مواصفات البناء في جورجيا: ما يجب أن يقوله الملحق، بندًا بندًا

لماذا تحدد المواصفات ما يمكنك المطالبة به؟

بموجب القانون المدني، يكون الشيء المبيع خاليًا من العيوب المادية «إذا كان بالجودة المتفق عليها» (المادة 488(1)؛ وكل اقتباس من نصوص القانون في هذه الصفحة ترجمةٌ منّا). ولا يُطبَّق المعيار الأضعف إلا حين لا يكون الطرفان قد اتفقا على أي جودة، وهو صلاحية الشيء للاستعمال المحدد في العقد أو للاستعمال المعتاد. أما العمل المنجز بموجب عقد المقاولة فيُقاس على «الشروط المتفق عليها» (المادة 641(1)). وفي قراءتنا، فإن ملحق المواصفات هو الموضع الذي تُدوَّن فيه هذه الجودة بالنسبة إلى شقة تُشترى على الخارطة، ولا يمنحك مقياسًا تحتكم إليه إلا البند القابل للقياس؛ وينبغي أن يؤكد ذلك محامٍ.

وتسليم شيء مختلف أو كمية أقل يُعدّ عيبًا كذلك (المادة 488(2)). ويُصلح البائع العيب على نفقته، بما في ذلك المواد (المادة 490)؛ ويجوز للمشتري أن يفسخ العقد (المادة 491)، أو أن يُنقص الثمن بمقدار تكلفة الإصلاح (المادة 492)، أو أن يطالب بالتعويض عن الضرر (المادة 494(1)). وإذا قبلتَ العمل وأنت تعلم بوجود عيب فيه، من دون أن تُبدي مطالبة، سقطت هذه المطالبة (المادة 652). أما هل عقدك عقد بيع أم عقد مقاولة أم مزيج منهما (المادة 340)، فهذا ما يقرره محامٍ.

هل توجد قاعدة تُلزم المطوّر العقاري بأن يعطيك المواصفات؟

في بحثنا بتاريخ 3 نوفمبر 2026، لم نجد أي قانون أو قرار جورجي يشترط إرفاق ملحق مواصفات بالعقد التمهيدي أو بعقد البيع، ولم نجد أي قانون ينظّم إعلانات المطوّرين العقاريين. كما لا يوجد في جورجيا قانون خاص بالمشاركة في البناء، ولا تملك تسميات مراحل التشطيب أي تعريف قانوني: راجع شرحنا للإطارات ومداخل المسرد عن الإطار الأسود والأبيض والأخضر.

ولا يسدّ قانون المستهلك هذه الثغرة إلا جزئيًا. فقانون حماية حقوق المستهلك، النافذ منذ 1 يونيو 2022، يحمي الشخص الطبيعي الذي يشتري سلعًا أو خدمات أساسًا لأغراضه الشخصية لا لأعمال تجارية، ويعرّف السلع بأنها أشياء منقولة (المادة 4)، والشقة ليست كذلك. أما أعمال الترميم التي تطلبها لمسكنك أنت فهي خدمة بمفهوم هذا القانون، مع حق الانسحاب من عقد وُقّع في شقتك (المادة 13) ووسائل حماية عند تأخر العمل أو إخفاقه (المادة 18). ولم يتأكد بعدُ هل يُعدّ التشطيب الذي يبيعه المطوّر ضمن الشقة خدمةً مستقلة، ولم نعثر على أي قرار للوكالة ضد مطوّر عقاري بشأن شقة. ولذلك يجب التفاوض على الملحق قبل دفع أي مبلغ للحجز.

ما الصياغات التي لا تمنحك شيئًا يمكن إلزام المطوّر به؟

تعتمد صفحات البيع التي قرأناها على عبارات لا يستطيع أي مفتش أن يختبرها: «معايير دولية»، و«أعلى جودة»، و«أعمال داخلية كاملة». وتُذكر المواد من دون علامة تجارية أو أداء، كما في عبارة «مصاعد من مصنّعين دوليين». كما أن البند الذي يسمح للمطوّر العقاري باستبدال أي عنصر بعنصر معادل، أو السطر الذي ينتهي بعبارة «أو ما يعادله»، قد يُبطل أثر الملحق حتى لو كان دقيقًا.

وقد تفيد قواعد الشروط النموذجية المشتري الفرد. فالشروط المتفق عليها بصورة فردية تتقدم على غيرها (المادة 342(3))، والشرط النموذجي الغامض يُفسَّر لمصلحة الطرف الآخر (المادة 345). وفي مواجهة شخص لا يتصرف في إطار نشاط تجاري، يكون الشرط النموذجي باطلًا إذا أجاز لمن اقترحه أن يغيّر العمل الموعود أو يحيد عنه حين يكون ذلك غير مقبول للمشتري (المادة 347(d))، وكذلك الشروط النموذجية التي تحدّ، خلافًا للقانون، من المسؤولية عن عيوب السلع أو الأعمال المصنوعة حديثًا (المادة 348(i)). ويجب أن يقيّم المحامي كل بند بعينه. واقتراحنا: لا استبدال إلا بموافقتك الكتابية، وبالمعيار نفسه، وبأداء مُعلَن مساوٍ أو أفضل.

ماذا تقول المواصفات المنشورة اليوم؟

قرأنا عشرة أوصاف منشورة من تبليسي وباتومي: وهي نصوص تسويقية وليست عقودًا، ونوردها أمثلةً من دون أي ترتيب بحسب الجودة. وحيث تنشر إحدى المنصات النص، لم نتمكن من التحقق من هوية كاتبه.

لا يذكر أيٌّ من هذه الأوصاف العشرة التهوية. ويشير دليل Korter.ge عن الإطار الأبيض في باتومي إلى أن بعض المطوّرين العقاريين يمدّون التمديدات الكهربائية كاملةً بينما يكتفي آخرون بالخطوط الرأسية، وينصح: «اطلب دائمًا مواصفات فنية مكتوبة».

النوافذ والوحدات الزجاجية: ما الأرقام التي يجب أن ترد في البند؟

هنا تقدّم القواعد الجورجية رقمًا صارمًا. فقرار الحكومة رقم 354 المؤرخ 13 يوليو 2021 يضع حدًا أقصى لفقدان الحرارة (قيم U) في عناصر المبنى؛ وبعد تعديله في عام 2023، أصبح يُلزم المباني الجديدة التي قُدّم طلب رخصتها بعد 30 يونيو 2022. وتشمل قيمة النافذة الإطار والزجاج معًا، وتتوقف على المنطقة المناخية: فباتومي في المنطقة 1، وتبليسي في المنطقة 2.

ينبغي أن يحدد البند نظام المقاطع والشركة المصنّعة له، وتركيبة الوحدة الزجاجية المزدوجة، وأي زجاج منخفض الانبعاثية، وطريقة الفتح، وقيمة U، ويمكنه أن يستشهد بمعيارين جورجيين معتمدين (يُرمز إليهما بـ SST): SST EN 14351-1 للنوافذ، وSST EN 1279-5 للوحدات الزجاجية العازلة. ويسمح القرار بتجاوز القيمة بما يصل إلى 10% فقط إذا استوفى الغلاف الخارجي للمبنى بأكمله حدوده الإجمالية، ويشترط أن تُعزل الفجوة بين الإطار والجدار من دون فراغات وأن تُحكم سدًّا. والرخص الأقدم لا تخضع له، فاسأل عن تاريخ تقديم الطلب. ولم نجد سعرًا جورجيًا موثوقًا للنوافذ لكل م²، ولذلك لا نذكر أي سعر.

باب المدخل والجدران والجدران الفاصلة: ما الذي يجب قياسه؟

عبارة «باب مدخل معدني» تدل على فئة من المنتجات، وليست مواصفات. ففي 3 نوفمبر 2026، عرضت Gorgia، وهي سلسلة جورجية كبيرة لمستلزمات البناء والتجديد، 56 بابًا فولاذيًا للمداخل تتراوح أسعارها بين 454 لاري و2,399 لاري (الوسيط 887 لاري)، من دون التركيب. وأسماء المنتجات نفسها تحمل الأرقام الأساسية: فأرخصها مزوّد بمصراع سماكته 50 مم وبصفائح فولاذية سماكتها 0.4/0.8 مم، بينما يحمل باب سعره 1,549 لاري صفائح سماكتها 1.2/1.5 مم. وإذا كانت بطاقة السعر قادرة على ذكر هذه الأرقام، فالملحق قادر على ذلك أيضًا، مع القفل والعزل.

أما الجدران، فاطلب ذكر مادة البلوك وسماكة الجدران الخارجية، والجدران بين الشقق، والجدران الفاصلة. ولألواح العزل معايير: SST EN 13163 (البوليسترين الممدَّد)، و13162 (الصوف المعدني)، و13164 (البوليسترين المبثوق). وقد اعتمدت جورجيا المعيار SST EN ISO 717-1 لتصنيف عزل الصوت المنقول بالهواء. وحيث تنطبق قواعد سلامة المباني، يجب ألا يقل تصنيف الجدران والأرضيات بين الشقق عن 50 (و45 عند الاختبار في الموقع) على مقاييس الصوت الأمريكية ASTM (القرار رقم 41، الفصل الفرعي 1207)؛ فاطلب أن يذكر الملحق القيم المصنَّفة.

طبقة التسوية والجص والتمديدات الكهربائية: ما الذي يجعل هذه البنود قابلة للتحقق؟

حين تذكر النصوص المنشورة طبقة التسوية والجص أصلًا، لا يحدد أيٌّ منها النوع أو السماكة أو هامش التفاوت المسموح به في الاستواء. ويمكن للملحق أن يحدد ملاط الجص بالإحالة إلى SST EN 998-1، وطبقة التسوية بالإحالة إلى SST EN 13813، وأن يذكر سماكة كل منهما، وأن ينص على الانحراف المسموح به تحت مسطرة مستقيمة.

أما التمديدات الكهربائية، فالملحق الذي يستحق التوقيع يذكر نقاط المقابس والمفاتيح في كل غرفة، وعدد الدوائر الكهربائية، ومقاطع الكابلات المخصصة للإنارة والمقابس والموقد، والحماية من التيار المتبقي، والتأريض، وموضع لوحة التوزيع والعدّاد، مع مخطط يبيّن كل نقطة. ولم نجد أي قاعدة جورجية تحدد مقاسات الكابلات في الشقق، ولذلك لا وجود لهذه الأرقام إلا إذا نص عليها الملحق.

السباكة والتدفئة والتهوية: ما الذي يُركَّب، وإلى أين يصل؟

بالنسبة إلى المياه والصرف الصحي، اذكر مادة الأنابيب وقطرها، والخطوط الرأسية، ومواضع العدّادات. وتحديد الأنابيب سهل: فـ Gorgia تبيع أنبوب التدفئة PEX-AL-PEX بقطر 16 مم بسعر يتراوح بين 2.20 لاري و3.85 لاري للمتر (3 نوفمبر 2026).

أما عبارة «أنابيب التدفئة» فقد تعني أنابيب المُجمِّع وحدها، أو الأنابيب مع المشعّات، أو نظامًا كاملًا مع الغلاية. وفي اليوم نفسه، عرضت Gorgia غلايات غاز تناسب الشقق بأسعار بين 1,650 لاري و3,650 لاري، ومشعّات فولاذية لوحية بمقاس 600 × 1000 مم بأسعار بين 181 لاري و220 لاري؛ وبحسابنا تكلّف ستة مشعّات من هذا النوع نحو 1,200 لاري قبل الغلاية وأجرة العمل. وينبغي أن يحدد الملحق أي خيار ستحصل عليه، وكم مشعًّا وبأي مقاس، وهل يصل الغاز ومجرى العادم إلى موضع الغلاية. ويشترط القرار رقم 354 أن يكون لكل مشعّ صمام إغلاق ميكانيكي أو منظّم ترموستاتي (المادة 10(2))؛ فاسأل أيهما. راجع تدفئة شقة جديدة وحاسبة تكلفة التجديد.

ويربط القرار هواء الأماكن الداخلية بالمعيار EN 16798-1، ويتيح فتحات التهوية الدقيقة أو الأجهزة الميكانيكية خيارين لذلك. فاحصل كتابةً على تحديد لفتحات الشفط في المطبخ والحمّام، ولمدخل الهواء في كل غرفة.

الهيكل والمصاعد والسلامة من الحرائق والأجزاء المشتركة: ما المعايير التي يمكنك ذكرها؟

لا تذكر أيٌّ من صفحات البيع التي قرأناها درجة الخرسانة. ويمكن للملحق أن يحيل إلى الدرجة الواردة في التصميم المعتمد وإلى المعيار SST EN 206 الذي اعتُمد في عام 2023. ويوجد اليوروكود 8 معيارًا جورجيًا (SST EN 1998-1)، لكن الحكومة لم تُجِز استخدامه، خلافًا لليوروكود 0 واليوروكودات من 4 إلى 7، ولذلك تبقى القاعدة الزلزالية هي PN 01.01-09؛ فاسأل مهندسًا. راجع قواعد البناء المقاوم للزلازل وسلامة المباني.

• المصاعد. العلامة التجارية، والطراز، والعدد في كل مدخل، والحمولة، مع التركيب وفق SST EN 81-20. فكون العلامة «إحدى» علامات المصاعد لدى المطوّر العقاري ليس وعدًا يخص مبناك.
• السلامة من الحرائق. قواعد التصميم واردة في القرار رقم 41 المؤرخ 28 يناير 2016 (قواعد سلامة المباني)؛ أما الاستخدام فينظّمه القرار رقم 370 لعام 2015. ويمكن تصنيف المنتجات وفق SST EN 13501-1. وقد تتبع المشاريع التي رُخّصت قبل 16 نوفمبر 2017 قواعد أقدم؛ فاسأل مهندسًا.
• الواجهة والأجزاء المشتركة. الكسوة وسماكة العزل؛ وتشطيبات الردهة والدرج، والإنارة، والفناء، ومواقف السيارات، مع ذكر كل منها.

هل ينبغي أن يذكر الملحق شهادة الأداء الطاقي؟

نعم: فالقانون يفرض الواجب، والملحق يستطيع أن يثبّت المسار المستندي. فبموجب قانون جورجيا بشأن كفاءة الطاقة في المباني المؤرخ 21 مايو 2020، يجب منح المباني الجديدة شهادة (المادة 7(3)). وإذا بيعت وحدة قبل انتهاء البناء، وجب على المالك تقييم الأداء الطاقي المستقبلي للمبنى، ويجب إصدار الشهادة في موعد لا يتجاوز قبول المبنى للتشغيل (المادة 7(4))؛ ويجب أن تُعرض الشهادة على المشترين وأن يتسلموها عند البيع (المادة 7(6)). وتسري هذه القواعد بصورة عامة اعتبارًا من 30 يونيو 2023 (المادة 20(5))، مع غرامات على المالك تتراوح بين 300 لاري و1,500 لاري بحسب مساحة الأرضية (المادة 12). أما في الواقع، فقد أفادت أمانة مجموعة الطاقة في ديسمبر 2025 بأن قواعد منح الشهادات التي تعتمدها الحكومة كانت لا تزال تنتظر الاعتماد، وحتى 3 نوفمبر 2026 لم يظهر قرار من هذا النوع في منصة Matsne؛ ويشرح دليلنا عن الشقق الموفّرة للطاقة ما ينبغي السؤال عنه. فاكتب في الملحق أنك تطّلع على التقييم قبل التوقيع وتتسلم الشهادة مع المفاتيح.

كيف تربط الملحق بالعقد؟

يحتاج شراء العقار إلى تصرف قانوني مكتوب (المادة 183(1) من القانون المدني). ويُبرم العقد متى اتُّفق على جميع شروطه الجوهرية، ويصبح الشرط جوهريًا حين يطلب أحد الطرفين الاتفاق عليه، ويتخذ العقد التمهيدي شكل العقد الأصلي (المادة 327). وفي قراءتنا، فإن طلبك للمواصفات كتابةً يجعلها جزءًا من الصفقة؛ وينبغي أن يؤكد ذلك محامٍ. أما هل يجب تسجيل الملحق، فلم نتمكن من التحقق من ذلك.

1. اذكره بالاسم في متن العقد

   رقم الملحق وعنوانه وعدد صفحاته، بوصفه جزءًا لا يتجزأ من العقد.

2. وقّع على كل صفحة

   النسخة نفسها الموقّعة بالأحرف الأولى ترافق العقد التمهيدي والعقد النهائي.

3. أغلق باب الاستبدال

   لا يكون إلا بموافقتك الكتابية، وبالمعيار نفسه، وبأداء مساوٍ أو أفضل.

4. عدّد إضافات الشقة النموذجية

   العناصر المعروضة فيها لكنها غير مشمولة.

5. حدد مدد الكفالة لكل عنصر

   العيب الذي يظهر خلال مدة الصلاحية التي يحددها البائع أو خلال مدة الكفالة لدى المقاول يمنحك حق المطالبة (المادتان 496 و653). واطلب مددًا للهيكل والسطح والنوافذ والغلاية.

البنود الأخرى: دليلنا عن العقد مع المطوّر العقاري.

كيف تراجع الملحق بندًا بندًا عند التسليم؟

كل فرق بين الملحق والشقة يُدوَّن في محضر التسليم قبل أن توقّع، لأن قواعد عقد المقاولة تُسقط المطالبة بالعيب الذي قُبل عن علم من دون اعتراض (المادة 652). وتغطي قائمة فحص الاستلام لدينا الجولة غرفةً غرفة؛ أما هذا الجدول فيربط كل بند في الملحق بالدليل الذي يثبته.

اطلب أيضًا وثيقة القبول للتشغيل (قانون التخطيط المكاني والنشاط المعماري والإنشائي، المادة 139-1) وأوراق الكفالة الخاصة بالغلاية والمصعد. وتتقادم المطالبات التعاقدية المتعلقة بالعقارات بمرور ست سنوات (المادة 129(1))؛ أما المطالبات بعيوب العمل في عقد المقاولة فبمرور سنة واحدة، وخمس سنوات إذا تعلق الأمر بمنشأة (المادة 655). وفي تبليسي تتوفر خدمات فحص مدفوعة قبل التسليم، ومنها مثلًا Expertebi.ge بسعر يبدأ من 3 لاري لكل م² (تحققنا منه في 14 أكتوبر 2026).

المخاطر والاستثناءات

• تسمية بدلًا من قائمة. فعبارة «الإطار الأبيض» وحدها لا تثبّت أي شيء قابل للقياس.
• بند استبدال مفتوح. فيمكن تبديل أي عنصر بعنصر أرخص منه.
• رخصة أقدم. إذا قُدّم طلب رخصة البناء في 30 يونيو 2022 أو قبله، فلا يلزم أن يستوفي المبنى متطلبات القرار رقم 354.
• توقيع محضر التسليم أولًا. فالنواقص التي رأيتها ولم تدوّنها يصعب المطالبة بها.

أسئلة شائعة

هل يجب على المطوّر العقاري أن يرفق مواصفات؟

لم نجد قاعدة تشترط ذلك. فاطلبها قبل دفع أي مبلغ للحجز.

ما قيمة U التي ينبغي أن تكون لنافذة في تبليسي؟

1.8 W/m²K كحد أقصى، شاملةً الإطار، للرخص التي قُدّمت طلباتها بعد 30 يونيو 2022؛ وفي باتومي 2.2.

هل يمكن للمطوّر العقاري أن يستبدل المواد بأخرى «معادلة»؟

فقط بالقدر الذي يسمح به عقدك؛ وفي مواجهة مشترٍ فرد، قد يُطعن في مثل هذا الشرط النموذجي.

متى تستحق شهادة الأداء الطاقي لشقة تُشترى على الخارطة؟

بحكم القانون، في موعد لا يتجاوز قبول المبنى للتشغيل، وتُسلَّم إلى المشتري. غير أن قواعد منح الشهادات كانت لا تزال تنتظر اعتماد الحكومة في ديسمبر 2025، فاسأل هل توجد شهادة فعلًا.

هل تختار مستوى التشطيب أولًا؟ راجع الإطار الأسود والأبيض والأخضر.

المصادر

1. القانون المدني لجورجيا، الجريدة التشريعية لجورجيا، النص الموحّد (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
2. قانون جورجيا بشأن حماية حقوق المستهلك، الجريدة التشريعية لجورجيا، 29 مارس 2022، النص الموحّد بتاريخ 15 ديسمبر 2023 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
3. قانون جورجيا بشأن كفاءة الطاقة في المباني، الجريدة التشريعية لجورجيا، 21 مايو 2020، النص الموحّد بتاريخ 27 يونيو 2024 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
4. Annual Implementation Report 2025، أمانة مجموعة الطاقة، ديسمبر 2025 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
5. القرار رقم 354 بشأن المتطلبات الدنيا لكفاءة الطاقة، حكومة جورجيا، 13 يوليو 2021، بصيغته المعدّلة (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
6. القرار رقم 41، قواعد سلامة المباني، حكومة جورجيا، 28 يناير 2016، النص الموحّد بتاريخ 4 سبتمبر 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
7. القرار رقم 370، اللائحة الفنية لقواعد السلامة من الحرائق وشروطها، حكومة جورجيا، 23 يوليو 2015، بصيغته المعدّلة (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
8. قرارات إجازة اليوروكودات، حكومة جورجيا: رقم 369، 15 يوليو 2022؛ رقم 412، 17 أكتوبر 2023؛ رقم 236، 27 يونيو 2025 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
9. قانون جورجيا للتخطيط المكاني والنشاط المعماري والإنشائي، الجريدة التشريعية لجورجيا، النص الموحّد (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
10. البحث في المعايير الجورجية، الوكالة الوطنية الجورجية للمعايير والمقاييس (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
11. فهرس المعايير المتاحة باللغة الجورجية حتى 1 يناير 2025، الوكالة الوطنية الجورجية للمعايير والمقاييس، فبراير 2025 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
12. Quality of construction، Archi (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
13. Grand Avenue، Archi (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
14. Tsinamdzghvrishvili 125، Axis (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
15. Central Park Towers، Orbi Group (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
16. m² Highlight, specification، m² (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
17. About Libretto، Biograpi Living (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
18. 27-31 Shartava Ave, Batumi، Korter.ge (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
19. Terrassa Green Tower، Korter.ge (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
20. New projects in Batumi with white frame، Korter.ge (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
21. What is green frame?، XO Development، 11 مارس 2026 (تاريخ الاطلاع 13 أكتوبر 2026)
22. الأبواب المعدنية، Gorgia (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
23. غلايات التدفئة المركزية، Gorgia (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
24. المشعّات ومجففات المناشف، Gorgia (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
25. نظام التدفئة المركزية، Gorgia (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
26. خدمات فحص الشقق، Expertebi.ge (تاريخ الاطلاع 14 أكتوبر 2026)

سجل التغييرات

• 3 نوفمبر 2026 - نُشرت قائمة التحقق استنادًا إلى القانون المدني، والقرار رقم 354، وقانون كفاءة الطاقة في المباني، والمعايير التي اعتمدتها جورجيا، وعشرة أوصاف منشورة للمطوّرين العقاريين.