رسوم صيانة المبنى في مجمّعات جورجيا: ما تكشفه البيانات المنشورة

ما حجم البيانات المنشورة فعلًا عن الرسم؟

قليل جدًا. ففي 3 نوفمبر 2026 فتحنا 239 صفحة لمشاريع بناء جديدة على بوابة إعلانات كبيرة واحدة هي Realting، وبحثنا في كل منها عن رسم خدمة. ومن بين 126 مشروعًا في باتومي، ذكرت 3 مشاريع فقط مبلغًا محددًا. ومن بين 113 مشروعًا في تبليسي، لم يذكر أي مشروع شيئًا. ولم نعثر على رسم منشور لأي مجمّع مسمّى في تبليسي.

ولا توجد سلسلة رسمية كذلك. فمؤشر أسعار المستهلك لدى Geostat يتضمن بنودًا مستقلة للإيجار والمياه وجمع النفايات والكهرباء وخدمات الإصلاح، لكنه لا يتضمن أي بند لرسوم المبنى أو الجمعية، فلا أحد يرصد تطور هذه الرسوم. وما يلي إذن أمثلة قليلة مؤرخة وموسومة، مع حساباتنا الخاصة، وليس ترتيبًا للمجمّعات.

ماذا تنشر مجمّعات باتومي عن الرسم لكل متر مربع؟

هذه هي كل الرسوم الخاصة بمجمّعات بعينها التي وجدناها في إعلانات مؤرخة، من أبريل 2025 إلى أغسطس 2026. ولم يتأكد أيٌّ منها لدى المدير، وقد يكون أيٌّ منها قد تغيّر.

ما زال OKTO ومجمّع شارع فاجا بشافيلا قيد الإنشاء، فرسماهما معلنان ولم يبدأ تحصيلهما بعد. وقد فهمنا سعر OKTO، الذي لا يذكر أي مدة، على أنه شهري. ويبدأ نطاق Royal Residence من 0.05 دولار أمريكي، وهو ما يبدو خطأً مطبعيًا، فلم نأخذ منه إلا الرقم الأعلى. ويختلف إعلانا Subtropic City: فأحدهما يربط 0.5 دولار أمريكي بالشقق التي لا تؤجَّر عن طريق المجمّع، أما كون 1 دولار أمريكي هو السعر داخل برنامج التأجير فأمر غير مؤكد.

ما السعر المعتاد بالدولار وباللاري؟

إذا احتسبنا Subtropic City مرة واحدة بسعرها الرئيسي البالغ 1 دولار أمريكي، تكون الأسعار الخمسة لكل م² هي 0.70 و0.90 و1.00 و1.00 و1.20 دولار أمريكي شهريًا. وبحسب حسابنا فالقيمة الوسيطة 1.00 دولار أمريكي؛ وإذا أخذنا بدلًا من ذلك سعر Subtropic البالغ 0.50 دولار أمريكي، صارت 0.90 دولار أمريكي. وخمسة أمثلة تصلح رقمًا عمليًا لوضع الميزانية، لا إحصاءً للسوق.

وبسعر الصرف الرسمي للبنك الوطني الجورجي الساري في 3 نوفمبر 2026، وهو 2.5973 لاري للدولار الأمريكي، يعادل 1.00 دولار أمريكي لكل م² نحو 2.60 لاري.

وعلى مدى سنة، تدفع شقة مساحتها 50 م² بالقيمة الوسيطة 600 دولار أمريكي، أي 1,558.38 لاري. ولأن الرسم محدد بالدولار، يتغير المبلغ باللاري مع سعر الصرف. أما هل يجوز للمدير أصلًا أن يحدد رسمًا من هذا النوع بالدولار، في ظل القاعدة الجورجية التي تفرض تحديد الأسعار باللاري، فأمر غير مؤكد.

كيف يغيّر الحد الأقصى وبرامج التأجير الفاتورة؟

يبلغ المجمّعان اللذان يفرضان حدًا أقصى سقفهما عند 50 م² تمامًا: فقسمة 45 دولارًا على 0.9، وقسمة 35 دولارًا على 0.7، تعطيان كلتاهما 50. وفوق هذه المساحة ينخفض السعر الفعلي. ففي شقة مساحتها 70 م²، وبحسب حسابنا، يصبح مبلغ Marina Club البالغ 63 دولارًا أمريكيًا 45 دولارًا أمريكيًا، أي 0.64 دولار أمريكي فعليًا لكل م²؛ وفي مبنى Wyndham يصبح مبلغ 49 دولارًا أمريكيًا 35 دولارًا أمريكيًا، أي 0.50 دولار أمريكي لكل م². فقارن المبالغ الشهرية، لا الأسعار المعلنة.

وفي الشقق الفندقية قد يتنازل المالك أيضًا عن جزء من دخل التأجير، بمعزل عن رسم المبنى:

• Marina Club. اتفاق مدته 10 سنوات، 60% من الدخل للمالك و40% للمشغّل، ويُقال إن حصة المشغّل تغطي «جميع نفقات الصيانة والإدارة»؛ ومع ذلك يُذكر رسم 0.9 دولار أمريكي لكل م² أيضًا.
• Subtropic City. 70% للمالك، و30% لشركة الإدارة.
• Novotel Living Batumi. يقول دليل صادر عن بائع عام 2026 إن المشغّل يأخذ 40%، وإن رسم الخدمة في المبنى يقع خارج هذه الحصة؛ أما الرسم نفسه فغير منشور.

فالسعر المنخفض لكل م² في الشقق الفندقية لا يعني إذن تكلفة إجمالية منخفضة. ويفرّق مدخلنا عن المعاني المحتملة لعبارة «شركة الإدارة» بين مشغّل التأجير ومدير المبنى.

ما المعروف عن تبليسي؟

تذكر صفحات المشاريع في تبليسي خدمات مثل الكونسيرج والحراسة والتنظيف، لكنها لا تذكر أي أسعار. وما هو متاح يأتي في نوعين لا يجوز أبدًا حساب متوسط لهما معًا:

• نطاق منشور. وضعت وكالة في تبليسي، في 28 أغسطس 2026، رسوم المجمّعات الجديدة بين 0.30 و1.00 دولار أمريكي لكل م² شهريًا، وقالت إن المباني القديمة رسومها الرسمية ضئيلة، وإن إصلاحات السطح أو المصعد تُدفع عن طريق جمع مبالغ لمرة واحدة.
• روايات الأسر. تورد مدونة عن الانتقال إلى جورجيا مؤرخة في 11 سبتمبر 2023 فواتير حقيقية من مبانٍ غير مسمّاة: 73 لاري شهريًا للحراسة والمصعد والنفايات معًا عن 130 م² في سابورتالو (نحو 0.56 لاري لكل م²، بحسب حسابنا)؛ ورسم مصعد قدره 10 لاري في مبنى و18.50 لاري في آخر؛ ولا شيء للمصعد أو التنظيف في شقة مساحتها 70 م² في إيساني. وهذه أرقام من عام 2023 لعمارات عادية.

أي النطاقات المنشورة يستحق الاعتماد عليه؟

تقتبس مقالات الوكالات والبوابات نطاقات، لا تعرفات مجمّعات. ولا يسمّي أيٌّ منها المباني التي تستند إليها أرقامه، ولذلك نبقيها منفصلة عن أمثلة الإعلانات.

وبحسب حسابنا، فإن القيمة الوسيطة للحدود الدنيا في هذه المصادر السبعة 0.40 دولار أمريكي، وللحدود العليا 1.50 دولار أمريكي، ولنقاط المنتصف 1.00 دولار أمريكي، وهي القيمة ذاتها التي أعطتها إعلانات باتومي المؤرخة. فنحو دولار واحد لكل م² شهريًا رقم معقول للتخطيط في مجمّع مخدوم. أما المبنى الأساسي الذي يتقاضى 20-40 لاري عن الشقة، وهو المستوى الذي يذكره مقالان من هذه المقالات، فيكلّف من 0.40 إلى 0.80 لاري لكل م² في شقة مساحتها 50 م²، فيكون المجمّع المخدوم بسعر 2.60 لاري أغلى بنحو 3.2 إلى 6.5 مرات لكل م².

والطرف الأعلى يحتاج إلى حذر. فنطاق 1.50-2.50 دولار أمريكي الذي تنقله صفحتنا عن إدارة العقارات لأبراج باتومي ادعاء غير مؤرخ من وكالة، وهو أعلى من كل إعلان مؤرخ وجدناه، وأعلاها 1.20 دولار أمريكي. أما الأرقام باللاري من 2 إلى 3 لاري شهريًا، وهي في إحدى الحالات عن كل شخص، والتي تقدمها بعض الوكالات على أنها رسم للمبنى، فتطابق رسم النفايات البلدي، الذي تتقاضاه تبليسي بواقع 2.50 لاري لكل شخص مسجّل شهريًا، ويضع له قانون الرسوم المحلية حدًا أقصى قدره 3 لاري. فهي ليست رسومًا للمبنى.

على ماذا يُنفق الرسم، وما الذي يُفوتَر على حدة؟

لم ينشر أي مجمّع في عيّنتنا ميزانية. ويعدّد دليل لوكالة في باتومي مؤرخ في 29 يناير 2026 المكونات المعتادة: تنظيف الأماكن المشتركة وإنارتها، والمصاعد، وغرف المراجل والتهوية، والحراسة ومراقبة الدخول، وتنسيق الحدائق، والتأمين على الأجزاء المشتركة، والإدارة، وفي بعض المجمّعات صندوق احتياطي للإصلاحات غير المتوقعة. ولا يُلزم القانون بإنشاء صندوق كهذا.

ولم نجد أي مجمّع ينشر رسمًا شهريًا لموقف السيارات أو تعرفة مستقلة للمصعد. أما موقع هذا الرسم في ميزانية المؤجِّر إلى جانب المرافق والإصلاحات فتجده في صفحتنا عن تكاليف التشغيل؛ ومن يملك المسبح أو النادي الرياضي فمشروح في صفحة مرافق المجمّعات السكنية.

من يحق له تحصيل الرسم، وعلى أي أساس قانوني؟

قاعدة الحصة بحسب المساحة وعواقب المتأخرات مشروحة في مدخلنا عن رسم المبنى. وتهمّ في المجمّع الجديد ثلاث نقاط إضافية:

• الجمعية قائمة بحكم القانون. بموجب المادة 11(1) من قانون جمعيات الملاك، تُعامَل الجمعية على أنها مؤسَّسة في كل مبنى متعدد الشقق قائم على قطعة أرض واحدة ويضم أكثر من شقتين في ملكية فردية. وفي البرج الجديد قد يحدث ذلك بمجرد أن تصير شقة ثالثة في ملكية فردية، بتعبير القانون؛ وما قد يظل غائبًا هو الرئيس والنظام الداخلي والتسجيل لدى البلدية.
• يمكن للعقد أن يُسند الإدارة إلى شركة. تترك المادة 8(1) الإدارة المشتركة للملكية المشتركة للملاك أنفسهم ما لم ينص النظام الداخلي أو عقد على غير ذلك، وهذا هو المنفذ الذي تدخل منه شركة الإدارة.
• القانون صامت بشأن المطوّرين. فالمدير الذي يختاره المطوّر يحصّل الرسم بموجب العقد الذي يوقّعه كل مشترٍ، وهذا العقد يُلزم ذلك المشتري. أما هل يُلزم الملاك اللاحقين الذين لم يوقّعوه، أو هل تستطيع الجمعية إنهاءه، فغير مؤكد؛ فلم نجد أي حكم قضائي في ذلك، وينبغي أن يقرأ محامٍ العقد.

أما الاجتماعات والأغلبيات واستبدال المدير فتجدها في دليلنا عن جمعية الملاك وفي مدخل المسرد.

ماذا قالت المحكمة العليا عن الحصص غير المدفوعة؟

في القرار رقم ას-1030-2019 الصادر في 17 يوليو 2020، نظرت المحكمة العليا لجورجيا في قضية جمعية في تبليسي كان نظامها الداخلي، الذي أقرّه الأعضاء في 14 سبتمبر 2010، يحدد تكاليف المبنى. وقد دفع أحد الأعضاء، وهو شركة، نفقات صيانة الملكية المشتركة من سبتمبر 2011 إلى يونيو 2018، وأرسل إلى سائر الأعضاء إشعارات يطالبهم فيها بأن يردّوا إليه ما دفعه كلٌّ بحسب حصته. ولم يدفع مصرف يملك 794 م²، أي حصة قدرها 28.29%.

فرفعت الشركة دعوى في 15 يونيو 2017 للمطالبة بمبلغ 25,052.11 لاري، يتناسب مع مساحة المصرف. وقبلت المحاكم الأدنى الدعوى، وأعلنت المحكمة العليا عدم قبول طعن المصرف، فبقي الحكم بالمبلغ قائمًا. وتُستخلص من ذلك ثلاثة دروس:

1. الأعضاء مدينون بعضهم لبعض بحكم القانون. فقرار اجتماع الأعضاء بشأن تكاليف الملكية المشتركة يُلزم كل عضو.
2. من يدفع عن غيره يستطيع أن يستردّ ما دفعه، حصةً حصة، محسوبةً بحسب المساحة.
3. عدم الاستعمال ليس عذرًا، سواء اختار المالك ألا يستعمل الملكية أو منعه الآخرون من ذلك.

ولا تناقش الأجزاء التي قرأناها المدى الزمني الذي يجوز أن تعود إليه مثل هذه المطالبة، فمدة التقادم بالنسبة إلى المتأخرات القديمة غير مؤكدة. وبالنسبة إلى المستثمر فإن الدرس الثالث هو الأشد وقعًا: فشقة العطلات الخالية تدين بالحصة ذاتها التي تدين بها شقة مسكونة.

هل يُرجَّح أن ترتفع الرسوم؟

لم نجد أي تقرير عن ارتفاع مقيس في رسوم المجمّعات بين 2024 و2026، لكن تكلفة ما يدفع المبنى ثمنه مقيسة. فمؤشرات الأسعار التفصيلية لدى Geostat تُظهر هذه التغيرات في السنة المنتهية في أكتوبر 2026:

تعمل المصاعد وإنارة الأجزاء المشتركة بالكهرباء، وتحتاج الإصلاحات إلى سبّاكين وكهربائيين، فمن المرجح جدًا أن يُرفع رسم حُدد في 2024 أو 2025. وهذا استنتاج منّا من التكاليف، لا زيادة لاحظناها.

وفي الإصلاحات الكبرى تساعد المدن الجمعيات المسجّلة. فالمذكرة التفسيرية لمشروع ميزانية باتومي لعام 2026 تخصص 13.93 مليون لاري لبرنامج فرعي يدعم الجمعيات؛ وتشمل الأعمال المدرجة للبرنامج الأوسع الأسطح، والأسطح التي أتلفتها العواصف، وأنظمة المرافق في المباني، واستبدال المصاعد المتهالكة، وأبواب المداخل، وإنارة الأفنية، والواجهات. ولا تذكر المذكرة حصة الملاك. أما ميزانية تبليسي لعام 2026، كما أُقرّت في ديسمبر 2025، فتخصص 62.5 مليون لاري للجمعيات.

ما الأرقام التي ينبغي للمشتري أن يطلبها قبل التوقيع؟

اطلبها كتابةً قبل دفع العربون. أما الأسئلة المتعلقة بطريقة إدارة الجمعية ففي دليلنا عن الجمعية.

• من يصدر الفواتير؟ الرئيس أم شركة، وبموجب أي بند من النظام الداخلي أو أي عقد.
• الصيغة. لكل م² من أي مساحة، أم لكل شقة، أم بحد أقصى؛ باللاري أم بالدولار، وبأي سعر صرف.
• الميزانية. تقدير مفصّل بندًا بندًا يقوم عليه الرسم.
• الصندوق الاحتياطي. هل يوجد صندوق، وما رصيده، وفي حساب من، ومن يقرر الإنفاق منه.
• متأخرات هذه الشقة. رصيد البائع مكتوبًا؛ فقد يصبح المشتري مسؤولًا عنه.
• متأخرات المبنى. كم يدين به جميع الملاك مجتمعين.
• الاستثناءات. المسبح والنادي الرياضي وموقف السيارات واستعمال المصعد.
• برنامج التأجير. السعر داخله وخارجه.
• مدة العقد. طولها، ومهلة الإخطار، وهل يستطيع الملاك استبدال الشركة.
• السجل. الرسم عند التسليم، والرسم اليوم، وكيف تُقرَّر الزيادات.
• الأعمال المخطط لها. السطح أو المصاعد أو الواجهة، والمساهمة المتوقعة، وهل الجمعية مسجّلة.

المخاطر والاستثناءات

• وضع الميزانية على أساس نطاق من وكالة. فالادعاءات التي تصل إلى 3 دولارات أمريكية لكل م² أعلى بكثير من كل إعلان مؤرخ.
• تجاهل سعر الصرف. الرسم المحدد بالدولار والمدفوع من دخل باللاري يرتفع حين يضعف اللاري.
• توقيع عقد إدارة طويل من دون قراءته. فإنهاء عقد مدير اختاره المطوّر قبل أوانه مسألة لم يحسمها القانون بعد.
• غياب الصندوق الاحتياطي. هذا جائز قانونًا، لكن الإصلاحات الكبرى تستلزم حينئذٍ مساهمة خاصة.
• وراثة المتأخرات. احصل على رصيد البائع مكتوبًا قبل الدفع.

أسئلة شائعة

كم يبلغ الرسم الشهري في مجمّع في باتومي؟

تعطي خمسة إعلانات مؤرخة من 0.70 إلى 1.20 دولار أمريكي لكل م²، بقيمة وسيطة قدرها 1.00 دولار أمريكي بحسب حسابنا؛ ويعلن مجمّع لا يزال قيد الإنشاء رسمًا قدره 50 لاري شهريًا، على ما يبدو عن كل شقة.

هل هناك رسم معتاد لمجمّعات تبليسي؟

لا ينشر أي مجمّع رسمًا كهذا. وتعطي وكالة في تبليسي ما بين 0.30 و1.00 دولار أمريكي لكل م² للمجمّعات الجديدة؛ فتعامل معه على أنه نطاق، لا تعرفة.

هل أدفع إذا بقيت الشقة خالية؟

نعم. فقد قضت المحكمة العليا عام 2020 بأن عدم الاستعمال، حتى حين يتسبب فيه الآخرون، لا يعفي المالك من التكاليف المشتركة.

هل يمكن لشركة المطوّر أن تحصّل الرسم قبل أن يكون للجمعية رئيس؟

يمكنها تحصيله من المشترين الذين وقّعوا عقدها. أما هل يُلزم ذلك العقد الملاك اللاحقين فغير مؤكد؛ فاطلب من محامٍ أن يقرأه.

هل يوجد مؤشر رسمي لرسوم المباني؟

لا. فمؤشر الأسعار لدى Geostat لا يتضمن أي بند لرسوم المبنى أو الجمعية.

والرسم بند واحد في قائمة أطول: انظر التكلفة السنوية لامتلاك شقة وكيف تتحقق من المطوّر.

المصادر

1. قانون جمعيات الملاك، رقم 5277-რს، الجريدة التشريعية لجورجيا، النص الموحد المؤرخ في 15 يوليو 2020 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
2. القرار رقم ას-1030-2019، المحكمة العليا لجورجيا، 17 يوليو 2020 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
3. مؤشرات أسعار المستهلك التفصيلية، Geostat، بيانات حتى أكتوبر 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
4. المذكرة التفسيرية لميزانية 2026، بلدية مدينة باتومي (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
5. Tbilisi City Council approves 2026 budget، BM.ge، 23 ديسمبر 2025 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
6. أسعار الصرف الرسمية، البنك الوطني الجورجي، سعر 3 نوفمبر 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
7. أسئلة وأجوبة حول رسم النفايات، Tbilisi Service Group، استنادًا إلى قرار مجلس مدينة تبليسي رقم 17-46 المؤرخ في 12 ديسمبر 2014 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
8. قانون الرسوم المحلية، المادة 12-1(4)، الجريدة التشريعية لجورجيا، النص الموحد المؤرخ في 17 ديسمبر 2025 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
9. قرار باتومي رقم 3 بشأن رسم النفايات، مجلس مدينة باتومي، بصيغته المعدّلة في 30 يناير 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
10. Marina Club، الإعلان 27793، Korter.ge، نحو ديسمبر 2025 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
11. شارع أدليا 12، الإعلان 3694534، Realting، 3 ديسمبر 2025 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
12. Subtropic Aparthotel، الإعلان 3734184، Realting، 23 فبراير 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
13. Subtropic City، الإعلان 3865960، Realting، 15 أغسطس 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
14. OKTO Art House، Realting، 17 نوفمبر 2025 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
15. Royal Residence، Realting، 23 أبريل 2025 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
16. مجمّع في شارع فاجا بشافيلا، Realting، 14 ديسمبر 2025 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
17. المباني الجديدة في باتومي وفي تبليسي، Realting، أساس إحصائنا (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
18. Novotel Living Batumi، UInvest Group، 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
19. تكاليف امتلاك شقة، Housebook، 28 نوفمبر 2025 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
20. المرافق في باتومي، BuyHome.ge، 16 سبتمبر 2025 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
21. رسم الخدمة في المباني الجديدة، BuyHome.ge، 29 يناير 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
22. التكلفة الحقيقية للاحتفاظ بشقة، BD Group، 27 مارس 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
23. التكلفة الحقيقية لامتلاك شقة في تبليسي، Tbilisi Home، 28 أغسطس 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
24. 7 مزالق ينبغي معرفتها قبل الشراء، Realting، 2 يوليو 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
25. دليل المشتري، Korter.ge، غير مؤرخ (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
26. العائد على الاستثمار في شقة في باتومي، Cappuccino Estate، غير مؤرخ (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
27. تكاليف المرافق في جورجيا، نيكولاي ليفشيتس (مدونة)، 11 سبتمبر 2023 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)

سجل التغييرات

• 3 نوفمبر 2026 - نُشرت صفحة البيانات استنادًا إلى إعلانات مؤرخة، ونطاقات من الوكالات، وقانون الجمعيات، وقرار من المحكمة العليا، ومؤشرات الأسعار لدى Geostat.