מה כלול
- תדריך עיצוב שנכתב איתכם: מי יגור בדירה או ישכור אותה, רמת הגימור, הסגנון, התקציב והמועד שבו הכול צריך להיות מוכן.
- מדידה מלאה של הדירה ורשימת העבודות הנדרשות, מיציקת הריצפה והחשמל ועד האריחים והצבע.
- הצעות מחיר מקבלנים שכבר עבדנו איתם, מושוות סעיף מול סעיף ומוגשות לכם עם ההמלצה שלנו ועם הנימוקים שלה.
- לוח זמנים שמוסכם עם הקבלן שנבחר, עם אבני דרך והתשלום שצמוד לכל אחת מהן.
- פיקוח באתר ודוח תמונות שנשלח אליכם כל שבוע ביום קבוע, גם בשבועות שבהם ההתקדמות איטית.
- רהיטים וציוד שנבחרים לפי תקציב ולפי רמה שאתם קובעים, מסופקים ומותקנים בדירה.
- סיור מסירה עם רשימת ליקויים שהקבלן חייב לסגור לפני התשלום האחרון.
למי השירות מיועד
לבעלים שקנו דירה בשלד לבן ונמצאים בחו״ל בזמן שהיא צריכה להפוך לדירה של ממש; לבעלים של דירה ישנה שצריכה עבודה לפני שאפשר לגור בה או להשכיר אותה; ולמשקיעים שרוצים דירה מוכנה לשוכרים בלי לנהל בעלי מקצוע ממדינה אחרת. שלד לבן בגאורגיה הוא מעטפת: קירות מטויחים, ריצפה יצוקה, חשמל ואינסטלציה שהובאו עד לנקודות, אבל בלי ריצוף, אריחים, דלתות, חדר רחצה, מטבח או צבע, כפי שמסביר מדור פרויקטים חדשים. ההפיכה של מעטפת כזאת לבית היא פרויקט בפני עצמו, עם החלטות, תשלומים ואיכות שצריך לעקוב אחריהם, ורוב הבעיות שאנחנו רואים בו נובעות מבעלים שמנסים לנהל אותו מרחוק בלי מישהו באתר. מי שמכיר שיפוצים בארץ יודע כמה תלוי בנוכחות יומיומית; כשהנוכחות הזאת חסרה, קבלן טוב נשאר טוב, אבל קבלן בינוני מתחיל לקבל החלטות במקומכם. השירות קיים כדי שמישהו מטעמכם יעמוד בדירה בכל אבן דרך, יבדוק לפני שמשלמים ויספר לכם את האמת על מה שהוא רואה.
לוח זמנים
תדריך
אנחנו מסכמים בכתב את המטרה, הרמה, הסגנון והתקציב. דירה להשכרה ובית למשפחה מקבלים גימור שונה, וההבדל מתחיל כבר כאן.
מדידה והיקף
היועץ מודד את הדירה, בודק את מצב הקירות, הריצפה, החלונות והמערכות, וכותב את רשימת העבודות. הרשימה הזאת היא הבסיס לכל מה שבא אחריה: ההצעות, החוזה והבדיקות, ולכן היא מפורטת חדר אחר חדר.
הצעות ובחירה
הקבלנים מגישים הצעה מול אותו היקף, כדי שאפשר יהיה להשוות ביניהן. אתם בוחרים, עם ההמלצה שלנו בכתב. ההמלצה מסבירה למה, ולא רק את מי, כולל מה חסר בהצעות שלא המלצנו עליהן.
עבודות
הקבלן עובד לפי לוח הזמנים המוסכם. אנחנו מגיעים לאתר, בודקים את האיכות בעצמנו בכל אבן דרך ושולחים דוחות תמונות כל שבוע. התשלומים משתחררים אבן דרך אחר אבן דרך, באישורכם.
ריהוט
רהיטים וציוד מוזמנים לפי הרשימה שאישרתם, ומסופקים ומותקנים כשהגימור הושלם, כדי שאבק הבנייה לא יפגוש ספה חדשה.
מסירה
סיור בדירה, רשימת ליקויים, והתשלום האחרון רק כשהרשימה נסגרה. כל ליקוי נבדק שוב בעין לפני שהוא נמחק מהרשימה.
איננו נוקבים במשך זמן כללי, כי רענון קוסמטי של דירה יד שנייה וגימור מלא משלד לבן הם שני פרויקטים שונים לגמרי. לוח הזמנים של הדירה שלכם נכתב לתוך החוזה עם הקבלן, ואנחנו מדווחים מולו בכל שבוע. כך המועד אינו הבטחה בעל פה של מישהו, אלא התחייבות חוזית שאפשר למדוד אותה ולראות בכל שבוע אם היא מתקיימת.
התדריך: ההחלטות שקובעות את התקציב
| מטרה | למגורים, להשכרה לטווח ארוך, להשכרה לטווח קצר, או שילוב. דירה להשכרה צריכה גימור עמיד שקל להחליף; בית יכול לשאת יותר בחירות אישיות. ההחלטה הזאת משפיעה על כל שורה אחרת בטבלה. |
|---|---|
| רמה | רמת החומרים והאביזרים, ממעשית ועד יוקרתית. הרמה היא הגורם הבודד הגדול ביותר בעלות למ״ר. |
| חימום ומטבח | שיטת החימום שהבניין מאפשר, והשאלה אם המטבח בנוי או עומד בפני עצמו, קובעות חלק גדול מעבודות האינסטלציה והחשמל. |
| שינויים בתכנית | הזזת קירות, אזורים רטובים או המטבח מוסיפה עלות, ולפעמים דורשת אישור של הבניין או של היזם, ואת האישור הזה מבקשים לפני שמתחילים לשבור. |
| ריהוט | חבילה לפי תקציב, או פריטים שנבחרים אחד אחד; בדירות להשכרה, רשימה סטנדרטית שהשוכרים מצפים לה. |
| מועד | תאריך קבוע, כמו תחילת עונת ההשכרה, משנה את בחירת הקבלן ואת בחירת החומרים, כי חומר שצריך להזמין מרחוק עלול לא להגיע בזמן. |
יתווסף על ידי הצוות: טווחי עלות גימור אופייניים למ״ר לפי רמה, ממקור שפורסם או תועד ועם תאריך. הם יופיעו במדריך עלויות השיפוץ במדור הפרויקטים החדשים; הדף הזה אינו נוקב בסכומים.
איך נבחרים הקבלנים ואיך משלמים להם
אנחנו עובדים עם קבלנים שהעבודות הקודמות שלהם אצל הלקוחות שלנו הסתיימו ברשימות ליקויים קצרות שנסגרו בזמן, וקבלן שאכזב לקוח אינו מקבל עבודה נוספת, יהיה המחיר שלו אשר יהיה. כל קבלן מגיש הצעה מול אותו היקף כתוב, כך שהצעה זולה שמשמיטה את האיטום או את אישור החשמל נראית בדיוק כמו שהיא. החוזה הוא בינכם לבין הקבלן; אנחנו מנסחים אותו עם הסעיפים הסטנדרטיים של עורך הדין השותף בנושא לוח זמנים, אבני דרך, איכות, ליקויים וקנסות. התשלומים עוברים מהחשבון שלכם לקבלן מול חשבוניות ומול אבני דרך שבדקנו באתר, אף פעם לא במזומן ואף פעם לא דרך החשבון שלנו. איננו לוקחים רווח על העבודה של קבלנים או ספקים, ואם קבלן או ספק היה מציע לנו תשלום כדי שנבחר בו, היינו מסרבים, לפי הכללים בדף העצמאות. ההיגיון פשוט: ההמלצה שלנו שווה משהו רק אם אין לנו אינטרס כספי בתוצאה שלה, ולכן הכסף שלכם הולך ישירות למי שעשה את העבודה, ואנחנו מקבלים רק את שכר הטרחה שכתוב בהצעה.
הדוח השבועי
בכל שבוע, באותו יום, אתם מקבלים צילומים של כל חדר מאותן נקודות צילום, כדי שההתקדמות תיראה בעין, הערה קצרה על מה נעשה ומה הלאה, כל בעיה שהתגלתה ומה אנחנו מציעים, ואת לוח הזמנים כשכל אבן דרך מסומנת כבוצעה, בזמן או באיחור. כשמגיעים לאבן דרך, הדוח אומר מה נבדק לפני שאנחנו ממליצים על התשלום: למשל, שהחשמל נבדק לפני שהקירות נסגרו, או שהאיטום בחדר הרחצה נבדק לפני הריצוף. החלטות שדורשות אתכם, כמו בחירה בין שני אריחים או שינוי שהקבלן מבקש, מגיעות כהודעות נפרדות עם מועד אחרון שמכבד את אזור הזמן שלכם. הצילומים מאותן נקודות הם לא עניין של סגנון: כשאתם משווים את המטבח של השבוע הזה לזה של השבוע שעבר מאותה זווית, אתם רואים מיד אם משהו זז, ואם לא זז כלום, גם זה מידע שחשוב לכם לדעת.
מה אנחנו צריכים מכם
- התדריך מאושר בכתב, ואישור של היקף העבודה ושל הקבלן שנבחר.
- החלטות על חומרים וגימורים בתוך המועדים שבלוח הזמנים, כדי שהעבודה לא תיעצר בהמתנה לכם.
- תשלומים לקבלן ולספקים באבני הדרך המוסכמות, אחרי שהדוח שלנו אישר שהעבודה של אותה אבן דרך נבדקה.
- גישה לדירה בשבילנו ובשביל הקבלן, וכללי ועד הבית או חברת הניהול לגבי שעות עבודה ואספקות.
- כל אישור שהבניין או היזם דורשים לשינויים בתכנית או במערכות; אנחנו מכינים את הבקשה, אבל החתימה עליה היא שלכם כבעלים.
בסיס המחיר
על ניהול השיפוץ שלנו תקבלו הצעה בכתב, והיא נשענת על העקרונות שמוסברים בדף המחירים והעמלות. העבודה של הקבלן, החומרים והרהיטים הם עלויות צד שלישי שאתם משלמים מול חשבוניות, ואיננו מוסיפים עליהם שום רווח. חבילת מפתח ביד בדף החבילות כוללת ניהול של השיפוץ והריהוט. כך אתם יודעים תמיד אילו שורות בתקציב הולכות לבעלי המקצוע ולספקים, ואיזו שורה אחת הולכת אלינו.
יתווסף על ידי הצוות: בסיס שכר הטרחה לניהול השיפוץ (סכום קבוע, אחוז מהעבודות או לפי שעה), יסופק על ידי הבעלים וייכתב בהצעת המחיר הסטנדרטית.
גימור להשכרה מול גימור למגורים
דירה שגומרה לשוכרים ודירה שגומרה לבעלים שלה נראות דומות בתמונות, ושונות כמעט בכל החלטה. בדירה להשכרה העדיפויות הן עמידות, קלות ניקוי וקלות החלפה: ריצוף ששורד מזוודות, צבע בגוון שאפשר לתקן בנקודה, אביזרים בגודל סטנדרטי שאינסטלטור יכול להחליף באותו יום, מטבח שעובד במקום מטבח שמרשים, ומספיק מקום אחסון כדי שהאורחים לא ישאירו חפצים על כל משטח. השכרה לטווח קצר מוסיפה כמה פריטים שחשובים יותר ממה שנראה: וילונות האפלה, מזרן טוב, אינטרנט אמין, מנעול שמאפשר צ׳ק-אין עצמאי, וחדר רחצה שמצטלם היטב. לבעלים שיגורו בדירה, העדיפויות עוברות לנוחות, לאור, לטעם האישי ולאיכות לטווח ארוך, והוצאה גדולה יותר על חלונות, בידוד או מערכת החימום מחזירה את עצמה לא פעם בחורף קר. התדריך רושם לאיזו משתי המטרות הדירה מיועדת, וכשהתשובה היא "לשתיהן", הוא רושם גם איזו מהן גוברת כשהן מתנגשות. בלי ההכרעה הזאת כל בחירה קטנה הופכת לוויכוח מחדש, ועם ההכרעה הקבלן והיועץ יודעים מראש לאיזה כיוון לפנות.
עבודה בתוך הכללים של הבניין
שיפוץ בבניין מגורים מתרחש בין שכנים ותחת הכללים של הבניין, והתעלמות מהם היא הדרך המהירה ביותר לפרויקט שנעצר ולהיכרות גרועה עם האנשים מהדלת ממול. בניינים חדשים שמנוהלים על ידי היזם או על ידי חברת ניהול קובעים בדרך כלל שעות עבודה, הגבלות רעש בסופי שבוע, כללים לשימוש במעלית להעלאת חומרים, ופיקדון או נוהל לפינוי פסולת. שינויים בחזית, בחלונות, בזיגוג המרפסת או במערכות המשותפות עשויים לדרוש אישור של היזם או של ועד הבית, ובחלק מהבניינים היזם דורש שהקבלן שלו יתקין פריטים מסוימים. אנחנו קוראים את כללי הבניין לפני שלוח הזמנים נכתב, משיגים כל אישור נדרש לפני העבודה שהוא נוגע לה, ומודיעים לשכנים מתי תתבצע עבודה רועשת. שיפוץ שמכבד את הבניין הוא גם שיפוץ שמשאיר את הבעלים ביחסים טובים עם הניהול שיטפל בדירה במשך שנים. ואם הדירה תושכר אחר כך, אותם יחסים טובים יקבלו את פני השוכר הראשון שלכם.
מה יכול להשתבש, ואיך מטפלים בזה
הקבלן מפגר אחרי הלוח: הדוח השבועי מראה את זה באותו שבוע, לוח הזמנים והקנס שבחוזה חלים, ואנחנו מציעים תכנית השלמה או החלפת קבלן לפני שהעיכוב מצטבר. האיכות באבן דרך אינה מקובלת: אנחנו לא ממליצים על התשלום של אבן הדרך הזאת עד שהעבודה מתוקנת, והדוח מראה את המצב לפני ואחרי. מתגלה בעיה נסתרת, כמו פגם בריצפה היצוקה או צינור במקום הלא נכון: העבודה על הפריט הזה נעצרת, אתם מקבלים צילומים ואפשרויות עם העלות של כל אחת, ושום דבר לא מתקדם בלי ההחלטה שלכם. מחירי החומרים זזים: הצעת המחיר אומרת אילו פריטים קבועים ואילו צמודים למחיר הספק, ושינויים מאושרים על ידיכם לפני הרכישה. כללי הבניין מגבילים שעות עבודה או אספקות: הם נכנסים ללוח הזמנים מההתחלה. בכל מקרה אתם שומעים על זה קודם מאיתנו, יחד עם מה שאנחנו מציעים. המטרה אינה שלא תהיה אף תקלה, כי בשיפוץ תמיד יש תקלות, אלא שכל תקלה תתגלה מוקדם, תתועד ותטופל לפני שהיא הופכת לבעיה יקרה.
שאלות נפוצות
כמה עולה לגמור דירה בשלד לבן?
זה תלוי בשטח, ברמה ובתכנית. איננו מפרסמים מספר עד שיש לנו מקור מתועד ומתוארך; הצעת המחיר שלכם נבנית מהיקף העבודה בדירה שלכם ומהמחירים שהקבלנים נותנים עליו. מספר כללי מהאינטרנט לא היה עוזר לכם, כי שתי דירות באותו גודל יכולות לדרוש היקף עבודה שונה לגמרי.
אתם מוסיפים רווח על המחיר של הקבלן?
לא. אתם משלמים לקבלנים ולספקים ישירות מול חשבוניות. שכר הטרחה שלנו על ניהול העבודה נפרד ומופיע בהצעת המחיר.
אפשר לבחור קבלן משלי?
כן. אנחנו יכולים לפקח על קבלן שבחרתם, עם אותו היקף, אותו לוח זמנים ואותן בדיקות באבני הדרך, ולומר בכתב אם אנחנו רואים בעיה בהצעה או בעבודה. הקבלן שלכם עונה לכם, ואנחנו העיניים שלכם באתר.
אראה את העבודה בזמן שהיא מתבצעת?
בכל שבוע, בצילומים מנקודות קבועות, עם הערה על מה נעשה ומה נבדק. אפשר גם לבקש סיור וידאו חי בכל אבן דרך, ולראות בעצמכם את מה שהדוח מתאר.
אתם יכולים לרהט דירה להשכרה?
כן. לדירות להשכרה אנחנו עובדים עם רשימה סטנדרטית של רהיטים וציוד שהשוכרים או האורחים מצפים לה, שנבחרים לפי עמידות ובתוך התקציב שקבעתם. הרשימה מתעדכנת לפי מה שאנחנו רואים שעובד, ומה שנשבר, בדירות שאנחנו מנהלים.
מה קורה אחרי המסירה?
הקבלן סוגר את רשימת הליקויים לפני התשלום האחרון. אם אתם משתמשים בשירות ניהול ההשכרה, הדירה מצולמת ומפורסמת מיד אחר כך. אם לא, אתם מקבלים את המפתחות, את רשימת הליקויים הסגורה ואת כל הדוחות השבועיים בתיק אחד.
יומן שינויים
- - פורסם דף שירות השיפוץ והריהוט, כולל תיאור מלא של הדרך שבה אנחנו מנהלים את העבודות; הבעלים ימסור את בסיס המחיר.