מה המפה מראה
כל אחד משנים-עשר האריחים הוא אזור שוק מתוך הדוח החודשי של Galt & Taggart (G&T) על שוק הדיור בטביליסי. צבעו את האריחים לפי מחיר מכירה, שכר דירה או תשואה ברוטו, ובחרו אריח כדי לראות את הנתונים שלו לצד שתי קריאות עצמאיות של מחירים מבוקשים, של Geostat ושל TBC Capital.
הסדרה הראשית היא הדוח של G&T לאוגוסט 2026, שפורסם ב-23 באוקטובר 2026: המחיר הממוצע המשוקלל למ״ר של דירות חדשות שיזמים מוכרים בשלד לבן, ושכר הדירה הממוצע למ״ר של דירות חדשות בשטח 50 עד 60 מ״ר. בעיר כולה עמדו הנתונים על $1,432 ועל $10.4 לחודש. מחירי האזורים נעו מ-$1,107 בוושליג׳ווארי ועד $3,306 בוואקה. אף אחד אינו מפרסם תשואות ברמת הרובע, ולכן אנחנו מחשבים אותן מאותו דוח; השיטה מחזירה את התשואה העירונית ש-G&T עצמה מציינת, 8.7%.
מה המשמעות של כל שדה
- צביעת המפה לפי
- קובעת איזה נתון עומד מאחורי הגוונים ואיזה מספר מופיע על כל אריח; המקרא שמתחת למפה מציג את חמש הדרגות.
- הצגת הסכומים במטבע
- תצוגת הלארי מכפילה את הנתונים הדולריים ב-2.5973, השער הרשמי של הבנק הלאומי של גאורגיה התקף ל-3 בנובמבר 2026. Geostat מפרסמת בלארי, ולכן הנתון שלה מוצג תמיד בלארי.
- מחיר מכירה למ״ר
- דירות של יזמים בשלד לבן (קירות מטויחים, מדה ברצפה, תשתיות מותקנות, בלי עבודות גמר), בכל הגדלים. G&T אינה מציינת אם אלה מחירי חוזה או מחירי מחירון.
- המחיר הזול והיקר ביותר
- הטווח של G&T לאזור באותו חודש. בקרצאניסי הוא נע מ-$690 ועד $7,500, סימן לתמהיל פרויקטים מגוון מאוד.
- שכר דירה למ״ר לחודש
- דירות חדשות בשטח 50 עד 60 מ״ר; G&T אינה מציינת אם מדובר בשכר מבוקש או מוסכם.
- דירות שנמכרו
- כל מכירות הדירות שנרשמו באזור באוגוסט 2026, חדשות ויד שנייה. מספר קטן פירושו שהממוצעים נשענים על מעט עסקאות.
כל שנים-עשר הרבעים בטבלה אחת
זו גרסת הטקסט של המפה. הגוונים מדורגים מ-1, החיוור ביותר, עד 5, הכהה ביותר.
| אזור G&T | רובע | מכירה, $ למ״ר, אוגוסט 2026 (שינוי שנתי) | שכירות, $ למ״ר לחודש (שינוי שנתי) | תשואה ברוטו, החישוב שלנו | גוון: מכירה, שכירות, תשואה | Geostat, לארי למ״ר, רבעון 3 של 2026 (שינוי שנתי) | TBC, $ למ״ר, ספטמבר 2026 (שינוי שנתי) | מדריך |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ואקה | ואקה | 3,306 (+27.2%) | 15.4 (+3.4%) | 5.6% | 5, 5, 1 | 6,046 (+2.5%) | 2,143 (-4%) | ואקה |
| מטאצמינדה (מדגם קטן) | מטאצמינדה | 2,872 (-2.4%) | 13.5 (+3.8%) | 5.6% | 5, 5, 1 | 7,004 (+3.5%) | 2,336 (+7%) | מטאצמינדה |
| צ׳וגורטי (מדגם קטן) | צ׳וגורטי | 2,323 (+15.8%) | 10.3 (+9.6%) | 5.3% | 4, 3, 1 | 4,121 (-7.0%) | 1,593 (+25%) | מרג׳נישווילי וצ׳וגורטי |
| סבורטלו | סבורטלו | 1,732 (+10.9%) | 11.7 (+7.3%) | 8.1% | 3, 4, 2 | 4,444 (+3.0%) | 1,604 (-3%) | סבורטלו |
| קרצאניסי | קרצאניסי | 1,683 (+16.3%) | 11.3 (+13.0%) | 8.1% | 3, 4, 2 | 4,635 (+17.4%) | 1,476 (0%) | קרצאניסי |
| דידובה (שתי הגדות) | דידובה | 1,497 (+11.2%) | 10.0 (+8.7%) | 8.0% | 2, 3, 2 | 4,168 (+2.7%) | 1,320 (+2%) | דידובה |
| איסאני | איסאני | 1,400 (+8.7%) | 10.7 (+11.5%) | 9.2% | 2, 3, 4 | 4,032 (+6.4%) | 1,191 (-4%) | איסאני |
| נדזלדבי | נדזלדבי | 1,307 (+13.1%) | 9.7 (+7.8%) | 8.9% | 2, 2, 3 | 3,932 (+0.9%) | 1,225 (+5%) | נדזלדבי |
| סמגורי | סמגורי | 1,178 (+11.8%) | 8.7 (+10.1%) | 8.9% | 1, 1, 3 | 3,657 (+5.0%) | 1,098 (+4%) | סמגורי |
| דידי דיגומי | סבורטלו | 1,140 (+7.5%) | 8.8 (+8.6%) | 9.3% | 1, 1, 4 | 4,444 (+3.0%), הרובע כולו | 1,181 (+1%) | דידי דיגומי |
| גלדאני | גלדאני | 1,140 (+10.0%) | 8.9 (+11.3%) | 9.4% | 1, 1, 4 | 3,830 (+5.2%) | 1,103 (-4%) | גלדאני |
| ושליג׳ווארי | סבורטלו | 1,107 (+9.5%) | 10.1 (+16.1%) | 10.9% | 1, 3, 5 | 4,444 (+3.0%), הרובע כולו | אין אזור | סבורטלו |
| טביליסי, העיר כולה | - | 1,432 (+6.8%, G&T) | 10.4 (+8.3%) | 8.7%, כפי ש-G&T פרסמה | - | אין חציון עירוני | 1,373 (+3%) | טביליסי |
השינויים השנתיים הם החישוב שלנו, למעט השינויים של TBC והשינוי העירוני של G&T, 6.8%, שהמקורות מפרסמים בעצמם.
איך לקרוא את המפה
אריחים בגודל שווה מונעים מהרבעים הגדולים שבשוליים להשתלט על התמונה. הגאוגרפיה הכללית נשמרת: הגדה הימנית של המטקווארי משמאל, הגדה השמאלית מימין, והצפון למעלה. G&T אינה מפרסמת גבולות לאזורים שלה, ולכן המיקום הוא הקריאה שלנו את המפה שבדוח.
- גוון הוא דרגה, לא ערך. דידובה ($1,497) ונדזלדבי ($1,307) חולקות אותו גוון; קראו את המספר.
- התשואה היא תמונת ראי של המחיר. שכר הדירה משתנה הרבה פחות מהמחירים, ולכן באזורים הזולים ביותר התשואות הן הגבוהות ביותר: 10.9% בוושליג׳ווארי, מול 5.3% עד 5.6% בוואקה, במטאצמינדה ובצ׳וגורטי.
- חודש אחד הוא צילום רגע. הנתון של G&T לוואקה עבר מ-$2,467 ביוני 2025 ל-$2,719, ל-$2,600 ול-$2,479 בשלושת החודשים שאחריו. חלק משינוי גדול יכול לנבוע מהשאלה אילו פרויקטים במקרה נמכרו.
- נתונים שחוזרים על עצמם. בסבורטלו, בסמגורי ובצ׳וגורטי מופיע אותו מחיר כמו ביולי 2026.
- מדגמים קטנים. מסיבה זו G&T משאירה את מטאצמינדה ואת צ׳וגורטי מחוץ לתרשים המחירים הראשי שלה; תנו להן משקל נמוך יותר.
- שלד לבן הוא דירה לא גמורה. הוסיפו את עלות הגמר; מחשבון עלות השיפוץ מעריך אותה.
לדידי דיגומי ולוושליג׳ווארי יש אריחים משלהן, אבל לפי החלטה מס' 16-35 של מועצת העיר טביליסי מ-5 בדצמבר 2014 הן שייכות לרובע סבורטלו. אזור דידובה של G&T חוצה את הנהר, בדיוק כמו רובע דידובה עצמו. קווי המטרו לא סומנו, משום שלא הצלחנו לאמת את רשימת התחנות ממקור רשמי של המפעיל; ראו דירות ליד המטרו.
למה שלושת המקורות נותנים מחירים שונים
כל מקור מודד משהו אחר, ולכן אף אחד מהם אינו "המחיר".
- G&T: דירות חדשות של יזמים בשלד לבן, ממוצע משוקלל חודשי, בדולרים, לכל שנים-עשר האזורים, עם שכר דירה מאותו דוח. זו הסיבה שהיא קובעת את צבעי המפה.
- Geostat: המחיר המבוקש (מחיר ההצעה) החציוני של דירות בבניינים חדשים, כפי שנאסף ברשת, רבעוני, בלארי, לעשרה רבעים מנהליים. אין בו נתון נפרד לדידי דיגומי או לוושליג׳ווארי, וגם לא שכר דירה.
- TBC Capital: המחיר המבוקש הממוצע בשוק המשני (בלשון של TBC: "secondary price"), על בסיס מודעות בפורטל myhome, חודשי, בדולרים, לאחד-עשר אזורים; השינויים מבוססים על נתוני הבנק הלאומי, והשיטה השתנתה בנובמבר 2025.
Geostat נראית גבוהה בהרבה בעיקר משום שהיא מפרסמת בלארי. במרכז העיר TBC נמוכה מ-G&T, כנראה משום שדירות יד שנייה ישנות יותר מעורבבות בנתון שלה. הדירוג תואם פחות או יותר, ומטאצמינדה וואקה בראשו; כיוון השינוי אינו תואם. במשך שנה עלתה ואקה ב-27.2% לפי G&T, ב-2.5% לפי Geostat, וירדה ב-4% לפי TBC; צ׳וגורטי עלתה ב-15.8%, ירדה ב-7.0% ועלתה ב-25%. השתמשו בשלושתם יחד כדי לשפוט הצעה, ולעולם אל תחשבו מהם ממוצע.
הנחות
| הנחה | הערך שבשימוש | מקורות |
|---|---|---|
| מחיר מכירה וטווח מחירים | דירות חדשות של יזמים, שלד לבן, אוגוסט 2026 | הדוח של G&T, עמודים 3 ו-11 |
| שכר דירה | דירות חדשות בשטח 50 עד 60 מ״ר, אוגוסט 2026 | הדוח של G&T, עמודים 3, 8 ו-11 |
| שינוי שנתי | לעומת הערך שהודפס בדוח של G&T לאוגוסט 2025; תיקונים מאוחרים יותר לא הוחלו | החישוב שלנו |
| תשואה ברוטו | שכר דירה x 12 / מחיר x 100 | החישוב שלנו |
| דרגות הגוון | נקודות החיתוך של מחיר המכירה, $1,200 ו-1,500, תואמות את הטווחים במפה של G&T עצמה | הבחירה שלנו |
| תצוגת הלארי | 2.5973 לדולר | השער הרשמי של הבנק הלאומי של גאורגיה, התקף ל-3 בנובמבר 2026 |
| הקריאות של Geostat ושל TBC | מוצגות כפי שפורסמו; השינוי של Geostat הוא החישוב שלנו | קובץ הרבעים של Geostat; הדוח של TBC, עמוד 4 |
| שיוך לרובע | דידי דיגומי וושליג׳ווארי בתוך סבורטלו | החלטה מס' 16-35 |
איך אנחנו מחשבים
המחירים, שכר הדירה, הטווחים ומספרי המכירות מועתקים מ-G&T בלי שינוי. תשואה ברוטו = שכר דירה חודשי למ״ר x 12 / מחיר מכירה למ״ר x 100, מעוגלת לספרה אחת אחרי הנקודה; הגוון נקבע לפי הנתון המעוגל. שינוי שנתי = הנתון של השנה / הנתון של השנה שעברה - 1, x 100, כשהנתון של השנה שעברה הוא זה שהודפס לראשונה בדוח של G&T לאוגוסט 2025, בלי תיקונים מאוחרים יותר. תצוגת הלארי מכפילה ב-2.5973.
לעיר כולה: $10.4 x 12 = $124.8, ו-124.8 / 1,432 = 8.7%, הנתון של G&T עצמה. זו תשואה ברוטו: היא מתעלמת מחודשים בלי שוכר, ממס, מניהול, מתיקונים ומעלות הגמר של דירה בשלד לבן, והיא מעמידה שכר דירה של דירות בשטח 50 עד 60 מ״ר מול מחיר של דירות בכל הגדלים. התשואה שלכם בפועל תהיה נמוכה יותר; נסו את מחשבון התשואה משכירות עם העלויות שלכם.
| רובע | מכירה למ״ר (שינוי) | שכר דירה למ״ר לחודש (שינוי) | שכר דירה x 12 / מחיר | תשואה ברוטו | גוון: מכירה, שכירות, תשואה | תצוגת לארי: מכירה, שכירות |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ואקה | $3,306 (+27.2%) | $15.4 (+3.4%) | 184.8 / 3,306 = 5.590% | 5.6% | 5, 5, 1 | ₾8,587; ₾40.0 |
| ושליג׳ווארי | $1,107 (+9.5%) | $10.1 (+16.1%) | 121.2 / 1,107 = 10.949% | 10.9% | 1, 3, 5 | ₾2,875; ₾26.2 |
| סבורטלו | $1,732 (+10.9%) | $11.7 (+7.3%) | 140.4 / 1,732 = 8.106% | 8.1% | 3, 4, 2 | ₾4,499; ₾30.4 |
בוואקה שכר הדירה הוא הגבוה בעיר, אבל המחיר שלה עלה מהר הרבה יותר, ולכן התשואה בה ירדה מ-6.9% שנה קודם לכן ל-5.6%. ושליג׳ווארי משלבת מחיר שקרוב לתחתית עם שכר דירה קרוב לממוצע העירוני; מאחר שמאחוריה עומדות רק 31 מכירות, התייחסו ל-10.9% שלה בזהירות.
שאלות נפוצות
באיזה רובע בטביליסי הדירות החדשות הזולות ביותר?
לפי הנתונים של G&T לאוגוסט 2026, בוושליג׳ווארי, $1,107 למ״ר, ואחריה דידי דיגומי וגלדאני, $1,140. לפי המחירים המבוקשים של Geostat, סמגורי הוא הרובע המנהלי הזול ביותר.
איפה התשואות משכירות הגבוהות ביותר?
לפי החישוב שלנו, בוושליג׳ווארי, 10.9%, ואחריה גלדאני עם 9.4% ודידי דיגומי עם 9.3%, לפני חודשים ריקים, מס ועלויות.
האם המחיר שעל המפה הוא מה שאשלם?
לא. זה ממוצע של חודש אחד לדירות לא גמורות של יזמים; דירה מסוימת יכולה לעלות הרבה יותר או הרבה פחות. השוו הצעה לטווח של האזור ולשלוש הקריאות.
באיזו תדירות המפה מתעדכנת?
G&T ו-TBC Capital מדווחות מדי חודש, Geostat מדי רבעון. אנחנו מעדכנים את המפה עם כל חודש חדש של G&T ורושמים את השינוי בתחתית העמוד.
אפשר לשלוח למישהו את הנתונים של רובע?
כן: בחרו את הרובע ולחצו על כפתור ה-WhatsApp שמתחת ללוח הנתונים; ההודעה כוללת כל שורה שבו.
מדריכים קשורים
- השוואת השכונות של טביליסי: מחיר, שכר דירה ותחבורה זה לצד זה, וגם איך זה לגור בכל אזור.
- שכר הדירה בטביליסי לפי רובע: סדרת שכר הדירה לעומק.
- תשואות שכירות בגאורגיה: תשואות ברוטו ונטו לפי עיר ורובע.
- מדד המחירים החודשי ומדד שכר הדירה החודשי: הסדרות העירוניות שמאחורי הנתונים האלה.
- האזורים הנגישים ביותר במחיר בטביליסי: על מה מוותרים תמורת מחיר נמוך יותר.
- מתודולוגיה: איך אנחנו בוחרים מקורות נתונים ומשלבים ביניהם.
מקורות
- Tbilisi Residential Real Estate, August 2026 Update, Galt & Taggart, 23 באוקטובר 2026, עמודים 2-4, 8-9 ו-11 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- Tbilisi Residential Real Estate, August 2025, Galt & Taggart, 24 בספטמבר 2025, עמוד 3 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- Residential property prices in Tbilisi, by districts, Geostat, פורסם יחד עם המדד של הרבעון השלישי של 2026 ב-23 באוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- Residential Property Price Index, III quarter of 2026, Geostat, 23 באוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 2 בנובמבר 2026)
- Tbilisi Residential Market: Monthly Watch, September 2026, TBC Capital, 30 באוקטובר 2026, עמודים 4-5 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- השער הרשמי של הלארי מול הדולר האמריקני, התקף ל-3 בנובמבר 2026, הבנק הלאומי של גאורגיה (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- החלטה מס' 16-35 של מועצת העיר טביליסי (היחידות השכונתיות וגבולותיהן), 5 בדצמבר 2014, הרשומות המשפטיות של גאורגיה, בגאורגית (נצפה בתאריך 21 באוקטובר 2026)
- מנהלות הרבעים של טביליסי, עיריית טביליסי (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
יומן שינויים
- - המפה פורסמה עם מחירי הרבעים ושכר הדירה של Galt & Taggart לאוגוסט 2026 (23 באוקטובר 2026), עם החציונים של Geostat לרבעים ברבעון 3 של 2026 ועם המחירים המבוקשים של TBC Capital לספטמבר 2026.