مقياس المشترين الأجانب: من يشتري الشقق في تبليسي وباتومي شهراً بعد شهر

المنهجية

يسجّل هذا المتتبع، شهراً بعد شهر وإصداراً بعد إصدار، الأرقام المنشورة عن هوية من يشترون الشقق في تبليسي وباتومي. ويبقى مع كل رقم مصدره وفترته وتاريخه. أما الخلفية، وتاريخ الفترة 2020-2024، ودلالة تركيب المشترين بالنسبة إلى المستثمر، فتجدها في صفحة إحصاءات المشترين الأجانب لدينا؛ وتقتصر هذه الصفحة على القراءات المؤرّخة وعلى شرح طريقة إعدادها.

الجنسية غير الإقامة. تفرز Colliers وG&T والسجل المشترين بحسب جواز السفر: فالأجنبي الذي يعيش في تبليسي يُعدّ أجنبياً، والجورجي الذي يعيش في برلين يُعدّ جورجياً. أما البنك الوطني فيتكلم عن غير المقيمين، وهؤلاء مجموعة أخرى. ولا يوضح أي ناشر كيف يتعامل مع أصحاب الجنسيتين.

أي إصدار. تراجع G&T أرقام السنوات السابقة كلما كبرت عيّنتها. فحصة الأجانب في باتومي عن 2025 بلغت 77% في إصدار الربع الـ3 من 2025 (20 مشروعاً)، و52% في مراجعة 2025، و56% في إصدار الربع الـ1 من 2026، و57% في إصدار الربع الـ2 من 2026. وقاعدتنا أن يستند كل جدول إلى إصدار واحد نسمّيه في عنوانه، وألا نجمع أبداً أرقاماً من إصدارات مختلفة في سطر واحد. ويحتفظ ملف البيانات بها كلها.

الثغرات. لا تعرض منصة Recov التابعة لـ Colliers حصةً شهرية للأجانب عن أي شهر من 2024 أو 2025. وفي 2026 تبدأ هذه الحصص من أبريل؛ فلا شيء لتبليسي عن يناير إلى مارس، ولا تملك باتومي عن يناير وفبراير سوى ملاحظات تخص الشقق المبنية حديثاً. ولا تغطي Colliers وG&T إلا تبليسي وباتومي، فلا يصف أي رقم هنا كوتايسي أو باكورياني أو غودوري أو جورجيا بمجملها.

تقلّبات الشهر الواحد. تدخل الشقق المبيعة على المخطط إلى السجل حين يكتمل المبنى، وغالباً ما يدخل كثير منها في وقت واحد؛ وبهذا علّلت Colliers قفزةً بنسبة 55.6% في مبيعات المطورين في باتومي في يناير 2026. ولذلك قد تتغير حصة شهر بعينه لأسباب لا صلة لها بالطلب.

التسميات. تشير عبارتا "حسابنا" و"تقدير" إلى أرقام استخرجناها بأنفسنا؛ وتشير عبارة "وسائل الإعلام" إلى رقم منسوب إلى Colliers لم نعثر عليه إلا في خبر صحفي.

أحدث القراءات في 2 نوفمبر 2026

يغطي أحدث رقم في كل مقياس فترةً مختلفة، فاقرأ الصفوف واحداً واحداً.

في سبتمبر ذهبت تقريباً شقة واحدة من كل ثماني شقق بيعت في تبليسي إلى مواطن أجنبي، وقرابة شقة من كل اثنتين في باتومي. وبين المطورين الذين تشملهم G&T بمسحها، استحوذ الأجانب على نحو ربع مبيعات تبليسي وعلى ثلثي مبيعات باتومي. والفارق بين القاعدتين متوقَّع: فالمشترون الأجانب يشترون في الغالب شققاً جديدة من المطورين.

التحديث المقبل. نعتزم تحديث هذه الصفحة بعد ظهور الخبر الشهري التالي من Colliers على Recov، وهو الخاص بأكتوبر 2026؛ وقد ظهرت أخبار الأشهر الأخيرة هناك خلال الشهر الذي يليها. ولم يكن تقرير G&T عن سبتمبر لتبليسي ولا مراجعتها للربع الثالث لباتومي قد صدرا في 2 نوفمبر 2026، وسنضيفهما عند نشرهما.

Colliers: حصة المواطنين الأجانب من جميع مبيعات الشقق، حسب الشهر

تنشر Colliers Georgia على Recov، منصتها للبيانات المفتوحة التي تسمح بإعادة الاستخدام مع ذكر المصدر، بياناً قصيراً عن مبيعات الشقق المسجّلة في كل مدينة. ومنذ بيانات أبريل 2026 صارت هذه البيانات تذكر حصة المشترين من حاملي الجنسيات الأجنبية. وفي بعض الأشهر تذكر بيانات باتومي حصة الجورجيين أيضاً.

* في بيانَي أبريل ومايو الخاصين بتبليسي، تساوي حصة الأجانب (10.7% و11.4%) تماماً معدل نمو مبيعات المطورين المذكور قبلها في البيان نفسه. وقد يكون ذلك سهواً في نص Colliers، ولم نتمكن من التحقق منه في أي من الاتجاهين. وإلى أن تؤكد Colliers هاتين القيمتين، اقرأ الشهرين على أنهما "نحو 11%".

تبليسي بقيت بين 10% و14%، وكان أغسطس أعلى الأشهر حتى الآن. وذكرت Colliers أن حصة النصف الأول البالغة 10% لم تتغير عمّا كانت عليه قبل عام، وأن سبتمبر جاء أعلى قليلاً من سبتمبر 2025.

باتومي تراوحت بين 47% و52%. وفي أغسطس اشترى المواطنون الأجانب شققاً أكثر مما اشتراه الجورجيون، كما يقول نص Colliers نفسه؛ أما ما ورد في بعض الأخبار من أن ذلك حدث "للمرة الأولى" فلا وجود له في ذلك النص. وفي يوليو وفي النصف الأول من 2026 يبلغ مجموع حصتي الأجانب والجورجيين 98% و95%. ولا تفسّر Colliers الباقي، وقد يعود إلى شركات أو إلى مشترين جنسيتهم غير معروفة.

مصدر النمو. وفق أرقام Colliers، شكّل المشترون الأجانب 90% من الزيادة في مبيعات باتومي مقارنةً بالعام السابق في أبريل، و59% في مايو، و83% في النصف الأول. وفي فبراير ارتفعت مشترياتهم من الشقق المبنية حديثاً مقارنةً بالعام السابق بنسبة 53.9% من المطورين وبنسبة 47.6% في إعادة البيع.

أي البلدان: مسح G&T لمبيعات المطورين

G&T وحدها تنشر بانتظام توزيعاً بحسب البلد، ويقتصر على المطورين المشمولين بمسحها، وكل جدول أدناه مأخوذ من إصدار واحد. وهي تجمع في باتومي أوكرانيا وروسيا وبيلاروس في فئة واحدة.

تبليسي. ارتفع نصيب الأجانب من المبيعات المشمولة بالمسح من 15% في 2023 إلى 26% في الأشهر الثمانية الأولى من 2026، وفق إصدار أغسطس 2026. ولا يزال حاملو الجنسية الإسرائيلية أكبر مجموعة مسمّاة؛ وصعدت حصة الروس من 3% في 2025 إلى 5%.

باتومي. في إصدار الربع الـ2 من 2026، ذهبت شقتان من كل ثلاث شقق مبيعة في المسح خلال النصف الأول من 2026 إلى مواطنين أجانب، مقابل 57% في 2025. وقدّم إصدار الربع الـ3 من 2025 (3Q25 Overview)، المبني على 20 مشروعاً وعلى الفترة من يناير إلى أغسطس 2025، توزيعاً أدق: أوكرانيا وروسيا وبيلاروس 20%، وإسرائيل 16%، وأوروبا 12%، وتركيا 9%، والدول العربية 7%، وآسيا الوسطى 6%، وأرمينيا وأذربيجان 2%، والشرق الأقصى 1%، وآخرون 4%، فيما بلغت حصة الجورجيين 23%. وكانت عيّنته أصغر، فلا يُعدّ نقطة على الخط نفسه.

جميع المبيعات بحسب البلد. لم تقدّم Colliers توزيعاً لجميع المبيعات بحسب البلد إلا مرة واحدة، في تصريحات لرئيس قسم الأبحاث لديها نقلتها Commersant في 2 ديسمبر 2025، من دون ذكر الفترة (وسائل الإعلام): في تبليسي 90% مواطنون جورجيون و4% إسرائيليون و2% روس؛ وفي باتومي 50% جورجيون و16% روس و9% أوكرانيون. وهذه الحصص الأجنبية أدنى من حصص G&T لأن المشترين الأجانب يشترون في الغالب من المطورين.

الأعداد: آخر الأرقام الرسمية وتقديراتنا

لا تكشف الحصص شيئاً عن عدد الشقق التي اشتراها الأجانب. والسجل هو المصدر الوحيد الذي يملك الرقمين معاً، وآخر عدد عثرنا عليه ينتهي في نوفمبر 2023. أما المجاميع بحسب الجنسية لعام 2022 وللربع الأول من 2023، التي كشفت عنها وزارة العدل، فتجدها في صفحة إحصاءات المشترين الأجانب لدينا؛ ويضيف الجدول وثيقتين من موقع البرلمان ورداً لاحقاً نقلته الصحافة، وكلها تخص المواطنين الروس وحدهم.

تحصي رسالة السجل الملكية المسجّلة على أي أساس قانوني، لا المشتريات وحدها، وتذكر قطع الأراضي على حدة. أما المذكرة التفسيرية لمشروع القانون فتحصي المشتريات من غير أن تسمّي مصدرها؛ وأرقامها تطابق ما كشفت عنه وزارة العدل، التي يشمل مجموعها الروسي لعام 2022 أشخاصاً يحملون الجنسية الجورجية أيضاً.

لماذا لا يوجد ما هو أحدث. لا ينشر السجل توزيعاً بحسب الجنسية. وقد كُشف عن أرقام 2022-2023 في 2023 رداً على طلبات، منها أسئلة وجّهها أعضاء في البرلمان، ولم نعثر على أي إفصاح لاحق بالإنجليزية أو الجورجية أو الروسية. وتذكر رسالة 2023 أن الأعداد استُخرجت بوسائل إلكترونية وآلية، أي أن السجل قادر على إعدادها متى طُلبت منه.

التقديرات. تذكر Colliers مجموع مبيعات باتومي إلى جانب حصصها، ومن ثَمّ يمكن حساب عدد تقريبي لمشتريات الأجانب. ويفترض هذا الحساب أن الحصة والمجموع يقومان على القاعدة نفسها، وهو ما لا تؤكده Colliers؛ وتقريب الحصة وحده يزيح كل نتيجة بما يصل إلى نحو 8 شقق. ويمكن معاملة أعداد مسح G&T بالطريقة نفسها، غير أنها لا تغطي إلا المشاريع المشمولة بالمسح.

لا يذكر أي مصدر حجم الأموال التي ينفقها المشترون الأجانب. وضرب القيمة السوقية لدى Colliers في حصة الأجانب يعطي صورة مضلِّلة، لأن المشترين الأجانب يشترون في الغالب شققاً جديدة وأصغر مساحة.

رقم البنك الوطني عن غير المقيمين

يذكر تقرير الاستقرار المالي 2025 الصادر عن البنك الوطني الجورجي، الذي نُشر في ديسمبر 2025 ببيانات حتى نهاية يونيو، أن "نحو 40 في المئة" (والترجمة لنا) من الطلب على العقارات السكنية في باتومي مصدره غير المقيمين، ويرى في ذلك درجة عالية من التعرّض للطلب القادم من الخارج. ولا يوضح التقرير هل يقصد بالطلب عدد الصفقات أم قيمتها، ولا أي فترة يغطي. ولم يقدّم تقرير 2024 أي حصة؛ بل ربط تراجع مبيعات باتومي في 2023 والنصف الأول من 2024 أساساً بانخفاض صفقات غير المقيمين.

ولأن هذا الرقم يحصي الإقامة لا الجنسية، فهو ليس صيغة أدنى أو أعلى من قراءات Colliers لعام 2026 التي تتراوح بين 45% و52%، والتي تغطي كذلك فترة لاحقة. فالمواطن الجورجي المقيم في الخارج يكون غير مقيم بمعايير البنك الوطني، لكنه مشترٍ جورجي في نظر Colliers. ولا ينشر البنك الوطني أي سلسلة منتظمة عن إقامة المشترين أو جنسيتهم.

كيف تقرأ ادعاءات المشترين الأجانب في العروض التسويقية

كثيراً ما يستشهد المطورون والوسطاء بالطلب الأجنبي لتبرير سعر أو توقّع للإيجار. وقد يكون الرقم صحيحاً ومع ذلك يجيب عن سؤال غير سؤالك. فقبل أن تعتمد عليه، اسأل:

• جميع المبيعات أم مسح واحد؟ قد يصح القول إن معظم المشترين أجانب في مشروع واحد، أو لدى مطوري باتومي المشمولين بمسح G&T (67% في النصف الأول من 2026)، في حين أحصت Colliers 45% من جميع مبيعات باتومي في نصف السنة نفسه.
• أي مدينة وأي أشهر؟ تبليسي وباتومي سوقان منفصلتان، ولا تمثّل أي منهما البلد كله. والشهر القوي وحده لا يدل على الكثير؛ فقارنه برقم نصف السنة.
• أي إصدار؟ قد تتغير حصة لدى G&T عن سنة ماضية بعشرات النقاط من إصدار إلى آخر، فاطلب التقرير وتاريخه.
• جواز السفر أم العنوان؟ رقم "غير المقيمين" ورقم "المواطنين الأجانب" يصفان أشخاصاً مختلفين.
• حصة أم عدد أم مال؟ قد تخفي حصةٌ صاعدة عدداً متناقصاً من المشترين إذا هبط مجموع المبيعات، ولا يقيس أي مصدر الأموال المنفقة.
• من يشتري في إعادة البيع؟ يشتري معظم المشترين الأجانب شققاً جديدة من المطورين. فإن كنت تنوي البيع لاحقاً، فالمشتري المرجّح لشقة مستعملة، ولا سيما في تبليسي، هو مشترٍ محلي.

تخطئ الأرقام المنقولة في الأخبار أحياناً في تسمية قاعدتها: فقد وجدنا حصة من مسح G&T وُصفت بأنها حصة من جميع مبيعات باتومي، ورقماً عن باتومي نُسب إلى تبليسي. فارجع إلى المصدر المذكور في جداولنا.

ما الذي يحتاج إليه مقياس خاص بـ avi.ge

المقياس الكامل يعطي، عن كل شهر، عدد الشقق التي اشتراها مواطنون أجانب في كل مدينة، موزّعاً بحسب البلد، وإلى جانبه المجموع. ولا يوفر أي مصدر عام ذلك اليوم.

ملف البيانات

يحتوي ملف CSV على 317 صفاً: كل حصة وعدد وتقدير في هذه الصفحة، إضافةً إلى أرقام G&T عن جنسية المشترين من إصداراتها المنشورة منذ فبراير 2024، وأرقام Colliers لعام 2025 التي لم نجدها إلا في الأخبار. ويذكر كل صف فترته ومدينته ومجموعته ووحدته ومقياسه ووثيقته المصدر وتاريخ نشرها وتاريخ اطلاعنا عليها. وتبيّن إصدارات G&T الأقدم كيف عُدّلت الأرقام؛ ويشير عمود المقياس إلى الإصدار الذي تعتمده جداولنا.

تنزيل البيانات (CSV)

المصادر

(تاريخ الاطلاع 2 نوفمبر 2026)

1. أخبار Recov والمنهجية، Colliers Georgia؛ البيانات المستخدمة، بحسب رقم الخبر على Recov وشهر نشره: 541 و538 (أكتوبر 2026)؛ 534 و531 (سبتمبر 2026)؛ 527 و524 (أغسطس 2026)؛ 521 و517 و510 (يوليو 2026)؛ 507 و503 (يونيو 2026)؛ 499 و496 (مايو 2026)؛ 484 (مارس 2026)؛ 474 (فبراير 2026)
2. Tbilisi Residential Real Estate - August 2026، Galt & Taggart، 23 أكتوبر 2026
3. Batumi Residential Real Estate - 2Q26 Overview، Galt & Taggart، 14 أغسطس 2026
4. Batumi Residential Real Estate - 1Q26 Overview، Galt & Taggart، 28 مايو 2026
5. Batumi Residential Real Estate - 2025 Review and 2026 Outlook، Galt & Taggart، 6 مارس 2026
6. Batumi Residential Real Estate - 3Q25 Overview، Galt & Taggart، 17 نوفمبر 2025
7. Financial Stability Report 2025 (draft translation)، ص. 70، البنك الوطني الجورجي، ديسمبر 2025
8. Financial Stability Report 2024، ص. 44، البنك الوطني الجورجي
9. Letter No. 102414 of the National Agency of Public Registry to the Ministry of Justice، 17 مايو 2023، موقع برلمان جورجيا
10. Explanatory note to bill 07-3/319/10 amending the Law on the Legal Status of Aliens and Stateless Persons، سُجّل في 5 مايو 2023، موقع برلمان جورجيا
11. Russian citizens elevate real estate purchases in Georgia، Frontnews، 5 ديسمبر 2023 (وسائل الإعلام)
12. Batumi housing market volume grew in June، Homesoverseas، نقلاً عن Colliers Georgia، 7 أغسطس 2026 (وسائل الإعلام)
13. The average price per square meter of residential property in Tbilisi and Batumi stands at $1500، Commersant، نقلاً عن Colliers Georgia، 2 ديسمبر 2025 (وسائل الإعلام)

سجل التغييرات

• 2 نوفمبر 2026 - نُشر الإصدار الأول: حصص Colliers الشهرية للمشترين الأجانب في تبليسي وباتومي من أبريل إلى سبتمبر 2026، وتوزيعات Galt & Taggart بحسب الجنسية من أحدث إصداراتها، ورقم البنك الوطني عن غير المقيمين، والأعداد الرسمية حتى نوفمبر 2023، وملف بيانات من 317 صفاً. ومن المقرر أن يأتي التحديث التالي بعد صدور خبر Colliers عن أكتوبر 2026 على Recov.