرح دليلا ضريبة العقار وضريبة دخل الإيجار كلا الأمرين بالتفصيل.
سيضيفه الفريق: على المحاسب الشريك أن يؤكد كيف يفتح المالك غير المقيم الذي لا يملك رقمًا شخصيًا جورجيًا حسابًا للدخول إلى بوابة دائرة الإيرادات.
الأسبوع الرابع: السكن في الشقة أو تأجيرها
سيضيفه الفريق: على AVI Estates أن تضيف شركات التأمين التي تتعامل معها لتغطية الشقق، مع الأقساط السنوية المعتادة كما ترد في عروضها المنشورة.
مبنى جديد أم شقة مستعملة: ما الذي يختلف
في حالة الشقة المستعملة (إعادة البيع)، يدور الشهر الأول في معظمه حول الحسابات والأوراق: فالشقة لديها بالفعل عدادات، وجمعية ملاك، وسجل سابق من الفواتير. أما في حالة الشقة المشتراة من مطوّر عقاري، فالترتيب مختلف. فقد يكون المبنى قد قُبل للتشغيل للتو، وقد تكون التوصيلات الدائمة للكهرباء والغاز لا تزال قيد التنفيذ، وقد تكون جمعية الملاك في طور التأسيس، كما أن العيوب التي تكتشفونها في الأسابيع الأولى هي العيوب التي يرجَّح أكثر من غيرها أن يصلحها المطوّر. احتفظوا بقائمة مؤرخة بكل مشكلة تلاحظونها، مع الصور، وأرسلوها إلى المطوّر كتابيًا بدلًا من الإبلاغ عنها عبر الهاتف.
إذا اشتريتم من الخارج
إذا لم تكونوا في جورجيا وقت التوقيع، فلا يزال بالإمكان إنجاز معظم مهام الشهر الأول عن طريق ممثل يحمل توكيلًا: المستخرج، وحسابات المرافق، والاجتماع مع جمعية الملاك، بل وحتى التقييم اللازم لتصريح الإقامة. أما ما لا يستطيع الممثل أن ينوب عنكم فيه فهو مقابلة تصريح الإقامة، التي تتطلب حضوركم شخصيًا أو عبر الفيديو المباشر، وكذلك القرار بشأن طريقة استخدام الشقة. اطلبوا من ممثلكم تقريرًا مكتوبًا قصيرًا في نهاية كل أسبوع، مرفقًا بصور العدادات والمفاتيح والشقة، كي تتمكنوا من وضع العلامات على هذه القائمة من مكانكم. ويشرح دليلنا عن الشراء عن بُعد كيفية إعداد التوكيل.
إذا كنتم تخططون لتأجير الشقة
للتأجير قائمته القصيرة الخاصة به. اختاروا بين التأجير طويل الأجل والإقامات الليلية، لأن الضريبة والأثاث والوقت الذي ستبذلونه تختلف في كل حالة. وفي التأجير طويل الأجل، جهّزوا عقد إيجار مكتوبًا يحدد التأمين النقدي ومهل الإشعار، وقرّروا ما إذا كانت حسابات المرافق ستبقى باسمكم أم ستنتقل إلى المستأجر. أما في الإقامات الليلية، فتحققوا مما إذا كانت جمعية الملاك في المبنى تسمح بها، وكم ستتقاضى شركة إدارة مقابل خدماتها. وفي الحالتين، فإن التسجيل كمؤجرين لدى دائرة الإيرادات هو ما يُبقي الإيجار السكني خاضعًا لنسبة 5%. ويتناول دليلنا عن تأجير الشقة عقد الإيجار والضريبة.
كم يكلّف الشهر الأول
معظم تكاليف الشهر الأول صغيرة ويمكن توقعها. فرسوم التسجيل دُفعت عند التوقيع، وهي 150 أو 270 أو 350 لاري بحسب السرعة. ويكلّف المستخرج الجديد المطلوب عبر الإنترنت 13 لاري. أما نقل حساب المياه فلا يكلّف شيئًا، ولا تفرض شبكة الكهرباء عليكم رسمًا جديدًا مقابل توصيل قائم بالفعل. وإذا كانت شقتكم في المبنى الجديد لا تزال بحاجة إلى توصيل الغاز، فإن الرسم المنظَّم هو 1,100 لاري في تبليسي وباتومي، ويجوز للأسر تقسيطه على 17 شهرًا. وتتقاضى جمعيات الملاك عادةً 20-40 لاري شهريًا مقابل الخدمة الأساسية. وإذا تقدّمتم بطلب تصريح إقامة، فأضيفوا تكلفة التقييم ورسم الوكالة البالغ 300 أو 450 أو 600 لاري بحسب السرعة، إلى جانب تكلفة الترجمات. أما أسطوانة القفل الجديدة ومجموعة المفاتيح فتكلفتهما ضئيلة مقارنةً بما سبق.
أخطاء يرتكبها المالكون في الشهر الأول
- انتظار البائع حتى ينقل حسابات المرافق، في حين أن المالك الجديد هو من يجب أن يتقدّم بالطلب.
- افتراض أن الشراء يأتي معه تصريح إقامة تلقائيًا، ثم تفويت الموعد النهائي لتقديم الطلب.
- الإبلاغ عن عيوب الشقة الجديدة عبر الهاتف بدلًا من الإبلاغ كتابيًا مع الصور.
- ترك النسخ الوحيدة من العقد والإيصالات داخل الشقة نفسها.
- تأجير الشقة قبل تحديد الطريقة التي سيُصرَّح بها عن الإيجار.
المخاطر والاستثناءات
- حسابات تُركت باسم البائع. تذهب الفواتير والإشعارات إلى شخص آخر.
- موعد إقامة فائت. يجب تقديم طلب التصريح في الوقت المحدد.
- أقفال لم تُغيَّر. قد تظل مفاتيح قديمة متداولة.
- نسخ أصلية مفقودة. ستحتاجون إلى العقود والإيصالات مجددًا عند البيع أو عند تقديم الطلبات.
- تأجير غير مسجَّل. قد يخضع الإيجار لنسبة ضريبية أعلى.
أسئلة شائعة
متى تصبح الشقة ملكي من الناحية القانونية؟
حين يسجّلك السجل العام مالكًا لها؛ ولتتأكد من ذلك اطلب مستخرجًا جديدًا.
هل أحصل على تصريح إقامة تلقائيًا عند الشراء؟
لا. عليك أن تتقدّم بطلب للحصول عليه، مع تقييم يُظهر قيمة تزيد على $150,000، وذلك قبل انتهاء إقامتك القانونية.
هل عليّ دفع ضريبة العقار في سنتي الأولى؟
فقط إذا تجاوز دخل أسرتك 100,000 لاري؛ وعندئذ تُستحق الضريبة عن الأشهر التي امتلكت فيها الشقة.
هل يلزمني التسجيل كمؤجر؟
إذا أجّرت الشقة للسكن، فإن التسجيل قبل 1 أبريل من العام التالي يحافظ على نسبة 5%.
هل يمكن لشخص آخر أن ينجز هذه المهام نيابةً عني؟
معظمها، بموجب توكيل؛ أما مقابلة تصريح الإقامة فتتطلب مشاركتك أنت.
هل التأمين على المنزل إلزامي؟
لم نجد أي قاعدة تفرضه على شقة مملوكة ملكية خاصة؛ فالقرار يعود إليك.
ما الذي يجب أن أحتفظ به من مستندات الشراء؟
العقد وترجمته، وجميع المستخرجات، والإيصالات، ومحضر التسليم، والتوكيل.
ماذا لو اكتشفت عيبًا بعد الانتقال إلى الشقة؟
وثّقه بالصور وأخطر البائع أو المطوّر كتابيًا على الفور.
المصادر
- القانون المدني الجورجي (المادة 183)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- قانون جورجيا «بشأن الوضع القانوني للأجانب وعديمي الجنسية» (المادتان 15 و20.1)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- قرار الحكومة رقم 520 بشأن إجراءات تصاريح الإقامة (المادة 3)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- قانون الضرائب الجورجي (المادة 81، والمواد 202-206)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- قرار GNERC رقم 32 لعام 2008: قواعد إمداد مياه الشرب واستهلاكها، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- تسجيل العقارات: الرسوم والمدد، الوكالة الوطنية للسجل العام (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
سجل التغييرات
- - نُشرت قائمة التحقق استنادًا إلى القانون المدني، وقانون الأجانب، وقرار الحكومة رقم 520، وقانون الضرائب، وقواعد إمداد مياه الشرب.