פשיטת רגל של יזם בגאורגיה: מה קורה לרוכש

האם החוק הגאורגי מגן על רוכשי דירות כשיזם קורס?

לא כקבוצה נפרדת. חדלות פירעון של יזם מתנהלת לפי החוק בדבר שיקום וסיפוק קולקטיבי של תביעות נושים, מס' 7165 מ-18 בספטמבר 2020, שתוקן לאחרונה בחוק מס' 1764 מ-24 ביוני 2026. אין בו דרגת נשייה, קרן או הליך מיוחד לרוכשים על הנייר. מה שתקבלו תלוי במה שבידיכם ביום פתיחת ההליך: יחידה רשומה, רישום מקדמי, או רק חוזה וקבלות על תשלומים. בעלים רשום אינו נושה לגבי אותה יחידה; רוכש שיש בידו חוזה בלבד מחזיק בתביעה כספית שעומדת בתור אחרי הבנק. אם היזם שלכם מאחר אבל עדיין פעיל, התחילו מהמדריך מה עושים כשהיזם מאחר.

איזה בית משפט דן בתיק, והאם רוכש יכול לפתוח אותו?

חוק 7165 חל על בקשות שהוגשו מאז 1 באפריל 2021; תיקים מוקדמים יותר ממשיכים להתנהל לפי החוק הקודם בדבר הליכי חדלות פירעון. החוק מציע שני מסלולים: שיקום, לפי תוכנית שהנושים אישרו, או פשיטת רגל, שבה הנכסים נמכרים והכסף מחולק. הוא חל על חברות, על ישויות משפטיות שאינן מסחריות ועל פעילות משותפת (שותפויות), שבה משתמשים חלק מהפרויקטים. רק שני בתי משפט דנים בתיקים האלה: בית המשפט העירוני של טביליסי (מזרח גאורגיה) ובית המשפט העירוני של קוטאיסי (מערב גאורגיה), לפי הכתובת המשפטית של החייב; לפי הקריאה שלנו בסעיף 8, יזם מבטומי מגיע לקוטאיסי.

כל נושה רשאי להגיש בקשה, ולכן רוכש ששילם ולא קיבל את הדירה יכול להגיש אותה (סעיף 43). אדם פרטי משלם 3% מסכום התביעה, לא פחות מ-500 לארי ולא יותר מ-5,000 לארי, ו-70% מוחזרים אם הבקשה אינה קבילה (סעיף 118). המנהלים חייבים להגיש בקשה בתוך 3 שבועות מהיום שבו החברה נעשתה חדלת פירעון, והחוק הופך הימנעות מכך לעניין פלילי (סעיף 16). ההחלטה להגיש בקשה היא החלטה של עורך דין: ברגע שנפתח הליך, גם התביעה האישית שלכם נעצרת.

מה נעצר ביום פתיחת ההליך?

כשבית המשפט פותח אחד המסלולים, חלה הקפאת הליכים באופן אוטומטי (סעיף 55):

• ההוצאה לפועל נעצרת, והבנק אינו רשאי להיפרע מהבטוחה שלו אלא כפי שהחוק מתיר.
• תביעות נגד מסת הנכסים נעצרות, למעט מחלוקת על הוצאת נכס מהמסה.
• הקנסות החוזיים נעצרים: הם אינם מצטברים עוד ואינם משולמים, כך שהפיצוי שלכם על האיחור כבר אינו גדל.
• התחייבויות מלפני ההליך מוקפאות. לפי הקריאה שלנו, היזם אינו יכול פשוט להעביר את הדירה על שמכם מחוץ להליך.

עיקולים קודמים מוסרים (סעיף 56), ועסקאות שנעשו בניגוד להקפאת ההליכים בטלות (סעיף 58). אל תחתמו על שום דבר עם מנהלי היזם אחרי פתיחת ההליך.

באיזה סדר מקבלים הנושים את כספם?

בפשיטת רגל, כל דרגה מקבלת את מלוא סכומה לפני שהדרגה הבאה מקבלת משהו, ונושים באותה דרגה מתחלקים באופן יחסי (סעיף 104).

מרשם התביעות מתנהל בלארי, ולכן מחיר שנקבע בדולרים מומר. אם הקנס והריבית שטרם נצברה עולים יחד על 10% מהקרן, מנהל ההליך אינו יכול להכיר בהם, ונדרשת תביעה בבית המשפט (סעיף 52).

למה הבנק מקבל את כספו לפני הרוכשים?

נושים בעלי בטוחה נמצאים מחוץ לטבלה הזאת. לפי סעיף 150 של הקוד האזרחי, הבניין הוא רכיב מהותי של החלקה עד שהיחידות נרשמות בנפרד, ולכן, לפי הקריאה שלנו, משכנתה על החלקה חלה גם על הבניין שבנייתו לא הושלמה. בפשיטת רגל, בעל המשכנתה בדרגה הראשונה מבקש ממנהל ההליך למכור את הבטוחה שלו; הוא נפרע ראשון, אחריו בעלי המשכנתאות המאוחרות יותר, ורק העודף נכנס למסת הנכסים (סעיף 105). בשיקום, הבנק צריך שבית המשפט ישחרר בטוחה שאינה נחוצה לשיקום, ומכירה לאחר השחרור מבטלת זכויות שנרשמו אחרי המשכנתה שלו (סעיף 87).

גם קבלן בנייה רשאי לדרוש משכנתה על חלקת הבנייה בגין התביעות שלו (סעיף 635 של הקוד האזרחי). קראו כל משכנתה שמופיעה בנסח של החלקה; המדריך שלנו לשעבודים מסביר איך. זכויות רשומות מדורגות לפי מועד הגשת הבקשה, ולכן משכנתה מוקדמת יותר גוברת על הזכות שלכם שנרשמה מאוחר יותר.

חוזה, רישום מקדמי או בעלות: איזה רוכש אתם?

הבעלות עוברת רק כשהעסקה נרשמת על שם הרוכש (סעיף 183 של הקוד האזרחי). עד אז, לרוכש ששילם יש תביעה, לא דירה.

סעיף 60 מוסיף מסלול: אפשר להוציא נכס ממסת הנכסים כשההתחייבויות של שני הצדדים לפי חוזה שקובע את העברתו "בוצעו במידה מהותית" (התרגום שלנו). מנהל ההליך הוא שמחליט. נראה שרוכש ששילם את מלוא המחיר עבור יחידה מזוהה נמצא בעמדה הטובה ביותר, אבל לא אושר אם המסלול הזה עובד גם לגבי דירה שעוד לא נבנתה או שלא נרשמה כנכס נפרד; לא מצאנו פסיקה בעניין.

רישום מקדמי (סעיף 12 של החוק בדבר המרשם הציבורי) מונע רישום של זכויות אחרות "על סמך עסקה", כמו מכירה שנייה. הוא פוקע כשנרשמת בעלות של אדם אחר באופן שהחוק קובע, ולפי הקריאה שלנו זה יכול לכלול גם רוכש במכירה פומבית.

מה קורה לחלקה ולבניין שלא הושלם?

מסת הנכסים כוללת רישיונות והיתרים שניתנים להעברה (סעיף 59), ולכן, לפי הקריאה שלנו, היתר הבנייה יכול לעבור יחד עם הפרויקט. תוכנית שיקום, שצריכה להיות מוגשת בתוך חודשיים מפתיחת ההליך ולהיות מאושרת על ידי הנושים בתוך 6 חודשים (כל אחד מהמועדים ניתן להארכה פעם אחת), רשאית למכור את העסק או את נכסיו כמכלול (סעיף 69): לפי הקריאה שלנו, זו הדרך המשפטית להעביר את הפרויקט לחברה אחרת. נושים ללא בטוחה מצביעים לפי שווי התביעות שלהם, בנפרד מהנושים בעלי הבטוחה, כך שרוכשים רבים יחד יכולים להכריע את ההצבעה הזאת (סעיף 82).

בפשיטת רגל, מנהל ההליך מוכר את הנכסים כמכלול אחד או בחלקים (סעיף 101), ומפרסם את שיטת המכירה לפחות 10 ימים מראש; לנושים יש 7 ימים להציע שיטה טובה יותר. אחרת, הלשכה הלאומית להוצאה לפועל מוכרת את הנכס במכירה פומבית החל מ-75% משווי השוק, אחר כך מ-50% (65% על פי בקשה), ואחר כך ממחצית המחיר השני (סעיף 102). לא מצאנו כלל שמחייב את הקונה לכבד את החוזים של הרוכשים הקודמים.

באילו מועדים רוכש חייב לעמוד?

מנהל ההליך שולח לכל נושה ידוע הודעה על הסכום שהיזם מכיר בו. אם בספרים רשום פחות ממה ששילמתם, פעלו מיד.

אחרי המועדים האלה אי אפשר להגיש תביעה או להגדיל אותה, והיא נרשמת לכל היותר בסכום שהיזם הכיר בו (סעיף 5). פרסום במערכת האלקטרונית נחשב למסירה, כך שהשעון יכול להתחיל לרוץ בלי שמכתב כלשהו הגיע אליכם.

מה קרה לרוכשים כשיזם גדול קרס?

Center Point, אחד היזמים הגדולים בגאורגיה, קרס ב-2010. לפי דיווח של Civil.ge, החברה הודיעה שאינה מסוגלת להשלים את הפרויקטים שלה, והשאירה עד 30 פרויקטים לא גמורים, ועד 6,200 לקוחות טענו שרומו. בדיווחים היא מתוארת כמי שעמדה על סף פשיטת רגל או הייתה בפשיטת רגל, אבל לא מצאנו תיעוד של הליך חדלות פירעון רשמי, או של רוכשים שקיבלו כסף במסגרת הליך כזה.

העזרה הגיעה בדרכים אחרות. בהודעה מדצמבר 2012 מסרה החברה שקיבלה לידיה את הניהול שהיא חידשה את העבודה ב-23 בניינים, ביקשה מהמשפחות לשלם כ-20% נוספים, בעיקר עבור מע"מ על העברת הדירות, ושבנק לקח חלקות קרקע. האתרים שנותרו עברו שנים אחר כך לחברות שהשלימו אותם, במסגרת עסקאות עם עיריית טביליסי שהעניקו להן זכויות בנייה נוספות, וביולי 2026 משפחות בשני אתרים לשעבר עדיין המתינו. העמוד שלנו על עיכובי בנייה עוסק במקרים האלה. ההצלה, כשהגיעה, הייתה תוצאה של משא ומתן, ולעיתים קרובות הרוכשים שילמו יותר. הונאה היא עניין נפרד: הרשעה מ-2026 בגין לקיחת כסף עבור בניין שמעולם לא הושלם ניתנה בבית משפט פלילי.

איך בודקים אם יזם נמצא בהליך חדלות פירעון?

• החלטות בתי משפט ב-matsne.gov.ge. כל החלטה על פתיחת הליך מתפרסמת כאן, עם בית המשפט, מספר התיק, המסלול ומנהל ההליך.
• ecourt.ge. החלטות שפורסמו מציינות אותו כמערכת האלקטרונית של חדלות הפירעון, שבה מופיעות כל ההחלטות ומרשם הנושים. הגשה דרכו מחייבת מספר זהות אישי גאורגי וחתימה אלקטרונית מאושרת, ולכן רוכש זר פועל בדרך כלל באמצעות עורך דין למקרקעין.
• מרשם החייבים (הלשכה הלאומית להוצאה לפועל): רישום בו ב-12 החודשים האחרונים יוצר חזקה משפטית של חדלות פירעון. האתר שלו לא הגיב ב-3 בנובמבר 2026.

החיפוש שלנו ב-matsne ב-3 בנובמבר 2026, לפי הכותרת הסטנדרטית של החלטה על פתיחת הליך, העלה 44 החלטות על פתיחת פשיטת רגל והחלטה אחת על פתיחת שיקום, מהשנים 2021 עד 2026. לא הצלחנו לזהות יזם של מגורים בין החייבים, אם כי ייתכן שהחיפוש מחמיץ החלטות. לא מצאנו הליך חדלות פירעון של יזם בבטומי; לתמונה הרחבה של השוק, ראו את היצע הדירות בטביליסי.

היזם שלכם קרס: מה עושים, שלב אחר שלב

1. ודאו שיש הליך. מצאו את ההחלטה ובדקו שהחייב הוא החברה שחתמה על החוזה שלכם ושבבעלותה החלקה.
2. אספו ראיות: החוזה, הנספחים, כל אסמכתה על תשלום והנסח העדכני של החלקה.
3. בתוך 15 ימים מהפרסום, החליטו יחד עם עורך דין אם להציג לבית המשפט את עמדתכם בעניין המסלול.
4. בתוך 30 ימים מההודעה, הגישו את התביעה שלכם אם הסכום שהוכר שגוי; אם לא קיבלתם הודעה, בתוך 30 ימים מהיום שבו נודע לכם על ההליך.
5. בתוך 10 ימים מפרסום המרשם, השיגו עליו אם התביעה שלכם חסרה בו או רשומה בסכום נמוך מדי.
6. אם היחידה בבעלותכם או ששילמתם את מלוא המחיר, פנו למנהל ההליך בבקשה להוציא אותה ממסת הנכסים.
7. התארגנו עם רוכשים אחרים תחת עורך דין אחד: יחד יש לכם יותר קולות.
8. עקבו אחרי המכירה ודברו מוקדם עם כל חברה שמגישה הצעה לרכישת הפרויקט.
9. דווחו על הונאה גם למשטרה או לתביעה; תיק פלילי אינו מחליף את התביעה שלכם.

החזר כספי או דירה שקיבלתם מהיזם בשנה שלפני ההליך עשויים, לפי הקריאה שלנו, להיות מותקפים כהעדפת נושה; לגבי צדדים קשורים התקופה היא שנתיים (סעיפים 65 ו-66).

מה מקטין את הסיכון שלכם לפני שאתם משלמים?

בגאורגיה אין הסדר חוקי לרכישה על הנייר ואין חובת נאמנות (אסקרו), ומדריך משפטי מ-2026 קובע שביטוח זכות קניין "אינו מוצר מפותח בגאורגיה". ההגנה נובעת מהאופן שבו אתם קונים.

• החברה הנכונה. המוכר צריך להיות הבעלים של החלקה ובעל ההיתר; לפי הדיווחים, ל-Center Point היו יותר מ-50 חברות בנות. ראו איך בודקים יזם.
• רשמו מה שאפשר. רישום מקדמי עולה בין 150 ל-350 לארי, לפי מהירות הטיפול; בהמשך, בקשו שהיחידה שלכם תירשם על שמכם. הערך מכירה מוקדמת מסביר מתי.
• הסכמת הבנק. אם החלקה ממושכנת, קבלו מהבנק הסכמה בכתב לשחרר את היחידה שלכם עם התשלום; ראו את הסעיפים של החוזה עם היזם.
• שלמו לפי שלבים שאפשר לראות. פחות כסף נמצא בסיכון; ראו שלבי הבנייה. סעיף 60 מעדיף רוכשים ששילמו חלק מהותי, ולכן בקשו מעורך הדין שלכם לשקול את שני השיקולים.
• נאמנות (אסקרו) רק אם השחרור קשור לרישום; אם הכסף משוחרר עם החתימה, היא אינה מגינה על דבר.
• שקלו את ההנחה. לדעתנו, מחיר מוקדם הוא בחלקו תשלום על הסיכון הזה; ראו מחירים במכירה מוקדמת.

מימון בנקאי אינו הגנה לרוכש: הוא מציב את הבנק לפניכם בתור על החלקה. כדי למכור חוזה כל עוד הפרויקט נראה בריא, ראו מכירה חוזרת.

סיכונים וחריגים

• חוזה בלבד. בלי זכות רשומה אתם עוד נושה אחד ללא בטוחה מבין רבים.
• משכנתה מוקדמת יותר על החלקה. הבנק או הקבלן נפרעים ראשונים.
• מועד שהוחמץ. אחר כך אי אפשר להגדיל את התביעה.
• הסדרים צדדיים אחרי פתיחת ההליך. הם בטלים.

שאלות נפוצות

האם לרוכשים על הנייר יש עדיפות בפשיטת רגל של יזם?

לא. רוכש שיש בידו חוזה בלבד הוא נושה ללא בטוחה, והוא נפרע אחרי ההוצאות, החובות החדשים, העובדים, המסים העקיפים של השנים האחרונות והנושים בעלי הבטוחה.

האם אפשר לקבל את הדירה במקום כסף?

בעלים רשום יכול לתבוע את הוצאת היחידה ממסת הנכסים. רוכש ששילם את מלוא המחיר רשאי להגיש בקשה לפי סעיף 60, אבל לא אושר אם הדבר אפשרי לגבי דירה שעוד לא נבנתה.

האם הרישום המקדמי שלי מגן עליי?

הוא חוסם מכירה שנייה על סמך חוזה, אבל לא משכנתה מוקדמת יותר, וייתכן שאינו שורד מכירה בהליך חדלות פירעון.

האם אני יכול בעצמי להגיש בקשה לפתיחת הליך חדלות פירעון נגד היזם?

כן. נושה פרטי משלם 3% מסכום התביעה, בין 500 ל-5,000 לארי.

האם הפיצוי על האיחור ימשיך לגדול?

לא. הקנסות נעצרים עם פתיחת ההליך, ואם הקנס והריבית שטרם נצברה עולים יחד על 10% מהקרן, נדרשת תביעה בבית המשפט.

מגישים תביעות מחו"ל? ראו את המדריך שלנו לייפוי כוח.

מקורות

1. חוק מס' 7165 בדבר שיקום וסיפוק קולקטיבי של תביעות נושים, נוסח מאוחד, רשומות גאורגיה (Legislative Herald), תוקן לאחרונה ב-24 ביוני 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
2. הקוד האזרחי של גאורגיה, נוסח מאוחד, רשומות גאורגיה, 25 ביוני 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
3. החוק בדבר המרשם הציבורי, נוסח מאוחד, רשומות גאורגיה, 6 באפריל 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
4. החלטה על פתיחת הליך פשיטת רגל (דוגמה), בית המשפט העירוני של טביליסי, 16 באוגוסט 2022 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
5. Real Estate 2026: Georgia, Chambers and Partners, 7 במאי 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
6. Charges Filed in Major Construction Firm's Alleged Swindle Case, Civil.ge, 12 ביולי 2013 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
7. Dexus solved one third of Center Point group problem (הודעת החברה), FINCHANNEL, 17 בדצמבר 2012 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
8. What scheme did the City Hall offer to complete Center Point's unfinished facilities, BM.ge, 16 בספטמבר 2021 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
9. Marijani Street construction company fined after slope collapse, Georgia Today, 8 ביולי 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)

יומן שינויים

• 3 בנובמבר 2026 - מאמר הסבר שפורסם על סמך הנוסח הנוכחי של חוק מס' 7165, הקוד האזרחי והחוק בדבר המרשם הציבורי, החלטות בתי משפט שפורסמו ודיווחים על קריסות קודמות; הנקודות המשפטיות בבדיקה של עורך הדין השותף.