Что сравнивает этот инструмент
Ряд стран за покупку недвижимости даёт иностранцу вид на жительство, а одна даже гражданство. Правила различаются по минимальной цене, по тому, что засчитывается, по сроку действия ВНЖ, по обязанности жить в стране и по тому, к чему ведут прожитые годы. Инструмент ставит два грузинских пути через недвижимость рядом с десятью открытыми путями в восьми других странах и опирается на формулировки закона или правительственной страницы самой страны в том виде, в каком мы проверили их 2 и 3 ноября 2026 г.
Отметьте от двух до четырёх путей, чтобы увидеть их рядом; у каждой ячейки есть дата и ссылка на источник. Фильтры показывают, какие пути подходят под ваш бюджет, желание получить гражданство и время, которое вы готовы проводить в стране; они ничего не скрывают и ничего не ранжируют. Венгрия и Таиланд есть только в полной таблице: ни одна из этих стран не выдаёт ВНЖ за саму по себе покупку недвижимости.
Что означает каждое поле
- Бюджет и валюта
- Сумма, которую вы могли бы потратить на сам объект; она пересчитывается в валюту каждого пути по курсам Национального банка Грузии, действующим на 3 ноября 2026 г. Грузинский закон требует стоимости выше указанной суммы, поэтому ровно USD 150 000 условие не выполняет; в остальных текстах сумма задана как минимум, кроме Маврикия, где в правилах сказано и «превышает», и «не менее», поэтому ровно USD 375 000 показывается как неясный случай. Для Мальты прибавляются EUR 99 000 взноса, сбора и пожертвования; налоги на покупку не прибавляются. Оставьте поле пустым, чтобы отключить этот фильтр.
- Путь к гражданству
- Сопоставляется с числом лет проживания, которое каждая страна требует до подачи заявления о натурализации; турецкий путь через покупку даёт гражданство напрямую. Если пути нет или он не подтверждён, вариант условие не выполняет.
- Сколько времени вы можете проводить в стране
- Сравнивается с правилом каждого пути о присутствии в стране; например, кипрский ВНЖ прекращается после двух лет отсутствия. Неподтверждённое правило делает путь неясным и никогда не превращается в «требований нет». Годы для натурализации - это годы, прожитые в стране, поэтому при желании получить гражданство путь через натурализацию проходит только при ответе «Могу там жить».
- Закрытые пути и суммы в долларах США
- Первая отметка добавляет пять закрытых путей в виде столбцов; вторая добавляет примерную сумму в долларах под минимумами, указанными в евро или дирхамах.
Все 19 путей в одной таблице
Это полные данные, которые читает инструмент, и одновременно текстовая версия сравнения; суммы указаны в валюте соответствующего закона. Буквы пунктов в грузинских статьях даны по английскому переводу на Matsne; в грузинском тексте Закона Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства» пункты 15(h), 15(j) и 15(k) обозначены буквами თ, კ и ლ.
| Путь | Статус | Минимум | Что засчитывается | Разрешение | Правило о пребывании | Постоянное проживание | Гражданство | Государственные сборы | Налоги при покупке | Проверено, источник |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Грузия | ||||||||||
| Грузия: краткосрочный ВНЖ (Закон об иностранцах, ст. 15(j)) | Открыт; порог повышен 1 марта 2026 г. | Рыночная стоимость более USD 150 000, определённая аккредитованным оценщиком | Несельскохозяйственная недвижимость; объединение нескольких объектов: не подтверждено | 1 год, ежегодно продлевается, пока объект принадлежит вам; для того же объекта новая оценка не нужна | В законе нет правила об отсутствии в стране | После 10 лет на временных ВНЖ; засчитываются ли эти годы: не подтверждено | Натурализация после 10 лет подряд, с экзаменами | GEL 300 / 450 / 600 за решение в течение 30 / 20 / 10 дней | Регистрация GEL 150; налога на переход права нет (Налоговый кодекс, ст. 5-6) | 2 ноября 2026 г.: Закон об иностранцах, Агентство развития государственных услуг |
| Грузия: инвестиционный ВНЖ (Закон об иностранцах, ст. 15(h)) | Открыт; поправка 2026 г. сумму не изменила | Рыночная стоимость более USD 300 000, определённая аккредитованным оценщиком | Несельскохозяйственная недвижимость; нужна письменная рекомендация; объект можно заменить другим равной или большей стоимости | 5 лет, без продления | В законе нет правила об отсутствии в стране | Бессрочный ВНЖ после 5 лет владения (ст. 15(k), 16(5)) | Натурализация после 10 лет подряд, с экзаменами | GEL 300 / 450 / 600 | Регистрация GEL 150; налога на переход права нет (Налоговый кодекс, ст. 5-6) | 2 ноября 2026 г.: Закон об иностранцах, Агентство развития государственных услуг |
| Другие открытые пути | ||||||||||
| Греция: ВНЖ инвестора B.5 (Закон 5038/2023, ст. 100) | Открыт; пороги повышены Законом 5100/2024 от 5 апреля 2024 г. | Не менее EUR 400 000; EUR 800 000 в Аттике, в периферийных единицах Салоники, Миконос и Тира (Санторини), а также на островах с населением более 3 100 человек; EUR 250 000 при перепрофилировании под жильё или реставрации охраняемого здания | Один объект площадью не менее 120 м², полностью оплаченный; без краткосрочной аренды | 5 лет, продлевается, пока объект остаётся у вас | Для продления не установлено | Не подтверждено | Натурализация после 7 лет, с экзаменами | EUR 2 000 + EUR 16 за карту | Налог на переход права 3% (3,09% с муниципальной надбавкой); ставка 15% для покупателей не из ЕС с 1 июля 2027 года объявлена 6 сентября 2026 года, но законом не стала | 3 ноября 2026 г.: Закон 5038/2023 |
| Кипр: иммиграционное разрешение, Положение 6(2) | Открыт; прежние критерии закрыты 3 марта 2026 г. | Не менее EUR 300 000 плюс НДС; отдельное требование к доходу от EUR 50 000 в год | Новое жильё от застройщика или другая недвижимость; деньги из-за рубежа | Бессрочное; ежегодное подтверждение того, что инвестиция сохраняется | Поселиться в течение 1 года; разрешение прекращается после 2 лет отсутствия | Сразу | 8 из последних 11 лет, со знанием греческого | EUR 500 + EUR 70 с человека | Сборы за переход права 3% / 5% / 8% в зависимости от диапазона стоимости, вдвое меньше при продаже без НДС и не взимаются, если уплачен НДС; НДС 19% или 5% на основное жильё (первые 130 м², стоимость до EUR 350 000); гербовый сбор отменён с 1 января 2026 года | 3 ноября 2026 г.: Департамент миграции |
| Мальта: Программа постоянного проживания (S.L. 217.26) | Открыт; правила изменены юридическими уведомлениями 57 и 310 от 2024 г. и 146 от 2025 г. | Покупка не менее чем за EUR 375 000 (или аренда от EUR 14 000 в год) плюс EUR 99 000 взноса, сбора и пожертвования | Жилая недвижимость, владение 5 лет; также нужен капитал EUR 500 000 или 650 000 | Бессрочное; карта обновляется каждые 5 лет | Не указано | Сразу | Не подтверждено | EUR 7 500 за каждого взрослого иждивенца; карта по EUR 500 на человека | Не подтверждено | 3 ноября 2026 г.: S.L. 217.26 |
| Турция: краткосрочный ВНЖ для собственников (Закон 6458, ст. 31) | Открыт; USD 200 000 с 16 октября 2023 г., по данным двух общенациональных газет (официального сообщения мы не нашли) | Не менее USD 200 000, единая сумма по всей стране | Ваше жильё, не сдаваемое в аренду; некоторые кварталы закрыты для новых иностранных жителей | До 2 лет, с продлением | Не подтверждено | Долгосрочный ВНЖ после 8 лет | Натурализация после 5 лет непрерывного проживания | Карта TRY 964 плюс сбор в зависимости от гражданства | Сбор за титул собственности (тапу) делится между сторонами, по 2% платят покупатель и продавец; при покупке новостройки НДС составляет 1%, 10% или 20%, но при первой продаже иностранцу-нерезиденту, который платит в иностранной валюте, он не взимается (подлежит уплате при продаже в течение 3 лет) | 3 ноября 2026 г.: Управление миграции, Ekonomim, Закон об НДС, ст. 13 |
| Турция: гражданство за покупку недвижимости (Закон 5901, ст. 12) | Открыт; USD 400 000 с 13 июня 2022 г. | Не менее USD 400 000 | Помещения в кондоминиуме или земля со зданием; без продажи в течение 3 лет | Сразу гражданство | Не указано | Не применяется | Напрямую | Не подтверждено | Сбор за титул собственности (тапу) делится между сторонами, по 2% платят покупатель и продавец; при покупке новостройки НДС составляет 1%, 10% или 20%, но при первой продаже иностранцу-нерезиденту, который платит в иностранной валюте, он не взимается (подлежит уплате при продаже в течение 3 лет) | 3 ноября 2026 г.: Положение о гражданстве, ст. 20, Закон об НДС, ст. 13 |
| ОАЭ (Дубай): «золотая виза» на 10 лет для инвесторов в недвижимость | Открыт | Не менее AED 2 000 000; можно объединить несколько объектов | Недвижимость в Дубае, включая строящиеся объекты одобренных застройщиков | 10 лет, с продлением (на портале u.ae указано 5) | Нет; можно находиться за границей дольше 6 месяцев | Не подтверждено | Только по номинации, порядка подачи заявления нет | AED 9 984,75; продление AED 9 519,75 | Сбор Земельного департамента: 2% с покупателя + 2% с продавца | 3 ноября 2026 г.: DLD Cube, ICP |
| ОАЭ (Дубай): виза инвестора в недвижимость на 2 года | Открыт; для единоличных собственников минимума нет примерно с конца апреля 2026 г. (точная дата не подтверждена) | Для единоличного собственника минимума нет; совладельцам нужно не менее AED 400 000 каждому (было AED 750 000) | Только готовая недвижимость в Дубае | 2 года, с продлением | Не подтверждено | Не подтверждено | Только по номинации, порядка подачи заявления нет | AED 10 545; продление AED 8 215 | Сбор Земельного департамента: 2% с покупателя + 2% с продавца | 3 ноября 2026 г.: DLD Cube |
| Панама: постоянный резидент как квалифицированный инвестор (Исполнительный декрет 17 от 2026 г.) | Открыт; новые правила с 16 сентября 2026 г. | Не менее USD 300 000 (B/. 300 000) за новый объект от застройщика; USD 500 000 на вторичном рынке | Стоимость за вычетом обременений; деньги из-за рубежа; владение 5 лет | Сразу постоянное проживание | В декрете не указано | Сразу | Натурализация после 5 лет подряд; с отказом от прежнего гражданства | B/. 5 000 + B/. 5 000 депозит на репатриацию; B/. 1 000 + 1 000 за каждого иждивенца | Налог на переход права 2%; кто платит: не подтверждено | 3 ноября 2026 г.: Официальный вестник 30613 |
| Маврикий: ВНЖ за покупку недвижимости (программы Совета по экономическому развитию) | Открыт; с 13 декабря 2024 г. 85% цены объекта программы при первой продаже оплачивается в рупиях | USD 375 000; в правилах сказано и «превышает», и «не менее», поэтому точный нижний порог не подтверждён | Только одобренные программы или квартиры в домах G+2 | Действует, пока недвижимость принадлежит вам | Не подтверждено | Не через недвижимость | Не подтверждено | Не подтверждено | Регистрационная пошлина 5% | 3 ноября 2026 г.: Совет по экономическому развитию |
| Черногория: временное проживание для собственников недвижимости (Закон Черногории об иностранцах, ст. 56) | Открыт; порог EUR 150 000 с 17 января 2026 г. | Налоговая база не менее EUR 150 000 (для собственников не из ЕС); вам принадлежит не менее половины | Дома, квартиры, виллы, гостиничные и коммерческие помещения | До 1 года, продление при подтверждении уплаты налога на недвижимость | Не подтверждено; для постоянного проживания: не более 10 месяцев отсутствия за 5 лет | После 5 лет непрерывного временного проживания, при базовом знании черногорского языка и подтверждении уплаты налогов | Не подтверждено | Не подтверждено | Налог на передачу недвижимости с 1 января 2024 г.: 3% до EUR 150 000, затем EUR 4 500 + 5% с превышения, а свыше EUR 500 000 сумма составляет EUR 22 000 + 6% с превышения; новостройка, проданная с НДС (21%), этим налогом не облагается; ежегодный налог на недвижимость 0,25%-1%, на второе жильё 0,3%-1,5% | 3 ноября 2026 г.: Официальный вестник 3/2026, Закон о налоге на передачу недвижимости 28/23, Закон о налоге на недвижимость |
| Закрытые пути | ||||||||||
| Португалия: «золотая виза» (ARI), варианты с недвижимостью | Закрыт 7 октября 2023 г. (Закон 56/2023) | Больше недоступен | Оставшиеся варианты ARI не допускают вложений в недвижимость | Действующие разрешения продлеваются как разрешения для предпринимателей | - | - | Натурализация после 10 лет (7 для граждан португалоязычных стран и ЕС) с 19 мая 2026 г. | - | Нерезиденты: единый налог на переход права 7,5% с 25 мая 2026 года (Декрет-закон 97/2026; дата по нашему прочтению общего правила для актов без даты вступления в силу); гербовый сбор 0,8%; Casa Pronta, договор и регистрация EUR 375 (EUR 700 при ипотеке) | 3 ноября 2026 г.: Закон 56/2023, Органический закон 1/2026 |
| Испания: «золотая виза» (Закон 14/2013, ст. 63-67) | Закрыт 3 апреля 2025 г. (Органический закон 1/2025) | Было EUR 500 000 в недвижимость | - | Действующие разрешения сохраняют силу; продление идёт по правилам первоначальной выдачи | - | - | - | - | - | 3 ноября 2026 г.: Органический закон 1/2025 |
| Латвия: ВНЖ за недвижимость | Закрыт 15 сентября 2026 г. (новый Закон об иммиграции) | Было EUR 250 000 | - | Нынешние держатели: повторные разрешения сроком до 5 лет, EUR 1 000 за каждый год действия разрешения | - | - | - | - | - | 3 ноября 2026 г.: Закон об иммиграции |
| Черногория: гражданство за инвестиции | Завершён после 31 декабря 2022 г. (решение правительства, Официальный вестник 79/2018 с изменениями) | Было EUR 250 000 или 450 000 плюс EUR 100 000 в фонд | Только одобренные проекты застройки | - | - | - | Больше недоступно | - | - | 3 ноября 2026 г.: Решение правительства |
| Мальта: гражданство за инвестиции (программа 2020 г.) | 29 апреля 2025 г. признано противоречащим праву ЕС (дело C-181/23); закон о гражданстве изменён Актом XXI от 2025 г., опубликованным 24 июля 2025 г. | - | - | - | - | - | Содержание поправки 2025 г.: не подтверждено | - | - | 3 ноября 2026 г.: Суд ЕС |
| Пути не через недвижимость | ||||||||||
| Венгрия: ВНЖ гостя-инвестора (Закон XC от 2023 г.) | Открыт, но это не путь через недвижимость | EUR 250 000 в паях зарегистрированного фонда недвижимости при владении 5 лет или пожертвование EUR 1 000 000; прямая покупка недвижимости не подходит | - | До 10 лет, с однократным продлением | Нет | - | - | - | - | 3 ноября 2026 г.: Закон XC от 2023 г. |
| Таиланд: виза долгосрочного резидента (Совет по инвестициям) | Открыт, но это не путь через недвижимость | USD 1 млн в активах, в том числе USD 500 000, вложенные в Таиланде, где может засчитываться тайская недвижимость | - | 10 лет (5 + 5) | - | - | - | THB 50 000 с человека | - | 3 ноября 2026 г.: Совет по инвестициям |
Закрыто или изменено: что произошло и когда
Многое из того, что пишут об этих программах в интернете, устарело. Переходные правила защищают уже поданные заявления.
| Путь | Что изменилось | Вступление в силу, правовой акт |
|---|---|---|
| Португалия | Варианты «золотой визы» с недвижимостью отменены; срок для натурализации увеличен с 5 до 10 лет проживания | 7 октября 2023 г., Закон 56/2023; 19 мая 2026 г., Органический закон 1/2026 |
| Испания | «Золотая виза», в том числе за EUR 500 000 в недвижимость, упразднена | 3 апреля 2025 г., Органический закон 1/2025 |
| Латвия | В новом Законе об иммиграции нет основания, связанного с недвижимостью | 15 сентября 2026 г. |
| Черногория | Программа гражданства завершена; для ВНЖ теперь нужна налоговая база не менее EUR 150 000 | После 31 декабря 2022 г.; 17 января 2026 г., Официальный вестник 3/2026 |
| Мальта | Гражданство за инвестиции признано противоречащим праву ЕС; закон о гражданстве изменён | 29 апреля 2025 г., дело C-181/23; Акт XXI от 2025 г. |
| Панама | USD 300 000 за новый объект, USD 500 000 на вторичном рынке | 16 сентября 2026 г., Исполнительный декрет 17 |
| Дубай, виза на 2 года | Минимум AED 750 000 для единоличных собственников отменён | Примерно с конца апреля 2026 г. (точная дата не подтверждена), правило услуги DLD Cube |
| Грузия, краткосрочный ВНЖ | С более чем USD 100 000 до более чем USD 150 000; переходная статья для прежних держателей не подтверждена | 1 марта 2026 г., поправка к Закону об иностранцах от июня 2025 г. |
Допущения
| Допущение | Использованное значение | Источники |
|---|---|---|
| Курсы валют, лари за 1 единицу, действующие на 3 ноября 2026 г. | USD 2,5973; EUR 2,9108; AED 0,70713, то есть EUR 1 примерно равен USD 1,1207, а AED 1 примерно USD 0,2723 | Национальный банк Грузии, официальные курсы |
| Проверка бюджета | Грузия: бюджет выше суммы; Маврикий: равенство даёт неясный результат; в остальных странах: равно сумме или выше; для Греции и Панамы учитывается самая низкая ступень с примечанием о том, какая ступень достигнута; для Мальты прибавляются EUR 99 000 | Формулировка каждого закона в таблице выше |
| Не подтверждено | Показывается без числа; неподтверждённое правило о пребывании делает путь неясным для тех, кто не может жить в стране | Наше правило |
| Годы до гражданства | Срок проживания, необходимый до подачи заявления; экзамены и другие условия добавляются сверху, а ВНЖ без правила о пребывании сам по себе эти годы не накапливает | Законы о гражданстве, указанные в таблице |
| Налоги и сборы при покупке | К бюджету не прибавляются | - |
Как работают фильтры: три примера
Каждый путь проходит три проверки: бюджет сравнивается с минимумом, желание получить гражданство с числом лет, а ваше время в стране с правилом о пребывании. Если не пройдена хотя бы одна проверка, результат будет «не соответствует» с указанием причин; если пройдены все, но одно правило не подтверждено, результат будет «неясно». Столбцы упорядочены по минимуму в долларах США.
| Случай | Соответствуют всем фильтрам | Что мешает остальным |
|---|---|---|
| 1. USD 200 000; нужно гражданство, срок не важен; приезды время от времени; все 12 открытых путей | Ни один | Грузинский краткосрочный ВНЖ и турецкий ВНЖ проходят по бюджету, но для натурализации засчитываются годы, прожитые в стране; у дубайской визы на 2 года и у Черногории нет подтверждённого пути к гражданству; остальным нужно больше, чем позволяет бюджет (после пересчёта EUR 178 460 или AED 734 603) |
| 2. EUR 500 000; Греция, Кипр, Мальта и закрытая Латвия | Греция (недостаточно для зон с порогом EUR 800 000), Кипр (требование к доходу всё равно действует), Мальта (EUR 474 000 вместе с EUR 99 000) | Латвия: закрыта для новых заявителей |
| 3. USD 120 000; других фильтров нет; все 12 открытых путей | Дубай, виза на 2 года (готовый объект, единоличный собственник) | Бюджет ниже всех остальных минимумов; в Черногории это EUR 107 076 против EUR 150 000 |
Результаты получены при тестовом запуске собственного кода этой страницы. При бюджете USD 200 000 ни один путь не даёт гражданства без проживания в стране.
Грузинские пути подробно: ВНЖ через недвижимость, инвестиционный ВНЖ, постоянный ВНЖ и гражданство; проверить свой объект можно с помощью инструмента проверки права на ВНЖ.
Частые вопросы
Ведёт ли грузинский ВНЖ через недвижимость к гражданству?
Сам по себе нет. Для натурализации нужны 10 лет законного проживания подряд, экзамены, а также работа, недвижимость или бизнес в Грузии.
Почему в сравнении нет Венгрии?
Её ВНЖ гостя-инвестора принимает паи зарегистрированного фонда недвижимости или пожертвование; прямая покупка жилья для него не подходит.
Можно ли ещё подать заявление в Португалии или Испании через недвижимость?
Нет. Португалия отменила варианты с недвижимостью 7 октября 2023 г., а Испания закрыла свою «золотую визу» 3 апреля 2025 г.
Что значит «не подтверждено»?
На дату проверки мы не смогли найти это правило в официальном тексте. Это не значит, что такого правила нет.
Можно ли поделиться своим сравнением?
Да: кнопка WhatsApp отправляет ваши фильтры и результат по каждому пути.
История изменений
- - Опубликован инструмент, который сравнивает два грузинских пути через недвижимость с десятью открытыми путями в восьми странах и с пятью закрытыми путями по официальным текстам, проверенным 2 и 3 ноября 2026 г.