مرافق المجمّعات السكنية في جورجيا: من يملك المسبح والنادي الرياضي والحراسة ومن يدفع نفقاتها

لمن يعود المسبح والنادي الرياضي والردهة؟

يعرض الكتيّب الترويجي المسبح والنادي الرياضي والردهة والفناء وملعب الأطفال كأنها تُسلَّم مع الشقة. أما في القانون فقد يكون لها مالكان مختلفان كل الاختلاف. فقانون جورجيا بشأن جمعيات الملاك يعرّف الملكية المشتركة للأعضاء بطريق النفي، أي بما لا يملكه أحد: قطعة الأرض، والمبنى، والشبكات والمعدات والمنشآت وعناصر تنسيق الموقع أو التحسين التي تخدمه ولا تدخل في الملكية الفردية لأي شخص (المادتان 3(f) و5(1)). أما الردهات فيذكرها القانون بالاسم صراحةً (المادة 5(4)).

ولا يرد في النص أي ذكر للمسابح أو النوادي الرياضية أو ملاعب الأطفال. وقراءتنا، التي ينبغي أن يؤكدها محامٍ في كل مبنى بعينه، أن المعيار سلبي: فالمرفق الذي لم يسجّله أحد ملكًا له يعود إلى مالكي الشقق جميعًا على الشيوع.

متى يكون المرفق وحدة خاصة يملكها شخص بعينه؟

يعامل القانون نفسه المساحة غير السكنية، ومنها المساحة التجارية، معاملة الشقة تمامًا، فيعدّها وحدة في الملكية الفردية (المادة 3(a)-(b)). ولاكتساب هذه الوحدة لا بد من تصرف مكتوب ومن التسجيل في السجل العام (القانون المدني، المادة 208). فإذا سُجّل طابق النادي الرياضي أو المنتجع الصحي على هذا النحو، صار ملكًا لمن يرد اسمه في مستخرجه: المطوّر، أو جهة التشغيل، أو مشترٍ لاحق. ويكون هذا المالك عضوًا في الجمعية بحصته الخاصة وأصواته (المادتان 3(a) و5(3))، ويجوز له بحسب قراءتنا، التي ينبغي أن يؤكدها محامٍ، أن يتقاضى من السكان رسمًا مقابل الدخول كما تفعل أي منشأة تجارية.

جاء في إعلان على موقع Korter عن مجمّع Marina Club في باتومي، حُدّث آخر مرة في نحو ديسمبر 2025، أن المبنى B «سيضم مسبحًا داخليًا متاحًا للسكان بخصم 50%» (والعبارات المقتبسة في هذه الصفحة بترجمتنا). والخصم يفترض وجود سعر، ولذلك نقرأ من هذا أن ذلك المسبح كان سيُدار مرفقًا مدفوعًا.

كيف تعرف من السجل من يملك المرفق؟

يحصل كل عقار مسجّل في السجل العام على رمز مساحي فريد خاص به (أمر وزير العدل رقم 487، المادة 9(1)) وعلى مستخرج خاص به. ومن هنا ينشأ اختبار عملي، وهو من استخلاصنا:

1. اسأل البائع كتابةً هل لكل من المسبح والنادي الرياضي والمنتجع الصحي والردهة وموقف السيارات رمز مساحي مستقل.
2. اطلب لكل مرفق له رمز مستخرج السجل الخاص به، واقرأ فيه اسم المالك وأي رهن عقاري وأي حق انتفاع. ويشرح دليل الرمز المساحي طريقة البحث.
3. المرفق الذي ليس له رمز مستقل يُفترض أن يكون ملكية مشتركة.
4. تأكد أن عقد البيع يصفه بالطريقة نفسها.

لم يمرّ بنا مستخرج يذكر حصة الشقة في الملكية المشتركة، فلا تتوقع أن يأتي مستخرجك على ذكر المسبح. أما أماكن الوقوف التي لها رموز مستقلة فتتناولها صفحتنا عن مواقف السيارات في تبليسي.

من يدفع نفقات المسبح أو الفناء المشترك؟

تساوي حصة كل مالك في الملكية المشتركة مساحة وحدته مقسومةً على المساحة الكلية لجميع الوحدات (المادة 5(3)). وما لم ينص النظام الداخلي على خلاف ذلك، تحدد الحصة نفسها نصيبه من تكاليف صيانتها وتشغيلها وتطويرها (المادة 5(6))، أيًّا كان موقع شقته (المادة 7(3)). فمالك الشقة في الطابق الأول يساهم في نفقات المسبح المقام على السطح بحسب مساحته، وامتناعه عن السباحة لا يغيّر في ذلك شيئًا: انظر صفحتنا عن رسم المبنى.

أما المرافق التي تُضاف لاحقًا فحكمها مختلف. فالمالكون الذين لم يصوّتوا لصالح تدبير لا يرتبط ارتباطًا مباشرًا بالصيانة أو التشغيل لا يتحملون تكلفته، ولا يحق لهم الانتفاع بفوائده، ما لم يقرر النظام الداخلي أو الاجتماع غير ذلك (المادة 7(4)). ويجوز أن تصبح الأموال المنقولة التي تشتريها الجمعية جزءًا من الملكية المشتركة (المادة 5(5))؛ وبحسب قراءتنا، التي ينبغي أن يؤكدها محامٍ، تبقى الأجهزة التي اشتراها المطوّر أو المدير ملكًا لهما ما لم يسلّماها، فاسأل لمن تعود أجهزة النادي الرياضي.

هل يجوز للمالكين تأجير مرفق مشترك أو بيعه أو إعادة بنائه؟

لا يجوز ذلك إلا بتوافق واسع. ويعرض الجدول القواعد ذات الصلة بالمرافق؛ أما القائمة الكاملة للأغلبيات فتجدها في دليلنا عن جمعية الملاك.

وحيث لا يوجد نظام داخلي، يصوّت المطوّر الذي لا يزال يملك وحدات كثيرة مرة واحدة عن كل وحدة منها (المادة 28(4)). ولا يجوز للأعضاء الذين لديهم تضارب في المصالح أن يصوّتوا (المادة 28(6))، غير أنه ليس واضحًا هل يمنع ذلك المطوّر من التصويت على عقد الإدارة أو عقد المرفق الذي هو طرف فيه؛ وينبغي أن يؤكد ذلك محامٍ.

ما الذي تعلن عنه المجمّعات فعلًا؟

قرأنا في 3 نوفمبر 2026 صفحات 14 مجمّعًا، 6 منها في تبليسي و8 في باتومي. وهي أمثلة مرتبة أبجديًا لا تصنيف، وكل سطر فيها هو ما يدّعيه البائع، ولم نتحقق منه في الموقع.

بعض المرافق مجرد وعود: إذ تقول إحدى الصفحات «سيكون في المجمّع نادٍ رياضي»، فتحقق مما هو موجود فعلًا عند التوقيع. وفي Krtsanisi يقع المسبح والنادي الرياضي في مبنى تجاري منفصل، وهو ما يوحي بأنهما وحدة مملوكة ملكية خاصة؛ ولم نتحقق ممن يملكها.

هل يغطي الرسم الشهري المسبح؟

لم ينشر رسم الخدمة سوى 5 من المجمّعات الـ14، وكلها في باتومي، وكلها بالدولار الأمريكي عن كل م². ولم تنشره أي صفحة في تبليسي. ولا تذكر أي من الصفحات الـ14 هل استعمال المسبح أو النادي الرياضي مشمول بالرسم.

قدّرت وكالة Tbilisi Home الرسوم المعتادة في المجمّعات الجديدة في تبليسي بما بين 0.30 و1.00 دولار أمريكي عن كل م² شهريًا (28 أغسطس 2026)، من غير أن تذكر المسابح. أما شركة التطوير Arcis Development فذكرت ما بين 0.5 و1.5 دولار أمريكي عن كل م²، وقالت إن الرسوم تغطي التنظيف والحراسة والمصاعد «وصيانة المسابح والنوادي الرياضية» (7 يوليو 2026)، وهي المصدر الوحيد الذي وجدناه يقول ذلك. وبحسب حسابنا، تدفع شقة مساحتها 50 م² بسعر 1.50 دولار أمريكي ما مجموعه 900 دولار أمريكي في السنة. وتجد المزيد في صفحتي الرسوم في المجمّعات الجديدة وتكاليف تشغيل الشقة المؤجرة.

لم نعثر على أي دراسة تقيس هل يغيّر المسبح أو النادي الرياضي سعر الشقة أو إيجارها، ولذلك لا ندّعي شيئًا في هذا الاتجاه ولا في عكسه.

ما قواعد النظافة الصحية التي تسري على مسبح السكان؟

النص الجورجي الوحيد الذي وجدناه في النظافة الصحية للمسابح هو الأمر رقم 306/ნ المؤرخ 16 أغسطس 2001 الصادر عن وزير العمل والصحة والحماية الاجتماعية. ولا تظهر عليه في موقع matsne.gov.ge، الذي راجعناه في 3 نوفمبر 2026، أي إشارة إلى إلغائه ولا أي تعديل منذ 2001، لكننا لم نتمكن من التحقق من أنه نافذ اليوم ولا من الجهة التي تشرف على تطبيقه الآن؛ وينبغي أن يؤكد محامٍ الأمرين كليهما. فاقرأه صورةً لما يكون عليه التشغيل الحريص للمسبح، لا دليلًا على أن أحكامه تُطبَّق فعلًا:

• قياس مادة التطهير ودرجة حرارة الماء والهواء قبل الافتتاح، ثم كل ساعة؛ وإجراء تحاليل مخبرية على فترات محددة.
• خلوّ كل 100 مل من الماء من البكتيريا القولونية.
• الاستحمام قبل النزول إلى الحوض؛ وإذن طبي للسباحين لا تزيد صلاحيته على سنة واحدة.

ويقضي الأمر أيضًا بإبعاد المسابح عن المساكن، وهو ما لا تلتزمه المسابح المقامة على الأسطح بداهةً، كما أن نطاقه يتحدث عن المسابح الرياضية والصحية. فلا تفهم أيًّا من هاتين النقطتين على أنها تعني أن مسبح المجمّع مخالف للقانون. بل اسأل جهة التشغيل عن القواعد التي تتبعها، ومن يفحص الماء، وهل يجوز للمالكين الاطلاع على السجلات.

هل توجد قواعد للنوادي الرياضية وملاعب الأطفال؟

أما النوادي الرياضية فلم نجد لها أي نص جورجي على الإطلاق حين بحثنا في قاعدة البيانات التشريعية في 3 نوفمبر 2026. وكذلك لم نجد قاعدة خاصة بمعدات ملاعب الأطفال، ولم نتمكن من التحقق مما إذا كانت المواصفة الأوروبية EN 1176 مطبّقة بوصفها مواصفة جورجية. والملعب المكشوف الذي لا مدرجات فيه ولا مبانٍ ملحقة هو منشأة من الفئة الأولى (قرار الحكومة رقم 255 لعام 2019، الملحق 1)، أي من فئة الخطر الضئيل التي يكفيها إخطار بسيط بدلًا من الترخيص، ما لم تشترط البلدية أكثر من ذلك (مدونة التخطيط المكاني والعمارة والبناء، المادتان 94 و96). فاسأل من يصون أجهزة النادي الرياضي، ووفق أي مواصفة اعتُمدت معدات اللعب، ومن يفتشها.

هل يجب أن تحمل شركة الحراسة ترخيصًا؟

نعم. فبموجب قانون جورجيا بشأن نشاط الحراسة الخاصة (رقم 536 لعام 2008)، تُعدّ حراسة الأشخاص أو الممتلكات بموجب عقد نشاطًا خاضعًا للترخيص (المادة 2(a))، ولا يمارسه إلا الشركات المرخّصة (المادتان 2 و3(1)). ويُصدر الكيان القانوني للقانون العام «مركز إدارة السلامة العامة 112» التابع لوزارة الداخلية هذا الترخيص من غير تحديد مدة، ويتولى الإشراف على القطاع (المواد 2 و4(3) و24(1)). وتُعاقَب الحراسة من دون ترخيص بغرامة قدرها 10,000 لاري (المادة 25(1)). ويجب ألا يقل عمر الحارس عن 18 عامًا، وأن يحمل شهادة لا تزيد صلاحيتها على سنة واحدة، وألا يكون قد أُدين بجريمة عمدية (المواد 2 و19(1) و20). وقد أحصى التقرير السنوي للمركز لعام 2024 وجود 41 منظمة حراسة خاصة تعمل في السوق.

ولا يسري القانون على الشخص أو الشركة التي تحرس مباشرةً ممتلكات تملكها أو تحوزها أو تستعملها (المادة 1(2)(b))؛ أما هل يمتد هذا الاستثناء إلى بوّاب تستخدمه الجمعية مباشرةً فأمر غير مؤكد، وينبغي أن يؤكده محامٍ. وإذا تولت شركة حراسة المجمّع، وجب أن يحدد العقد محل الحراسة، وعدد الحراس، والسعر، وعدد المرات التي يتلقى فيها العميل تقريرًا مكتوبًا (المادة 10(4)). فاطلب الاطلاع على العقد وعلى الترخيص معه. ولم نعثر على قائمة عامة بالشركات المرخّصة.

أين يجوز للمجمّع تركيب الكاميرات؟

أما الموافقة على الكاميرات في المدخل فتتناولها صفحتنا عن سلامة المبنى. وتضيف المرافق حظرًا قاطعًا: إذ يمنع قانون حماية البيانات الشخصية المراقبة بالفيديو في غرف تبديل الملابس وأماكن النظافة الشخصية وسائر الأماكن التي يُتوقع فيها، على نحو معقول، احترام الخصوصية (المادة 10(4)). وهذا يعني بجوار المسبح أو النادي الرياضي غرفَ تبديل الملابس والحمّامات، والساونا أيضًا بحسب قراءتنا. وتستتبع المخالفة إنذارًا أو غرامة قدرها 3,000 لاري، ترتفع إلى 5,000 لاري للمنشآت التي يزيد رقم أعمالها السنوي على 500,000 لاري (المادة 69(2)). وبحسب قراءتنا لقانون الحراسة (المادتان 2 و4(1))، التي ينبغي أن يؤكدها محامٍ، تحتاج الشركة التي تشغّل الكاميرات لحساب المالكين بموجب عقد إلى ترخيص هي الأخرى.

أسئلة تطرحها قبل الشراء

• الملكية. هل لكل مرفق رمز مساحي مستقل، ومن مالكه المسجّل؟
• الشروط. إذا كان مملوكًا ملكية خاصة، فبأي شروط مكتوبة وبأي سعر يجوز للسكان استعماله؟
• النظام الداخلي. إذا كان مشتركًا، فماذا يقول النظام الداخلي عن تأجيره لجهة تشغيل؟
• الرسم. هل استعمال المسبح والنادي الرياضي مشمول بالرسم الشهري، أم يُدفع عن كل زيارة؟
• جهة التحصيل. هل تحصّل الرسمَ الجمعيةُ أم شركة إدارة، وبموجب أي عقد؟
• الحراس والكاميرات. أي شركة مرخّصة تحرس المجمّع، ومن يتحكم في الكاميرات؟
• قائم أم موعود. هل كل مرفق يعمل اليوم، وهل هو مذكور في ملحق المواصفات؟
• المستأجرون. هل يجوز لمستأجريك استعمال المرافق، وبأي شروط؟

احصل على الإجابات كتابةً. وفي أبراج باتومي يضيف دليلنا عن جودة الأبراج العالية ما يلزم من فحوص المبنى.

المخاطر والاستثناءات

• اعتبار ما في الكتيّب ملكية مشتركة. المنتجع الصحي الذي يحتفظ به المطوّر قد يتقاضى منك رسمًا.
• الدفع مقابل ما لا تستعمله. المسبح المشترك تُدفع نفقاته بحسب المساحة.
• الشراء بناءً على وعد. عبارة «سيكون فيه» لا تعني «فيه الآن».
• حراس بلا ترخيص. اطّلع على الترخيص قبل الاعتماد على الشركة.

أسئلة شائعة

هل المسبح في المجمّع الجورجي ملكية مشتركة؟

لا يكون كذلك إلا إذا لم يسجّله أحد وحدةً مستقلة. فالمسبح الذي له رمز مساحي خاص به يعود إلى المالك المذكور في مستخرجه.

هل يجوز للمطوّر أن يتقاضى من السكان رسمًا مقابل النادي الرياضي؟

إذا كان يملك النادي الرياضي بوصفه وحدة مسجّلة، فالجواب بحسب قراءتنا نعم، كما تفعل أي منشأة تجارية؛ وينبغي أن يؤكد ذلك محامٍ.

هل أدفع نفقات المسبح إن لم أستعمله قط؟

نعم إذا كان ملكية مشتركة: فالتكاليف تُوزَّع بحسب المساحة ما لم ينص النظام الداخلي على غير ذلك.

هل تحتاج شركات الحراسة إلى ترخيص؟

نعم، من الكيان القانوني للقانون العام «112»؛ والحراسة من دون ترخيص تُعاقَب بغرامة قدرها 10,000 لاري.

هل يُسمح بالكاميرات في غرف تبديل الملابس الخاصة بالمسبح؟

لا. فقانون البيانات الشخصية يحظرها هناك.

للاطلاع على المصطلحات الواردة في هذه الصفحة، انظر مدخل المسرد عن جمعية الملاك.

المصادر

1. قانون جمعيات الملاك، رقم 5277، matsne.gov.ge، النص الموحد المؤرخ 15 يوليو 2020 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
2. القانون المدني الجورجي، matsne.gov.ge (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
3. تعليمات السجل العام، الأمر رقم 487، matsne.gov.ge، النص الموحد المؤرخ 31 مايو 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
4. الأمر رقم 306/ნ، متطلبات النظافة الصحية للمسابح، matsne.gov.ge، 16 أغسطس 2001 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
5. قرار الحكومة رقم 255، matsne.gov.ge، 31 مايو 2019 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
6. مدونة التخطيط المكاني والعمارة والبناء، matsne.gov.ge (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
7. قانون نشاط الحراسة الخاصة، رقم 536، matsne.gov.ge، بصيغته المعدّلة في 9 ديسمبر 2025 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
8. Annual Report 2024، الكيان القانوني للقانون العام 112، أبريل 2025 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
9. قانون حماية البيانات الشخصية، matsne.gov.ge، النص الموحد المؤرخ 10 يونيو 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
10. Alliance Centropolis، Realting، 10 سبتمبر 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
11. Batumi View، sea-inside.net، 2 نوفمبر 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
12. Batumi View، Geo-Home، غير مؤرخ (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
13. Krtsanisi Resort Residence، Korter، نحو 12 أكتوبر 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
14. M2 at Mtatsminda، Realting، 12 يوليو 2024 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
15. Healthy Living: Run, Swim, and Play Tennis on the Grounds of Your Residential Complex، Maqro City Tbilisi، 11 مارس 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
16. Marina Club، Korter، نحو ديسمبر 2025 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
17. Okrokana Residence، Korter، 27 أكتوبر 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
18. Ramada Residences، buyhome.ge، غير مؤرخ (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
19. Royal Residence، GulfStream، غير مؤرخ (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
20. 27 Shermadini Street، Korter، 18 أغسطس 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
21. STEPS، Geo-Home، غير مؤرخ (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
22. Tbilisi Gardens، Korter، 21 أكتوبر 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
23. الإعلان رقم 3609218، Realting، 23 سبتمبر 2025 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
24. White Sails، Realting، 10 سبتمبر 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
25. The Real Cost of Owning an Apartment in Tbilisi (2026)، Tbilisi Home، 28 أغسطس 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
26. Tbilisi Property Prices (2020-2026)، Arcis Development، 7 يوليو 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)

سجل التغييرات

• 3 نوفمبر 2026 - نُشر في 3 نوفمبر 2026: شرح لمن يملك المسابح والنوادي الرياضية والردهات والحراسة في المجمّعات السكنية الجورجية ومن يدفع نفقاتها، مع 14 مثالًا مؤرخًا.