Задержки строительства в Грузии: что показывают данные и почему проекты опаздывают

Ведёт ли кто-нибудь в Грузии учёт опаздывающих проектов?

Нет. 3 ноября 2026 года мы проверили Геостат, Национальный банк Грузии (НБГ), Galt & Taggart, TBC Capital, данные Colliers в изложении СМИ, а также мэрии Тбилиси и Батуми. Ни один из этих источников не публикует ни долю новостроек, сданных с опозданием, ни среднюю длительность задержки в месяцах, ни сопоставление обещанных и фактических сроков завершения. Любая подобная цифра, которая вам попадётся, не опирается ни на официальный, ни на аналитический источник.

Зато есть косвенные показатели: статистика разрешений и завершённого строительства, индекс стоимости, оценка финансового положения застройщиков от НБГ, а также законы и программы, принятые ради спасения замерших строек. Ниже каждый из них подписан, и указано, чего он доказать не может.

Показатель 1: завершённая площадь против разрешённой

Если разделить общую площадь жилых зданий, которые Геостат учитывает как завершённые, на площадь зданий, получивших разрешение, видно, поспевают ли готовые дома за выданными разрешениями. В Тбилиси не поспевают.

За 2023-2025 годы в Тбилиси завершили 5 844 865 м² при 16 224 499 м² разрешённой площади, то есть 36,0% (наш расчёт). Почему это лишь косвенный показатель: дома, достроенные в каком-то году, в основном не те, что получили разрешение в том же году, поэтому эта доля не является ни долей завершения, ни долей задержек. Постоянно падающая доля согласуется с тем, что всё больше разрешённых зданий стоит недостроенными, однако дом с разрешением 2024 года может идти точно по графику и просто должен быть сдан в 2027 году. Полные таблицы приведены в нашем трекере предложения.

Показатель 2: что произошло со стоимостью строительства?

Застройщик, продающий квартиры на этапе котлована по фиксированным ценам, несёт риск того, что стройка обойдётся дороже запланированного. Этот риск измеряет индекс стоимости строительства Геостата, рассчитанный в лари.

Главным источником давления стал труд: за двенадцать месяцев до февраля 2024 года зарплаты в строительстве выросли на 46,8% (годовой индекс Геостата; помесячный ряд по оплате труда сильно колеблется). Застройщик, зафиксировавший цены в начале 2022 года, к августу 2026 года платил за ту же работу примерно на 29% больше, в среднем и в лари. К тому моменту давление ослабло: индекс по жилым зданиям оказался на 0,6% ниже, чем годом ранее. Издержки объясняют финансовое напряжение, а не опоздания.

Показатель 3: насколько устойчивы финансы застройщиков?

В Отчёте о финансовой стабильности НБГ за 2025 год (8 октября 2025 г.) есть два важных для этой темы вывода:

• Убытки. В 2023 году 32,4% строительных компаний из выборки НБГ работали в убыток: это самая высокая доля среди всех отраслей, тогда как по всем нефинансовым компаниям она составила 19%.
• Стресс-тест. В стресс-тестировании банков, которое НБГ провёл в 2025 году (предварительные результаты), базовый стрессовый сценарий предполагает падение оборота девелоперов на 40% (на 60% в жёстком сценарии), и это самое сильное падение, заложенное для какой-либо отрасли.

В материале GBC за октябрь 2025 года банкиры назвали главной трудностью застройщиков «нехватку денег, которая мешает им завершать проекты» (здесь и далее цитаты даны в нашем переводе); острее всего её ощущают небольшие фирмы, часть проектов которых перешла к брендовым компаниям. Наше объяснение этой связи: поскольку никакое правило не требует держать платежи покупателей на эскроу, стройка частично финансируется за счёт новых продаж, и когда продажи замедляются, может замедлиться и работа над уже оплаченными квартирами.

Сколько может простоять замершая стройка?

Яснее всего на это отвечает Налоговый кодекс. Статья 309(79) освобождает от НДС с правом зачёта продажу недвижимости в полностью или частично жилых зданиях, у которых по состоянию на 8 августа 2008 года, в разгар войны того месяца, было действующее разрешение на строительство или утверждённый проект. Закон № 1888 от 15 октября 2026 года продлил эту льготу до 1 января 2033 года: здание должно быть введено в эксплуатацию до этой даты и включено в муниципальный список (статья 309(81)). Выходит, в 2026 году государство всё ещё предлагает налоговый стимул, чтобы достроить здания, получившие разрешение 18 лет назад. Сколько зданий внесено в эти списки, не публикуется.

В Тбилиси действует и второй режим. Постановление Правительства № 244 от 24 мая 2019 года определило для столицы понятие «незавершённое строительство»: здание с разрешением, выданным до 1 января 2013 года, работы на котором начались, но не закончились. Тому, кто достроит такой жилой дом, будь то первоначальный застройщик или любое заинтересованное лицо, с согласия Сакребуло могут разрешить дополнительную плотность (K-2) и другие отступления от норм. Сначала заявки принимали в течение одного года, но с 2020 года правительство неоднократно продлевало этот срок; Постановление № 279 от 22 июня 2026 года назначило крайней датой 31 декабря 2026 года, после чего дальнейшие меры смогут запрашивать только здания, по которым заявка уже подана. Это инструменты, чтобы дома были достроены, а не средства защиты их покупателей.

Почему парламент дал части проектов время до 2028 года?

В Тбилиси застройщик может превысить плотность, допустимую зонированием, если подпишет особое зональное соглашение, повышающее коэффициент K-2, и заплатит за это сбор. По оценке законопроекта октября 2025 года, задолженность по таким сборам составляла около 7,2 млн лари, а примерно 10 тбилисских проектов судились из-за этих платежей.

Законопроект стал Законом № 970 от 15 октября 2025 года. По соглашениям, выданным 1 июня 2017 года или раньше, муниципалитет теперь вправе принимать сбор частями «для своевременного завершения строительства здания», если застройщик обязуется подать заявление о вводе в эксплуатацию не позднее 31 декабря 2028 года (Закон о местных сборах, статья 17-2(1)). Как мы это понимаем: здания с договорённостями о плотности 2017 года или более ранними в 2025 году всё ещё не были введены в эксплуатацию, и у них есть ещё до трёх лет. Если проект опирается на старое соглашение по K-2, спросите, оплачен ли сбор.

Что показывают собственные данные Тбилиси о замерших проектах?

Это отдельные заявления с разными датами, а не единый ряд данных; не суммируйте их.

Эти кооперативы появились в 1980-х годах, когда семьи платили государственным банкам за квартиры в домах, которые в большинстве своём так и не достроили; с 2017 года город передаёт застройщикам муниципальную землю в обмен на квартиры для этих семей. Это крайний случай грузинской задержки: больше 30 лет. 910 зданий относятся к другой проблеме: они построены, но юридически не введены в эксплуатацию. Сведений о том, сколько из 20 проектов действительно завершили в 2026 году, мы не нашли.

Что произошло с Center Point?

Center Point, частная девелоперская группа 2000-х годов, - самый подробно задокументированный провал в Грузии. Она продавала квартиры на стадии строительства и оставила многие здания недостроенными; по сообщениям 2013 года, договоры с ней имели более 6 000 семей.

Спасением занялся город, а не застройщик. В сентябре 2021 года заместитель мэра рассказал, что мэрия позволяла компаниям, достраивающим объекты, там, где это возможно, повышать K-2 в обмен на взносы в специальный фонд, из которого к тому времени было потрачено 9 млн лари. В июле 2026 года мэр сообщил, что семьи сами выбрали компании для завершения строительства и что у одной из них всё ещё ждут 433 семьи на улице Мариджани и 114 в Ваштлиджвари. Для договоров 2000-х годов это ожидание длиной гораздо больше десяти лет. Когда застройщик терпит крах, завершение может зависеть от того, что спустя годы за дело возьмутся другие; см. что делать, если застройщик опаздывает.

Как пандемия 2020 года повлияла на уже проданные проекты?

28 мая 2020 года правительство представило план поддержки, в котором отмечалось около 25 000 ипотечных договоров, заключённых в 2019-2020 годах на квартиры в ещё строящихся домах, и пообещало добиться завершения этих проектов. План предлагал:

• 200 млн лари, выделенных на завершение проектов, в рамках которых государство выкупало бы 30% жилой площади проекта, если застройщик не мог её продать;
• субсидию на ипотечную ставку в размере 4 процентных пунктов на пять лет по кредитам на новостройки до 200 000 лари, взятым с 1 июня 2020 года по 1 января 2021 года;
• систему эскроу для платежей покупателей, которую предполагалось вводить «поэтапно».

Ни закона, ни акта НБГ, который создал бы такую систему эскроу, мы не нашли; эскроу по-прежнему остаётся необязательным банковским продуктом. Площадь жилых зданий, завершённых в Тбилиси, составила 1 229 739 м² в 2019 году, 585 423 м² в 2020 году и 569 119 м² в 2021 году, а затем 1 672 884 м² в 2022 году (Геостат). Причин Геостат не указывает, но по времени спад совпадает с пандемией. Сколько проектов воспользовалось этим предложением, не публикуется.

Почему грузинские проекты сдаются с опозданием?

Что говорит закон об опаздывающем застройщике?

По Гражданскому кодексу застройщик впадает в просрочку, если пропускает согласованную дату или так и не исполняет обязательство после вашего напоминания (статья 400), но не тогда, когда причина лежит вне сферы его вины (статья 401), поэтому внимательно читайте его условия о разрешениях, подключении коммуникаций и форс-мажоре. Неустойка за просрочку существует, только если её установил письменный договор, причём суд может снизить несоразмерно высокую неустойку (статьи 417-420); размер закон не устанавливает. В нашем руководстве по договору с застройщиком показано, каких условий стоит добиваться.

Поздняя сдача обычно является гражданско-правовым нарушением, а не преступлением; в юридическом разъяснении Georgia Today 2024 года сказано, что она «как правило, не считается мошенничеством». Обман с самого начала - другое дело. 14 марта 2026 года Прокуратура сообщила, что суд Тбилиси осудил двух человек, которые создали компанию, получили 10 726 497,95 лари от 161 покупателя за квартиры в строящемся доме и так его и не достроили. Приговор наказывает виновных, но дом он не достраивает.

Как оценить риск задержки до покупки?

Раз опубликованных показателей задержек нет, оценивайте каждый проект самостоятельно:

• Приостановленные площадки. Интерактивная карта мэрии Тбилиси (с 27 ноября 2025 г.) показывает участки, где строительство приостановлено; проверьте заодно и другие площадки застройщика. Батуми обязан вести реестр приостановленных строек, но подтвердить, что он открыт для публики, мы не смогли, поэтому запросите эти сведения у застройщика письменно.
• Возраст разрешения. Найдите дату разрешения через открытый поиск документов Службы архитектуры Тбилиси. Давнее разрешение у здания, которое всё ещё стоит на стадии каркаса, - тревожный признак (наше мнение).
• Унаследованный статус. Спросите, внесено ли здание в список на льготу по НДС для объектов до 2008 года или признано ли оно «незавершённым строительством»; и то и другое означает, что стройка уже однажды замирала.
• История застройщика. Сравните сроки, обещанные по прежним домам застройщика, с датами их актов ввода в эксплуатацию.
• Деньги. Проверьте по выписке из Публичного реестра, не заложен ли участок по ипотеке, и поищите финансовую отчётность компании на reportal.ge.
• Стадия в сравнении с графиком. Сверьте состояние площадки с графиком застройщика; см. этапы строительства.

Другие вопросы собраны в материале как проверить застройщика; почему обещанные сроки трудно проверить, объясняется в календаре новых проектов.

Риски и исключения

• Доверие к статистике задержек. Официальной статистики нет; спрашивайте, откуда взята любая цифра.
• Восприятие соотношения разрешений и завершений как доли провалов. Оно сравнивает разные здания.
• Договор без неустойки. Закон не установит её за вас.
• Оплата с опережением работ. Деньги, заплаченные заранее за замершую стройку, могут пролежать годы.

Частые вопросы

Какая доля новостроек в Грузии сдаётся с опозданием?

Этого никто не знает: ни один официальный орган или аналитик такую долю не публикует. Считайте любой названный вам процент цифрой без источника.

Продолжает ли стоимость строительства быстро расти?

Медленнее, чем раньше. В августе 2026 года индекс Геостата по жилым зданиям был на 0,6% ниже, чем годом ранее, хотя всё ещё на 24,2% выше уровня февраля 2022 года.

Совершает ли опаздывающий застройщик мошенничество?

Как правило, нет: поздняя сдача обычно является гражданско-правовым нарушением. В делах о мошенничестве обман присутствует с самого начала.

Устанавливает ли грузинский закон неустойку за позднюю сдачу?

Нет. Это может сделать только договор, поэтому до подписания договоритесь о неустойке за каждый месяц просрочки.

Остались ли недостроенные здания со времён до 2008 года?

Да. Налоговый кодекс предлагает им льготу по НДС, если их введут в эксплуатацию до 1 января 2033 года.

Рыночную картину, на фоне которой возникают эти задержки, описывает материал предложение квартир в Тбилиси; чтобы учесть задержку в расчётах инвестиции, смотрите инвестиции в строящееся жильё.

Источники

1. Permissions Granted for Construction and Completed Objects, January-September 2026, Геостат, 30 октября 2026 г. (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
2. Completed objects by type, 2019-2026, таблицы данных Геостата (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
3. Permissions granted for construction by type, 2019-2026, таблицы данных Геостата (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
4. Construction Cost Index, February 2022 = 100, Геостат (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
5. Construction Cost Index, same month of the previous year = 100, Геостат (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
6. Financial Stability Report 2025 (с. 50 и 107), Национальный банк Грузии, 8 октября 2025 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
7. Developers count the cost of regulatory relaxation, GBC, октябрь 2025 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
8. Налоговый кодекс Грузии, статья 309, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
9. Закон № 1888 от 15 октября 2026 г. о внесении изменений в Налоговый кодекс, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
10. Постановление Правительства № 244 от 24 мая 2019 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
11. Постановление Правительства № 279 от 22 июня 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
12. Zonal K2 coefficient arrears to be postponed, draft law, BM.ge, 14 октября 2025 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
13. Закон № 970 от 15 октября 2025 г. о внесении изменений в Закон о местных сборах, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
14. Flats for cooperative housing victims, FactCheck.ge, 31 мая 2021 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
15. Cooperative housing: 2,500 of 3,500 families, Rustavi 2, 26 марта 2025 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
16. Tbilisi reviewing commissioning of 230 residential buildings, BM.ge, 6 августа 2025 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
17. Tbilisi Mayor presents 2025 report to City Assembly, Первый канал, 23 декабря 2025 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
18. Tbilisi relocates cooperative housing project on Virsaladze Street, Georgia Today, 25 марта 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
19. Постановление Сакребуло Тбилиси № 12-35 от 18 мая 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
20. Swindling homebuyers in Georgia (мнение), The Moscow Times, 14 июля 2013 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
21. The City Hall scheme to complete Center Point facilities, BM.ge, 16 сентября 2021 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
22. Marijani Street construction company fined after slope collapse, Georgia Today, 8 июля 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
23. Georgia unveils plan to help construction business amid pandemic, Civil.ge, 28 мая 2020 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
24. Prime Minister presents anti-crisis plan supporting property development, Первый канал, 28 мая 2020 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
25. Real Estate 2026: Georgia, Chambers and Partners, 7 мая 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
26. Shortage of qualified workers, BM.ge, 16 июля 2025 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
27. Кодекс Грузии о пространственном планировании, архитектурной и строительной деятельности, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
28. Гражданский кодекс Грузии, статьи 400-401 и 417-420, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
29. What constitutes a crime in contract scenarios and real estate transactions, Georgia Today, 25 апреля 2024 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
30. Prosecutor's Office: two persons found guilty of fraud over an unfinished building, Interpressnews, 14 марта 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
31. Tbilisi launches interactive map to track construction status, BM.ge, 27 ноября 2025 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
32. Постановление Сакребуло Батуми № 7 от 30 марта 2023 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 3 ноября 2026 г.)

История изменений

• 3 ноября 2026 - Опубликована страница с данными на основе Геостата, НБГ, официальных текстов законов и датированных заявлений мэрии Тбилиси.