שלבי הבנייה של דירה חדשה בגאורגיה: מה לבדוק בכל אחד מהם

איזו רשימת שלבים חלה על הבניין שלכם?

החוק הגאורגי משתמש במילה "שלב" בשני מובנים. להליך ההיתר יש שלבים משלו, ובהם עוסק המדריך שלנו על בדיקת היתר בנייה. העמוד הזה עוקב אחר השלבים של עבודות הבנייה עצמן.

את הרשימה הזאת קובע סעיף 20 של החלטת הממשלה מס' 255 מ-31 במאי 2019. העבודות מחולקות ל"תורים", לכל הפחות תור הכנה ותור עיקרי, וכל תור מתחלק לשלבים שנקבעים בתוכנית ארגון הבנייה. התוכנית הזאת רשאית לאחד שלבים, לפצל אותם או לוותר על חלקם, לפי הסיווג של הבניין. שני כללים חשובים במיוחד: ההיתר חייב לנקוב ב"שלבי הבנייה (הפיקוח)" של הבניין (סעיף 25(2); הציטוטים מן החקיקה בעמוד זה מובאים בתרגום שלנו), והקפדה על הסדר שלהם היא חובה (סעיף 26(4)). לפני החתימה, בקשו את העמוד של ההיתר שבו מופיעה רשימת השלבים.

את הסעיפים האלה בדקנו מול הנוסח המאוחד, בתיקונים עד 16 בפברואר 2026; לפני שאתם נשענים על סעיף כלשהו, תנו לעורך דין לאשר אותו.

מהם שלבי הבנייה הרשמיים, ובאיזה סדר?

לפי הסדר של סעיף 20, יחד עם ההצעה שלנו למה כדאי לבקש ברגע שמדווחים לכם ששלב הסתיים.

אילו מסמכים מוכיחים ששלב הסתיים?

• שלט האתר. בתוך 10 ימים מקבלת ההיתר, השלט חייב להציג את הגוף שהנפיק אותו, את מספר ההיתר ואת תוקפו, את מועדי התחלת הבנייה וסיומה, ואת הייעוד של הבניין ואת המראה האדריכלי שלו (החלטה מס' 255, סעיף 19(4)). שלט חסר או חלקי עולה 2,000 לארי בטביליסי ו-400 לארי בערים אחרות (קוד התכנון המרחבי, סעיף 134). מספר ההיתר שעל השלט צריך להתאים לזה שבחוזה שלכם.
• תוכניות באתר. עותק מאושר של תיעוד הבנייה חייב להימצא באתר מתחילת העבודות (סעיף 26(1)(a)). לא מצאנו כלל שמחייב את היזם להראות אותו לקונים, אבל כדאי לבקש.
• תיק השלב של המפקח. באתרים מסיווג III-IV, המפקח הטכני חייב לשלוח לגוף הפיקוח הציבורי תיעוד על השלמת כל שלב (קוד התכנון המרחבי, סעיף 119(7)(b)). כלל ישן יותר, שלפיו בעל ההיתר היה צריך להודיע לאותו גוף 10 ימים לפני סיום שלב (סעיף 20(9)), בוטל באפריל 2021.
• פרוטוקול השלב. נערך אחרי בדיקה במקום מול ההיתר (סעיף 20(10)), ונחתם בידי בעל ההיתר ובידי משתתף מורשה נוסף (סעיף 26(5)). בבניינים מסיווג II-IV הוא נשלח בכתב, לפני שהשלב הבא מסתיים, אל הגוף שיקבל את הבניין לשימוש, ויש לו תוקף משפטי רק מרגע שנרשם שם (סעיף 26(6)).

הפרוטוקולים מוגשים לעירייה, לא למרשם הציבורי, ולא הצלחנו לוודא שקונים יכולים לקבל אותם מהעירייה, ולכן בקשו מהיזם עותק של כל אחד מהם. פרוטוקולים חסרים מתגלים בסוף הדרך; ראו קבלה לשימוש.

מי בודק את העבודות, ולמי הוא כפוף?

קוד התכנון המרחבי מונה שלושה סוגי פיקוח (סעיף 117): פיקוח ציבורי, בידי הרשות המקומית; פיקוח טכני, בידי גוף בדיקה מוסמך או מומחה בעל תעודה; ופיקוח בטיחות.

כשבאתר פועל מפקח טכני, הגוף הציבורי פועל לפי מדגם אקראי, לפי ניתוח סיכונים או בעקבות תלונה של אדם בעל עניין (סעיף 118(3)). מדי שנה הוא חייב לפקח על 10% לפחות מכלל הבניינים מסיווג III-IV שקיבלו היתר בשנה הקודמת (סעיף 118(4)). אחרי מסקנה חיובית של המפקח הטכני, הגוף הציבורי רשאי לבדוק בתוך 15 ימי עבודה; לאחר מכן השלב "נחשב כמי שהתקבל" (סעיף 120(1)). כלומר, הבודק שמאשר את השלבים שלכם מקבל את שכרו מהיזם ונותן דין וחשבון ליזם; הכלי שבידיכם הוא תלונה לעירייה.

בטביליסי זהו הפיקוח העירוני של עיריית טביליסי. לפי העמודים שלו עצמו באתר tbilisi.gov.ge, הוא בודק אתרי בנייה, משעה עבודות ומטיל קנסות על הפרות, מפקח על שלבי הבנייה ומקבל לשימוש בניינים גמורים, תוך הנפקת האקט; מאז 2018 התקבלו דרכו לשימוש כ-7,000 בניינים (BM.ge, אוגוסט 2025). בבטומי פועל הפיקוח העירוני של בטומי, שחייב לבדוק אתרים מושעים לפחות פעם בחודש ולנהל מרשם שלהם (החלטת מועצת העיר מס' 7 מ-30 במרץ 2023); לא אומת איזה גוף בבטומי מנפיק את מסמך הקבלה לשימוש. הסוכנות הארצית לפיקוח טכני ובנייה אינה מפקחת על בנייני מגורים רגילים. ראו גם איכות המגדלים בבטומי.

מה אפשר לבדוק בעצמכם בזמן שהעבודות מתקדמות?

החיפוש בהחלטות של שירות האדריכלות של עיריית טביליסי באתר tas.ge מקבל קוד קדסטרי (בתבנית XX.XX.XXX.XX, כמו בנסח מהמרשם הציבורי), מספר בקשה או מספר החלטה ותאריכים; לא בדקנו עד כמה התוצאות שלו שלמות. בנובמבר 2025 השיקה העירייה מפה של אתרים שהתקבלו לשימוש ושל אתרים מושעים; לא אומת אם היא שכבה באתר maps.tbilisi.gov.ge. שימו לב: כשאין תיעוד בנייה בתיק, הבניין אינו מופיע בנסח ובתוכנית הקדסטרית (סעיף 15-6(2)), ולכן נסח שעדיין מראה קרקע ריקה חודשים אחרי ההיתר מצדיק שאלה. לבטומי לא מצאנו כלי חיפוש דומה; ראו היתר בנייה.

עבודות עפר ויסודות: מה כדאי לצלם?

שום דבר כאן אינו מחליף מהנדס. הכללים שלהלן לקוחים מהתקן הסייסמי PN 01.01-09 (צו מס' 1-1/2284 מ-7 באוקטובר 2009), והם אומרים לכם מה לשאול, לא איך לשפוט את העבודה. התמונה הסייסמית המלאה מופיעה בעמוד שלנו על תקן הבנייה לרעידות אדמה.

• הקרקע. בקשו את הסקר ההנדסי-גיאולוגי, שנדרש בסיווג II-IV (החלטה מס' 255, סעיף 21(2)), ואת קטגוריית הקרקע שנקבעה בו. אסור להקים בניינים רבי קומות על קרקעות מקטגוריה III (PN 01.01-09, סעיף 10(12)).
• סוג היסודות. בנייני שלד על קרקעות מקטגוריה III צריכים יסודות מבטון מזוין בצורת רצועות מצטלבות או רפסודה רציפה (סעיף 7(10)).
• הברזל לפני הבטון. צלמו את הזיון, עם תאריך ועם סרט מדידה שנראה בתמונה, ושלחו את התמונות למהנדס לפני היציקה.
• הנייר לפני הכסף. קבלו את הפרוטוקולים הרשומים של שלבים 3 עד 5 לפני שאתם משלמים כל סכום שקשור ל"השלמת היסודות".

השלד: מה אפשר לבדוק קומה אחר קומה?

מעל פני הקרקע, בניין גבוה אמור לייצר סדרה של פרוטוקולים, אחד לכל קטע של 7.0 מטרים לכל היותר או לקומות שלמות. השוו את הקומות שכבר נוצקו לתאריכים שעל השלט. מהנדס יכול לא פעם לבדוק את הכללים הבאים מתוך תמונות של ברזל חשוף:

• עמודים בקו החיצוני. "שלד לא שלם", שבו קירות ההיקף בנויים מבנייה בלוקים והשלד הקשיח קיים רק בפנים, אסור (סעיף 10(6)).
• חישוקי העמודים. בשלדים בעוצמת תכנון 8 או 9, כמו בטביליסי, המרווח בין החישוקים לא יעלה על מחצית הצלע הקטנה ביותר של העמוד (על הצלע המלאה, כשמשתמשים בקירות גזירה נושאים), ועוביים יהיה 8 מ״מ לפחות (סעיף 9(3)), כשהקצוות מעוגנים בליבת הבטון (סעיף 9(4)).
• צמתים. חישוקים סגורים בעובי 8 מ״מ לפחות, במרווח של 100 מ״מ לכל היותר, במקום שבו אין חובה בזיון אלכסוני (סעיף 10(11)).
• מרווחים בין גושי בניין. גושים סמוכים זקוקים למישק סייסמי לכל הגובה, ברוחב 30 מ״מ לפחות לבניין שגובהו עד 4 מ׳, ועוד 20 מ״מ לכל 5 מ׳ נוספים (סעיף 6, פסקאות 3-4).

אחרי הגג: אילו שלבים עוד נשארו?

גם כשהגג כבר במקומו, נותרים עוד חמישה שלבים רשמיים.

• קירות מילוי. הם זקוקים לחיבור גמיש לשלד, למרווח של 20 מ״מ לפחות מהעמודים ולחגורה אנטי-סייסמית במפלס התקרה או בגובה החלק העליון של החלונות (PN 01.01-09, סעיף 10(9)). צלמו את העיגונים לפני הטיח.
• מעקות וגדרות. רכיבים שעלולים לפגוע באנשים אם ייפלו חייבים להיות מתוכננים, יחד עם העיגונים שלהם, לעומס סייסמי (סעיף 6(8)). שאלו איך מעוגנים מעקות המרפסות.
• מעליות ומערכות כיבוי אש. אקטי הבדיקה שלהן שייכים לתיק הקבלה לשימוש.
• החזית והחצר. השוו אותן לשלט ולשלט הגינון, שנדרש היכן שהאזור קובע מקדם גינון מינימלי (הקוד, סעיף 110(1-1)).

הדירה שלכם מגיעה אחרונה: רמות הגמר מוסברות בעמוד שלד, שלד לבן ושלד ירוק, הבדיקה ברשימת הבדיקה למסירה, והמסמך שעליו אתם חותמים בעמוד על פרוטוקול מסירה.

איך התשלומים שלכם יכולים ללכת אחרי השלבים?

לא מצאנו תבנית חוזה של יזם גאורגי שפורסמה ושבה התשלומים קשורים לשלבי הבנייה. התוכניות שמתפרסמות בנויות לפי לוח השנה: אותר נדראיה, לשעבר סגן נגיד הבנק הלאומי, אמר ל-Sovanews באוקטובר 2026 שהקונים משלמים "לאורך תקופה של שנתיים עד שלוש שנים", עם מקדמות "נמוכות עד כדי 0%". ההצעה שלנו היא לציין בכל סעיף של תשלום את השלב הרשמי, ולקבוע שהכסף משתלם עם קבלת הפרוטוקול הרשום של אותו שלב:

בטקסטים שקראנו לא הוכרע אם על חוזה עם יזם חלים כללי המכר או כללי חוזה הקבלנות, ולכן תנו לעורך דין לסווג את החוזה שלכם. רק אם מדובר בחוזה קבלנות חלים כללי ברירת המחדל האלה של הקוד האזרחי: המזמין משלם כשהעבודה הושלמה, אלא אם החוזה קובע תשלום בחלקים (סעיף 648), ומזמין שמקבל עבודה עם פגם ידוע בלי להתנגד לא יוכל לתבוע בגין אותו פגם (סעיף 652). בכל מקרה, היזהרו מטופסי אישור שלבים שמוצעים לקונים. ראו את הסעיפים של החוזה עם היזם ואת התנאים של תוכנית התשלומים.

כמה זמן אמור להימשך כל שלב?

אף אנליסט שבדקנו, ובהם Galt & Taggart ו-Geostat, אינו מפרסם משך בנייה ממוצע לטביליסי או לבטומי, ולכן איננו מביאים נתון כזה. אמת המידה היא של היזם עצמו: תקופת ההיתר, "תקופה סבירה" לפי תוכנית ארגון הבנייה (הקוד, סעיף 111(1)), ומועד הסיום שעל השלט. בסקר של Galt & Taggart על טביליסי מספטמבר 2026 הוצעו למכירה דירות בפרויקטים שאמורים להסתיים ב-2026, ב-2027 וב-2028-29, ושכבר נמכרו בהם 82%, 73% ו-62% מהיחידות; הסקר שלה על בטומי מיולי 2026 הגיע עד 2029. לשם דוגמה בלבד, כמה עמודי מודעות שראינו ב-2026 נקבו במשך בנייה מתוכנן של כארבע שנים לבניינים של 20 קומות ומעלה, לפי התאריכים של היזמים עצמם; זה אינו ממוצע. נתונים על הפרויקטים שבצנרת: מעקב ההיצע שלנו.

מה קורה אם האתר נעצר בין שלבים?

• ההיתר פג והעבודות לא הסתיימו. נדרש היתר חדש, עם לוח זמנים לעבודות שנותרו (הקוד, סעיף 112).
• האתר עומד בלי שימור. נטישת אתר בניגוד לכללי השימור גוררת קנס של 20,000 לארי לסיווג III-IV בטביליסי ו-2,000 לארי בערים אחרות (סעיף 135).
• התעלמות מצו השעיה. 50,000 לארי בטביליסי (סעיף 136); הגוף הציבורי חייב לבדוק אתר מושעה לפחות פעם בחודש.
• הפרה של תנאי ההיתר. 10,000 לארי לסיווג III, 15,000 לארי לסיווג IV, ויותר מזה באזורי המורשת של טביליסי (סעיף 132).

אף אחד מהקנסות האלה אינו מפצה את הקונה, אבל כל אחד מהם משאיר עקבות ציבוריים. הסעדים מפורטים בעמוד כשהיזם מאחר; הסיבות וההיקף בעמוד עיכובים בבנייה בגאורגיה.

סיכונים וחריגים

• תשלום לפי לוח השנה בלבד. הכסף ממשיך לזרום גם כשהאתר עומד במקום.
• "השלד הושלם" בלי פרוטוקול. זו הודעת מכירות, לא ראיה.
• אמון בבודק של היזם. הוא כפוף ליזם.
• ויתור על התמונות. הברזל והעיגונים נעלמים מתחת לבטון ולטיח.

שאלות נפוצות

כמה שלבי בנייה יש?

החלטה מס' 255 מונה שני שלבי הכנה ואחד עשר שלבים של העבודות העיקריות; ההיתר מפרט את הרשימה לכל בניין.

מהו פרוטוקול שלב?

הרישום החתום שמאשר ששלב הושלם ושהוא תואם את ההיתר. בסיווג II-IV הוא תקף רק אחרי שנרשם אצל הגוף שמקבל את הבניין לשימוש.

האם העירייה בודקת כל שלב?

לא. היא רשאית לבדוק בתוך 15 ימי עבודה מהמסקנה החיובית של המפקח; אחרת השלב נחשב כמי שהתקבל.

האם היזם חייב להראות לי את הפרוטוקולים?

לא מצאנו כלל כזה. הפכו עותקים שלהם לתנאי של כל תשלום.

לשלבים יש משמעות רק אחרי שהיזם עובר את הבדיקה: התחילו במדריך איך בודקים יזם.

מקורות

1. החלטה מס' 255 בדבר הנפקת היתרי בנייה והכרה בבניינים כראויים לקבלה לשימוש, ממשלת גאורגיה, הרשומות של גאורגיה, 31 במאי 2019, נוסח מאוחד עד 16 בפברואר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
2. קוד התכנון המרחבי, האדריכלות והבנייה של גאורגיה, הרשומות של גאורגיה, נוסח מאוחד מ-25 ביוני 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
3. תקני הבנייה PN 01.01-09 "בנייה עמידה בפני רעידות אדמה", צו מס' 1-1/2284, הרשומות של גאורגיה, 7 באוקטובר 2009 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
4. הקוד האזרחי של גאורגיה, הרשומות של גאורגיה, נוסח מאוחד (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
5. חוק גאורגיה בדבר המרשם הציבורי, הרשומות של גאורגיה, נוסח מאוחד מ-1 באפריל 2026 (נצפה בתאריך 2 בנובמבר 2026)
6. ההוראה בדבר המרשם הציבורי, צו מס' 487, סעיף 16 בנוסחו לאחר צו מס' 993, הרשומות של גאורגיה, 26 במרץ 2024 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
7. אגרה על שירותי מידע, הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי (נצפה בתאריך 13 באוקטובר 2026)
8. החלטה מס' 7 בדבר הפיקוח של הפיקוח העירוני של בטומי על אקטים של השעיית בנייה, מועצת העיר בטומי, 30 במרץ 2023 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
9. חיפוש בהחלטות השירות, שירות האדריכלות של עיריית טביליסי (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
10. הפיקוח העירוני: משימות ותפקידים, עיריית טביליסי (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
11. פיקוח על שלבי הבנייה וקבלה לשימוש, הפיקוח העירוני, עיריית טביליסי (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
12. Tbilisi reviewing commissioning of 230 residential buildings to support 10,000 families - Kaladze, BM.ge, 6 באוגוסט 2025 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
13. Tbilisi launches interactive map to track construction status and protect homebuyers, BM.ge, 27 בנובמבר 2025 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
14. Who can afford real estate in Tbilisi: mortgages, installment plans and new regulations, Sovanews, 8 באוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 1 בנובמבר 2026)
15. Tbilisi Residential Real Estate, August 2026, Galt & Taggart, 23 באוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 2 בנובמבר 2026)
16. Batumi Residential Real Estate, 2Q26 overview, Galt & Taggart, 14 באוגוסט 2026 (נצפה בתאריך 2 בנובמבר 2026)

יומן שינויים

• 3 בנובמבר 2026 - רשימת הבדיקה פורסמה על סמך החלטה מס' 255, קוד התכנון המרחבי, התקן הסייסמי PN 01.01-09 וכללי המרשם הציבורי.