Что может означать «энергоэффективная» квартира в Грузии?
В грузинских рекламных материалах слова «энергоэффективный» и «эко» служат маркетингу. Буклеты упоминают эффективные материалы или низкоэмиссионное стекло, но 3 ноября 2026 г. мы не нашли ни одного объявления в Тбилиси или Батуми, где был бы указан энергетический класс. Само по себе это слово не сообщает ничего, что можно проверить.
Измеримый смысл ему придают два правовых акта. Закон Грузии «Об энергоэффективности зданий» 2020 г., принятый 21 мая, вводит сертификаты с классом от A до G. Постановление Правительства № 354 от 13 июля 2021 г. ограничивает теплопотери через стены, кровлю и окна. Для покупателя их связывает одна дата: было ли заявление на разрешение на строительство подано до или после 30 июня 2022 г.
Что на самом деле сообщает класс от A до G?
Статья 2(თ) закона определяет класс как «понятный показатель энергоэффективности здания, выраженный латинскими буквами от A до G включительно» (здесь и далее цитаты из грузинских актов даны в нашем переводе). Сертификат, в котором указан класс, должен показывать оценённую эффективность здания рядом с минимальными требуемыми значениями, чтобы собственник или арендатор мог принять решение о покупке или аренде, а также содержать экономически оптимальные рекомендации по улучшению (статья 7(2)). Он действует 10 лет (статья 7(9)). С 31 декабря 2025 г. закон также относит к тем, кто обязан его оформить, собственника «части здания», например квартиры (статья 7(4)-(5)).
Что означают буквы в цифрах, закон оставляет акту Правительства о сертификации (статья 7(1)). Действующего акта такого рода мы не нашли, поэтому не можем сказать, сколько кВт·ч на м² в год отделяет класс B от класса C. Тот, кто называет подобные границы, должен указать их источник.
Кто вправе подписать сертификат, а кто нет?
Сертифицировать может только независимый эксперт (статья 9(1)). Закон исключает проектировщика здания, застройщика или строителя, поставщиков его энергетического оборудования, фирму, которая обслуживает здание, и монтажников энергосберегающих мер (статья 9(6)). Сертификат, подписанный стороной самого застройщика, требованиям закона не отвечает.
Кто имеет право на эту работу, определяет Постановление Правительства № 107 от 8 апреля 2025 г.: физические лица, сертифицированные аккредитованным органом, аккредитованные юридические лица, эксперты проектов Всемирного банка, ЕБРР и подобных организаций, а также органы или лица, уполномоченные в странах ЕС или ОЭСР. До 31 декабря 2026 г. включительно подать заявление может также любой, кто за последние 6 лет выдал не менее 3 сертификатов.
Эксперт обязан передать каждый сертификат в Министерство в течение 10 рабочих дней, а Министерство вносит его в свой реестр в течение 5 рабочих дней (статья 10(5)-(6)). По закону список экспертов публикуется на сайте Министерства (статья 9(5)), однако 3 ноября 2026 г. мы не нашли в интернете ни списка, ни реестра. Попросите эксперта подтвердить регистрацию.
Должно ли объявление о продаже или аренде указывать класс?
Да, если сертификат существует. Когда сертифицированное здание, его часть или сертифицированная единица предлагается к продаже или аренде, класс или показатель из сертификата должен быть приведён в объявлении (статья 7(8)). За его отсутствие собственник платит 200 лари, за повторное нарушение вдвое больше (статья 15). Отдельные штрафы за отсутствие сертификата описаны на нашей странице о спецификации новостройки.
Поэтому объявление без класса ничего не доказывает: обязанность возникает лишь после того, как сертификат оформлен. Если же в объявлении напечатано «Класс A», за этим должен стоять сертификат независимого эксперта; без него это рекламное утверждение.
Выдаются ли сертификаты на практике?
На бумаге сертификация новых зданий, а также продаваемых и сдаваемых квартир обязательна с 30 июня 2023 г. (статья 20(5)). Секретариат Энергетического сообщества, который следит за энергетическим законодательством Грузии, сообщил в декабре 2025 г., что подзаконные акты о расчётной программе, аккредитации экспертов и реестре сертификатов существуют, тогда как «остальные подзаконные акты, которые также переносят новые требования Директивы об энергетической эффективности зданий, подготовлены, но ожидают официального принятия». В его отчёте за 2023 г. правила сертификации значились среди проектов. 3 ноября 2026 г. мы не нашли в официальной правовой базе более позднего принятия, хотя и не можем его исключить.
Второй вопрос порождает Закон № 4311 от 27 июня 2024 г., действующий с 31 декабря 2025 г. Его переходная статья 2(1) гласит, что до 1 января 2028 г. «настоящий Закон» не распространяется на здания, заявление на разрешение для которых подано до 30 июня 2022 г., за исключением тех, что принадлежат административным органам или используются ими. При буквальном прочтении «настоящий Закон» означает сам Закон № 4311, так что приостановлены лишь его собственные изменения; обязанность сертифицировать существующие квартиры при продаже или сдаче (статья 7(3)) поправкам не подвергалась. Возможно и более широкое толкование; это должен подтвердить юрист.
Какие даты определяют правила для вашего дома?
Спрашивайте застройщика, когда было подано заявление на разрешение на строительство, а не когда разрешение выдали или начались работы.
| Дата | Что она означает |
|---|---|
| 30 июня 2022 г. | Ограничения Постановления № 354 обязательны для заявлений на разрешение, поданных после этой даты; более ранние относятся к «существующим» зданиям по поправке 2024 г. |
| 30 июня 2023 г. | Вступают в силу обязанности по сертификации, в том числе для продаваемых и сдаваемых квартир |
| 31 декабря 2025 г. | Вступают в силу изменения Закона № 4311; энергетические этикетки бытовой техники становятся обязательными |
| 31 декабря 2026 г. | Заканчивает действие переходное правило о том, кто вправе сертифицировать |
| 30 сентября 2027 г. | Здания административных органов, заявление по которым подано позже, должны быть зданиями с почти нулевым потреблением энергии |
| 1 января 2028 г. | Изменения Закона № 4311 распространяются на здания, заявление по которым подано до 30 июня 2022 г. |
| 30 сентября 2029 г. | Любое здание, заявление по которому подано позже, должно иметь почти нулевое потребление энергии (статья 6) |
Правило о почти нулевом потреблении не действует там, где оно не окупилось бы за срок службы здания, и ни одна квартира, продающаяся сегодня, под него не подпадает. Если застройщик называет дом «зданием с почти нулевым потреблением энергии», спросите, какой сертификат или расчёт это подтверждает.
Насколько хорошо утеплено жильё в Грузии сегодня?
Утеплено очень немногое. Обследование энергопотребления домохозяйств Геостата за период с 1 мая 2021 г. по 1 мая 2022 г. выяснило, какие элементы каждого жилища имеют теплоизоляцию.
| Элемент | Вся Грузия | Города |
|---|---|---|
| Наружные стены | 4,8% | 4,8% |
| Потолок | 5,2% | 4,6% |
| Пол | 4,0% | 3,9% |
| Наружные окна | 48,0% | 55,3% |
В городах примерно одно домохозяйство из 20 жило за утеплёнными стенами, тогда как утеплённые окна были почти у половины. Жилой фонд старый: 65,1% домохозяйств жили в домах, достроенных в 1951-1990 гг., и менее 2% в домах, достроенных после 2010 г. (это наша сумма строк таблицы).
В исследовании Всемирного банка, опубликованном в марте 2021 г., температура в жилищах фиксировалась с середины февраля до начала марта 2019 г.: около 18-19 °C днём и вечером и около 14 °C ранним утром. У 85% выборки не было утепления ни стен, ни крыши, а в исследовании отмечается, что немодернизированные советские дома «требуют существенно больше энергии на отопление», чем более поздние. См. также советский дом или новостройка.
Сколько тепла сберегает современная оболочка здания?
Измеренного сравнения грузинского советского дома с домом постройки после 2010 г. мы не нашли, только модель. В отчёте о своём проекте по энергоэффективности в рамках городской регенерации Тбилиси (второй этап, около 2020 г.) Всемирный банк смоделировал типичный 8-этажный тбилисский дом, эксплуатируемый с 1966 г. U-value его стен составляет 1,64 Вт/м²K, окон 4,57.
В варианте с реконструкцией стены доводятся до 0,38, перекрытие чердака до 0,30, окна до 1,8 Вт/м²K, то есть ровно до предельных значений Постановления № 354 для Тбилиси, и добавляется вентиляция с рекуперацией тепла. Это самая близкая к квартире, построенной по сегодняшнему минимуму, картина с указанием источника, но моделируется в ней реконструированный советский дом, а не новостройка. По нашим подсчётам, старая стена теряет на м² примерно в 4,3 раза больше тепла, чем допускает предел, а старое окно примерно в 2,5 раза.
| Назначение | В исходном виде | При значениях Постановления № 354 |
|---|---|---|
| Отопление | 147,1 | 51,5 |
| Вентиляция | 35,3 | 16,0 |
| Горячая вода | 32,8 | 32,8 |
| Итого, все виды использования | 231,7 | 116,1 |
Потребность в отоплении снижается примерно на 65%. На м² отапливаемой площади (это наше деление цифр отчёта) новые окна экономят около 45 кВт·ч в год, утепление стен около 43, вентиляция около 18, утепление чердака около 10. Исходный вариант предполагает полное отопление; по обследованию Геостата, 43,2% домохозяйств отапливали 30 м² или меньше.
Что это может значить для счёта за газ?
Наш собственный расчёт для тбилисской квартиры площадью 60 м², которая полностью отапливается газовым котлом, со всеми исходными данными:
| Шаг | Оболочка советского стандарта | Оболочка по Постановлению № 354 |
|---|---|---|
| Потребность в отоплении на м² | 147,1 кВт·ч | 51,5 кВт·ч |
| На 60 м² | 8 826 кВт·ч | 3 090 кВт·ч |
| Газ при 8,83 кВт·ч на м³ | около 1 000 м³ | около 350 м³ |
| Стоимость при 0,53971 лари за м³ | около 540 лари | около 189 лари |
Разница составляет около 650 м³ газа, или около 350 лари в год (около 135 долларов США по курсу Национального банка 2,5973 лари на 3 ноября 2026 г.). На горячую воду утепление не влияет.
Ограничения: 8,83 кВт·ч на м³ это минимальная теплотворная способность газа, поэтому наши кубометры и лари находятся у верхней границы; цифры Всемирного банка относятся к поставленной энергии, поэтому КПД котла мы не добавляли; многие владельцы старых квартир платят меньше, потому что живут в более холодном жилье; а Закон № 1903 от 28 октября 2026 г. допускает ступенчатые бытовые тарифы на газ, так что цены для крупных потребителей могут измениться (см. отопление квартиры).
В Батуми экономия гораздо меньше: отопительный сезон короче, а Постановление № 354 допускает менее строгие требования к стенам и окнам. Батумского исследования энергопотребления мы не нашли, как и грузинских данных об использовании кондиционеров.
Есть ли гранты или «зелёная» ипотека для энергоэффективных квартир?
3 ноября 2026 г. мы не нашли ни государственной субсидии, ни субсидии мэрии Тбилиси на утепление квартиры или фасада; программа мэрии по ремонту для товариществ собственников охватывает кровли, лифты и трубы, и строки об утеплении мы в ней не обнаружили. Секретариат Энергетического сообщества написал в декабре 2025 г., что в Грузии «в настоящее время нет специальных схем финансовой поддержки мер по энергоэффективности для энергетически бедных домохозяйств». Найденные нами программы ЕС и KfW нацелены на общественные здания, например школы.
Кредиты есть. Программа ЕБРР по финансированию зелёной экономики (Green Economy Financing Facility) выдаёт до 54 млн долларов США через грузинские банки-партнёры, в том числе TBC и ProCredit, жилым и коммерческим клиентам на энергоэффективность и возобновляемую энергетику. Действующие условия для домохозяйств подтвердить нам не удалось.
Опубликованной скидки по «зелёной» ипотеке в TBC Bank или Bank of Georgia мы не нашли. В феврале 2021 г. ProCredit Bank Georgia объявил о «привлекательных условиях (стандартная ставка -0,5%)» для зданий, сертифицированных по EDGE, добровольному международному «зелёному» знаку, не связанному с сертификатом класса от A до G; действует ли это предложение до сих пор и распространяется ли оно на покупателей квартир, не подтверждено. Спросите свой банк и получите любую скидку в письменном виде.
Что добавляют энергетические этикетки техники?
По Закону Грузии «Об энергетической маркировке» № 5688 от 20 декабря 2019 г., который следует Регламенту ЕС 2017/1369, правила маркировки кондиционеров, холодильников, обогревателей помещений, котлов и тепловых насосов для водяных контуров отопления мощностью до 70 кВт, водонагревателей, посудомоечных машин, ламп и вентиляционных установок применяются с 31 декабря 2025 г. (например, Постановления № 330 и № 364 от октября 2024 г.).
Если застройщик поставляет вместе с квартирой котёл, кондиционеры или вентиляционную установку, спросите модель и её этикетку. Окон в найденных нами перечнях не было; теплопотери окна берутся из декларации производителя, а не из обязательной по закону этикетки. Как правила относятся к товарам, которые уже лежали в магазинах до этой даты, подтвердить нам не удалось.
Что покупатель может проверить до подписания?
Запрашивайте то, что предусмотрено законом, а не считайте это само собой разумеющимся. Пока правила сертификации не доработаны, у застройщика вполне честно может не быть сертификата.
- Дата заявления на разрешение. Если оно подано после 30 июня 2022 г., действуют ограничения Постановления № 354, а приостановка 2024 г. не применяется.
- Оценка и сертификат. При покупке на этапе строительства запросите оценку будущей энергоэффективности и впишите в договор выдачу сертификата к вводу в эксплуатацию. Если оценки нет, зафиксируйте ответ.
- Кто подписал. Не застройщик, строитель, проектировщик или поставщик оборудования; попросите подтвердить регистрацию эксперта.
- Класс в объявлении. Попросите сертификат, на котором он основан.
- U-value в приложении. Стены, кровля и окна, а также материал и толщина утеплителя.
- Утепление на объекте. При осмотре каркаса ищите плиты на наружных стенах до штукатурки, а также у балконных плит и оконных проёмов.
- Вентиляция. Спросите, как свежий воздух попадает в каждую комнату; в Батуми прочитайте о влажности и плесени.
- Счета на вторичном рынке. Попросите счета за газ и электричество за 12 месяцев. Городское домохозяйство по данным Геостата потребляло в 2021-22 гг. 1 345 м³ газа и 2 002,7 кВт·ч в год. Это наша рекомендация, а не законное право.
После покупки см. страницу о переоформлении коммунальных счетов на себя.
Риски и исключения
- Доверие слову «эффективный». Без U-value или сертификата это реклама.
- Уверенность, что сертификат существует. Правила, которые сделали бы сертификаты обычным делом, в декабре 2025 г. всё ещё ожидали принятия.
- Сертификат не от того лица. Подписанный стороной застройщика, он не отвечает статье 9(6).
- Путаница в датах. Если заявление на разрешение подано до 30 июня 2022 г., нынешние пределы теплопотерь на здание не распространяются.
- Утепление без вентиляции. Герметичная квартира без притока свежего воздуха провоцирует конденсат и плесень.
Частые вопросы
Есть ли у грузинских квартир энергетический класс от A до G?
Закон его предусматривает: класс определён в статье 2(თ) и указывается в сертификате, действующем 10 лет. 3 ноября 2026 г. мы не нашли ни одного объявления с классом и ни одних опубликованных границ классов.
Обязан ли продавец передать мне энергетический сертификат?
Для продаваемых и сдаваемых квартир закон этого требует, но правила сертификации Правительства в декабре 2025 г. всё ещё ожидали принятия. Поправка 2024 г. до 2028 г. приостанавливает собственные изменения для зданий, заявление по которым подано до 30 июня 2022 г.; приостанавливает ли она что-то ещё, неясно. Спросите продавца и попросите юриста проверить ваш случай.
Может ли застройщик сам сертифицировать своё здание?
Нет. Статья 9(6) исключает застройщика, строителя, проектировщика, поставщиков оборудования и обслуживающие фирмы этого здания.
Сколько утепление может сэкономить на отоплении в Тбилиси?
В модели Всемирного банка потребность в отоплении снизилась со 147,1 до 51,5 кВт·ч на м² в год. Наш расчёт для квартиры 60 м² с газовым отоплением даёт около 350 лари в год по тарифу 2026 г.
Есть ли грант или скидка по «зелёной» ипотеке?
3 ноября 2026 г. мы не нашли ни государственного гранта, ни гранта мэрии на утепление, ни опубликованной розничной скидки по «зелёной» ипотеке; «зелёные» кредиты при поддержке ЕБРР выдаются через банки-партнёры.
Если вы собираетесь сдавать квартиру, см. страницу о текущих расходах на сдаваемую квартиру; чтобы оценить стоимость новых окон или утепления в квартире, которая уже ваша, воспользуйтесь калькулятором стоимости ремонта.
Источники
- Закон Грузии «Об энергоэффективности зданий» № 5900, Парламент Грузии, 21 мая 2020 г., консолидированная редакция (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Закон № 4311 о внесении изменений в Закон «Об энергоэффективности зданий», Парламент Грузии, 27 июня 2024 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Постановление № 107 о сертификации энергоаудиторов, независимых экспертов и инспекторов, Правительство Грузии, 8 апреля 2025 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Постановление № 354 о минимальных требованиях к энергоэффективности зданий, Правительство Грузии, 13 июля 2021 г., с изменениями (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Постановление № 330, технический регламент об энергетической маркировке бытовых обогревателей помещений, Правительство Грузии, 3 октября 2024 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Постановление № 364 об энергетической маркировке обогревателей помещений и комбинированных обогревателей, Правительство Грузии, 23 октября 2024 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Energy labelling workshop, Деловая ассоциация Грузии, 26 декабря 2025 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Annual Implementation Report 2025, Секретариат Энергетического сообщества, декабрь 2025 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Georgia Annual Implementation Report 2023, Секретариат Энергетического сообщества, 1 ноября 2023 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Energy Consumption in Households, Национальная служба статистики Грузии (Геостат), 2022 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Tbilisi Urban Regeneration Energy Efficiency Project - Second Phase, Всемирный банк, около 2020 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- State of Underheating in Georgia and Estimation of Associated Economic Costs, Всемирный банк, март 2021 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- GEFF Georgia facilities, Программа ЕБРР по финансированию зелёной экономики (GEFF) (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- GEFF in Georgia newsletter, Q1 2023, Программа ЕБРР по финансированию зелёной экономики (GEFF), 2023 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Green Building Finance Programme with Sintali-SGS, ProCredit Bank Georgia, 10 февраля 2021 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
История изменений
- - Разъяснение опубликовано на основе Закона «Об энергоэффективности зданий», Закона № 4311, отчётов Энергетического сообщества, исследований Геостата и Всемирного банка.