Какой перечень этапов относится к вашему дому?
В грузинском праве слово «этап» используется в двух значениях. Собственные этапы есть у процедуры получения разрешения, и о них рассказывает наше руководство о том, как проверить разрешение на строительство. Эта страница идёт по этапам самих строительных работ.
Их перечень содержит статья 20 Постановления Правительства № 255 от 31 мая 2019 года. Работы делятся на «очереди», как минимум подготовительную и основную, а каждая очередь разбивается на этапы, закреплённые в проекте организации строительства. В зависимости от класса здания этот проект может объединять этапы, дробить их или исключать. Для покупателя важны два правила: в разрешении должны быть названы «этапы строительства (надзора)» конкретного здания (статья 25(2)), а соблюдение их последовательности обязательно (статья 26(4)). До подписания договора попросите показать страницу разрешения с перечнем этапов.
Мы сверили эти статьи со сводной редакцией, действующей с изменениями на 16 февраля 2026 года; прежде чем опираться на какую-либо статью, попросите юриста её подтвердить. Цитаты из правовых актов и публикаций на этой странице даны в нашем переводе.
Каковы официальные этапы строительства и в каком они порядке?
Ниже они перечислены в порядке статьи 20 вместе с нашим советом, что запросить, когда застройщик сообщит о завершении этапа.
| Этап | Что происходит | Что запросить или осмотреть |
|---|---|---|
| 1. Подготовка площадки | Расчистка, снос, перенос подземных коммуникаций | Информационный щит с номером разрешения |
| 2. Разбивка осей | Вынос главных осей здания на местность | Пятно застройки в сравнении с ситуационным планом из вашего договора |
| 3. Земляные работы | Рытьё котлована | Заключение инженерно-геологических изысканий |
| 4. Основание под фундамент | Подготовка основания | Имя технического надзорщика |
| 5. Фундамент | Бетонирование фундамента | Фотографии арматуры; зарегистрированный протокол |
| 6. Конструкции до нулевой отметки | Несущий каркас до уровня первого этажа | Зарегистрированный протокол |
| 7. Надземные конструкции | Фиксируются участками высотой не более 7,0 метра или целыми этажами | Протокол на каждый участок |
| 8. Кровля | Конструкция крыши и кровельное покрытие | Зарегистрированный протокол |
| 9. Ненесущие конструкции | Перегородки и стены заполнения | Фотографии креплений стен до штукатурки |
| 10. Внутренние сети | Общие инженерные сети здания | Поданные заявки на подключение к коммунальным сетям |
| 11. Оборудование | Например, лифты | Марка лифта, названная в спецификации |
| 12. Наружная отделка | Работы на фасаде | Фасад в сравнении с изображением на щите |
| 13. Благоустройство | Работы на участке | Двор в сравнении с проектом озеленения |
Какие документы подтверждают, что этап завершён?
- Информационный щит. В течение 10 дней после выдачи разрешения на нём должны появиться орган, выдавший разрешение, номер и срок действия разрешения, даты начала и окончания строительства, а также назначение здания и его архитектурный облик (Постановление № 255, статья 19(4)). За отсутствие щита или неполные сведения на нём штраф составляет 2 000 лари в Тбилиси и 400 лари в других городах (Кодекс о пространственном планировании, статья 134). Номер разрешения на щите должен совпадать с номером в вашем договоре.
- Чертежи на площадке. Заверенная копия строительной документации должна храниться на объекте с самого начала работ (статья 26(1)(a)). Нормы, которая обязывала бы застройщика показывать её покупателям, мы не нашли, но попросить стоит.
- Папка надзорщика по этапу. На объектах III-IV класса технический надзорщик обязан направлять органу публичного надзора документацию о завершении каждого этапа (Кодекс о пространственном планировании, статья 119(7)(b)). Прежнее правило, по которому обладатель разрешения предупреждал этот орган за 10 дней до окончания этапа (статья 20(9)), отменено в апреле 2021 года.
- Протокол этапа. Составляется после проверки на месте на соответствие разрешению (статья 20(10)) и подписывается обладателем разрешения и ещё одним уполномоченным участником (статья 26(5)). Для зданий II-IV класса его в письменной форме передают органу, который будет вводить здание в эксплуатацию, до завершения следующего этапа, и юридическую силу он получает только после регистрации в этом органе (статья 26(6)).
Протоколы хранятся в мэрии, а не в Публичном реестре, и подтвердить, что покупатель может получить их в мэрии, мы не смогли, поэтому просите у застройщика копию каждого. Недостающие протоколы обнаруживаются в самом конце; подробнее в статье о вводе в эксплуатацию.
Кто проверяет работы и перед кем он отвечает?
Кодекс о пространственном планировании называет три вида надзора (статья 117): публичный, который ведёт муниципалитет; технический, который осуществляет аккредитованный инспекционный орган или сертифицированный эксперт; и надзор за безопасностью.
| Надзирающий | Кто назначает | Роль |
|---|---|---|
| Технический надзорщик | Застройщик; для III-IV класса обязателен (ст. 119(4)) | Проверяет работы, ведёт учёт, подаёт документы по каждому этапу в публичный орган; застрахован и несёт ответственность перед обладателем разрешения (ст. 119(6)-(7)) |
| Орган публичного надзора | Определяется городским собранием (ст. 118(2)) | Проверяет условия разрешения, безопасность и ввод в эксплуатацию; вправе входить на объект и требовать документы (ст. 118(1), (5)) |
| Ответственный за безопасность | Обладатель разрешения или строитель (ст. 121(1)) | Сообщает публичному органу о нарушениях безопасности (ст. 121(2)) |
Если на объекте работает технический надзорщик, публичный орган действует по случайной выборке, по результатам анализа рисков или по жалобе заинтересованного лица (статья 118(3)). Ежегодно он обязан проверять не менее 10% всех зданий III-IV класса, получивших разрешение в предыдущем году (статья 118(4)). После положительного заключения технического надзорщика орган может провести проверку в течение 15 рабочих дней; по их истечении этап «считается принятым» (статья 120(1)). Выходит, что инспектор, подписывающий ваши этапы, получает деньги от застройщика и перед ним же отвечает; ваш рычаг - жалоба в мэрию.
В Тбилиси эту роль выполняет Муниципальная инспекция мэрии. На её собственных страницах на tbilisi.gov.ge сказано, что она проверяет стройплощадки, приостанавливает работы и штрафует за нарушения, контролирует этапы строительства и вводит готовые здания в эксплуатацию, выдавая соответствующий акт; с 2018 года через неё было введено в эксплуатацию около 7 000 зданий (BM.ge, август 2025 г.). В Батуми действует Муниципальная инспекция Батуми, которая обязана проверять приостановленные стройки не реже раза в месяц и вести их реестр (Постановление городского собрания № 7 от 30 марта 2023 года); какой орган Батуми выдаёт акт ввода в эксплуатацию, не подтверждено. Общегосударственное Агентство технического и строительного надзора обычные многоквартирные дома не контролирует. См. также страницу о качестве высоток в Батуми.
Что можно проверить самостоятельно по ходу строительства?
| Момент | Что должно появиться | Где смотреть |
|---|---|---|
| До оплаты | Собственник участка, ипотеки, аресты, запреты | Выписка из реестра, 13 лари онлайн |
| Выданы условия использования участка | Первое решение по разрешению; обещание будущей квартиры становится доступным для регистрации (ст. 15-6(10)) | tas.ge (Тбилиси) |
| Выдано разрешение | Номер разрешения, дата, изменения | tas.ge; информационный щит |
| Идут работы | Здание и помещения зарегистрированы как строящиеся (ст. 15-6(1)) | Выписка из реестра |
| Ввод в эксплуатацию | Обновлены записи по каждому помещению | Выписка из реестра |
Поиск решений Службы архитектуры Тбилиси на tas.ge принимает кадастровый код (в формате XX.XX.XXX.XX, как в выписке из реестра), номер заявления или решения и даты; насколько полны его результаты, мы не проверяли. В ноябре 2025 года мэрия запустила карту введённых в эксплуатацию и приостановленных объектов; является ли она слоем maps.tbilisi.gov.ge, не подтверждено. Учтите, что без строительной документации в деле здание не попадает ни в выписку, ни в кадастровый план (ст. 15-6(2)), поэтому если через несколько месяцев после выдачи разрешения выписка всё ещё показывает пустую землю, стоит задать вопрос. Аналогичного поиска для Батуми мы не нашли; см. статью о разрешении на строительство.
Котлован и фундамент: что стоит сфотографировать?
Ничто из сказанного здесь не заменяет инженера. Приведённые ниже правила взяты из сейсмических норм PN 01.01-09 (Приказ № 1-1/2284 от 7 октября 2009 года) и подсказывают, о чём спрашивать, а не как оценивать работу. Полная картина по сейсмике изложена на нашей странице о сейсмических строительных нормах.
- Грунт. Запросите отчёт об инженерно-геологических изысканиях, обязательный для II-IV класса (Постановление № 255, статья 21(2)), и узнайте категорию грунта. Высотные здания на грунтах III категории возводить нельзя (PN 01.01-09, статья 10(12)).
- Тип фундамента. Каркасным зданиям на грунтах III категории нужен железобетонный фундамент из перекрёстных лент или сплошной плиты (статья 7(10)).
- Арматура до бетона. Сфотографируйте арматуру с датой и рулеткой в кадре и отправьте снимки инженеру до заливки.
- Документ до денег. Получите зарегистрированные протоколы этапов с 3-го по 5-й, прежде чем платить что-либо, привязанное к «завершению фундамента».
Каркас: что можно проверить этаж за этажом?
Выше земли высокий дом должен порождать серию протоколов, по одному на участок высотой не более 7,0 метра или на целые этажи. Сравнивайте забетонированные этажи с датами на щите. Соблюдение следующих правил инженер часто может проверить по фотографиям открытой арматуры:
- Колонны по наружному контуру. «Неполный каркас», при котором по периметру стоят каменные стены, а жёсткий каркас есть только внутри, не допускается (статья 10(6)).
- Хомуты колонн. В каркасах при расчётной сейсмичности 8 или 9 баллов, как в Тбилиси, шаг хомутов не может превышать половину меньшей стороны колонны (а при несущих диафрагмах жёсткости - полную сторону), диаметр хомутов не менее 8 мм (статья 9(3)), а их концы должны заводиться в бетонное ядро (статья 9(4)).
- Узлы. Замкнутые хомуты диаметром не менее 8 мм с шагом не более 100 мм там, где диагональное армирование не требуется (статья 10(11)).
- Зазоры между блоками. Между соседними блоками нужен антисейсмический шов на всю высоту: не менее 30 мм для здания высотой до 4 м плюс 20 мм на каждые следующие 5 м (статья 6, пункты 3-4).
После кровли: какие этапы ещё впереди?
Когда крыша готова, остаются ещё пять официальных этапов.
- Стены заполнения. Им нужны гибкая связь с каркасом, зазор не менее 20 мм от колонн и антисейсмический пояс на уровне перекрытия или по верху окон (PN 01.01-09, статья 10(9)). Сфотографируйте крепления до штукатурки.
- Парапеты и ограждения. Элементы, которые при падении могут травмировать людей, вместе с их креплениями должны рассчитываться на сейсмическую нагрузку (статья 6(8)). Спросите, как закреплены ограждения балконов.
- Лифты и системы пожарной безопасности. Акты их испытаний должны входить в пакет документов для ввода в эксплуатацию.
- Фасад и двор. Сравните их с информационным щитом и со щитом озеленения, который обязателен там, где зона устанавливает минимальный коэффициент озеленения (статья 110(1-1) Кодекса).
Ваша собственная квартира идёт последней: уровни отделки описаны на странице чёрный, белый и зелёный каркас, осмотр - в чек-листе приёмки, а документ, который вы подписываете, - в статье об акте приёма-передачи.
Как привязать платежи к этапам?
Опубликованного грузинского шаблона договора с застройщиком, где платежи были бы привязаны к этапам строительства, мы не нашли. Опубликованные планы рассрочки идут по календарю: Отар Надарая, бывший вице-президент Национального банка, в октябре 2026 года рассказал Sovanews, что покупатели платят «в течение двух-трёх лет», а первоначальный взнос бывает «вплоть до 0%». Мы предлагаем указывать в каждом пункте о взносе официальный этап и делать оплату причитающейся после получения зарегистрированного протокола этого этапа:
| Взнос причитается после | Подтверждение |
|---|---|
| Фундамента | Зарегистрированный протокол |
| Конструкций до нулевой отметки | Зарегистрированный протокол |
| Конструкций до указанного этажа | Протокол на этот участок |
| Кровли | Зарегистрированный протокол |
| Ввода в эксплуатацию | Акт ввода в эксплуатацию |
| Окончательный платёж | Выписка, в которой значится ваша квартира |
Регулируют ли договор с застройщиком нормы о купле-продаже или о подряде, в прочитанных нами текстах однозначно не решено, поэтому попросите юриста квалифицировать именно ваш договор. Только если это договор подряда, действуют следующие диспозитивные нормы Гражданского кодекса: заказчик платит после выполнения работы, если договор не предусматривает оплату частями (статья 648), а заказчик, принявший работу с известным ему недостатком без возражений, не имеет требований по этому недостатку (статья 652). В любом случае настороженно относитесь к формам приёмки этапов, которые предлагают подписать покупателям. См. пункты договора с застройщиком и условия рассрочки.
Сколько должен длиться каждый этап?
Ни один из проверенных нами аналитиков, включая Galt & Taggart и Geostat, не публикует средний срок строительства для Тбилиси или Батуми, поэтому мы его не приводим. Мерилом служат собственные сроки застройщика: срок действия разрешения, «разумный срок» из проекта организации строительства (статья 111(1) Кодекса) и дата завершения на щите. В сентябрьском обзоре Тбилиси за 2026 год от Galt & Taggart квартиры продавались в проектах со сдачей в 2026, 2027 и 2028-29 годах, где уже было продано 82%, 73% и 62% соответственно; июльский обзор Батуми 2026 года охватывал сроки до 2029 года. Исключительно для примера: на нескольких страницах объявлений, которые мы видели в 2026 году, для домов от 20 этажей указывался плановый срок строительства около четырёх лет по датам самих застройщиков; это не среднее значение. Данные о строящемся предложении собраны в нашем трекере предложения.
Что делать, если стройка остановилась между этапами?
- Срок разрешения истёк, работы не закончены. Требуется новое разрешение с графиком оставшихся работ (статья 112 Кодекса).
- Объект простаивает без консервации. За оставление объекта с нарушением правил консервации предусмотрен штраф 20 000 лари для III-IV класса в Тбилиси и 2 000 лари в других городах (статья 135).
- Предписание о приостановке не выполняется. 50 000 лари в Тбилиси (статья 136); публичный орган обязан проверять приостановленный объект не реже раза в месяц.
- Нарушены условия разрешения. 10 000 лари для III класса, 15 000 лари для IV класса и больше в зонах культурного наследия Тбилиси (статья 132).
Ни один из этих штрафов не возмещает ущерб покупателю, но каждый оставляет публичный след. О способах защиты читайте в статье если застройщик опаздывает, о причинах и масштабах - в обзоре задержки строительства в Грузии.
Риски и исключения
- Оплата только по календарю. Деньги продолжают уходить, пока стройка стоит на месте.
- «Каркас готов» без протокола. Это рекламное сообщение, а не доказательство.
- Доверие к инспектору застройщика. Он подотчётен застройщику.
- Пропущенные фотографии. Арматура и крепления исчезают под бетоном и штукатуркой.
Частые вопросы
Сколько всего этапов строительства?
Постановление № 255 называет два подготовительных этапа и одиннадцать этапов основных работ; для каждого здания перечень указывается в разрешении.
Что такое протокол этапа?
Подписанный документ о том, что этап завершён и соответствует разрешению. Для II-IV класса он действителен только после регистрации в органе, который вводит здание в эксплуатацию.
Проверяет ли мэрия каждый этап?
Нет. Она может провести проверку в течение 15 рабочих дней после положительного заключения надзорщика; если проверки не было, этап считается принятым.
Обязан ли застройщик показывать мне протоколы?
Такой нормы мы не нашли. Сделайте получение копий условием каждого взноса.
Этапы имеют значение только после того, как сам застройщик выдержал проверку: начните с материала о том, как проверить застройщика.
Источники
- Постановление № 255 о выдаче разрешений на строительство и признании зданий пригодными для ввода в эксплуатацию, Правительство Грузии, Законодательный вестник Грузии, 31 мая 2019 г., сводная редакция на 16 февраля 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Кодекс Грузии о пространственном планировании, архитектурной и строительной деятельности, Законодательный вестник Грузии, сводная редакция от 25 июня 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Строительные нормы PN 01.01-09 «Сейсмостойкое строительство», Приказ № 1-1/2284, Законодательный вестник Грузии, 7 октября 2009 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Гражданский кодекс Грузии, Законодательный вестник Грузии, сводная редакция (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Закон Грузии «О публичном реестре», Законодательный вестник Грузии, сводная редакция от 1 апреля 2026 г. (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Инструкция о Публичном реестре, Приказ № 487, статья 16 в редакции Приказа № 993, Законодательный вестник Грузии, 26 марта 2024 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Informational services fee, Национальное агентство публичного реестра (дата обращения 13 октября 2026 г.)
- Постановление № 7 о контроле Муниципальной инспекции Батуми за актами о приостановке строительства, Городское собрание Батуми, 30 марта 2023 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Поиск решений Службы, Служба архитектуры мэрии Тбилиси (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Муниципальная инспекция: задачи и функции, мэрия Тбилиси (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Контроль этапов строительства и Ввод в эксплуатацию, Муниципальная инспекция, мэрия Тбилиси (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Tbilisi reviewing commissioning of 230 residential buildings to support 10,000 families - Kaladze, BM.ge, 6 августа 2025 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Tbilisi launches interactive map to track construction status and protect homebuyers, BM.ge, 27 ноября 2025 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Who can afford real estate in Tbilisi: mortgages, installment plans and new regulations, Sovanews, 8 октября 2026 г. (дата обращения 1 ноября 2026 г.)
- Tbilisi Residential Real Estate, August 2026, Galt & Taggart, 23 октября 2026 г. (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Batumi Residential Real Estate, 2Q26 overview, Galt & Taggart, 14 августа 2026 г. (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
История изменений
- - Чек-лист опубликован на основе Постановления № 255, Кодекса о пространственном планировании, сейсмических норм PN 01.01-09 и правил Публичного реестра.