مراحل بناء شقة جديدة في جورجيا: ما الذي تفحصه في كل مرحلة

أيّ قائمة مراحل تنطبق على مبناك؟

يستعمل القانون الجورجي كلمة «مرحلة» في موضعين مختلفين. فلإجراءات الترخيص مراحلها الخاصة، وقد خصصنا لها دليلنا عن التحقق من رخصة البناء. أما هذه الصفحة فتتتبّع مراحل أعمال البناء نفسها.

ترد تلك القائمة في المادة 20 من قرار الحكومة رقم 255 المؤرخ 31 مايو 2019. فالأعمال تُقسَّم إلى «أطوار»، أقلّها طور تحضيري وطور رئيسي، ويُقسَّم كل طور بدوره إلى مراحل يحددها مشروع تنظيم أعمال البناء. ويجوز لهذا المشروع أن يدمج بعض المراحل أو يجزّئها أو يستغني عنها بحسب فئة المبنى. وهنا قاعدتان تستحقان الانتباه: على الرخصة أن تسمّي «مراحل البناء (الإشراف)» الخاصة بالمبنى (المادة 25(2))، واحترام تسلسل هذه المراحل أمر إلزامي (المادة 26(4)). فاطلب صفحة الرخصة التي تتضمن قائمة المراحل قبل أن توقّع.

طابقنا هذه المواد مع النص الموحّد بصيغته المعدّلة حتى 16 فبراير 2026، والعبارات المقتبسة في هذه الصفحة من ترجمتنا؛ فاحرص على أن يؤكد لك محامٍ نصّ أي مادة قبل أن تبني عليها.

ما مراحل البناء الرسمية، وبأي ترتيب؟

نوردها هنا بترتيب المادة 20، ومعها اقتراحنا لما تطلبه حين يُبلَّغ بانتهاء كل مرحلة.

ما الأوراق التي تثبت انتهاء مرحلة ما؟

• لوحة الموقع. يجب أن تُظهر خلال 10 أيام من صدور الرخصة الجهةَ التي أصدرتها، ورقمَ الرخصة ومدة سريانها، وتاريخَي بدء البناء وانتهائه، ووظيفةَ المبنى ومظهره المعماري (قرار الحكومة رقم 255، المادة 19(4)). وغياب اللوحة أو نقص بياناتها يكلّف 2,000 لاري في تبليسي و400 لاري في المدن الأخرى (قانون التخطيط المكاني، المادة 134). وينبغي أن يطابق رقم الرخصة المكتوب عليها الرقم الوارد في عقدك.
• الرسومات في الموقع. يجب الاحتفاظ في الموقع منذ بدء الأعمال بنسخة مصدَّقة من وثائق البناء (المادة 26(1)(a)). ولم نعثر على قاعدة تُلزم المطوّر العقاري بعرضها على المشترين، لكن لا ضرر من أن تطلبها.
• ملف المراحل لدى المشرف الفني. في مواقع الفئتين III-IV، على المشرف الفني أن يرسل إلى هيئة الإشراف العامة وثائق انتهاء كل مرحلة (قانون التخطيط المكاني، المادة 119(7)(b)). أما القاعدة القديمة التي كانت تُلزم صاحب الرخصة بإخطار تلك الهيئة قبل 10 أيام من انتهاء أي مرحلة (المادة 20(9)) فقد أُلغيت في أبريل 2021.
• محضر المرحلة. يُحرَّر بعد معاينة ميدانية تقارن الأعمال بالرخصة (المادة 20(10))، ويوقّعه صاحب الرخصة ومشارك مفوَّض آخر (المادة 26(5)). وفي مباني الفئات II-IV يُرسَل كتابةً، قبل انتهاء المرحلة التالية، إلى الجهة التي ستقبل المبنى للتشغيل، ولا تكون له قوة قانونية إلا بعد تسجيله لديها (المادة 26(6)).

تُودَع المحاضر لدى البلدية لا في السجل العام، ولم نتمكن من التأكد من أن المشترين يستطيعون الحصول عليها من البلدية، فاطلب من المطوّر العقاري نسخة من كل محضر. والمحاضر الناقصة تنكشف في النهاية؛ راجع القبول للتشغيل.

من يفحص الأعمال، وأمام من يُسأل؟

يذكر قانون التخطيط المكاني ثلاثة أنواع من الإشراف (المادة 117): الإشراف العام، وتتولاه البلدية؛ والإشراف الفني، وتتولاه هيئة تفتيش معتمدة أو خبير حاصل على شهادة؛ والإشراف على السلامة.

حين يوجد مشرف فني، تتدخل الهيئة العامة بالاختيار العشوائي، أو بناءً على تحليل المخاطر، أو إثر شكوى من شخص ذي مصلحة (المادة 118(3)). وعليها كل سنة أن تشرف على ما لا يقل عن 10% من مجموع مباني الفئتين III-IV التي رُخّصت في السنة السابقة (المادة 118(4)). وبعد صدور خلاصة إيجابية من المشرف الفني، يجوز لها أن تعاين المرحلة خلال 15 يوم عمل؛ وبعد ذلك «تُعدّ المرحلة مقبولة» (المادة 120(1)). ومعنى ذلك أن المفتش الذي يصادق على مراحل مبناك يتقاضى أجره من المطوّر العقاري ويُسأل أمامه؛ أما الأداة التي في يدك فهي الشكوى إلى البلدية.

في تبليسي، هذه الهيئة هي هيئة التفتيش البلدية التابعة لبلدية المدينة. وتقول صفحاتها على موقع tbilisi.gov.ge إنها تعاين مواقع البناء، وتوقف الأعمال المخالفة وتفرض عليها الغرامات، وتراقب مراحل البناء، وتقبل المباني المنجزة للتشغيل وتصدر الوثيقة الخاصة بذلك؛ وقد قُبل عن طريقها نحو 7,000 مبنى للتشغيل منذ عام 2018 (BM.ge، أغسطس 2025). وفي باتومي توجد هيئة التفتيش البلدية في باتومي، وعليها أن تعاين المواقع المعلَّقة أعمالها مرة في الشهر على الأقل وأن تمسك سجلًا بها (قرار مجلس المدينة رقم 7 المؤرخ 30 مارس 2023)؛ أما الجهة التي تصدر وثيقة القبول للتشغيل في باتومي فلم نتأكد منها. ولا تشرف وكالة الإشراف الفني والإنشائي الوطنية على المباني السكنية العادية. راجع أيضًا جودة الأبراج السكنية في باتومي.

ما الذي يمكنك أن تتحقق منه بنفسك مع تقدّم الأعمال؟

تقبل أداة البحث في قرارات دائرة العمارة التابعة لبلدية تبليسي على موقع tas.ge الرمزَ المساحي (بصيغة XX.XX.XXX.XX، كما يرد في مستخرج السجل العام)، ورقمَ الطلب أو القرار، والتواريخ؛ ولم نختبر مدى اكتمال النتائج التي تعرضها. وأطلقت بلدية تبليسي في نوفمبر 2025 خريطة للمباني المقبولة للتشغيل والمواقع المعلَّقة أعمالها؛ ولم نتأكد مما إذا كانت طبقة من طبقات maps.tbilisi.gov.ge. ولاحظ أن المبنى لا يظهر في المستخرج ولا في المخطط المساحي ما لم تكن وثائق البناء مودَعة في الملف (المادة 15-6(2))، ولذلك فإن مستخرجًا ما زال يُظهر أرضًا خالية بعد أشهر من صدور الرخصة يستدعي أن تسأل عن السبب. أما في باتومي فلم نجد أداة بحث مماثلة؛ راجع رخصة البناء.

الحفر والأساسات: ما الذي ينبغي أن تصوّره؟

لا شيء في هذا القسم يغني عن مهندس. فالقواعد التالية مأخوذة من المعيار الزلزالي PN 01.01-09 (الأمر رقم 1-1/2284 المؤرخ 7 أكتوبر 2009)، وهي تدلّك على ما تسأل عنه، لا على طريقة الحكم على جودة الأعمال. وتجد الصورة الكاملة للمتطلبات الزلزالية في صفحتنا عن كود البناء المقاوم للزلازل.

• التربة. اطلب المسح الهندسي الجيولوجي، وهو إلزامي للفئات II-IV (قرار الحكومة رقم 255، المادة 21(2))، واسأل عن فئة التربة الواردة فيه. ولا يُسمح بإقامة المباني العالية على تربة من الفئة III (PN 01.01-09، المادة 10(12)).
• نوع الأساسات. المباني الهيكلية المقامة على تربة من الفئة III تحتاج إلى أساسات من الخرسانة المسلحة على شكل شرائط متقاطعة أو بلاطة مصمتة (المادة 7(10)).
• الحديد قبل الخرسانة. صوّر حديد التسليح بصور مؤرخة يظهر فيها شريط قياس، وأرسلها إلى مهندس قبل الصبّ.
• الورق قبل المال. احصل على المحاضر المسجَّلة للمراحل من 3 إلى 5 قبل أن تدفع أي مبلغ مرتبط بعبارة «اكتمال الأساسات».

الهيكل: ما الذي يمكنك التحقق منه طابقًا بعد طابق؟

فوق سطح الأرض، ينبغي أن يُنتج المبنى المرتفع سلسلة من المحاضر، محضرًا لكل مقطع لا يزيد ارتفاعه على 7.0 أمتار أو لكل مجموعة من الطوابق الكاملة. قارن الطوابق المصبوبة بالتواريخ المكتوبة على اللوحة. وكثيرًا ما يستطيع المهندس أن يتحقق من القواعد التالية من خلال صور الحديد المكشوف:

• أعمدة على الخط الخارجي. لا يُسمح بما يُسمّى «الهيكل غير المكتمل»، أي أن تكون الجدران المحيطية من البناء بالحجارة أو الطوب وأن يقتصر الهيكل الصلب على الداخل (المادة 10(6)).
• كانات الأعمدة. في الهياكل المصمَّمة لشدة زلزالية 8 أو 9، كما في تبليسي، لا يجوز أن تزيد المسافة بين الكانات على نصف أصغر ضلع في العمود (أو الضلع كاملًا حيث تُستخدم جدران قص حاملة)، ولا أن يقل قطرها عن 8 مم (المادة 9(3))، مع تثبيت أطرافها داخل قلب الخرسانة (المادة 9(4)).
• العُقد. كانات مغلقة لا يقل قطرها عن 8 مم ولا تزيد المسافة بينها على 100 مم، حيث لا يُشترط تسليح قطري (المادة 10(11)).
• الفواصل بين الكتل. تحتاج الكتل المتجاورة إلى فاصل زلزالي بكامل الارتفاع، لا يقل عن 30 مم للمبنى الذي يصل ارتفاعه إلى 4 م، مضافًا إليه 20 مم عن كل 5 م إضافية (المادة 6، الفقرتان 3-4).

بعد السقف: ما المراحل التي لم تكتمل بعد؟

حين يكتمل السقف، تبقى خمس مراحل رسمية لم تُنجز بعد.

• جدران الملء. تحتاج إلى وصلة مرنة تربطها بالهيكل، وفجوة لا تقل عن 20 مم بينها وبين الأعمدة، وحزام مقاوم للزلازل عند مستوى البلاطة أو عند أعلى النوافذ (PN 01.01-09، المادة 10(9)). صوّر وصلات التثبيت قبل اللياسة.
• الدراوي والحواجز. العناصر التي قد تؤذي الناس إذا سقطت يجب أن تُصمَّم هي ووصلات تثبيتها لتتحمل الأحمال الزلزالية (المادة 6(8)). اسأل عن طريقة تثبيت حواجز الشرفات.
• المصاعد وأنظمة الحريق. مكان محاضر اختبارها هو ملف القبول للتشغيل.
• الواجهة والفناء. قارنهما باللوحة وبلوحة التشجير، وهذه الأخيرة مطلوبة حيث تفرض المنطقة حدًا أدنى لمعامل التشجير (المادة 110(1-1) من القانون).

أما شقتك فتأتي في آخر المطاف: مستويات التشطيب مشروحة في الهيكل الأسود والأبيض والأخضر، والمعاينة في قائمة فحص الاستلام، والورقة التي توقّعها في محضر التسليم.

كيف تجعل دفعاتك تتبع مراحل البناء؟

لم نعثر على نموذج عقد منشور لمطوّر عقاري جورجي يربط الدفعات بمراحل البناء. فالخطط المنشورة تسير وفق التقويم: إذ صرّح أوتار نادارايا، النائب السابق لمحافظ البنك الوطني، لموقع Sovanews في أكتوبر 2026 بأن المشترين يدفعون «على مدى سنتين إلى ثلاث سنوات»، بدفعات أولى «تنخفض حتى 0%». واقتراحنا أن تذكر المرحلة الرسمية في كل بند من بنود الأقساط، وأن تجعل استحقاق المبلغ مرهونًا بتسلّمك المحضر المسجَّل لتلك المرحلة:

أما ما إذا كان عقد المطوّر العقاري يخضع لقواعد البيع أو لقواعد عقد المقاولة، فمسألة لم تحسمها النصوص التي قرأناها، فاطلب من محامٍ أن يحدد طبيعة عقدك. ولا تنطبق القواعد الاحتياطية التالية من القانون المدني إلا إذا كان عقد مقاولة: يدفع صاحب العمل الثمن عند إنجاز العمل ما لم ينص العقد على الدفع على أجزاء (المادة 648)، وصاحب العمل الذي يقبل عملًا فيه عيب يعلم به دون أن يعترض لا يحق له الرجوع بشأن ذلك العيب (المادة 652). وفي الحالتين، احذر من نماذج قبول المراحل التي تُعرض على المشترين للتوقيع. راجع بنود عقد المطوّر العقاري وشروط خطة التقسيط.

كم ينبغي أن تستغرق كل مرحلة؟

لا ينشر أي محلل راجعنا بياناته، بمن في ذلك Galt & Taggart والمكتب الوطني للإحصاء (Geostat)، متوسطًا لمدة البناء في تبليسي أو باتومي، ولذلك لا نذكر أي متوسط. والمعيار الذي يُقاس عليه هو ما يحدده المطوّر العقاري نفسه: مدة الرخصة، و«المدة المعقولة» المحددة في مشروع تنظيم أعمال البناء (المادة 111(1) من القانون)، وتاريخ الإنجاز المكتوب على اللوحة. وفي مسح Galt & Taggart لتبليسي الصادر في سبتمبر 2026، كانت الشقق معروضة للبيع في مشاريع موعد إنجازها 2026 و2027 و2028-29، وقد بيع منها بالفعل 82% و73% و62% على التوالي؛ أما مسحها لباتومي الصادر في يوليو 2026 فامتد إلى عام 2029. وعلى سبيل المثال فقط، ذكرت بضع صفحات إعلانات اطلعنا عليها في 2026 مددًا مخططة للبناء تقارب أربع سنوات لمبانٍ من 20 طابقًا فأكثر، وفق المواعيد التي حددها المطوّرون أنفسهم؛ وهذا ليس متوسطًا. ولبيانات المشاريع قيد التنفيذ: راجع متتبّع العرض لدينا.

ماذا لو توقّف العمل في الموقع بين مرحلتين؟

• انتهت الرخصة ولم تكتمل الأعمال. يلزم الحصول على رخصة جديدة مرفقة بجدول زمني للأعمال المتبقية (المادة 112 من القانون).
• موقع متوقف دون تجميد. ترك الموقع خلافًا لقواعد التجميد يعاقَب بغرامة قدرها 20,000 لاري لمباني الفئتين III-IV في تبليسي و2,000 لاري في المدن الأخرى (المادة 135).
• تجاهل أمر وقف الأعمال. 50,000 لاري في تبليسي (المادة 136)؛ وعلى الهيئة العامة أن تعاين الموقع المعلَّقة أعماله مرة في الشهر على الأقل.
• مخالفة شروط الرخصة. 10,000 لاري للفئة III، و15,000 لاري للفئة IV، ومبالغ أعلى في مناطق التراث في تبليسي (المادة 132).

لا تعوّض أي من هذه الغرامات المشتري، لكن كل واحدة منها تترك أثرًا علنيًا. وسبل الانتصاف مشروحة في دليلنا حين يتأخر المطوّر العقاري، أما الأسباب وحجم الظاهرة ففي تأخر البناء في جورجيا.

المخاطر والاستثناءات

• الدفع وفق التقويم وحده. يظل المال يتدفق بينما يقف العمل في الموقع.
• «اكتمل الهيكل» دون محضر. رسالة تسويقية، لا دليل.
• الثقة بمفتش المطوّر العقاري. فهو مسؤول أمام المطوّر.
• إهمال التصوير. الحديد ووصلات التثبيت يختفيان تحت الخرسانة واللياسة.

أسئلة شائعة

كم عدد مراحل البناء؟

يسرد قرار الحكومة رقم 255 مرحلتين تحضيريتين وإحدى عشرة مرحلة للأعمال الرئيسية؛ وتحدد الرخصة القائمة الخاصة بكل مبنى.

ما محضر المرحلة؟

هو السجل الموقَّع الذي يثبت أن المرحلة اكتملت وأنها مطابقة للرخصة. وفي الفئات II-IV لا يكون نافذًا إلا بعد تسجيله لدى الجهة التي تقبل المبنى للتشغيل.

هل تعاين البلدية كل مرحلة؟

لا. يجوز لها أن تعاين المرحلة خلال 15 يوم عمل من صدور الخلاصة الإيجابية للمشرف الفني؛ وإلا عُدّت المرحلة مقبولة.

هل يجب على المطوّر العقاري أن يُطلعني على المحاضر؟

لم نعثر على قاعدة بهذا المعنى. اجعل تسلّم نسخها شرطًا لكل قسط.

لا تكتسب المراحل أهميتها إلا بعد أن يجتاز المطوّر العقاري التدقيق: فابدأ بدليل كيفية التحقق من المطوّر.

المصادر

1. قرار الحكومة رقم 255 بشأن إصدار رخص البناء والاعتراف بصلاحية المباني للقبول للتشغيل، حكومة جورجيا، الجريدة التشريعية لجورجيا، 31 مايو 2019، النص الموحّد حتى 16 فبراير 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
2. قانون جورجيا للتخطيط المكاني والأنشطة المعمارية والإنشائية، الجريدة التشريعية لجورجيا، النص الموحّد في 25 يونيو 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
3. معايير البناء PN 01.01-09 «البناء المقاوم للزلازل»، الأمر رقم 1-1/2284، الجريدة التشريعية لجورجيا، 7 أكتوبر 2009 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
4. القانون المدني الجورجي، الجريدة التشريعية لجورجيا، النص الموحّد (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
5. قانون جورجيا بشأن السجل العام، الجريدة التشريعية لجورجيا، النص الموحّد في 1 أبريل 2026 (تاريخ الاطلاع 2 نوفمبر 2026)
6. تعليمات السجل العام، الأمر رقم 487، المادة 16 بصيغتها المعدّلة بالأمر رقم 993، الجريدة التشريعية لجورجيا، 26 مارس 2024 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
7. رسوم الخدمات المعلوماتية، الوكالة الوطنية للسجل العام (تاريخ الاطلاع 13 أكتوبر 2026)
8. القرار رقم 7 بشأن رقابة هيئة التفتيش البلدية في باتومي على قرارات وقف البناء، مجلس مدينة باتومي، 30 مارس 2023 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
9. البحث في قرارات الدائرة، دائرة العمارة التابعة لبلدية تبليسي (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
10. هيئة التفتيش البلدية: المهام والوظائف، بلدية تبليسي (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
11. مراقبة مراحل البناء والقبول للتشغيل، هيئة التفتيش البلدية، بلدية تبليسي (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
12. Tbilisi reviewing commissioning of 230 residential buildings to support 10,000 families - Kaladze، BM.ge، 6 أغسطس 2025 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
13. Tbilisi launches interactive map to track construction status and protect homebuyers، BM.ge، 27 نوفمبر 2025 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
14. Who can afford real estate in Tbilisi: mortgages, installment plans and new regulations، Sovanews، 8 أكتوبر 2026 (تاريخ الاطلاع 1 نوفمبر 2026)
15. Tbilisi Residential Real Estate, August 2026، Galt & Taggart، 23 أكتوبر 2026 (تاريخ الاطلاع 2 نوفمبر 2026)
16. Batumi Residential Real Estate, 2Q26 overview، Galt & Taggart، 14 أغسطس 2026 (تاريخ الاطلاع 2 نوفمبر 2026)

سجل التغييرات

• 3 نوفمبر 2026 - نُشرت قائمة الفحص استنادًا إلى قرار الحكومة رقم 255، وقانون التخطيط المكاني، والمعيار الزلزالي PN 01.01-09، وقواعد السجل العام.