تأخر البناء في جورجيا: ماذا تُظهر البيانات ولماذا تتأخر المشاريع

هل يحصي أحد المشاريع المتأخرة في جورجيا؟

لا. في 3 نوفمبر 2026 راجعنا ما ينشره المكتب الوطني للإحصاء (Geostat)، والبنك الوطني الجورجي (NBG)، وGalt & Taggart، وTBC Capital، وColliers كما نقلته وسائل الإعلام، وبلديتي تبليسي وباتومي. ولا تنشر أي جهة منها نسبة مشاريع المباني الجديدة التي سُلّمت متأخرة، ولا متوسط التأخير بالأشهر، ولا مقارنة بين مواعيد الإنجاز الموعودة والفعلية. وأي رقم من هذا النوع تصادفه لا يستند إلى أي مصدر رسمي أو تحليلي.

المتاح هو مؤشرات بديلة: إحصاءات رخص البناء والمباني المنجزة، ومؤشر للتكاليف، وتقييم البنك الوطني لأوضاع المطوّرين المالية، والقوانين والبرامج التي وُضعت لإنقاذ المباني المتعثرة. ونعرض كل مؤشر منها أدناه مع بيان ما لا يستطيع إثباته.

المؤشر الأول: المساحة المنجزة مقابل المساحة المرخّصة

إذا قسمنا إجمالي مساحة الطوابق في المباني السكنية التي يسجلها Geostat منجزةً على مساحة الطوابق في المباني التي صدرت لها رخص، عرفنا هل تواكب المباني المكتملة وتيرةَ الموافقات أم لا. وفي تبليسي لم تواكبها.

خلال الفترة 2023-2025 أنجزت تبليسي 5,844,865 م² مقابل 16,224,499 م² مرخّصة، أي 36.0% (حسابنا). ولماذا لا يعدو هذا كونه مؤشراً بديلاً؟ لأن المباني التي تكتمل في سنة ما ليست في الغالب هي التي رُخّصت في تلك السنة، فالنسبة ليست معدل إنجاز ولا معدل تأخير. والنسبة التي تواصل الهبوط تتسق مع تزايد عدد المباني المرخّصة التي تبقى بلا إكمال، لكن مبنى رُخّص عام 2024 قد يسير وفق جدوله ويكون موعد تسليمه ببساطة في 2027. والجداول الكاملة متاحة في متتبع المعروض لدينا.

المؤشر الثاني: ماذا جرى لتكاليف البناء؟

المطوّر العقاري الذي يبيع على الخريطة بأسعار ثابتة يتحمّل خطر أن يكلّفه البناء أكثر مما قدّر. ومؤشر تكلفة البناء الذي يصدره Geostat باللاري يقيس هذا الخطر.

كانت اليد العاملة هي ما أحدث الضغط: فقد ارتفعت أجور البناء 46.8% في الأشهر الاثني عشر المنتهية في فبراير 2024 (مؤشر Geostat السنوي؛ وسلسلة الأجور الشهرية متقلبة). والمطوّر الذي ثبّت أسعاره في مطلع 2022 صار بحلول أغسطس 2026 يدفع نحو 29% زيادةً، في المتوسط وباللاري، مقابل العمل نفسه. وعندئذ كان الضغط قد خفّ، إذ جاء المؤشر السكني أدنى بنسبة 0.6% مما كان عليه قبل عام. فالتكاليف تفسّر الضائقة، لا التأخير.

المؤشر الثالث: ما مدى سلامة أوضاع المطوّرين المالية؟

يقدّم تقرير الاستقرار المالي 2025 الصادر عن البنك الوطني الجورجي (8 أكتوبر 2025) استنتاجين وثيقي الصلة بالموضوع:

• الخسائر. في 2023 سجّلت 32.4% من شركات البناء في عيّنة البنك الوطني خسائر، وهي أعلى نسبة بين القطاعات كلها، مقابل 19% لمجمل الشركات غير المالية.
• اختبار الضغط. في اختبار الضغط الذي أجراه البنك الوطني على المصارف عام 2025 (نتائج أولية)، يفترض سيناريو الضغط الأساسي أن ينخفض حجم مبيعات المطوّرين العقاريين بنسبة 40% (و60% في السيناريو الحاد)، وهو أكبر انخفاض مفترض لأي قطاع.

وفي تقرير لـ GBC صدر في أكتوبر 2025، ذكر المصرفيون أن التحدي الرئيسي أمام المطوّرين هو «نقص المال الذي يمنعهم من إكمال المشاريع» (الاقتباسات في هذه الصفحة بترجمتنا)، وأن الشركات الصغيرة هي الأكثر شعوراً به، وقد انتقلت بعض مشاريعها إلى شركات ذات علامات تجارية معروفة. وتفسيرنا للصلة بين الأمرين: في غياب أي قاعدة تُلزم بإيداع مدفوعات المشترين في حساب إسكرو، تموّل المشاريع البناءَ جزئياً من المبيعات الجديدة، فإذا تباطأت المبيعات قد يتباطأ أيضاً العمل على شقق دُفع ثمنها.

إلى متى يمكن أن يبقى مبنى متعثر على حاله؟

أوضح جواب يأتي من قانون الضرائب. فالمادة 309(79) تعفي من ضريبة القيمة المضافة، مع حق الخصم، بيوعَ العقارات في المباني السكنية كلياً أو جزئياً التي كانت لها في 8 أغسطس 2008، أثناء حرب ذلك الشهر، رخصة بناء سارية أو تصميم معتمد. وقد مدّد القانون رقم 1888 المؤرخ في 15 أكتوبر 2026 هذا الإعفاء حتى 1 يناير 2033: إذ يجب أن يُقبل المبنى للتشغيل قبل ذلك التاريخ وأن يرد في قائمة بلدية (المادة 309(81)). أي أن الدولة لا تزال في 2026 تقدّم حافزاً ضريبياً لإكمال مبانٍ رُخّصت قبل 18 عاماً. أما عدد المباني المدرجة في هذه القوائم فلا يُنشر.

ولتبليسي نظام ثانٍ. فقد عرّف قرار الحكومة رقم 244 المؤرخ في 24 مايو 2019 «البناء غير المكتمل» في العاصمة بأنه مبنى رُخّص قبل 1 يناير 2013 وبدأت أعماله ولم تنتهِ. ومن يُكمل مبنى سكنياً من هذا النوع، سواء أكان المطوّر الأصلي أم أي طرف مهتم، يجوز أن يُمنح كثافة إضافية (K-2) واستثناءات أخرى بموافقة مجلس المدينة (Sakrebulo). وكانت للطلبات في البداية مهلة سنة واحدة، مدّدتها الحكومة مراراً منذ 2020؛ وحدّد القرار رقم 279 المؤرخ في 22 يونيو 2026 الموعد النهائي بـ 31 ديسمبر 2026، ولا يجوز بعده طلب تدابير إضافية إلا للمباني التي قُدّمت لها طلبات من قبل. وهذه أدوات لإكمال المباني، لا وسائل لإنصاف مشتريها.

لماذا منح البرلمان بعض المشاريع مهلة حتى 2028؟

في تبليسي يستطيع المطوّر أن يتجاوز الكثافة التي يسمح بها التقسيم التنظيمي إذا وقّع اتفاقاً مناطقياً خاصاً يرفع معامل K-2، مقابل رسم. وقد قدّر مشروع قانون صدر في أكتوبر 2025 هذه المتأخرات بنحو 7.2 مليون لاري، مع نحو 10 مشاريع في تبليسي أمام المحاكم بسبب الرسوم.

وصار المشروع القانونَ رقم 970 المؤرخ في 15 أكتوبر 2025. فبالنسبة إلى الاتفاقات الصادرة في 1 يونيو 2017 أو قبله، يجوز للبلدية الآن أن تستوفي الرسم على أقساط «من أجل إكمال بناء المبنى في الوقت المناسب»، إذا تعهّد المطوّر بأن يقدّم طلب القبول للتشغيل في موعد أقصاه 31 ديسمبر 2028 (قانون الرسوم المحلية، المادة 17-2(1)). وقراءتنا لذلك: المباني التي حصلت على اتفاقات كثافة في 2017 أو قبله لم تكن قد قُبلت للتشغيل حتى 2025، وأمامها ما يصل إلى ثلاث سنوات أخرى. فإذا كان مشروع ما يعتمد على اتفاق K-2 قديم، فاسأل هل سُدّد الرسم.

ماذا يُظهر سجل تبليسي نفسها للمشاريع المتعثرة؟

ما يلي تصريحات منفصلة لكل منها تاريخه، وليست سلسلة واحدة؛ فلا تجمعها.

يعود تاريخ التعاونيات إلى عقد 1980، حين دفعت أسرٌ للمصارف الحكومية ثمن شقق في مبانٍ لم يكتمل أغلبها قط؛ ومنذ 2017 تقايض المدينة أراضيَ بلدية مع مطوّرين مقابل شقق لهذه الأسر. وهذا هو الطرف الأقصى للتأخير في جورجيا: أكثر من 30 عاماً. أما المباني الـ 910 فمشكلتها مختلفة، فهي مبنية لكنها لم تُقبل للتشغيل قانونياً. ولم نجد أي متابعة تبيّن كم من المشاريع العشرين اكتمل في 2026.

ماذا حدث مع Center Point؟

Center Point، وهي مجموعة تطوير خاصة نشطت في عقد 2000، تمثّل أكثر حالات الإخفاق توثيقاً في جورجيا. فقد باعت شققاً على الخريطة وتركت كثيراً من المباني دون إكمال؛ وأحصت تقارير 2013 أكثر من 6,000 أسرة تحمل عقوداً معها.

والمدينة، لا المطوّر، هي التي نظّمت عملية الإنقاذ. ففي سبتمبر 2021 قال نائب لرئيس البلدية إن البلدية سمحت للشركات التي تتولى الإكمال برفع K-2 حيثما أمكن، مقابل دفعات إلى صندوق خاص أنفق 9 ملايين لاري. وفي يوليو 2026 قال رئيس البلدية إن الأسر اختارت بنفسها الشركات التي تتولى الإكمال، وإن إحدى الشركات لا تزال لديها 433 أسرة تنتظر في شارع مارجاني و114 أسرة في فاشليجفاري. وبالنسبة إلى عقود أُبرمت في عقد 2000، فهذا انتظار يزيد كثيراً على عقد من الزمن. وحين يفشل المطوّر، قد يتوقف الإكمال على تدخّل أطراف أخرى بعد سنوات؛ انظر ما العمل حين يتأخر المطوّر العقاري.

ماذا فعلت جائحة 2020 بالمشاريع التي بيعت من قبل؟

في 28 مايو 2020 عرضت الحكومة خطة دعم أشارت إلى نحو 25,000 عقد رهن عقاري وُقّعت في 2019-2020 لشقق لا تزال قيد الإنشاء، وتعهّدت بالعمل على إكمال هذه المشاريع. وتضمّنت الخطة:

• تخصيص 200 مليون لاري لإكمال المشاريع، تشتري الدولة بموجبه 30% من المساحة السكنية في المشروع إذا عجز المطوّر عن بيعها؛
• دعماً لفائدة الرهن العقاري بمقدار 4 نقاط مئوية لمدة خمس سنوات على قروض المباني الجديدة حتى 200,000 لاري المأخوذة من 1 يونيو 2020 إلى 1 يناير 2021؛
• نظام إسكرو لمدفوعات المشترين يُطبَّق «خطوةً خطوة».

ولم نجد أي قانون أو قرار للبنك الوطني أنشأ نظام الإسكرو ذاك؛ ولا يزال الإسكرو منتجاً مصرفياً اختيارياً. وقد بلغت مساحة الطوابق في المباني السكنية المنجزة في تبليسي 1,229,739 م² في 2019، و585,423 م² في 2020، و569,119 م² في 2021، ثم 1,672,884 م² في 2022 (Geostat). ولا يذكر Geostat سبباً، لكن التوقيت يتوافق مع الجائحة. أما عدد المشاريع التي استفادت من هذا العرض فلا يُنشر.

لماذا تتأخر المشاريع في جورجيا؟

ماذا يقول القانون عن المطوّر المتأخر؟

بموجب القانون المدني يُعد المطوّر العقاري متأخراً إذا فاته الموعد المتفق عليه أو ظل ممتنعاً عن التنفيذ بعد إنذارك له (المادة 400)، لكنه لا يُعد كذلك إذا كان السبب خارجاً عن خطئه (المادة 401)، فاقرأ بعناية بنوده المتعلقة بالرخص والمرافق والقوة القاهرة. ولا يوجد شرط جزائي عن التأخير إلا إذا نص عليه العقد المكتوب، ويجوز للمحكمة أن تخفّض شرطاً جزائياً مرتفعاً على نحو غير متناسب (المواد 417-420)؛ والقانون لا يحدد أي نسبة. ويبيّن دليلنا عن عقد المطوّر العقاري البنود التي ينبغي أن تطلبها.

والتأخر في التسليم هو عادةً إخلال مدني، لا جريمة؛ وقد جاء في شرح قانوني نشرته Georgia Today عام 2024 أنه «لا يُعد احتيالاً بوجه عام». أما الخداع منذ البداية فأمر مختلف. ففي 14 مارس 2026 أعلن مكتب المدعي العام أن محكمة في تبليسي أدانت شخصين أسّسا شركة وتلقّيا 10,726,497.95 لاري من 161 مشترياً مقابل شقق في مبنى قيد الإنشاء، ثم لم يُكملاه قط. والإدانة تعاقب، لكنها لا تُكمل المبنى.

كيف تقدّر خطر التأخير قبل الشراء؟

في غياب معدلات تأخير منشورة، قيّم كل مشروع بنفسك:

• المواقع الموقوفة. تُظهر الخريطة التفاعلية لبلدية تبليسي (منذ 27 نوفمبر 2025) مواقع البناء الموقوفة؛ وتحقق كذلك من المواقع الأخرى للمطوّر نفسه. وباتومي ملزمة بالاحتفاظ بسجل للمواقع الموقوفة، لكننا لم نتمكن من التأكد من أنه متاح للعموم، فاسأل المطوّر كتابةً.
• عمر الرخصة. ابحث عن تاريخ الرخصة في نظام البحث العام عن الوثائق لدى دائرة العمارة في تبليسي. والرخصة القديمة لمبنى لا يزال في مرحلة الهيكل علامة تحذير (هذا رأينا).
• الوضع الموروث. اسأل هل المبنى مدرج في قائمة الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة الخاصة بما قبل 2008، أو معترف به «بناءً غير مكتمل»؛ فكلا الأمرين يعني أنه تعثّر من قبل.
• السجل السابق. قارن المواعيد التي وُعد بها في مباني المطوّر السابقة بوثائق قبولها للتشغيل.
• المال. تحقق من وجود رهن على قطعة الأرض في مستخرج السجل العام، وابحث عن القوائم المالية للشركة على reportal.ge.
• المرحلة مقابل الجدول. قارن حال الموقع بالجدول الزمني للمطوّر؛ انظر مراحل البناء.

وتجد مزيداً من الأسئلة في كيف تتحقق من المطوّر العقاري؛ أما سبب صعوبة التحقق من المواعيد الموعودة فيتناوله تقويم المشاريع الجديدة.

المخاطر والاستثناءات

• الوثوق بإحصاء عن التأخير. لا يوجد إحصاء رسمي؛ فاسأل من أين جاء أي رقم يُعرض عليك.
• قراءة نسبة الإنجاز إلى الرخص على أنها معدل إخفاق. فهي تقارن بين مبانٍ مختلفة.
• عقد بلا شرط جزائي. القانون لا يحدد لك أي شرط جزائي.
• الدفع قبل تقدّم الأعمال. المال المدفوع مبكراً عن مبنى متعثر قد ينتظر سنوات.

أسئلة شائعة

ما نسبة المباني الجديدة في جورجيا التي تُسلَّم متأخرة؟

لا أحد يعرف: فلا تنشرها أي جهة رسمية ولا أي محلل. وتعامل مع أي نسبة مئوية تُقدَّم لك على أنها بلا مصدر.

هل لا تزال تكاليف البناء ترتفع بسرعة؟

أقل من ذي قبل. فقد جاء المؤشر السكني لدى Geostat في أغسطس 2026 أدنى بنسبة 0.6% مما كان عليه قبل عام، وإن ظل أعلى بنسبة 24.2% من مستوى فبراير 2022.

هل يرتكب المطوّر المتأخر احتيالاً؟

في الغالب لا؛ فالتأخر في التسليم هو عادةً إخلال مدني. أما قضايا الاحتيال فتنطوي على خداع منذ البداية.

هل يحدد القانون الجورجي شرطاً جزائياً عن التأخر في التسليم؟

لا. العقد وحده يستطيع ذلك، فتفاوض على شرط جزائي عن كل شهر من التأخير قبل التوقيع.

هل لا تزال هناك مبانٍ غير مكتملة من قبل 2008؟

نعم. ويمنحها قانون الضرائب إعفاءً من ضريبة القيمة المضافة إذا قُبلت للتشغيل قبل 1 يناير 2033.

للاطلاع على صورة السوق التي تقف وراء هذه التأخيرات، اقرأ المعروض من الشقق في تبليسي؛ ولإدخال التأخير في حساباتك الاستثمارية، انظر الاستثمار في الشراء على الخريطة.

المصادر

1. Permissions Granted for Construction and Completed Objects, January-September 2026، المكتب الوطني للإحصاء (Geostat)، 30 أكتوبر 2026 (تاريخ الاطلاع 2 نوفمبر 2026)
2. Completed objects by type, 2019-2026، جداول بيانات Geostat (تاريخ الاطلاع 2 نوفمبر 2026)
3. Permissions granted for construction by type, 2019-2026، جداول بيانات Geostat (تاريخ الاطلاع 2 نوفمبر 2026)
4. Construction Cost Index, February 2022 = 100، Geostat (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
5. Construction Cost Index, same month of the previous year = 100، Geostat (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
6. Financial Stability Report 2025 (الصفحتان 50 و107)، البنك الوطني الجورجي، 8 أكتوبر 2025 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
7. Developers count the cost of regulatory relaxation، GBC، أكتوبر 2025 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
8. قانون الضرائب الجورجي، المادة 309، الجريدة التشريعية الجورجية (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
9. القانون رقم 1888 المؤرخ في 15 أكتوبر 2026 المعدِّل لقانون الضرائب، الجريدة التشريعية الجورجية (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
10. قرار الحكومة رقم 244 المؤرخ في 24 مايو 2019، الجريدة التشريعية الجورجية (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
11. قرار الحكومة رقم 279 المؤرخ في 22 يونيو 2026، الجريدة التشريعية الجورجية (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
12. Zonal K2 coefficient arrears to be postponed, draft law، BM.ge، 14 أكتوبر 2025 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
13. القانون رقم 970 المؤرخ في 15 أكتوبر 2025 المعدِّل لقانون الرسوم المحلية، الجريدة التشريعية الجورجية (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
14. Flats for cooperative housing victims، FactCheck.ge، 31 مايو 2021 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
15. Cooperative housing: 2,500 of 3,500 families، Rustavi 2، 26 مارس 2025 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
16. Tbilisi reviewing commissioning of 230 residential buildings، BM.ge، 6 أغسطس 2025 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
17. Tbilisi Mayor presents 2025 report to City Assembly، القناة الأولى، 23 ديسمبر 2025 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
18. Tbilisi relocates cooperative housing project on Virsaladze Street، Georgia Today، 25 مارس 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
19. قرار مجلس مدينة تبليسي (Sakrebulo) رقم 12-35 المؤرخ في 18 مايو 2026، الجريدة التشريعية الجورجية (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
20. Swindling homebuyers in Georgia (opinion)، The Moscow Times، 14 يوليو 2013 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
21. The City Hall scheme to complete Center Point facilities، BM.ge، 16 سبتمبر 2021 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
22. Marijani Street construction company fined after slope collapse، Georgia Today، 8 يوليو 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
23. Georgia unveils plan to help construction business amid pandemic، Civil.ge، 28 مايو 2020 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
24. Prime Minister presents anti-crisis plan supporting property development، القناة الأولى، 28 مايو 2020 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
25. Real Estate 2026: Georgia، Chambers and Partners، 7 مايو 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
26. Shortage of qualified workers، BM.ge، 16 يوليو 2025 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
27. قانون جورجيا للتخطيط المكاني والأنشطة المعمارية والإنشائية، الجريدة التشريعية الجورجية (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
28. القانون المدني الجورجي، المواد 400-401 و417-420، الجريدة التشريعية الجورجية (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
29. What constitutes a crime in contract scenarios and real estate transactions، Georgia Today، 25 أبريل 2024 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
30. Prosecutor's Office: two persons found guilty of fraud over an unfinished building، Interpressnews، 14 مارس 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
31. Tbilisi launches interactive map to track construction status، BM.ge، 27 نوفمبر 2025 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
32. قرار مجلس مدينة باتومي (Sakrebulo) رقم 7 المؤرخ في 30 مارس 2023، الجريدة التشريعية الجورجية (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)

سجل التغييرات

• 3 نوفمبر 2026 - نُشرت صفحة البيانات استناداً إلى Geostat والبنك الوطني الجورجي والنصوص القانونية الرسمية وتصريحات مؤرخة لبلدية تبليسي.