כמה נתונים על דמי ועד בית מתפרסמים בפועל?
מעט מאוד. ב-3 בנובמבר 2026 פתחנו 239 דפי פרויקטים של בנייה חדשה בפורטל מודעות גדול אחד, Realting, וחיפשנו בכל אחד מהם דמי שירות. מתוך 126 פרויקטים בבטומי, 3 ציינו סכום. מתוך 113 פרויקטים בטביליסי, אף לא אחד. לא מצאנו סכום שפורסם עבור אף מתחם בטביליסי ששמו ידוע.
גם סדרה רשמית אין. במדד המחירים לצרכן של Geostat יש פריטים נפרדים לשכר דירה, מים, פינוי אשפה, חשמל ושירותי תיקון, אבל אין פריט לתשלומים לבניין או לאגודה, כך שאיש אינו מודד איך הדמים האלה משתנים. מה שמופיע להלן הוא כמה דוגמאות מתוארכות ומסומנות וחשבון שערכנו בעצמנו, ולא דירוג.
מה מפרסמים מתחמים בבטומי לכל מטר רבוע?
אלה כל הדמים ברמת המתחם שמצאנו במודעות מתוארכות, מאפריל 2025 עד אוגוסט 2026. אף אחד מהם לא אושר מול המנהל, וכל אחד מהם עשוי היה להשתנות.
| מתחם | סוג | הסכום שפורסם | תאריך המודעה |
|---|---|---|---|
| Marina Club, רחוב קצ׳ינסקי 19/1 | אפרטהוטל במיתוג של רשת מלונות | $0.9 למ״ר, לכל היותר $45 | בערך דצמבר 2025 |
| "בניין Wyndham", רחוב אדליה 12 | אפרטהוטל במיתוג של רשת מלונות | $0.7 למ״ר, לכל היותר $35 | 3 בדצמבר 2025 |
| Subtropic City, רחוב זוראב גורגילאדזה | אפרטהוטל עם קבלה ושמירה | $1 למ״ר; $0.5 "אם הדירה אינה מושכרת" | 23 בפברואר ו-15 באוגוסט 2026 |
| OKTO Art House, סמטת אנגיסה הראשונה 73 | מגדלי פרימיום, בריכה, חדר כושר | $1.20 למ״ר | 17 בנובמבר 2025 |
| Royal Residence, רחוב ניז׳אראדזה 3 | מגדל, בריכה על הגג, קבלה | "מ-$0.05 עד $1 לחודש למ״ר" | 23 באפריל 2025 |
| מתחם ברחוב וז׳ה-פשאוולה | מחלקת עסקים, 27 קומות, חניה, מסירה ב-2028 | 50 לארי לחודש, בקריאתנו לכל דירה | 14 בדצמבר 2025 |
OKTO והמתחם ברחוב וז׳ה-פשאוולה עדיין בבנייה, ולכן הדמים שלהם הוכרזו אך עוד לא נגבים. את התעריף של OKTO, שאינו מציין תקופה, קראנו כחודשי. הטווח של Royal Residence מתחיל ב-$0.05, מה שנראה כמו טעות הקלדה, ולכן אנחנו משתמשים רק בסכום העליון שלו. שתי המודעות של Subtropic City שונות זו מזו: אחת קושרת את ה-$0.5 לדירות שאינן מושכרות דרך המתחם, אבל לא אושר אם ה-$1 הוא התעריף בתוך תוכנית ההשכרה. את הציטוטים מהמודעות בעמוד הזה הבאנו בתרגום שלנו.
מהו התעריף הטיפוסי, בדולרים ובלארי?
אם סופרים את Subtropic City פעם אחת לפי התעריף המוצהר שלה, $1, חמשת התעריפים למ״ר הם $0.70, 0.90, 1.00, 1.00 ו-1.20 לחודש. לפי החישוב שלנו החציון הוא $1.00; אם לוקחים במקום זה את ה-$0.50 של Subtropic, הוא $0.90. חמש דוגמאות הן נתון עבודה לתקציב, ולא סטטיסטיקה של שוק.
לפי השער הרשמי של הבנק הלאומי של גאורגיה שבתוקף ב-3 בנובמבר 2026, 2.5973 לארי לדולר אמריקאי, $1.00 למ״ר שווה בערך 2.60 לארי.
| גודל הדירה | $0.70 למ״ר | $1.00 למ״ר (חציון) | $1.20 למ״ר |
|---|---|---|---|
| 50 מ״ר | $35 (90.91 לארי) | $50 (129.87 לארי) | $60 (155.84 לארי) |
| 70 מ״ר | $49 (127.27 לארי) | $70 (181.81 לארי) | $84 (218.17 לארי) |
במשך שנה, דירה של 50 מ״ר בתעריף החציוני משלמת $600, כלומר 1,558.38 לארי. מכיוון שהדמים נקובים בדולרים, הסכום בלארי זז עם שער החליפין. לא אושר אם מנהל רשאי בכלל לקבוע תשלום כזה בדולרים, לנוכח הכלל הגאורגי שמחירים ייקבעו בלארי.
איך תקרות ותוכניות השכרה משנות את החשבון?
שני המתחמים עם התקרה מגיעים אליה בדיוק ב-50 מ״ר: $45 חלקי 0.9 ו-$35 חלקי 0.7 נותנים שניהם 50. מעל הגודל הזה התעריף האמיתי יורד. לדירה של 70 מ״ר, לפי החישוב שלנו, ה-$63 של Marina Club הופכים ל-$45, תעריף אפקטיבי של $0.64 למ״ר; בבניין Wyndham, $49 הופכים ל-$35, או $0.50 למ״ר. השוו סכומים חודשיים, לא תעריפים מוצהרים.
באפרטהוטל הבעלים עשוי גם לוותר על חלק מהכנסות ההשכרה, בנפרד מדמי הבניין:
- Marina Club. הסכם ל-10 שנים, 60% מההכנסה לבעלים ו-40% למפעיל, שחלקו אמור לכסות את "כל הוצאות התחזוקה והניהול"; ובכל זאת מופיעים גם דמים של $0.9 למ״ר.
- Subtropic City. 70% לבעלים, 30% לחברת הניהול.
- Novotel Living Batumi. מדריך של מוכר מ-2026 אומר שהמפעיל לוקח 40%, ושדמי השירות של הבניין נמצאים מחוץ לחלק הזה; הדמים עצמם לא פורסמו.
לכן תעריף נמוך למ״ר באפרטהוטל אינו עלות כוללת נמוכה. הערך שלנו על מה יכול להיות פירושו של "חברת ניהול" מבחין בין מפעיל ההשכרה לבין מנהל הבניין.
מה ידוע על טביליסי?
דפי הפרויקטים בטביליסי מונים שירותים כמו קונסיירז׳, שמירה וניקיון, אבל בלי מחירים. מה שקיים מגיע בשני סוגים, שאסור אף פעם למצע אותם יחד:
- טווח שפורסם. סוכנות בטביליסי העמידה ב-28 באוגוסט 2026 את הדמים במתחמים חדשים על $0.30 עד 1.00 למ״ר לחודש, ואמרה שבבניינים ישנים יותר הדמים הפורמליים מינימליים, ותיקוני גג או מעלית משולמים באיסופים חד-פעמיים.
- דיווחים של משקי בית. בלוג רילוקיישן מ-11 בספטמבר 2023 מביא חשבונות אמיתיים מבניינים שלא צוין שמם: 73 לארי לחודש עבור שמירה, מעלית ופסולת יחד עבור 130 מ״ר בסבורטלו (בערך 0.56 לארי למ״ר, החישוב שלנו); תשלום על מעלית של 10 לארי בבניין אחד ו-18.50 לארי בבניין אחר; ושום תשלום על מעלית או ניקיון בדירה של 70 מ״ר באיסני. אלה נתונים מ-2023 מבלוקים רגילים.
באילו טווחים שפורסמו כדאי להשתמש?
מאמרים של סוכנויות ושל פורטלים מצטטים טווחים, לא תעריפים של מתחמים. אף אחד מהם אינו נוקב בשמות הבניינים שמאחורי המספרים, ולכן אנחנו מחזיקים אותם בנפרד מהדוגמאות שמהמודעות.
| המפרסם | תאריך | היקף | טווח |
|---|---|---|---|
| Housebook | 28 בנובמבר 2025 | בניינים בסיסיים; מתחמים עם שירותים | 20-40 לארי לדירה; $0.4-1.5 למ״ר |
| BuyHome.ge | 16 בספטמבר 2025 | מתחמים בבטומי | 20-40 לארי לדירה; $0.4-2 למ״ר עם קבלה או שמירה |
| BD Group | 27 במרץ 2026 | מתחמים חדשים | 1-3.5 לארי למ״ר ($0.4-1.3) |
| Tbilisi Home | 28 באוגוסט 2026 | מתחמים חדשים בטביליסי | $0.30-1.00 למ״ר |
| חדשות Realting | 2 ביולי 2026 | מתחמים ומלונות דירות | $1-3 למ״ר |
| מדריך Korter.ge | ללא תאריך | דירות עם שירותים | בערך $1 למ״ר |
| Cappuccino Estate | ללא תאריך | מחלקת עסקים בבטומי | $1.50-2.50 למ״ר |
לפי החישוב שלנו, החציון של הגבולות התחתונים של שבעת הטווחים האלה הוא $0.40, החציון של הגבולות העליונים $1.50 וחציון נקודות האמצע $1.00, בדיוק כמו במודעות המתוארכות מבטומי. בערך דולר אחד למ״ר לחודש הוא נתון סביר לתכנון במתחם עם שירותים. בניין בסיסי שגובה 20-40 לארי לדירה, הרמה ששניים מהמאמרים האלה נותנים, עולה 0.40 עד 0.80 לארי למ״ר לדירה של 50 מ״ר, כך שמתחם עם שירותים ב-2.60 לארי עולה בערך פי 3.2 עד 6.5 למ״ר.
בקצה העליון צריך זהירות. ה-$1.50-2.50 שהעמוד שלנו על ניהול נכסים מביא עבור מגדלים בבטומי הם טענה ללא תאריך של סוכנות, מעל כל מודעה מתוארכת שמצאנו, שהגבוהה שבהן היא $1.20. סכומים בלארי של 2-3 לארי לחודש, ובמקרה אחד לנפש, שחלק מהסוכנויות מציגות כדמי בניין, תואמים את אגרת הפינוי העירונית, שטביליסי גובה בשיעור של 2.50 לארי לכל נפש רשומה לחודש, והחוק בדבר אגרות מקומיות מגביל ל-3 לארי. אלה אינם דמי ועד בית.
על מה הדמים משלמים, ומה מחויב בנפרד?
אף מתחם במדגם שלנו לא פרסם תקציב. מדריך של סוכנות בבטומי מ-29 בינואר 2026 מונה את הרכיבים הרגילים: ניקיון ותאורה של השטחים המשותפים, מעליות, חדרי דוודים ואוורור, שמירה ובקרת כניסה, גינון, ביטוח של החלקים המשותפים ומנהלה, ובחלק מהמתחמים גם קרן רזרבה לתיקונים לא צפויים. החוק אינו מחייב קרן כזו.
| עלות | איך משלמים אותה |
|---|---|
| חשמל, גז ומים בדירה | לפי מונה, בחשבון לכל דירה |
| אגרת פסולת | לכל נפש רשומה לחודש: 2.50 לארי בטביליסי, 1.30 לארי בבטומי |
| חניה | מקומות נמכרים בנפרד; מקום אחד במתחם Pyramid הוצע ב-$9,000 |
| בריכה | לא תמיד בחינם: דיירי Marina Club מקבלים הנחה של 50% על הבריכה המקורה |
| החלק של מפעיל ההשכרה | נלקח מהכנסות ההשכרה |
לא מצאנו מתחם שמפרסם תשלום חודשי על חניה או תעריף נפרד למעלית. איך התשלום משתלב בתקציב של משכיר לצד חשבונות שוטפים ותיקונים מוסבר בעמוד שלנו על עלויות שוטפות; למי שייכים הבריכה או חדר הכושר מוסבר בעמוד מתקנים במתחמי מגורים.
מי רשאי לגבות את הדמים, ועל איזה בסיס משפטי?
כלל החלוקה לפי שטח והתוצאות של פיגורים מוסברים בערך שלנו על דמי ועד בית. במתחם חדש חשובות שלוש נקודות נוספות:
- האגודה קיימת מכוח החוק. לפי סעיף 11(1) לחוק בדבר אגודות בעלי הדירות, אגודה נחשבת למי שנוסדה בכל בניין רב-דירות על מגרש אחד שיש בו יותר משתי דירות בבעלות אישית. במגדל חדש זה יכול לקרות ברגע שדירה שלישית נמצאת בבעלות אישית, כלשון החוק; מה שעדיין עשוי לחסור הוא יושב ראש, תקנון ורישום בעירייה.
- חוזה יכול להעביר את הניהול לחברה. סעיף 8(1) משאיר את הניהול המשותף של הרכוש המשותף בידי הבעלים, אלא אם התקנון או חוזה קובעים אחרת, וזו הפתיחה לחברת ניהול.
- החוק שותק לגבי יזמים. מנהל שהיזם בחר גובה לפי החוזה שכל קונה חותם עליו, והחוזה מחייב את אותו קונה. לא אושר אם הוא מחייב בעלים מאוחרים יותר שמעולם לא חתמו עליו, או אם האגודה יכולה לסיים אותו; לא מצאנו פסק דין בנושא, ועורך דין צריך לקרוא את החוזה.
אסיפות, רוב נדרש והחלפת מנהל מוסברים במדריך שלנו על אגודת בעלי הדירות ובערך המילון.
מה אמר בית המשפט העליון על חלקים שלא שולמו?
בהחלטה מס' ას-1030-2019 מ-17 ביולי 2020 דן בית המשפט העליון של גאורגיה באגודה בטביליסי שהתקנון שלה, שאושר על ידי החברים ב-14 בספטמבר 2010, קבע את הוצאות הבניין. אחד החברים, חברה מסחרית, שילם על אחזקת הרכוש המשותף מספטמבר 2011 עד יוני 2018 ושלח לשאר החברים הודעות שביקשו מהם להחזיר לו לפי חלקם. בנק שבבעלותו 794 מ״ר, חלק של 28.29%, לא שילם.
החברה הגישה תביעה ב-15 ביוני 2017 על סך 25,052.11 לארי, ביחס לשטח של הבנק. הערכאות הנמוכות קיבלו את התביעה, ובית המשפט העליון הכריז שהערעור של הבנק אינו קביל, כך שהפסק נשאר על כנו. מכאן נובעים שלושה לקחים:
- החברים חבים זה לזה מכוח החוק. החלטה של אסיפת החברים על הוצאות הרכוש המשותף מחייבת כל חבר.
- מי שמשלם עבור אחרים יכול לגבות זאת בחזרה, חלק אחר חלק, לפי השטח.
- אי-שימוש אינו תירוץ, בין שהבעלים בוחר שלא להשתמש ברכוש ובין שאחרים מונעים זאת ממנו.
החלקים שקראנו אינם דנים בשאלה כמה אחורה תביעה כזו יכולה להגיע, ולכן תקופת ההתיישנות של פיגורים ישנים לא אושרה. עבור משקיע הלקח השלישי הוא הכואב: דירת נופש ריקה חבה את אותו חלק כמו דירה מאוכלסת.
האם הדמים צפויים לעלות?
לא מצאנו דיווח על עלייה מדודה בדמי המתחמים בין 2024 ל-2026, אבל העלות של מה שבניין משלם עליו כן נמדדת. מדדי המחירים המפורטים של Geostat מראים את השינויים האלה בשנה שעד אוקטובר 2026:
| הפריט של Geostat | שינוי |
|---|---|
| תעריף החשמל | +25.0% (מאז אפריל 2026) |
| שירות אינסטלטור | +18.0% |
| שירות חשמלאי | +15.6% |
מעליות ותאורה משותפת פועלות על חשמל, ותיקונים דורשים אינסטלטורים וחשמלאים, כך שדמים שנקבעו ב-2024 או ב-2025 עשויים בהחלט לעלות. זו הסקה שלנו מהעלויות, לא עלייה שנצפתה.
לתיקונים גדולים הערים עוזרות לאגודות רשומות. דברי ההסבר להצעת התקציב של בטומי ל-2026 מקצים 13.93 מיליון לארי לתת-תוכנית שתומכת באגודות; העבודות שמפורטות עבור התוכנית הרחבה יותר כוללות גגות, גגות שנפגעו בסערות, מערכות התשתית של הבניין, החלפת מעליות בלויות, דלתות כניסה, תאורת חצר וחזיתות. חלקם של הבעלים אינו מצוין בדברי ההסבר. התקציב של טביליסי ל-2026, כפי שאושר בדצמבר 2025, מייעד 62.5 מיליון לארי לאגודות.
על אילו מספרים קונה צריך לבקש תשובה לפני החתימה?
שאלו בכתב לפני תשלום המקדמה. שאלות על אופן ניהול האגודה נמצאות במדריך שלנו על האגודה.
- מי מחייב? יושב הראש או חברה, ולפי איזה סעיף בתקנון או איזה חוזה.
- הנוסחה. למ״ר של איזה שטח, לדירה או עם תקרה; בלארי או בדולרים, ובאיזה שער.
- התקציב. אומדן מפורט, שורה אחר שורה, שעומד מאחורי הדמים.
- קרן רזרבה. האם יש כזו, מה היתרה שלה, באיזה חשבון היא ומי מחליט על ההוצאות ממנה.
- הפיגורים של הדירה הזו. היתרה של המוכר בכתב; קונה יכול להפוך לחייב בה.
- הפיגורים של הבניין. כמה חבים כל הבעלים יחד.
- החרגות. בריכה, חדר כושר, חניה ושימוש במעלית.
- תוכנית השכרה. התעריף בתוכה ומחוצה לה.
- תקופת החוזה. משך, תקופת הודעה מוקדמת והאם הבעלים יכולים להחליף את החברה.
- היסטוריה. הדמים בעת המסירה, היום, ואיך מחליטים על העלאות.
- עבודות מתוכננות. גג, מעליות או חזית, ההשתתפות הצפויה, והאם האגודה רשומה.
סיכונים וחריגים
- תקציב שנבנה על טווח של סוכנות. טענות של עד $3 למ״ר רחוקות מאוד מעל כל מודעה מתוארכת.
- התעלמות משער החליפין. דמים בדולרים שמשולמים מלארי עולים כשהלארי נחלש.
- חתימה על חוזה ניהול ארוך בלי לקרוא אותו. סיום מוקדם של חוזה עם מנהל שהיזם בחר אינו שאלה משפטית מוכרעת.
- אין קרן רזרבה. זה חוקי, אבל אז תיקונים גדולים דורשים השתתפות מיוחדת.
- ירושת פיגורים. קבלו את היתרה של המוכר בכתב לפני התשלום.
שאלות נפוצות
כמה עולים הדמים החודשיים במתחם בבטומי?
חמש מודעות מתוארכות נותנות $0.70 עד 1.20 למ״ר, חציון של $1.00 לפי החישוב שלנו; מתחם אחד שעדיין בבנייה מכריז על 50 לארי לחודש, כנראה לכל דירה.
האם יש סכום טיפוסי למתחמים בטביליסי?
אף מתחם אינו מפרסם סכום כזה. סוכנות בטביליסי נותנת $0.30 עד 1.00 למ״ר למתחמים חדשים; התייחסו לזה כטווח, לא כתעריף.
האם אני משלם אם הדירה עומדת ריקה?
כן. בית המשפט העליון קבע ב-2020 שאי-שימוש, גם כשאחרים גורמים לו, אינו פוטר בעלים מההוצאות המשותפות.
האם החברה של היזם יכולה לגבות לפני שלאגודה יש יושב ראש?
היא יכולה לגבות מקונים שחתמו על החוזה שלה. לא אושר אם החוזה מחייב בעלים מאוחרים יותר; תנו לעורך דין לקרוא אותו.
האם קיים מדד רשמי של דמי ועד בית?
לא. במדד המחירים של Geostat אין פריט לתשלומים לבניין או לאגודה.
הדמים הם שורה אחת ברשימה ארוכה יותר: ראו העלות השנתית של בעלות על דירה ואיך לבדוק יזם.
מקורות
- החוק בדבר אגודות בעלי הדירות, מס' 5277-რს, המבשר החקיקתי של גאורגיה, נוסח משולב מ-15 ביולי 2020 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- החלטה מס' ას-1030-2019, בית המשפט העליון של גאורגיה, 17 ביולי 2020 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- מדדי מחירים מפורטים לצרכן, Geostat, נתונים עד אוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- דברי ההסבר לתקציב 2026, עיריית בטומי (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- Tbilisi City Council approves 2026 budget, BM.ge, 23 בדצמבר 2025 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- שערי חליפין רשמיים, הבנק הלאומי של גאורגיה, השער של 3 בנובמבר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- שאלות ותשובות על אגרת הפסולת, Tbilisi Service Group, בהסתמך על החלטת מועצת העיר טביליסי מס' 17-46 מ-12 בדצמבר 2014 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- החוק בדבר אגרות מקומיות, סעיף 12-1(4), המבשר החקיקתי של גאורגיה, נוסח משולב מ-17 בדצמבר 2025 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- החלטה מס' 3 של בטומי על אגרת הפסולת, מועצת העיר בטומי, בנוסחה המתוקן מ-30 בינואר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- Marina Club, מודעה 27793, Korter.ge, בערך דצמבר 2025 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- רחוב אדליה 12, מודעה 3694534, Realting, 3 בדצמבר 2025 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- Subtropic Aparthotel, מודעה 3734184, Realting, 23 בפברואר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- Subtropic City, מודעה 3865960, Realting, 15 באוגוסט 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- OKTO Art House, Realting, 17 בנובמבר 2025 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- Royal Residence, Realting, 23 באפריל 2025 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- מתחם ברחוב וז׳ה-פשאוולה, Realting, 14 בדצמבר 2025 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- בנייה חדשה בבטומי ובטביליסי, Realting, הבסיס לספירה שלנו (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- Novotel Living Batumi, UInvest Group, 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- עלויות הבעלות על דירה, Housebook, 28 בנובמבר 2025 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- חשבונות שוטפים בבטומי, BuyHome.ge, 16 בספטמבר 2025 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- דמי שירות בבנייה חדשה, BuyHome.ge, 29 בינואר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- כמה באמת עולה להחזיק דירה, BD Group, 27 במרץ 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- העלות האמיתית של בעלות על דירה בטביליסי, Tbilisi Home, 28 באוגוסט 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- 7 מלכודות שכדאי להכיר לפני קנייה, Realting, 2 ביולי 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- מדריך לקונה, Korter.ge, ללא תאריך (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- התשואה על דירה בבטומי, Cappuccino Estate, ללא תאריך (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- עלויות החשבונות השוטפים בגאורגיה, ניקולאי לבשיץ (בלוג), 11 בספטמבר 2023 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
יומן שינויים
- - עמוד נתונים שפורסם על סמך מודעות מתוארכות, טווחים של סוכנויות, החוק בדבר אגודות בעלי הדירות, החלטה של בית המשפט העליון ומדדי המחירים של Geostat.