Банкротство застройщика в Грузии: что ждёт покупателя

Защищает ли грузинский закон покупателей жилья, если застройщик не справился?

Как отдельную группу кредиторов не защищает. Несостоятельность застройщика рассматривается по Закону Грузии «О реабилитации и коллективном удовлетворении требований кредиторов» № 7165 от 18 сентября 2020 года, последние изменения в который внесены Законом № 1764 от 24 июня 2026 года. Ни особой очерёдности, ни фонда, ни специальной процедуры для покупателей строящегося жилья в нём нет. Ваше положение зависит от того, что у вас на руках в момент открытия дела: зарегистрированная квартира, предварительная регистрация или только договор с платёжными квитанциями. Зарегистрированный собственник не является кредитором в отношении этой квартиры, а покупатель, у которого есть лишь договор, имеет денежное требование, стоящее в очереди после банка. Если застройщик опаздывает, но продолжает работать, начните с материала о том, что делать, если застройщик опаздывает.

Какой суд рассматривает дело и может ли покупатель его инициировать?

Закон 7165 применяется к заявлениям, поданным начиная с 1 апреля 2021 года; более ранние дела продолжаются по прежнему Закону «О производстве по делам о несостоятельности». Он предусматривает два режима: реабилитацию по плану, который одобряют кредиторы, или банкротство, при котором имущество продаётся, а вырученные деньги распределяются. Закон распространяется на компании, некоммерческие юридические лица и совместную деятельность (товарищества), в форме которой ведутся некоторые проекты. Такие дела рассматривают только Тбилисский городской суд (Восточная Грузия) и Кутаисский городской суд (Западная Грузия), по юридическому адресу должника; по нашему прочтению статьи 8, дело батумского застройщика попадает в Кутаиси.

Заявление может подать любой кредитор, так что покупатель, который заплатил, но квартиру не получил, вправе обратиться в суд (статья 43). Физическое лицо платит 3% от суммы требования, но не меньше 500 лари и не больше 5000 лари, а если заявление признано неприемлемым, 70% возвращается (статья 118). Руководители обязаны подать заявление в течение 3 недель с момента наступления несостоятельности, и закон делает неисполнение этой обязанности уголовно наказуемым (статья 16). Решение о подаче заявления принимайте вместе с юристом: после открытия дела ваш собственный иск тоже приостанавливается.

Что останавливается в день открытия дела?

Как только суд открывает один из режимов, автоматически начинает действовать мораторий (статья 55):

• Исполнительное производство прекращается, а банк не может получать удовлетворение за счёт своего обеспечения, кроме случаев, допускаемых законом.
• Иски к имущественной массе приостанавливаются, за исключением споров о выделении вещи из массы.
• Договорные неустойки перестают начисляться и выплачиваться, поэтому ваша неустойка за просрочку больше не растёт.
• Обязательства, возникшие до открытия дела, замораживаются. По нашему прочтению, застройщик не может просто переоформить на вас квартиру в обход процедуры.

Наложенные ранее аресты снимаются (статья 56), а сделки, заключённые в нарушение моратория, ничтожны (статья 58). После открытия дела ничего не подписывайте с руководителями застройщика.

В какой очерёдности получают деньги кредиторы?

При банкротстве требования каждой очереди удовлетворяются полностью, прежде чем следующая очередь получит хоть что-то, а кредиторы одной очереди делят средства пропорционально (статья 104).

Реестр требований ведётся в лари, поэтому цена в долларах пересчитывается. Если неустойка вместе с неначисленными процентами превышает 10% основного долга, администратор не может их признать, и понадобится иск в суд (статья 52).

Почему банк получает деньги раньше покупателей?

Обеспеченные кредиторы стоят вне этой таблицы. По статье 150 Гражданского кодекса здание остаётся существенной составной частью земельного участка, пока квартиры не зарегистрированы как отдельные объекты, поэтому, по нашему прочтению, ипотека на участок распространяется и на недостроенный дом. При банкротстве ипотекодержатель первой очереди просит администратора продать предмет его обеспечения; он получает деньги первым, за ним следуют последующие ипотекодержатели, и лишь остаток поступает в массу (статья 105). При реабилитации банку нужно, чтобы суд освободил обеспечение, не требующееся для реабилитации, а продажа после такого освобождения погашает права, зарегистрированные позже его ипотеки (статья 87).

Строительный подрядчик тоже может потребовать ипотеку на строительный участок в обеспечение своих требований (статья 635 Гражданского кодекса). Изучите каждую ипотеку в выписке по участку; как это сделать, показано в нашем руководстве об обременениях. Зарегистрированные права ранжируются по времени подачи заявления, так что более ранняя ипотека побеждает ваше более позднее право.

Договор, предварительная регистрация или собственность: какой вы покупатель?

Право собственности переходит только после регистрации сделки на имя покупателя (статья 183 Гражданского кодекса). До этого покупатель, который уже заплатил, имеет требование, а не квартиру.

Статья 60 добавляет ещё один путь: имущество может быть выделено из массы, если обязательства обеих сторон по договору, предусматривающему его передачу, «по существу исполнены» (здесь и далее цитаты даны в нашем переводе). Решение принимает администратор. Лучшие шансы, по всей видимости, у покупателя, который полностью оплатил конкретную, индивидуально определённую квартиру, но применим ли этот путь к квартире, которая ещё не построена или не зарегистрирована как отдельный объект, не подтверждено; судебной практики мы не нашли.

Предварительная регистрация (статья 12 Закона «О публичном реестре») исключает другие права, возникающие «на основании сделки», например повторную продажу. Она прекращается, когда в установленном законом порядке регистрируется право собственности другого лица, и, по нашему прочтению, таким лицом может оказаться покупатель на аукционе.

Что происходит с участком и недостроенным домом?

В массу входят передаваемые лицензии и разрешения (статья 59), поэтому, по нашему прочтению, разрешение на строительство может перейти вместе с проектом. План реабилитации, который нужно представить в течение 2 месяцев после открытия дела, а кредиторам одобрить в течение 6 месяцев (каждый срок можно один раз продлить), может предусматривать продажу предприятия или его активов целиком (статья 69): по нашему прочтению, это законный путь передачи проекта другой компании. Необеспеченные кредиторы голосуют пропорционально сумме требований и отдельно от обеспеченных, поэтому многочисленные покупатели, действуя вместе, способны решить исход этого голосования (статья 82).

При банкротстве администратор продаёт имущество единым комплексом или по частям (статья 101), публикуя способ продажи не менее чем за 10 дней; у кредиторов есть 7 дней, чтобы предложить лучший способ. В противном случае Национальное бюро исполнения выставляет имущество на аукцион с начальной ценой 75% рыночной стоимости, затем 50% (65% по ходатайству), затем половина второй цены (статья 102). Нормы, которая обязывала бы приобретателя исполнять договоры прежних покупателей, мы не нашли.

Какие сроки должен соблюсти покупатель?

Администратор направляет каждому известному кредитору уведомление о сумме, которую признаёт застройщик. Если в учёте застройщика ваши платежи отражены не полностью, действуйте немедленно.

После истечения этих сроков требование нельзя ни подать, ни увеличить, и оно вносится в реестр не более чем в сумме, признанной застройщиком (статья 5). Размещение документа в электронной системе считается вручением, поэтому срок может начать течь, даже если до вас не дошло ни одного письма.

Что стало с покупателями, когда рухнул крупный застройщик?

Center Point, один из крупнейших застройщиков Грузии, потерпел крах в 2010 году. По сообщению Civil.ge, компания заявила, что не может завершить свои проекты, и недостроенными остались до 30 объектов, а до 6200 клиентов заявили, что их обманули. В публикациях компанию описывают как находившуюся на грани банкротства или обанкротившуюся, однако никаких сведений ни о формальном деле о несостоятельности, ни о выплатах покупателям в его рамках мы не нашли.

Помощь пришла другими путями. В заявлении от декабря 2012 года компания, взявшая на себя управление, сообщила, что возобновила работы на 23 зданиях, попросила семьи доплатить около 20%, в основном на НДС при передаче квартир, и что банк забрал земельные участки. Оставшиеся объекты спустя годы перешли к компаниям, взявшимся их достроить, по договорённостям с мэрией Тбилиси, которые давали им дополнительные права на застройку, и в июле 2026 года семьи на двух бывших объектах всё ещё ждали. Эти истории разобраны на нашей странице о задержках строительства. Спасение, если оно и приходило, было результатом переговоров, и покупатели нередко платили больше. Мошенничество стоит особняком: обвинительный приговор 2026 года за получение денег за дом, который так и не был достроен, вынес уголовный суд.

Как узнать, идёт ли в отношении застройщика дело о несостоятельности?

• Судебные акты на matsne.gov.ge. Здесь публикуется каждое определение об открытии дела с указанием суда, номера дела, режима и администратора.
• ecourt.ge. В опубликованных определениях этот сайт назван электронной системой по делам о несостоятельности, где появляются все определения и реестр кредиторов. Для подачи документов через неё нужны грузинский личный номер и квалифицированная электронная подпись, поэтому покупатель-иностранец обычно действует через юриста по недвижимости.
• Реестр должников (Национальное бюро исполнения): внесение в него в течение последних 12 месяцев создаёт законную презумпцию несостоятельности. 3 ноября 2026 года его сайт не отвечал.

Наш поиск на matsne 3 ноября 2026 года по стандартному заголовку определения об открытии дела выдал 44 определения об открытии банкротства и 1 об открытии реабилитации, датированные 2021-2026 годами. Застройщика жилья среди должников мы распознать не смогли, хотя поиск мог пропустить часть определений. Дела о несостоятельности застройщика в Батуми мы не нашли; о рынке в целом читайте в материале о предложении квартир в Тбилиси.

Застройщик не справился: что делать, шаг за шагом

1. Убедитесь, что дело открыто. Найдите определение суда и проверьте, что должником значится та самая компания, которая подписала с вами договор и владеет участком.
2. Соберите доказательства: договор, приложения к нему, все подтверждения платежей и актуальную выписку по участку.
3. В течение 15 дней после публикации решите вместе с юристом, сообщать ли суду свою позицию по поводу режима.
4. В течение 30 дней после уведомления подайте своё требование, если признанная сумма неверна; если уведомления не было, то в течение 30 дней с момента, когда вы узнали о деле.
5. В течение 10 дней после публикации реестра оспорьте его, если вашего требования там нет или оно занижено.
6. Если квартира принадлежит вам или полностью оплачена, обратитесь к администратору с заявлением о её выделении из массы.
7. Объединитесь с другими покупателями под руководством одного юриста: вместе у вас больше голосов.
8. Следите за продажей и заранее начинайте переговоры с любой компанией, которая претендует на проект.
9. О мошенничестве заявите также в полицию или прокуратуру; уголовное дело не заменяет вашего требования.

Возврат денег или квартиру, полученные от застройщика за год до открытия дела, по нашему прочтению, можно оспорить как предпочтительное удовлетворение; для связанных лиц этот период составляет 2 года (статьи 65 и 66).

Как снизить риск ещё до оплаты?

Специального законодательного режима для продажи строящегося жилья и обязательного эскроу в Грузии нет, а в юридическом обзоре 2026 года сказано, что страхование титула «не является развитым продуктом в Грузии». Защита зависит от того, как вы покупаете.

• Правильная компания. Продавец должен владеть участком и иметь разрешение на строительство; у Center Point, по имеющимся сведениям, было более 50 дочерних компаний. См. материал о том, как проверить застройщика.
• Регистрируйте всё, что можно. Предварительная регистрация стоит от 150 до 350 лари в зависимости от срочности; позже попросите зарегистрировать квартиру на ваше имя. Когда это возможно, показано в статье о предпродаже.
• Согласие банка. Если участок заложен, получите письменное согласие банка освободить вашу квартиру от ипотеки после оплаты; см. пункты договора с застройщиком.
• Платите по видимым этапам. Под риском окажется меньше денег; см. материал об этапах строительства. Статья 60 благоприятствует покупателям, оплатившим квартиру в основном, поэтому попросите юриста взвесить оба соображения.
• Эскроу имеет смысл, только если выплата из него привязана к регистрации; если деньги выплачиваются при подписании, оно ни от чего не защищает.
• Оцените скидку. На наш взгляд, ранняя цена отчасти является платой за этот риск; см. материал о ценах на этапе предпродажи.

Банковское финансирование не защищает покупателя: оно ставит банк впереди вас в отношении участка. О том, как продать договор, пока проект выглядит благополучным, читайте в статье о перепродаже.

Риски и исключения

• Только договор. Без зарегистрированного права вы лишь один из многих необеспеченных кредиторов.
• Более ранняя ипотека на участок. Банк или подрядчик получает деньги первым.
• Пропущенный срок. Заявить требование потом уже нельзя.
• Сделки в обход процедуры после открытия дела. Они ничтожны.

Частые вопросы

Есть ли у покупателей строящегося жилья приоритет при банкротстве застройщика?

Нет. Покупатель, у которого есть только договор, считается необеспеченным кредитором и получает деньги после расходов, новых долгов, работников, недавних косвенных налогов и обеспеченных кредиторов.

Можно ли получить квартиру вместо денег?

Зарегистрированный собственник может потребовать выделить квартиру из массы. Покупатель, полностью оплативший квартиру, может обратиться с заявлением по статье 60, но применим ли этот путь к непостроенной квартире, не подтверждено.

Защищает ли меня предварительная регистрация?

Она блокирует повторную продажу по договору, но не более раннюю ипотеку и может не пережить продажу имущества в деле о несостоятельности.

Могу ли я сам подать заявление о несостоятельности застройщика?

Да. Кредитор, являющийся физическим лицом, платит 3% от суммы требования, от 500 до 5000 лари.

Будет ли и дальше расти моя неустойка за просрочку?

Нет. С открытием дела неустойки перестают начисляться, а если неустойка вместе с неначисленными процентами превышает 10% основного долга, понадобится иск в суд.

Подаёте требования из-за рубежа? См. наше руководство о доверенности.

Источники

1. Law No 7165 on Rehabilitation and Collective Satisfaction of Creditors' Claims, consolidated text, Законодательный вестник Грузии, последние изменения 24 июня 2026 года (дата обращения 3 ноября 2026 года)
2. Civil Code of Georgia, consolidated text, Законодательный вестник Грузии, 25 июня 2026 года (дата обращения 3 ноября 2026 года)
3. Law on the Public Registry, consolidated text, Законодательный вестник Грузии, 6 апреля 2026 года (дата обращения 3 ноября 2026 года)
4. Определение об открытии производства по делу о банкротстве (пример), Тбилисский городской суд, 16 августа 2022 года (дата обращения 3 ноября 2026 года)
5. Real Estate 2026: Georgia, Chambers and Partners, 7 мая 2026 года (дата обращения 3 ноября 2026 года)
6. Charges Filed in Major Construction Firm's Alleged Swindle Case, Civil.ge, 12 июля 2013 года (дата обращения 3 ноября 2026 года)
7. Dexus solved one third of Center Point group problem (заявление компании), FINCHANNEL, 17 декабря 2012 года (дата обращения 3 ноября 2026 года)
8. What scheme did the City Hall offer to complete Center Point's unfinished facilities, BM.ge, 16 сентября 2021 года (дата обращения 3 ноября 2026 года)
9. Marijani Street construction company fined after slope collapse, Georgia Today, 8 июля 2026 года (дата обращения 3 ноября 2026 года)

История изменений

• 3 ноября 2026 - Разъяснение подготовлено по действующей редакции Закона № 7165, Гражданского кодекса и Закона «О публичном реестре», по опубликованным определениям судов и сообщениям о прошлых крахах застройщиков; юридические вопросы проверяет партнёр-юрист.