מה הכלי הזה משווה

כמה מדינות מעניקות לקונה זר היתר שהייה, ואחת מהן אפילו אזרחות, בתמורה לרכישת נכס. הכללים שונים זה מזה במחיר המינימלי, במה שנחשב, במשך תוקף ההיתר, בשאלה אם חייבים לגור במדינה ובשאלה לאן מובילות השנים. הכלי מציב את שני מסלולי הנדל״ן של גאורגיה לצד עשרה מסלולים פתוחים בשמונה מדינות אחרות, לפי הנוסח של החוק או של אתר הממשלה של כל מדינה, כפי שנבדק ב-2 וב-3 בנובמבר 2026.

סמנו בין שניים לארבעה מסלולים כדי לראות אותם זה לצד זה, כשכל תא מתוארך ומקושר למקור שלו. המסננים מסמנים אילו מסלולים מתאימים לתקציב שלכם, לרצון שלכם באזרחות ולזמן שתבלו במדינה; הם אינם מסתירים דבר ואינם מדרגים דבר. הונגריה ותאילנד מופיעות רק בטבלה המלאה: אף אחת מהן אינה מעניקה שהייה על עצם הרכישה של נכס.

מה המשמעות של כל שדה

תקציב ומטבע
הסכום שתוכלו להוציא על הנכס עצמו, מומר למטבע של כל מסלול לפי השערים של הבנק הלאומי של גאורגיה התקפים ל-3 בנובמבר 2026. החוק הגאורגי דורש שווי שעולה על הסכום, ולכן USD 150,000 בדיוק אינו עובר; שאר הטקסטים קובעים את הסכום כמינימום, למעט מאוריציוס, שההנחיות שלה אומרות גם "exceeds" (עולה על) וגם "not less than" (לא פחות מ-), ולכן USD 375,000 בדיוק מוצג כלא ברור. ה-EUR 99,000 של מלטה, בדמי השתתפות, באגרה ובתרומה, מתווספים; מסי הרכישה אינם מתווספים. השאירו את השדה ריק כדי לכבות את המסנן הזה.
דרך לאזרחות
מושווית למספר שנות השהייה שכל מדינה דורשת לפני שמותר להגיש בקשה להתאזרחות; מסלול הרכישה של טורקיה מעניק אזרחות ישירות. כשאין מסלול, או כשאף מסלול לא אושר, המסלול אינו עובר.
הזמן שתוכלו לבלות במדינה
מותאם לכלל הנוכחות של כל מסלול; ההיתר של קפריסין, למשל, פוקע אחרי היעדרות של שנתיים. כלל שלא אושר הופך את המסלול ללא ברור, ולעולם לא ל"אין דרישה". שנות ההתאזרחות הן שנים שבהן אתם גרים במדינה, ולכן כשיש רצון באזרחות, רק "אוכל לגור שם" עובר מסלול של התאזרחות.
מסלולים סגורים וסכומים בדולרים אמריקאיים
האפשרות הראשונה מוסיפה חמישה מסלולים סגורים כעמודות; השנייה מוסיפה סכום משוער בדולרים מתחת לסכומי מינימום באירו או בדירהם.

כל 19 המסלולים בטבלה אחת

הנתונים המלאים שהכלי קורא, וגם גרסת הטקסט של ההשוואה, עם סכומים במטבע של כל חוק. אותיות הסעיפים בחוק הגאורגי הן לפי התרגום האנגלי שבאתר Matsne; בנוסח הגאורגי, סעיפים 15(h), 15(j) ו-15(k) מסומנים באותיות თ, კ ו-ლ.

שהייה ואזרחות דרך נכס, כפי שפורסם ב-2 וב-3 בנובמבר 2026
מסלולסטטוסמינימוםמה נחשבהיתרכלל שהייהתושבות קבעאזרחותאגרות ממשלתיותמסי רכישהנבדק, מקור
גאורגיה
גאורגיה: היתר שהייה לטווח קצר (סעיף 15(j) בחוק גאורגיה "על המעמד המשפטי של זרים ושל חסרי אזרחות")פתוח; הסף הועלה ב-1 במרץ 2026שווי שוק של יותר מ-USD 150,000, שנקבע בידי שמאי מוסמךנכס שאינו קרקע חקלאית; צירוף של כמה נכסים: לא אושר1 שנה, מתחדש מדי שנה כל עוד הנכס בבעלותכם; ללא שמאות חדשה לאותו נכסאין בחוק כלל של היעדרותאחרי 10 שנים בהיתרים זמניים; אם השנים האלה נספרות: לא אושרהתאזרחות אחרי 10 שנים רצופות, עם מבחניםGEL 300 / 450 / 600 להחלטה בתוך 30 / 20 / 10 ימיםרישום GEL 150; אין מס העברה (קוד המס, סעיפים 5-6)2 בנובמבר 2026: חוק גאורגיה "על המעמד המשפטי של זרים ושל חסרי אזרחות", אתר הסוכנות לפיתוח שירותים ציבוריים
גאורגיה: היתר שהייה למשקיעים (סעיף 15(h) בחוק גאורגיה "על המעמד המשפטי של זרים ושל חסרי אזרחות")פתוח; הסכום לא שונה בתיקון של 2026שווי שוק של יותר מ-USD 300,000, שנקבע בידי שמאי מוסמךנכס שאינו קרקע חקלאית; נדרש מכתב אישור; אפשר להחליפו בנכס בשווי שווה או גבוה יותר5 שנים, ללא הארכהאין בחוק כלל של היעדרותהיתר שהייה ללא הגבלת זמן אחרי 5 שנות בעלות (סעיפים 15(k), 16(5))התאזרחות אחרי 10 שנים רצופות, עם מבחניםGEL 300 / 450 / 600רישום GEL 150; אין מס העברה (קוד המס, סעיפים 5-6)2 בנובמבר 2026: חוק גאורגיה "על המעמד המשפטי של זרים ושל חסרי אזרחות", אתר הסוכנות לפיתוח שירותים ציבוריים
מסלולים פתוחים אחרים
יוון: היתר שהייה למשקיעים B.5 (חוק 5038/2023, סעיף 100)פתוח; הספים הועלו בחוק 5100/2024 מ-5 באפריל 2024לפחות EUR 400,000; EUR 800,000 באטיקה, ביחידות האזוריות של סלוניקי, מיקונוס ותירה (סנטוריני) ובאיים שאוכלוסייתם עולה על 3,100 נפש; EUR 250,000 להסבה למגורים או לשיקום מבנה לשימורנכס אחד בשטח של 120 מ״ר לפחות, ששולם במלואו; ללא השכרה לטווח קצר5 שנים, ניתן לחידוש כל עוד הנכס נשאר בידיכםאין, לצורך החידושלא אושרהתאזרחות אחרי 7 שנים, עם מבחניםEUR 2,000 + EUR 16 עבור הכרטיסמס העברה 3% (3.09% עם התוספת העירונית); שיעור של 15% לקונים מחוץ לאיחוד האירופי החל מ-1 ביולי 2027 הוכרז ב-6 בספטמבר 2026, אך אינו חוק3 בנובמבר 2026: חוק 5038/2023
קפריסין: היתר הגירה, תקנה 6(2)פתוח; הקריטריונים הישנים נסגרו ב-3 במרץ 2026לפחות EUR 300,000 בתוספת מע״מ; מבחן הכנסה נפרד, החל מ-EUR 50,000 בשנהבתים חדשים מיזם או נדל״ן אחר; כספים מחו״לקבוע; הוכחה שנתית שההשקעה עדיין בידיכםהתיישבות בתוך 1 שנה; פוקע אחרי היעדרות של 2 שניםמיד8 מתוך 11 השנים האחרונות, עם ידיעת יווניתEUR 500 + EUR 70 לכל אדםאגרות העברה 3% / 5% / 8% לפי מדרגה, מחצית מהן במכירה ללא מע״מ ואפס כשמע״מ שולם; מע״מ 19%, או 5% על דירת מגורים עיקרית (130 המ״ר הראשונים, שווי עד EUR 350,000); מס הבולים בוטל החל מ-1 בינואר 20263 בנובמבר 2026: מחלקת ההגירה
מלטה: תוכנית תושבות הקבע (S.L. 217.26)פתוח; התקנות תוקנו בהודעות משפטיות 57 ו-310 משנת 2024 ו-146 משנת 2025רכישה ב-EUR 375,000 לפחות (או שכירות החל מ-EUR 14,000 בשנה), ובנוסף EUR 99,000 בדמי השתתפות, באגרה ובתרומהנכס למגורים, שמוחזק 5 שנים; נדרש גם הון של EUR 500,000 או 650,000קבוע; הכרטיס מתחדש כל 5 שניםלא צוין כללמידלא אושרEUR 7,500 לכל תלוי בגיר; כרטיס EUR 500 לכל אחדלא אושר3 בנובמבר 2026: S.L. 217.26
טורקיה: היתר שהייה לטווח קצר לבעלי נכסים (חוק 6458, סעיף 31)פתוח; USD 200,000 מאז 16 באוקטובר 2023, לפי שני עיתונים ארציים (לא מצאנו הודעה רשמית)לפחות USD 200,000, סכום אחד לכל המדינההבית שלכם, לא מושכר; שכונות מסוימות סגורות לתושבים זרים חדשיםעד 2 שנים, ניתן לחידושלא אושרשהייה ארוכת טווח אחרי 8 שניםהתאזרחות אחרי 5 שנות שהייה רצופהכרטיס TRY 964 ובנוסף אגרה לפי אזרחותאגרת שטר בעלות 2% קונה + 2% מוכר; מע״מ על דירה חדשה 1%, 10% או 20%, אך לא במכירה הראשונה לזר תושב חוץ שמשלם במטבע חוץ (יש להחזירו אם הדירה נמכרת בתוך 3 שנים)3 בנובמבר 2026: מינהל ההגירה, Ekonomim, חוק מע״מ, סעיף 13
טורקיה: אזרחות דרך רכישת נכס (חוק 5901, סעיף 12)פתוח; USD 400,000 מאז 13 ביוני 2022לפחות USD 400,000יחידות בבית משותף או קרקע עם מבנה; ללא מכירה במשך 3 שניםאזרחות ישירותלא צוין כלללא רלוונטיישירהלא אושראגרת שטר בעלות 2% קונה + 2% מוכר; מע״מ על דירה חדשה 1%, 10% או 20%, אך לא במכירה הראשונה לזר תושב חוץ שמשלם במטבע חוץ (יש להחזירו אם הדירה נמכרת בתוך 3 שנים)3 בנובמבר 2026: תקנות האזרחות, סעיף 20, חוק מע״מ, סעיף 13
איחוד האמירויות (דובאי): ויזת זהב ל-10 שנים למשקיעי נדל״ןפתוחלפחות AED 2,000,000; מותר לצרף כמה נכסיםנכס בדובאי, כולל רכישה על הנייר מיזמים מאושרים10 שנים, ניתן לחידוש (בפורטל u.ae כתוב 5)אין; מותר לשהות בחו״ל יותר מ-6 חודשיםלא אושררק במינוי, ללא מסלול של הגשת בקשהAED 9,984.75; חידוש AED 9,519.75אגרת מחלקת המקרקעין 2% קונה + 2% מוכר3 בנובמבר 2026: DLD Cube, ICP
איחוד האמירויות (דובאי): ויזת משקיע נדל״ן ל-2 שניםפתוח; ללא מינימום לבעלים יחידים מאז סוף אפריל 2026 בקירוב (התאריך המדויק לא אושר)ללא מינימום לבעלים יחיד; לבעלים משותפים לפחות AED 400,000 לכל אחד (בעבר AED 750,000)רק נכס גמור בדובאי2 שנים, ניתן לחידושלא אושרלא אושררק במינוי, ללא מסלול של הגשת בקשהAED 10,545; חידוש AED 8,215אגרת מחלקת המקרקעין 2% קונה + 2% מוכר3 בנובמבר 2026: DLD Cube
פנמה: תושב קבע כמשקיע מוכר (צו ביצוע 17 משנת 2026)פתוח; כללים חדשים מ-16 בספטמבר 2026לפחות USD 300,000 (B/. 300,000) לנכס חדש מיזם; USD 500,000 לנכס יד שנייהשווי בניכוי שעבודים; כספים מחו״ל; מוחזק 5 שניםתושבות קבע ישירותלא צוין כלל בצומידהתאזרחות אחרי 5 שנים רצופות; ויתור על האזרחות המקוריתB/. 5,000 + B/. 5,000 פיקדון החזרה למולדת; B/. 1,000 + 1,000 לכל תלוימס העברה 2%; מי משלם: לא אושר3 בנובמבר 2026: העיתון הרשמי 30613
מאוריציוס: היתר שהייה דרך רכישת נכס (תוכניות של מועצת הפיתוח הכלכלי)פתוח; מאז 13 בדצמבר 2024, 85% ממחיר המכירה הראשונה בתוכנית משולמים ברופיUSD 375,000; ההנחיות אומרות גם "exceeds" (עולה על) וגם "not less than" (לא פחות מ-), ולכן הרף המדויק לא אושררק תוכניות מאושרות או דירות בבניינים מסוג G+2בתוקף כל עוד הנכס בבעלותכםלא אושרלא דרך נכסלא אושרלא אושראגרת רישום 5%3 בנובמבר 2026: מועצת הפיתוח הכלכלי
מונטנגרו: שהייה זמנית לבעלי נכסים (החוק בדבר זרים, סעיף 56)פתוח; רף של EUR 150,000 מ-17 בינואר 2026בסיס מס של EUR 150,000 לפחות (בעלים מחוץ לאיחוד האירופי); בבעלותכם לפחות מחציתבתים, דירות, וילות, מבני אירוח ומבני עסקיםעד 1 שנה, ניתן לחידוש עם הוכחה שמס הרכוש שולםלא אושר; לתושבות קבע, לכל היותר 10 חודשי היעדרות ב-5 שניםאחרי 5 שנים של שהייה זמנית רצופה, עם ידיעה בסיסית של השפה המונטנגרית והוכחה שהמסים שולמולא אושרלא אושרמס העברה מ-1 בינואר 2024: 3% עד EUR 150,000, אחר כך EUR 4,500 + 5% מהעודף, ומעל EUR 500,000 סכום של EUR 22,000 + 6% מהעודף; בניין חדש שנמכר עם מע״מ (21%) אינו חייב במס העברה; מס רכוש שנתי 0.25%-1%, ו-0.3%-1.5% על דירה שנייה3 בנובמבר 2026: העיתון הרשמי 3/2026, חוק מס ההעברה 28/23, חוק מס הרכוש
מסלולים סגורים
פורטוגל: ויזת זהב (ARI), אפשרויות הנדל״ןנסגר ב-7 באוקטובר 2023 (חוק 56/2023)כבר אינו זמיןאפשרויות ה-ARI שנותרו אינן מאפשרות השקעה בנדל״ןהיתרים קיימים מחודשים כהיתרי יזמים--התאזרחות אחרי 10 שנים (7 למדינות דוברות פורטוגזית ולאזרחי האיחוד האירופי) מאז 19 במאי 2026-תושבי חוץ: מס העברה אחיד של 7.5% מ-25 במאי 2026 (צו-חוק 97/2026; המועד לפי קריאתנו את הכלל הכללי לחוקים ללא מועד תחולה); מס בולים 0.8%; Casa Pronta, שטר ורישום EUR 375 (EUR 700 עם משכנתה)3 בנובמבר 2026: חוק 56/2023, חוק אורגני 1/2026
ספרד: ויזת זהב (חוק 14/2013, סעיפים 63-67)נסגר ב-3 באפריל 2025 (חוק אורגני 1/2025)היה EUR 500,000 בנדל״ן-היתרים בתוקף שומרים על תוקפם; חידושים כפופים לכללים של ההענקה הראשונה-----3 בנובמבר 2026: חוק אורגני 1/2025
לטביה: היתר שהייה דרך נדל״ןנסגר ב-15 בספטמבר 2026 (חוק ההגירה החדש)היה EUR 250,000-מחזיקים קיימים: היתרים חוזרים לעד 5 שנים, EUR 1,000 לכל שנת היתר-----3 בנובמבר 2026: חוק ההגירה
מונטנגרו: אזרחות דרך השקעההסתיים אחרי 31 בדצמבר 2022 (החלטת ממשלה, העיתון הרשמי 79/2018 על תיקוניה)היה EUR 250,000 או 450,000, ובנוסף EUR 100,000 לקרןרק פרויקטי פיתוח מאושרים---כבר אינו זמין--3 בנובמבר 2026: החלטת הממשלה
מלטה: אזרחות דרך השקעה (התוכנית של 2020)נפסק כמנוגד לדין האיחוד האירופי ב-29 באפריל 2025 (תיק C-181/23); חוק האזרחות תוקן בחוק XXI משנת 2025, שפורסם ב-24 ביולי 2025-----תוכן התיקון של 2025: לא אושר--3 בנובמבר 2026: בית הדין של האיחוד האירופי
מסלולים שאינם מסלולי נדל״ן
הונגריה: היתר שהייה למשקיע אורח (חוק XC משנת 2023)פתוח, אבל אינו מסלול נדל״ןEUR 250,000 ביחידות של קרן נדל״ן רשומה שמוחזקות 5 שנים, או תרומה של EUR 1,000,000; רכישה ישירה של נכס אינה מזכה-עד 10 שנים, ניתן להאריך פעם אחתאין----3 בנובמבר 2026: חוק XC משנת 2023
תאילנד: ויזת תושב לטווח ארוך, LTR (מועצת ההשקעות)פתוח, אבל אינו מסלול נדל״ןUSD 1 מיליון בנכסים, כולל USD 500,000 שהושקעו בתאילנד, שבהם נדל״ן תאילנדי יכול להיחשב-10 שנים (5 + 5)---THB 50,000 לכל אדם-3 בנובמבר 2026: מועצת ההשקעות

נסגר או השתנה: מה קרה ומתי

חלק גדול ממה שנכתב ברשת על התוכניות האלה כבר אינו עדכני. כללי מעבר מגנים על בקשות שכבר הוגשו.

מסלולים שנסגרו ומסלולים שהשתנו, לפי הטקסטים הרשמיים
מסלולמה השתנהתחילת התוקף, החיקוק
פורטוגלאפשרויות הנדל״ן של ויזת הזהב בוטלו; ההתאזרחות עברה מ-5 ל-10 שנות שהייה7 באוקטובר 2023, חוק 56/2023; 19 במאי 2026, חוק אורגני 1/2026
ספרדויזת הזהב, כולל המסלול של EUR 500,000 בנדל״ן, בוטלה3 באפריל 2025, חוק אורגני 1/2025
לטביהבחוק ההגירה החדש אין עילה של נדל״ן15 בספטמבר 2026
מונטנגרותוכנית האזרחות הסתיימה; שהייה מחייבת עכשיו בסיס מס של EUR 150,000 לפחותאחרי 31 בדצמבר 2022; 17 בינואר 2026, העיתון הרשמי 3/2026
מלטההאזרחות דרך השקעה נמצאה מנוגדת לדין האיחוד האירופי; חוק האזרחות תוקן29 באפריל 2025, תיק C-181/23; חוק XXI משנת 2025
פנמהUSD 300,000 לנכס חדש, USD 500,000 לנכס יד שנייה16 בספטמבר 2026, צו ביצוע 17
דובאי, ויזה ל-2 שניםהמינימום של AED 750,000 בוטל לבעלים יחידיםמאז סוף אפריל 2026 בקירוב (התאריך המדויק לא אושר), כלל השירות של DLD Cube
גאורגיה, היתר לטווח קצרמיותר מ-USD 100,000 ליותר מ-USD 150,000; סעיף מעבר למחזיקים קודמים לא אושר1 במרץ 2026, תיקון מיוני 2025 לחוק גאורגיה "על המעמד המשפטי של זרים ושל חסרי אזרחות"

הנחות

הנחההערך שבו השתמשנומקורות
שערי חליפין, לארי ליחידה 1, בתוקף ל-3 בנובמבר 2026USD 2.5973; EUR 2.9108; AED 0.70713, כך ש-EUR 1 שווה בערך USD 1.1207 ו-AED 1 בערך USD 0.2723הבנק הלאומי של גאורגיה, שערים רשמיים
מבחן התקציבגאורגיה: תקציב מעל הסכום; מאוריציוס: סכום שווה הוא לא ברור; בשאר המקומות: סכום שווה או גבוה יותר; ביוון ובפנמה נחשבת המדרגה הנמוכה ביותר, עם הערה על המדרגה שהושגה; במלטה מתווספים EUR 99,000הנוסח של כל חוק בטבלה שלמעלה
לא אושרמוצג ללא מספר; כלל שהייה שלא אושר הופך מסלול ללא ברור עבור כל מי שאינו יכול לגור שםהכלל שלנו
שנים עד לאזרחותהשהייה הנדרשת לפני שמותר להגיש בקשה; מבחנים ותנאים אחרים נוספים על כך, והיתר ללא כלל שהייה אינו צובר לבדו את השנים האלהחוקי האזרחות שמצוטטים בטבלה
מסי רכישה ואגרותאינם מתווספים לתקציב-

איך המסננים עובדים, עם שלוש דוגמאות

כל מסלול עומד בפני שלושה מבחנים: התקציב מול המינימום, הרצון באזרחות מול מספר השנים, והזמן שלכם במדינה מול כלל השהייה. כישלון באחד המבחנים נותן "אינו עומד", יחד עם הסיבות; מעבר של כל המבחנים חוץ מכלל שלא אושר נותן "לא ברור". העמודות מסודרות לפי המינימום בדולרים אמריקאיים.

שלוש דוגמאות מחושבות
מקרהעומדים בכל המסנניםמה עוצר את האחרים
1. USD 200,000; רוצה אזרחות, בכל משך זמן; ביקור מדי פעם; כל 12 המסלולים הפתוחיםאף אחדההיתר לטווח קצר של גאורגיה והיתר השהייה של טורקיה עוברים במבחן התקציב, אבל להתאזרחות נספרות השנים שבהן גרים במדינה; לוויזה ל-2 שנים של דובאי ולמונטנגרו אין דרך מאושרת לאזרחות; כל השאר דורשים יותר מהתקציב (EUR 178,460 או AED 734,603 אחרי ההמרה)
2. EUR 500,000; יוון, קפריסין, מלטה ולטביה הסגורהיוון (לא מספיק לאזורים של EUR 800,000), קפריסין (מבחן ההכנסה עדיין חל), מלטה (EUR 474,000 כולל ה-EUR 99,000)לטביה: סגורה למבקשים חדשים
3. USD 120,000; ללא מסננים אחרים; כל 12 המסלולים הפתוחיםדובאי, ויזה ל-2 שנים (נכס גמור, בעלים יחיד)התקציב נמוך מכל מינימום אחר; במונטנגרו הוא EUR 107,076 מול EUR 150,000

התוצאות מהרצת בדיקה של הקוד של הדף הזה עצמו. בתקציב של USD 200,000, אף מסלול אינו מציע אזרחות בלי לגור במדינה.

המסלולים של גאורגיה בפירוט: שהייה דרך נדל״ן, היתר השהייה למשקיעים, היתר שהייה קבוע ואזרחות; בדקו את הנכס שלכם בעזרת בודק הזכאות להיתר שהייה.

שאלות נפוצות

האם היתר השהייה דרך נכס בגאורגיה מוביל לאזרחות?

לא כשלעצמו. התאזרחות מחייבת 10 שנים רצופות של שהייה חוקית, מבחנים, וגם עבודה, נכס או עסק בגאורגיה.

למה הונגריה אינה חלק מההשוואה?

היתר המשקיע האורח שלה מקבל יחידות של קרן נדל״ן רשומה או תרומה; רכישה ישירה של בית אינה מזכה.

האם אפשר עדיין להגיש בקשה בפורטוגל או בספרד דרך נכס?

לא. פורטוגל ביטלה את אפשרויות הנדל״ן ב-7 באוקטובר 2023, וספרד סגרה את ויזת הזהב שלה ב-3 באפריל 2025.

מה המשמעות של "לא אושר"?

לא הצלחנו לקרוא את הכלל הזה בטקסט רשמי ביום הבדיקה. אין פירוש הדבר שהכלל אינו קיים.

האם אפשר לשתף את ההשוואה שלי?

כן: כפתור הוואטסאפ שולח את המסננים שלכם ואת התוצאה של כל מסלול.

הצעד הבא

שאלו אותנו ב-WhatsApp. אנחנו עונים תוך יום עבודה אחד.

כתבו לנו ב-WhatsApp

יומן שינויים

  • - פורסם כלי שמשווה את שני מסלולי הנדל״ן של גאורגיה לעשרה מסלולים פתוחים בשמונה מדינות ולחמישה מסלולים סגורים, לפי טקסטים רשמיים שנבדקו ב-2 וב-3 בנובמבר 2026.