עיכובי בנייה בגאורגיה: מה מראים הנתונים ומדוע פרויקטים מאחרים

האם מישהו סופר בגאורגיה פרויקטים שמאחרים?

לא. ב-3 בנובמבר 2026 עברנו על הפרסומים של הלשכה הלאומית לסטטיסטיקה (Geostat), של הבנק הלאומי של גאורגיה, של Galt & Taggart, של TBC Capital, של Colliers כפי שהיא מצוטטת בתקשורת, ושל העיריות של טביליסי ושל בטומי. אף אחד מהם אינו מפרסם את חלקם של פרויקטי הבנייה החדשה שנמסרו באיחור, את משך האיחור הממוצע בחודשים, או השוואה בין מועד הסיום שהובטח לבין המועד שבו הבניין הושלם בפועל. כל נתון כזה שתיתקלו בו אינו נשען על שום מקור רשמי או מחקרי.

מה שכן קיים הוא מדדים עקיפים: סטטיסטיקה של היתרים ושל השלמות, מדד עלויות, ההערכה של הבנק הלאומי לגבי מצבם הכספי של היזמים, והחוקים והתוכניות שנכתבו כדי לחלץ בניינים שנתקעו. כל אחד מהם מסומן להלן, יחד עם מה שהוא אינו יכול להוכיח.

מדד עקיף 1: שטח שהושלם מול שטח שקיבל היתר

כשמחלקים את שטח הבנייה הכולל של בנייני המגורים ש-Geostat רושמת כבניינים שהושלמו בשטח של אלה שקיבלו היתר, רואים אם הבניינים הגמורים עומדים בקצב של האישורים. בטביליסי הם לא עמדו בו.

בשנים 2023-2025 הושלמו בטביליסי 5,844,865 מ״ר, מול 16,224,499 מ״ר שקיבלו היתר: 36.0% (החישוב שלנו). מדוע זה רק מדד עקיף: הבניינים שמסתיימים בשנה מסוימת הם ברובם לא אלה שקיבלו היתר באותה שנה, ולכן היחס אינו שיעור השלמה וגם לא שיעור איחור. יחס שממשיך לרדת מתיישב עם מצב שבו יותר ויותר בניינים בעלי היתר עומדים לא גמורים, אבל בניין שקיבל היתר ב-2024 עשוי להתקדם לפי הלוח ופשוט להיות מתוכנן לסיום ב-2027. הטבלאות המלאות נמצאות במעקב ההיצע שלנו.

מדד עקיף 2: מה קרה לעלויות הבנייה?

יזם שמוכר דירות על הנייר במחירים קבועים נושא בסיכון שהבנייה תעלה יותר מהמתוכנן. מדד עלויות הבנייה של Geostat, הנמדד בלארי, מודד את הסיכון הזה.

העבודה היא שיצרה את הלחץ: השכר בענף הבנייה עלה ב-46.8% בשנים עשר החודשים שהסתיימו בפברואר 2024 (המדד השנתי של Geostat; סדרת השכר החודשית תנודתית). יזם שקבע מחירים בתחילת 2022 שילם עד אוגוסט 2026 כ-29% יותר, בממוצע ובלארי, על אותה עבודה. עד אז הלחץ כבר פחת, ומדד המגורים עמד 0.6% מתחת לרמתו שנה קודם לכן. העלויות מסבירות מצוקה, לא איחור.

מדד עקיף 3: עד כמה איתן מצבם הכספי של היזמים?

דוח היציבות הפיננסית לשנת 2025 של הבנק הלאומי של גאורגיה (8 באוקטובר 2025) מציג שני ממצאים רלוונטיים:

• הפסדים. ב-2023 סיימו בהפסד 32.4% מחברות הבנייה שבמדגם של הבנק הלאומי, השיעור הגבוה ביותר מכל הענפים, לעומת 19% בכלל החברות הלא פיננסיות.
• מבחן קיצון. במבחן הקיצון של הבנקים שערך הבנק הלאומי ב-2025 (תוצאות ראשוניות), תרחיש הקיצון הבסיסי מניח שהמחזור של יזמי הנדל״ן יורד ב-40% (וב-60% בתרחיש החמור), הירידה הגדולה ביותר שהונחה לענף כלשהו.

בכתבה של GBC מאוקטובר 2025 ציינו בנקאים את "המחסור בכסף, שמונע מהם להשלים פרויקטים" כאתגר העיקרי של היזמים (הציטוטים בעמוד זה הם בתרגומנו). את המחסור חשים בעיקר יזמים קטנים, וחלק מהפרויקטים שלהם עברו לידי חברות בעלות מותג. ההסבר שלנו לקשר: כשאין כלל שמחייב להחזיק את התשלומים של הקונים בנאמנות (אסקרו), פרויקטים מממנים את הבנייה בחלקה ממכירות חדשות, ולכן כשהמכירות מאטות, גם העבודה על דירות שכבר שולמו עלולה להאט.

כמה זמן יכול בניין תקוע להישאר תקוע?

קוד המס נותן את התשובה הברורה ביותר. סעיף 309(79) פוטר ממע״מ, עם זכות לקיזוז, מכירות של נכסים בבנייני מגורים או בבניינים שחלקם למגורים, שהיה להם היתר בנייה בתוקף או תכנון מאושר ב-8 באוגוסט 2008, בזמן המלחמה שפרצה באותו חודש. חוק מס' 1888 מ-15 באוקטובר 2026 האריך את ההקלה עד 1 בינואר 2033: הבניין צריך לעבור קבלה לשימוש לפני המועד הזה ולהופיע ברשימה עירונית (סעיף 309(81)). כלומר, ב-2026 המדינה עדיין מציעה תמריץ מס להשלמת בניינים שקיבלו היתר לפני 18 שנה. מספר הבניינים ברשימות אינו מתפרסם.

לטביליסי יש הסדר נוסף. החלטת הממשלה מס' 244 מ-24 במאי 2019 הגדירה "בנייה לא גמורה" בבירה: בניין שקיבל היתר לפני 1 בינואר 2013, שהעבודות בו התחילו אך לא הסתיימו. מי שמשלים בניין מגורים כזה, היזם המקורי או כל גורם מעוניין אחר, עשוי לקבל אישור לצפיפות נוספת (K-2) ולחריגות אחרות, בהסכמת הסקרבולו (מועצת העיר). בתחילה ניתן להגיש בקשות במשך שנה אחת, והממשלה האריכה את החלון שוב ושוב מאז 2020; החלטה מס' 279 מ-22 ביוני 2026 קבעה את המועד האחרון ל-31 בדצמבר 2026, ולאחריו רק בניינים שכבר הוגשה לגביהם בקשה יוכלו לבקש צעדים נוספים. אלה כלים להביא להשלמת בניינים, לא סעד לקונים שלהם.

מדוע נתן הפרלמנט לחלק מהפרויקטים זמן עד 2028?

בטביליסי יזם יכול לחרוג מצפיפות הבנייה שקובע הייעוד אם הוא חותם על הסכם אזורי מיוחד שמעלה את מקדם K-2, תמורת אגרה. הצעת חוק מאוקטובר 2025 העריכה את החובות האלה בכ-7.2 מיליון לארי, וציינה שכ-10 פרויקטים בטביליסי נמצאים בהליכים משפטיים בגלל האגרות.

ההצעה הפכה לחוק מס' 970 מ-15 באוקטובר 2025. בהסכמים שהוצאו עד 1 ביוני 2017, כולל, העירייה רשאית כעת לגבות את האגרה בתשלומים "לשם השלמה בזמן של בניית הבניין", אם היזם מתחייב להגיש בקשה לקבלה לשימוש לכל המאוחר עד 31 בדצמבר 2028 (החוק בדבר אגרות מקומיות, סעיף 17-2(1)). הקריאה שלנו: בניינים עם הסדרי צפיפות מ-2017 או מלפני כן עדיין לא עברו קבלה לשימוש ב-2025, ויש להם עד שלוש שנים נוספות. אם פרויקט נשען על הסדר K-2 ישן, שאלו אם האגרה שולמה.

מה מראה הרישום של טביליסי עצמה לגבי פרויקטים תקועים?

אלה הצהרות נפרדות, כל אחת עם תאריך משלה, ולא סדרה אחת; אל תחברו ביניהן.

הקואופרטיבים הם מורשת של שנות ה-1980, כשמשפחות שילמו לבנקים של המדינה עבור דירות בבניינים שברובם לא הושלמו מעולם; מאז 2017 העירייה מחליפה קרקע עירונית עם יזמים תמורת דירות בשבילן. זהו הקצה הקיצוני של איחור גאורגי: יותר מ-30 שנה. 910 הבניינים הם בעיה אחרת: הם נבנו, אבל לא עברו קבלה לשימוש כחוק. לא מצאנו עדכון שמראה כמה מתוך 20 הפרויקטים הושלמו ב-2026.

מה קרה עם Center Point?

Center Point, קבוצת יזמים פרטית משנות ה-2000, היא הכישלון המתועד ביותר בגאורגיה. היא מכרה דירות על הנייר והשאירה בניינים רבים לא גמורים; דיווחים מ-2013 מנו יותר מ-6,000 משפחות שהחזיקו בחוזים.

את החילוץ ארגנה העירייה, לא היזם. בספטמבר 2021 אמר סגן ראש העיר שהעירייה אפשרה לחברות המשלימות להעלות את מקדם K-2 היכן שהדבר אפשרי, תמורת תשלומים לקרן מיוחדת, שהוציאה עד אז 9 מיליון לארי. ביולי 2026 אמר ראש העיר שהמשפחות בחרו בעצמן את החברות המשלימות, ושאצל אחת החברות עדיין ממתינות 433 משפחות ברחוב מרג׳אני ו-114 בוושליג׳ווארי. לגבי חוזים משנות ה-2000, זו המתנה של הרבה יותר מעשור. כשיזם קורס, ההשלמה עשויה להיות תלויה בגורמים אחרים שייכנסו לתמונה שנים אחר כך; ראו מה עושים כשהיזם מאחר.

מה עשתה מגפת 2020 לפרויקטים שכבר נמכרו?

ב-28 במאי 2020 הציגה הממשלה תוכנית סיוע שציינה כ-25,000 חוזי משכנתה שנחתמו ב-2019-2020 על דירות שעדיין היו בבנייה, והבטיחה לדאוג שהפרויקטים האלה יושלמו. התוכנית הציעה:

• 200 מיליון לארי שהוקצו להשלמת פרויקטים, שבמסגרתם המדינה תקנה 30% משטח המגורים של פרויקט אם היזם לא יצליח למכור אותו;
• סבסוד של 4 נקודות אחוז בריבית המשכנתה למשך חמש שנים, על הלוואות לדירות חדשות של עד 200,000 לארי שנלקחו מ-1 ביוני 2020 עד 1 בינואר 2021;
• מערכת נאמנות (אסקרו) לתשלומי הקונים, שתונהג "בהדרגה".

לא מצאנו חוק או החלטה של הבנק הלאומי שהקימו את מערכת הנאמנות הזו; הנאמנות נשארה מוצר בנקאי רשות. שטח הבנייה של בנייני המגורים שהושלמו בטביליסי עמד על 1,229,739 מ״ר ב-2019, על 585,423 מ״ר ב-2020 ועל 569,119 מ״ר ב-2021, ואחר כך על 1,672,884 מ״ר ב-2022 (Geostat). Geostat אינה מציינת סיבה, אבל העיתוי מתאים למגפה. כמה פרויקטים השתמשו בהצעה הזו לא פורסם.

מדוע פרויקטים בגאורגיה מאחרים?

מה אומר החוק על יזם שמאחר?

לפי הקוד האזרחי, יזם נמצא באיחור אם הוא מחמיץ את התאריך המוסכם, או אם הוא עדיין אינו מבצע אחרי ההתראה שלכם (סעיף 400), אך לא אם הסיבה לכך אינה תלויה באשמתו (סעיף 401), ולכן קראו בעיון את הסעיפים שלו על היתרים, על חיבור לתשתיות ועל כוח עליון. פיצוי מוסכם על איחור קיים רק אם החוזה הכתוב קובע אותו, ובית משפט רשאי להפחית פיצוי גבוה באופן לא מידתי (סעיפים 417-420); החוק אינו קובע שיעור. המדריך שלנו לחוזה עם יזם מראה אילו סעיפים כדאי לדרוש.

מסירה באיחור היא בדרך כלל הפרה אזרחית, לא עבירה פלילית; הסבר משפטי מ-2024 ב-Georgia Today קבע שהיא "בדרך כלל אינה נחשבת להונאה". הטעיה מלכתחילה היא עניין אחר. ב-14 במרץ 2026 דיווחה הפרקליטות שבית משפט בטביליסי הרשיע שני אנשים שהקימו חברה, גבו 10,726,497.95 לארי מ-161 קונים עבור דירות בבניין בבנייה, ומעולם לא השלימו אותו. הרשעה מענישה; היא אינה מסיימת את הבניין.

איך מעריכים את סיכון האיחור לפני הקנייה?

כשאין שיעורי איחור מפורסמים, העריכו כל פרויקט בעצמכם:

• אתרים מושעים. המפה האינטראקטיבית של עיריית טביליסי (מאז 27 בנובמבר 2025) מסמנת אתרים שבהם הבנייה הושעתה; בדקו גם את שאר האתרים של היזם. בבטומי חלה חובה לנהל מרשם של אתרים מושעים, אבל לא הצלחנו לאשר שהוא פתוח לציבור, ולכן שאלו את היזם בכתב.
• גיל ההיתר. מצאו את תאריך ההיתר בחיפוש המסמכים הציבורי של שירות האדריכלות של טביליסי. היתר ישן על בניין שעדיין נמצא בשלב השלד הוא סימן אזהרה (לדעתנו).
• מורשת של עיכוב. שאלו אם הבניין מופיע ברשימה של הקלת מע״מ לבניינים מלפני 2008, או אם הוכר כ"בנייה לא גמורה"; כל אחד מהשניים פירושו שהבניין כבר נתקע בעבר.
• היסטוריה של היזם. השוו את התאריכים שהובטחו בבניינים הקודמים של היזם למסמכי הקבלה לשימוש שלהם.
• כסף. בדקו בנסח המרשם הציבורי אם רשומה משכנתה על המגרש, וחפשו את הדוחות הכספיים של החברה ב-reportal.ge.
• שלב מול לוח זמנים. השוו את מצב האתר ללוח הזמנים של היזם; ראו שלבי הבנייה.

שאלות נוספות מופיעות במדריך איך בודקים יזם; מדוע קשה לאמת את התאריכים שהיזמים מבטיחים מוסבר בלוח הפרויקטים החדשים.

סיכונים וחריגים

• אמון בסטטיסטיקת איחורים. סטטיסטיקה רשמית כזו אינה קיימת; שאלו מאיפה מגיע כל נתון.
• קריאת היחס בין השלמות להיתרים כשיעור כישלון. הוא משווה בין בניינים שונים.
• חוזה בלי פיצוי מוסכם. החוק אינו קובע לכם פיצוי כזה.
• תשלום לפני התקדמות העבודות. כסף ששולם מוקדם על בניין שנתקע עלול לחכות שנים.

שאלות נפוצות

איזה חלק מהבניינים החדשים בגאורגיה נמסר באיחור?

אף אחד לא יודע: שום גוף רשמי או אנליסט אינו מפרסם את הנתון. התייחסו לכל אחוז שמציגים לכם כנתון ללא מקור.

האם עלויות הבנייה עדיין עולות מהר?

פחות מבעבר. מדד המגורים של Geostat היה באוגוסט 2026 נמוך ב-0.6% מאשר שנה קודם לכן, אף שעדיין גבוה ב-24.2% מפברואר 2022.

האם יזם שמאחר מבצע הונאה?

בדרך כלל לא; מסירה באיחור היא בדרך כלל הפרה אזרחית. בתיקי הונאה יש הטעיה כבר מההתחלה.

האם החוק הגאורגי קובע פיצוי על מסירה באיחור?

לא. רק החוזה יכול לקבוע פיצוי כזה, ולכן נהלו משא ומתן על פיצוי מוסכם לכל חודש של איחור לפני החתימה.

האם עדיין יש בניינים לא גמורים מלפני 2008?

כן. קוד המס מציע להם הקלה במע״מ אם הם עוברים קבלה לשימוש לפני 1 בינואר 2033.

את תמונת השוק שמאחורי האיחורים האלה תמצאו בהיצע הדירות בטביליסי; כדי להכניס איחור לחישובי ההשקעה שלכם, ראו השקעה על הנייר.

מקורות

1. Permissions Granted for Construction and Completed Objects, January-September 2026, Geostat, 30 באוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 2 בנובמבר 2026)
2. Completed objects by type, 2019-2026, טבלאות נתונים של Geostat (נצפה בתאריך 2 בנובמבר 2026)
3. Permissions granted for construction by type, 2019-2026, טבלאות נתונים של Geostat (נצפה בתאריך 2 בנובמבר 2026)
4. Construction Cost Index, February 2022 = 100, Geostat (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
5. Construction Cost Index, same month of the previous year = 100, Geostat (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
6. Financial Stability Report 2025 (עמ' 50 ו-107), הבנק הלאומי של גאורגיה, 8 באוקטובר 2025 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
7. Developers count the cost of regulatory relaxation, GBC, אוקטובר 2025 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
8. קוד המס של גאורגיה, סעיף 309, המבשר החקיקתי של גאורגיה (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
9. חוק מס' 1888 מ-15 באוקטובר 2026 לתיקון קוד המס, המבשר החקיקתי של גאורגיה (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
10. החלטת הממשלה מס' 244 מ-24 במאי 2019, המבשר החקיקתי של גאורגיה (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
11. החלטת הממשלה מס' 279 מ-22 ביוני 2026, המבשר החקיקתי של גאורגיה (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
12. Zonal K2 coefficient arrears to be postponed, draft law, BM.ge, 14 באוקטובר 2025 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
13. חוק מס' 970 מ-15 באוקטובר 2025 לתיקון החוק בדבר אגרות מקומיות, המבשר החקיקתי של גאורגיה (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
14. Flats for cooperative housing victims, FactCheck.ge, 31 במאי 2021 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
15. Cooperative housing: 2,500 of 3,500 families, Rustavi 2, 26 במרץ 2025 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
16. Tbilisi reviewing commissioning of 230 residential buildings, BM.ge, 6 באוגוסט 2025 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
17. Tbilisi Mayor presents 2025 report to City Assembly, הערוץ הראשון, 23 בדצמבר 2025 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
18. Tbilisi relocates cooperative housing project on Virsaladze Street, Georgia Today, 25 במרץ 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
19. החלטת הסקרבולו של טביליסי מס' 12-35 מ-18 במאי 2026, המבשר החקיקתי של גאורגיה (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
20. Swindling homebuyers in Georgia (opinion), The Moscow Times, 14 ביולי 2013 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
21. The City Hall scheme to complete Center Point facilities, BM.ge, 16 בספטמבר 2021 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
22. Marijani Street construction company fined after slope collapse, Georgia Today, 8 ביולי 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
23. Georgia unveils plan to help construction business amid pandemic, Civil.ge, 28 במאי 2020 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
24. Prime Minister presents anti-crisis plan supporting property development, הערוץ הראשון, 28 במאי 2020 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
25. Real Estate 2026: Georgia, Chambers and Partners, 7 במאי 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
26. Shortage of qualified workers, BM.ge, 16 ביולי 2025 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
27. קוד התכנון המרחבי, הפעילות האדריכלית ופעילות הבנייה של גאורגיה, המבשר החקיקתי של גאורגיה (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
28. הקוד האזרחי של גאורגיה, סעיפים 400-401 ו-417-420, המבשר החקיקתי של גאורגיה (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
29. What constitutes a crime in contract scenarios and real estate transactions, Georgia Today, 25 באפריל 2024 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
30. Prosecutor's Office: two persons found guilty of fraud over an unfinished building, Interpressnews, 14 במרץ 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
31. Tbilisi launches interactive map to track construction status, BM.ge, 27 בנובמבר 2025 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
32. החלטה מס' 7 של הסקרבולו של בטומי מ-30 במרץ 2023, המבשר החקיקתי של גאורגיה (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)

יומן שינויים

• 3 בנובמבר 2026 - פורסם עמוד נתונים על בסיס Geostat, הבנק הלאומי של גאורגיה, נוסחי חוק רשמיים והצהרות מתוארכות של עיריית טביליסי.