Спецификация новостройки в Грузии: что должно быть в приложении, строка за строкой

Почему именно спецификация определяет, что вы можете потребовать?

По Гражданскому кодексу проданная вещь свободна от материальных недостатков, «если она обладает согласованным качеством» (статья 488(1), перевод наш). Только когда качество не согласовано, применяется более слабый критерий: пригодность для использования по договору или для обычного использования. Работа по договору подряда оценивается по «согласованным условиям» (статья 641(1)). По нашему прочтению, для квартиры на этапе строительства это качество фиксируется именно в приложении-спецификации, и мерилом служит лишь строка, которую можно измерить; это должен подтвердить юрист.

Другая вещь или меньшее количество тоже считаются недостатком (статья 488(2)). Продавец устраняет его за свой счёт, включая материалы (статья 490); покупатель вправе отказаться от договора (статья 491), уменьшить цену на стоимость устранения (статья 492) или потребовать возмещения убытков (статья 494(1)). Если вы приняли работу, зная о недостатке, и не заявили претензию, это требование утрачивается (статья 652). Является ли ваш договор куплей-продажей, подрядом или смешанным договором (статья 340), решает юрист.

Обязывает ли какая-либо норма застройщика дать вам спецификацию?

Проведя поиск 3 ноября 2026 г., мы не нашли ни грузинского закона, ни постановления, которые требовали бы прилагать спецификацию к предварительному договору или к договору купли-продажи, и не нашли закона о рекламе застройщиков. В Грузии нет и специального закона о долевом участии в строительстве, а у названий уровней отделки нет юридического определения: см. наш разбор каркасов и статьи глоссария о чёрном, белом и зелёном каркасе.

Законодательство о защите потребителей закрывает этот пробел лишь отчасти. Закон о защите прав потребителей, действующий с 1 июня 2022 г., защищает физическое лицо, которое приобретает товары или услуги главным образом для личных нужд, а не для предпринимательской деятельности, и определяет товар как движимую вещь (статья 4), а квартира к движимым вещам не относится. Ремонт, который вы заказываете для собственного жилья, по этому закону является услугой: есть право отказаться от договора, подписанного у вас в квартире (статья 13), и средства защиты при просрочке или неудаче работ (статья 18). Считается ли отдельной услугой отделка, которую застройщик продаёт вместе с квартирой, не подтверждено, и решений Агентства против застройщика по поводу квартиры мы не нашли. Приложение приходится выторговывать, причём до того, как внесена любая плата за бронь.

Какие формулировки не дают вам ничего, что можно было бы потребовать?

Прочитанные нами рекламные страницы опираются на фразы, которые не проверит ни один инспектор: «международные стандарты», «высочайшее качество», «полные внутренние работы». Материалы указаны без марки и без характеристик, например «лифты от международных производителей». Пункт, позволяющий застройщику заменить любую позицию на равноценную, или строка, заканчивающаяся словами «или аналог», способны обесценить даже точное приложение.

Частному покупателю могут помочь правила о стандартных условиях договора. Индивидуально согласованные условия имеют приоритет (статья 342(3)), а неясное стандартное условие толкуется в пользу другой стороны (статья 345). В отношениях с лицом, которое действует не в рамках предпринимательской деятельности, ничтожно стандартное условие, позволяющее предложившей его стороне изменить обещанную работу или отступить от неё, если для покупателя это неприемлемо (статья 347(d)); ничтожны и стандартные условия, которые вопреки закону ограничивают ответственность за недостатки вновь изготовленных вещей или работ (статья 348(i)). Оценить конкретный пункт должен юрист. Наше предложение: замены только с вашего письменного согласия, по тому же стандарту, с такими же или лучшими заявленными характеристиками.

Что говорится в опубликованных спецификациях сегодня?

Мы прочитали десять опубликованных описаний из Тбилиси и Батуми: это рекламные тексты, а не договоры, и они приведены как примеры без какого-либо рейтинга. Если текст размещён на портале, установить, кто его написал, нам не удалось.

Ни одно из десяти описаний не упоминает вентиляцию. В батумском руководстве Korter.ge по белому каркасу отмечено, что одни застройщики прокладывают всю проводку, а другие только стояки, и дан совет: «Всегда запрашивайте письменную техническую спецификацию».

Окна и стеклопакеты: какие цифры должны быть в строке?

Здесь грузинские нормы дают твёрдую цифру. Постановление Правительства № 354 от 13 июля 2021 г. ограничивает теплопотери (значения U-value) для элементов здания; в редакции поправок 2023 г. оно обязательно для новых зданий, заявление на разрешение для которых подано после 30 июня 2022 г. Значение для окна охватывает раму и остекление вместе и зависит от климатической зоны: Батуми относится к зоне 1, Тбилиси к зоне 2.

В строке стоит назвать систему профиля и производителя, формулу стеклопакета, низкоэмиссионное стекло, если оно есть, тип открывания и U-value, а также можно сослаться на два принятых грузинских стандарта (с пометкой SST): SST EN 14351-1 для окон и SST EN 1279-5 для стеклопакетов. Постановление допускает превышение до 10% лишь при условии, что вся оболочка здания укладывается в свои общие пределы, и требует, чтобы зазор между рамой и стеной был утеплён без пустот и герметизирован. На здания со старыми разрешениями оно не распространяется, поэтому спросите дату подачи заявления. Надёжной грузинской цены окна за м² мы не нашли и не приводим никакой.

Входная дверь, стены и перегородки: что нужно измерить?

«Металлическая входная дверь» - это категория, а не спецификация. 3 ноября 2026 г. Gorgia, крупная грузинская сеть товаров для ремонта, предлагала 56 стальных входных дверей по цене от 454 до 2399 лари (медиана 887 лари) без установки. Ключевые цифры указаны прямо в названиях товаров: у самой дешёвой полотно 50 мм и стальные листы 0,4/0,8 мм, у двери за 1549 лари листы 1,2/1,5 мм. Если их может указать ценник, то может и приложение, вместе с замком и утеплением.

По стенам запросите материал блоков и толщину наружных стен, стен между квартирами и перегородок. На утеплительные плиты есть стандарты: SST EN 13163 (пенополистирол), 13162 (минеральная вата), 13164 (экструдированный пенополистирол). Грузия приняла SST EN ISO 717-1 для оценки звукоизоляции от воздушного шума. Там, где действуют правила безопасности зданий, стены и перекрытия между квартирами должны иметь индекс не ниже 50 (45 при испытании на объекте) по американским шкалам звукоизоляции ASTM (Постановление № 41, подглава 1207); попросите указать в приложении нормируемые значения.

Стяжка, штукатурка и проводка: что делает эти строки проверяемыми?

Если опубликованные тексты вообще упоминают стяжку и штукатурку, ни один из них не приводит ни тип, ни толщину, ни допуск по ровности. Приложение может назвать штукатурный раствор по SST EN 998-1 и стяжку по SST EN 13813, указать толщину обоих слоёв и допустимое отклонение под правилом.

Что касается проводки, приложение, которое стоит подписывать, перечисляет розетки и выключатели по каждой комнате, число линий, сечения кабелей для освещения, розеток и плиты, защиту УЗО, заземление, а также место щитка и счётчика, с чертежом каждой точки. Грузинской нормы о сечениях кабелей в квартирах мы не нашли, поэтому эти цифры существуют только тогда, когда их указывает приложение.

Водопровод, отопление и вентиляция: что установлено и до какой точки?

Для водоснабжения и канализации укажите материал и диаметр труб, стояки и места счётчиков. Трубу описать несложно: Gorgia продаёт трубу отопления PEX-AL-PEX диаметром 16 мм по цене от 2,20 до 3,85 лари за метр (3 ноября 2026 г.).

«Трубы отопления» могут означать только коллекторные трубы, трубы вместе с радиаторами или полную систему с котлом. В тот же день Gorgia предлагала газовые котлы под размер квартиры за 1650-3650 лари и стальные панельные радиаторы 600 на 1000 мм за 181-220 лари; по нашему подсчёту, шесть таких радиаторов стоят около 1200 лари без котла и работы. В приложении должно быть сказано, какой вариант вы получаете, сколько радиаторов и какого размера и доходят ли газ и дымоход до места котла. Постановление № 354 требует, чтобы у каждого радиатора был механический запорный клапан или терморегулятор (статья 10(2)); уточните, что именно. См. отопление новой квартиры и калькулятор стоимости ремонта.

Постановление связывает качество воздуха в помещениях с EN 16798-1 и в качестве вариантов называет приточные клапаны или механические устройства. Получите письменно вытяжки на кухне и в санузле и приток воздуха в каждую комнату.

Конструкции, лифты, пожарная безопасность и места общего пользования: какие стандарты можно назвать?

Ни одна из прочитанных нами рекламных страниц не указывает класс бетона. Приложение может сослаться на класс из утверждённого проекта и на SST EN 206, принятый в 2023 г. Еврокод 8 существует как грузинский стандарт (SST EN 1998-1), но, в отличие от Еврокодов 0 и 4-7, Правительство не допустило его к применению, поэтому сейсмической нормой остаётся PN 01.01-09; спросите инженера. См. сейсмические нормы и безопасность зданий.

• Лифты. Марка, модель, количество на подъезд и грузоподъёмность, монтаж по SST EN 81-20. «Одна из» марок лифтов застройщика не является обещанием для вашего корпуса.
• Пожарная безопасность. Правила проектирования содержатся в Постановлении № 41 от 28 января 2016 г. (правила безопасности зданий); эксплуатацию регулирует Постановление № 370 2015 г. Изделия можно классифицировать по SST EN 13501-1. Проекты, разрешённые до 16 ноября 2017 г., могут следовать прежним правилам; спросите инженера.
• Фасад и места общего пользования. Облицовка и толщина утеплителя; отделка холла и лестниц, освещение, двор, парковка, каждая позиция перечислена отдельно.

Стоит ли упоминать в приложении энергетический сертификат?

Да: обязанность установлена законом, а приложение может закрепить порядок документов. По Закону Грузии «Об энергоэффективности зданий» от 21 мая 2020 г. новые здания подлежат сертификации (статья 7(3)). Если квартира продаётся до окончания строительства, собственник обязан оценить будущую энергетическую эффективность здания, а сертификат должен быть выдан не позднее ввода в эксплуатацию (статья 7(4)); покупателям его необходимо показать и передать при продаже (статья 7(6)). В общем порядке эти правила действуют с 30 июня 2023 г. (статья 20(5)), а штраф для собственника составляет от 300 до 1500 лари в зависимости от площади (статья 12). На практике Секретариат Энергетического сообщества сообщил в декабре 2025 г., что правила сертификации, которые должно утвердить Правительство, всё ещё ожидали принятия, а 3 ноября 2026 г. мы не нашли в официальной правовой базе их более позднего принятия; о чём спрашивать, объясняет наш гид по энергоэффективным квартирам. Впишите, что вы знакомитесь с оценкой до подписания и получаете сертификат вместе с ключами.

Как связать приложение с договором?

Для покупки недвижимого имущества нужна письменная сделка (статья 183(1) Гражданского кодекса). Договор заключён, когда согласованы все существенные условия; условие становится существенным, если одна из сторон требует его согласования, а предварительный договор облекается в форму основного (статья 327). По нашему прочтению, если вы потребовали спецификацию в письменном виде, она становится частью сделки; это должен подтвердить юрист. Нужно ли регистрировать приложение, подтвердить нам не удалось.

1. Назовите его в основном тексте

   Номер приложения, название и число страниц, как неотъемлемой части договора.

2. Подпишите каждую страницу

   Одна и та же парафированная версия прилагается и к предварительному, и к окончательному договору.

3. Закройте возможность замен

   Только с вашего письменного согласия, по тому же стандарту, с такими же или лучшими характеристиками.

4. Перечислите дополнения демонстрационной квартиры

   Позиции, которые показаны, но не входят в покупку.

5. Установите гарантийные сроки по элементам

   Недостаток, выявленный в течение срока пригодности, установленного продавцом, или гарантийного срока подрядчика, даёт право на требование (статьи 496, 653). Запросите сроки для конструкций, кровли, окон и котла.

Другие пункты: наше руководство по договору с застройщиком.

Как сверить приложение строка за строкой при приёмке?

Любое расхождение между приложением и квартирой вносится в акт приёма-передачи до того, как вы его подпишете, потому что по правилам о подряде недостаток, принятый сознательно и без претензии, больше нельзя заявить (статья 652). Наш чек-лист приёмки описывает обход по комнатам; эта таблица связывает каждую строку приложения с её доказательством.

Запросите также акт ввода в эксплуатацию (Кодекс о пространственном планировании, статья 139-1) и гарантийные документы на котёл и лифт. Договорные требования в отношении недвижимости погашаются давностью через шесть лет (статья 129(1)); требования из недостатков по договору подряда через один год, а для сооружения через пять лет (статья 655). В Тбилиси есть платные проверки перед приёмкой, например Expertebi.ge от 3 лари за м² (проверено 14 октября 2026 г.).

Риски и исключения

• Ярлык вместо перечня. Одно лишь «белый каркас» не закрепляет ничего измеримого.
• Открытый пункт о замене. Любую позицию можно заменить более дешёвой.
• Старое разрешение. Если заявление на разрешение подано 30 июня 2022 г. или раньше, здание не обязано соответствовать Постановлению № 354.
• Сначала подписанный акт приёма-передачи. Замеченные, но не зафиксированные расхождения трудно предъявить.

Частые вопросы

Обязан ли застройщик прилагать спецификацию?

Нормы, которая этого требует, мы не нашли. Запросите её до любой брони.

Какой U-value должно иметь окно в Тбилиси?

Не более 1,8 Вт/м²K вместе с рамой, если заявление на разрешение подано после 30 июня 2022 г.; в Батуми 2,2.

Может ли застройщик заменить материалы на «аналогичные»?

Только в той мере, в какой это допускает ваш договор; против частного покупателя такое стандартное условие можно оспорить.

Когда должен быть выдан энергетический сертификат на квартиру в строящемся доме?

По закону не позднее ввода в эксплуатацию, и он передаётся покупателю. Правила сертификации в декабре 2025 г. всё ещё ожидали принятия Правительством, поэтому спросите, существует ли сертификат.

Сначала выбираете уровень отделки? См. чёрный, белый и зелёный каркас.

Источники

1. Гражданский кодекс Грузии, Законодательный вестник Грузии, консолидированный текст (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
2. Закон Грузии «О защите прав потребителей», Законодательный вестник Грузии, 29 марта 2022 г., консолидированная редакция от 15 декабря 2023 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
3. Закон Грузии «Об энергоэффективности зданий», Законодательный вестник Грузии, 21 мая 2020 г., консолидированная редакция от 27 июня 2024 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
4. Annual Implementation Report 2025, Секретариат Энергетического сообщества, декабрь 2025 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
5. Постановление № 354 о минимальных требованиях к энергоэффективности, Правительство Грузии, 13 июля 2021 г., с изменениями (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
6. Постановление № 41, правила безопасности зданий, Правительство Грузии, 28 января 2016 г., консолидированная редакция от 4 сентября 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
7. Постановление № 370, технический регламент о правилах и условиях пожарной безопасности, Правительство Грузии, 23 июля 2015 г., с изменениями (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
8. Допуск Еврокодов, Правительство Грузии: № 369, 15 июля 2022 г.; № 412, 17 октября 2023 г.; № 236, 27 июня 2025 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
9. Кодекс Грузии о пространственном планировании, архитектурной и строительной деятельности, Законодательный вестник Грузии, консолидированный текст (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
10. Поиск грузинских стандартов, Национальное агентство по стандартам и метрологии Грузии (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
11. Каталог стандартов на грузинском языке по состоянию на 1 января 2025 г., Национальное агентство по стандартам и метрологии Грузии, февраль 2025 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
12. Quality of construction, Archi (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
13. Grand Avenue, Archi (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
14. Tsinamdzghvrishvili 125, Axis (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
15. Central Park Towers, Orbi Group (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
16. m² Highlight, specification, m² (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
17. About Libretto, Biograpi Living (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
18. 27-31 Shartava Ave, Batumi, Korter.ge (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
19. Terrassa Green Tower, Korter.ge (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
20. New projects in Batumi with white frame, Korter.ge (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
21. What is green frame?, XO Development, 11 марта 2026 г. (дата обращения 13 октября 2026 г.)
22. Металлические двери, Gorgia (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
23. Котлы центрального отопления, Gorgia (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
24. Радиаторы и полотенцесушители, Gorgia (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
25. Система центрального отопления, Gorgia (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
26. Услуги по проверке квартир, Expertebi.ge (дата обращения 14 октября 2026 г.)

История изменений

• 3 ноября 2026 - Чек-лист опубликован на основе Гражданского кодекса, Постановления № 354, Закона «Об энергоэффективности зданий», принятых в Грузии стандартов и десяти опубликованных описаний застройщиков.