რას აჩვენებს რუკა
თორმეტი უჯრიდან თითოეული საბაზრო ზონაა Galt & Taggart-ის (G&T) ყოველთვიური ანგარიშიდან თბილისის საცხოვრებელი ბაზრის შესახებ. შეღებეთ უჯრები გაყიდვის ფასის, ქირის ან მთლიანი შემოსავლიანობის მიხედვით და აირჩიეთ რომელიმე, რომ მისი მონაცემები ნახოთ შეთავაზების ფასების ორ დამოუკიდებელ მაჩვენებელთან ერთად, რომლებიც საქსტატისა და TBC Capital-ისგან მოდის.
ძირითადი რიგი G&T-ის 2026 წლის აგვისტოს ანგარიშია, რომელიც 2026 წლის 23 ოქტომბერს გამოქვეყნდა: დეველოპერების მიერ თეთრ კარკასში გაყიდული ახალი ბინების შეწონილი საშუალო ფასი 1 მ²-ზე და ახალი 50-დან 60 მ²-მდე ბინების საშუალო ქირა 1 მ²-ზე. ქალაქის მაჩვენებლები 1 432 აშშ დოლარი და თვეში 10,4 აშშ დოლარი იყო. ზონების ფასები ვაშლიჯვარში 1 107 აშშ დოლარიდან ვაკეში 3 306 აშშ დოლარამდე მერყეობდა. რაიონების შემოსავლიანობას არავინ აქვეყნებს, ამიტომ მას იმავე ანგარიშიდან ვითვლით; ეს მეთოდი ზუსტად იმ 8,7%-ს იძლევა, რომელსაც G&T თავად ბეჭდავს ქალაქის შემოსავლიანობად.
რას ნიშნავს თითოეული ველი
- რუკის შეფერადება
- განსაზღვრავს, რომელ მაჩვენებელს ეყრდნობა ტონები და რა რიცხვი ეწერება თითოეულ უჯრაზე; რუკის ქვემოთ მოცემული ლეგენდა ხუთ კლასს აჩვენებს.
- თანხების ვალუტა
- ლარის ხედი დოლარის ციფრებს 2,5973-ზე ამრავლებს, ეს საქართველოს ეროვნული ბანკის ოფიციალური კურსია, რომელიც 2026 წლის 3 ნოემბერს მოქმედებს. საქსტატი ლარში აქვეყნებს და მისი ციფრები ყოველთვის ლარში ჩანს.
- გაყიდვის ფასი 1 მ²-ზე
- დეველოპერების ბინები თეთრ კარკასში (კედლები შელესილია, იატაკზე მოჭიმულია, კომუნიკაციები შეყვანილია, მოპირკეთება არ არის), ყველა ზომის. G&T არ აზუსტებს, ხელშეკრულების ფასებია ეს თუ ფასთა სიიდან აღებული.
- ყველაზე დაბალი და ყველაზე მაღალი ფასი
- G&T-ის მიერ იმავე თვისთვის ზონაში მითითებული დიაპაზონი. კრწანისში ის 690-დან 7 500 აშშ დოლარამდე აღწევს, რაც ძალიან არაერთგვაროვან პროექტებზე მიუთითებს.
- ქირა 1 მ²-ზე თვეში
- ახალი ბინები 50-დან 60 მ²-მდე; G&T არ აზუსტებს, მოთხოვნილი ქირაა ეს თუ შეთანხმებული.
- გაყიდული ბინები
- ზონაში 2026 წლის აგვისტოში რეგისტრირებული ბინების ყველა გაყიდვა, ახალიც და მეორადიც. მცირე რიცხვი ნიშნავს, რომ საშუალო მაჩვენებლები ცოტა გარიგებას ეფუძნება.
თორმეტივე რაიონი ერთ ცხრილში
რუკის ტექსტური ვერსია. ტონები 1-დან, ყველაზე ღიადან, 5-მდე, ყველაზე მუქამდე ფასდება.
| G&T-ის ზონა | რაიონი | გაყიდვა, აშშ დოლარი/მ², 2026 წლის აგვისტო (წლიური ცვლილება) | ქირა, აშშ დოლარი/მ² თვეში (წლიური ცვლილება) | მთლიანი შემოსავლიანობა, ჩვენი გამოთვლა | ტონი: გაყიდვა, ქირა, შემოსავლიანობა | საქსტატი, ლარი/მ², 2026 წლის მე-3 კვარტალი (წლიური ცვლილება) | TBC, აშშ დოლარი/მ², 2026 წლის სექტემბერი (წლიური ცვლილება) | გზამკვლევი |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ვაკე | ვაკე | 3 306 (+27,2%) | 15,4 (+3,4%) | 5,6% | 5, 5, 1 | 6 046 (+2,5%) | 2 143 (-4%) | ვაკე |
| მთაწმინდა (მცირე შერჩევა) | მთაწმინდა | 2 872 (-2,4%) | 13,5 (+3,8%) | 5,6% | 5, 5, 1 | 7 004 (+3,5%) | 2 336 (+7%) | მთაწმინდა |
| ჩუღურეთი (მცირე შერჩევა) | ჩუღურეთი | 2 323 (+15,8%) | 10,3 (+9,6%) | 5,3% | 4, 3, 1 | 4 121 (-7,0%) | 1 593 (+25%) | მარჯანიშვილი და ჩუღურეთი |
| საბურთალო | საბურთალო | 1 732 (+10,9%) | 11,7 (+7,3%) | 8,1% | 3, 4, 2 | 4 444 (+3,0%) | 1 604 (-3%) | საბურთალო |
| კრწანისი | კრწანისი | 1 683 (+16,3%) | 11,3 (+13,0%) | 8,1% | 3, 4, 2 | 4 635 (+17,4%) | 1 476 (0%) | კრწანისი |
| დიდუბე (ორივე სანაპირო) | დიდუბე | 1 497 (+11,2%) | 10,0 (+8,7%) | 8,0% | 2, 3, 2 | 4 168 (+2,7%) | 1 320 (+2%) | დიდუბე |
| ისანი | ისანი | 1 400 (+8,7%) | 10,7 (+11,5%) | 9,2% | 2, 3, 4 | 4 032 (+6,4%) | 1 191 (-4%) | ისანი |
| ნაძალადევი | ნაძალადევი | 1 307 (+13,1%) | 9,7 (+7,8%) | 8,9% | 2, 2, 3 | 3 932 (+0,9%) | 1 225 (+5%) | ნაძალადევი |
| სამგორი | სამგორი | 1 178 (+11,8%) | 8,7 (+10,1%) | 8,9% | 1, 1, 3 | 3 657 (+5,0%) | 1 098 (+4%) | სამგორი |
| დიდი დიღომი | საბურთალო | 1 140 (+7,5%) | 8,8 (+8,6%) | 9,3% | 1, 1, 4 | 4 444 (+3,0%), მთელი რაიონი | 1 181 (+1%) | დიდი დიღომი |
| გლდანი | გლდანი | 1 140 (+10,0%) | 8,9 (+11,3%) | 9,4% | 1, 1, 4 | 3 830 (+5,2%) | 1 103 (-4%) | გლდანი |
| ვაშლიჯვარი | საბურთალო | 1 107 (+9,5%) | 10,1 (+16,1%) | 10,9% | 1, 3, 5 | 4 444 (+3,0%), მთელი რაიონი | ზონა არ აქვს | საბურთალო |
| თბილისი, მთელი ქალაქი | - | 1 432 (+6,8%, G&T) | 10,4 (+8,3%) | 8,7%, G&T-ის მიერ დაბეჭდილი | - | ქალაქის მედიანა არ არის | 1 373 (+3%) | თბილისი |
წლიური ცვლილებები ჩვენი გამოთვლაა, გარდა TBC-ის ციფრებისა და G&T-ის ქალაქის 6,8%-ისა, რომლებსაც თავად წყაროები ბეჭდავენ.
როგორ წავიკითხოთ რუკა
თანაბარი ზომის უჯრები არ აძლევს დიდ გარეუბნის რაიონებს საშუალებას, რომ სურათი გადაფარონ. მიახლოებითი გეოგრაფია კი შენარჩუნებულია: მტკვრის მარჯვენა სანაპირო მარცხნივაა, მარცხენა სანაპირო მარჯვნივ, ჩრდილოეთი კი ზემოთ. G&T ზონების საზღვრებს არ აქვეყნებს, ამიტომ უჯრების განლაგება მისი რუკის ჩვენეულ წაკითხვას ეყრდნობა.
- ტონი კლასია და არა მნიშვნელობა. დიდუბესა (1 497 აშშ დოლარი) და ნაძალადევს (1 307 აშშ დოლარი) ერთი და იგივე ტონი აქვთ; ყურადღება რიცხვს მიაქციეთ.
- შემოსავლიანობა ფასის სარკისებური ანარეკლია. ქირა ფასებზე გაცილებით ნაკლებად იცვლება, ამიტომ ყველაზე იაფ ზონებში შემოსავლიანობა ყველაზე მაღალია: ვაშლიჯვარში 10,9%, ვაკეში, მთაწმინდასა და ჩუღურეთში კი 5,3%-დან 5,6%-მდე.
- ერთი თვე მხოლოდ მომენტის კადრია. G&T-ის ვაკის ციფრი 2025 წლის ივნისის 2 467 აშშ დოლარიდან მომდევნო სამ თვეში 2 719, 2 600 და 2 479 აშშ დოლარი გახდა. დიდი ცვლილების ნაწილი შეიძლება იმით აიხსნას, თუ რომელი პროექტები გაიყიდა შემთხვევით სწორედ იმ თვეში.
- განმეორებული ციფრები. საბურთალოს, სამგორისა და ჩუღურეთის ფასი იგივეა, რაც 2026 წლის ივლისში.
- მცირე შერჩევები. სწორედ ამ მიზეზით G&T მთაწმინდასა და ჩუღურეთს ფასების მთავარ დიაგრამაში არ ასახავს; ამ ორ ზონას ნაკლები წონა მიანიჭეთ.
- თეთრი კარკასი დაუმთავრებელია. მოპირკეთების ხარჯიც დაამატეთ; მას რემონტის ხარჯების კალკულატორი აფასებს.
დიდ დიღომსა და ვაშლიჯვარს საკუთარი უჯრები აქვთ, თუმცა თბილისის საკრებულოს 2014 წლის 5 დეკემბრის №16-35 გადაწყვეტილებით ორივე საბურთალოს რაიონს ეკუთვნის. G&T-ის დიდუბის ზონა მდინარის ორივე მხარესაა გადაჭიმული, ისევე როგორც თავად დიდუბის რაიონი. მეტროს ხაზები რუკაზე არ არის, რადგან სადგურების ჩამონათვალი ოფიციალური ოპერატორის წყაროდან ვერ დავადასტურეთ; იხილეთ ბინები მეტროს მახლობლად.
რატომ აჩვენებს სამი წყარო განსხვავებულ ფასებს
თითოეული წყარო სხვადასხვა რამეს ზომავს, ამიტომ არცერთი მათგანი არ არის „ერთადერთი სწორი ფასი“.
- G&T: დეველოპერების ახალი ბინები თეთრ კარკასში, ყოველთვიური შეწონილი საშუალო, დოლარში, თორმეტივე ზონისთვის, იმავე ანგარიშის ქირასთან ერთად. სწორედ ამიტომ ეყრდნობა რუკის შეფერადება მას.
- საქსტატი: ახალაშენებული ბინების შეთავაზების მედიანური ფასი, ინტერნეტიდან შეგროვებული, კვარტალური, ლარში, ათი ადმინისტრაციული რაიონისთვის. დიდი დიღომი და ვაშლიჯვარი ცალკე არ არის გამოყოფილი, ქირის მონაცემები კი არ არსებობს.
- TBC Capital: მეორადი ბაზრის საშუალო შეთავაზების ფასი (TBC-ის წარწერით „secondary price“), myhome პორტალის განცხადებებიდან, ყოველთვიური, დოლარში, თერთმეტი ზონისთვის; ცვლილებები ეროვნული ბანკის მონაცემებიდან მოდის, მეთოდი კი 2025 წლის ნოემბერში შეიცვალა.
საქსტატის ციფრი ბევრად მაღალი ძირითადად იმიტომ ჩანს, რომ ლარშია. ცენტრში TBC G&T-ზე დაბლაა, სავარაუდოდ იმის გამო, რომ მის მონაცემებში ძველი მეორადი ბინებიც ერევა. რაიონების რიგითობა ზოგადად ემთხვევა, სათავეში მთაწმინდითა და ვაკით; ცვლილების მიმართულება კი არ ემთხვევა. ერთი წლის განმავლობაში ვაკე G&T-ის მიხედვით 27,2%-ით გაიზარდა, საქსტატის მიხედვით 2,5%-ით, TBC-ის მიხედვით კი 4%-ით შემცირდა; ჩუღურეთი 15,8%-ით გაიზარდა, 7,0%-ით შემცირდა და 25%-ით გაიზარდა. შეთავაზების შესაფასებლად სამივე ერთად გამოიყენეთ და მათი საშუალო არასოდეს გამოიყვანოთ.
დაშვებები
| დაშვება | გამოყენებული მნიშვნელობა | წყაროები |
|---|---|---|
| გაყიდვის ფასი და დიაპაზონი | დეველოპერების ახალი ბინები, თეთრი კარკასი, 2026 წლის აგვისტო | G&T-ის ანგარიში, გვერდები 3 და 11 |
| ქირა | ახალი ბინები 50-დან 60 მ²-მდე, 2026 წლის აგვისტო | G&T-ის ანგარიში, გვერდები 3, 8 და 11 |
| წლიური ცვლილება | G&T-ის 2025 წლის აგვისტოს ანგარიშში დაბეჭდილ მნიშვნელობასთან შედარებით; შემდგომი დაზუსტებები გათვალისწინებული არ არის | ჩვენი გამოთვლა |
| მთლიანი შემოსავლიანობა | ქირა x 12 / ფასი x 100 | ჩვენი გამოთვლა |
| ტონების კლასები | გაყიდვის ზღვრები 1 200 და 1 500 აშშ დოლარზე G&T-ის საკუთარი რუკის ზოლებს მიჰყვება | ჩვენი არჩევანი |
| ლარის ხედი | 2,5973 ლარი 1 დოლარზე | საქართველოს ეროვნული ბანკის ოფიციალური კურსი, მოქმედი 2026 წლის 3 ნოემბერს |
| საქსტატისა და TBC-ის მაჩვენებლები | ნაჩვენებია ისე, როგორც გამოქვეყნდა; საქსტატის ცვლილება ჩვენი გამოთვლაა | საქსტატის რაიონების ფაილი; TBC-ის ანგარიში, გვერდი 4 |
| რაიონებისადმი კუთვნილება | დიდი დიღომი და ვაშლიჯვარი საბურთალოს შემადგენლობაში | №16-35 გადაწყვეტილება |
როგორ ვითვლით
ფასები, ქირები, დიაპაზონები და გაყიდვების რაოდენობა G&T-დან უცვლელად არის აღებული. მთლიანი შემოსავლიანობა = თვიური ქირა 1 მ²-ზე x 12 / გაყიდვის ფასი 1 მ²-ზე x 100, დამრგვალებული ერთ ათწილადამდე; ტონი დამრგვალებულ ციფრს მიჰყვება. წლიური ცვლილება = მიმდინარე წლის ციფრი / გასული წლის ციფრი - 1, x 100, სადაც გასული წლის ციფრი ისაა, რომელიც G&T-ის 2025 წლის აგვისტოს ანგარიშში პირველად დაიბეჭდა, შემდგომი დაზუსტებების გარეშე. ლარის ხედი 2,5973-ზე ამრავლებს.
ქალაქისთვის: 10,4 აშშ დოლარი x 12 = 124,8 აშშ დოლარი, ხოლო 124,8 / 1 432 = 8,7%, ანუ ზუსტად G&T-ის საკუთარი ციფრი. ეს შემოსავლიანობა მთლიანია: ის არ ითვალისწინებს ცარიელ თვეებს, გადასახადს, მართვას, შეკეთებას და თეთრი კარკასის ბინის მოპირკეთების ხარჯს, ამასთან 50-დან 60 მ²-მდე ბინების ქირას ყველა ზომის ბინის ფასს უპირისპირებს. თქვენი რეალური უკუგება უფრო დაბალი იქნება; საკუთარი ხარჯებით სცადეთ ქირის შემოსავლიანობის კალკულატორი.
| რაიონი | გაყიდვა 1 მ²-ზე (ცვლილება) | ქირა 1 მ²-ზე თვეში (ცვლილება) | ქირა x 12 / ფასი | მთლიანი შემოსავლიანობა | ტონი: გაყიდვა, ქირა, შემოსავლიანობა | ლარის ხედი: გაყიდვა, ქირა |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ვაკე | $3 306 (+27,2%) | $15,4 (+3,4%) | 184,8 / 3 306 = 5,590% | 5,6% | 5, 5, 1 | ₾8 587; ₾40,0 |
| ვაშლიჯვარი | $1 107 (+9,5%) | $10,1 (+16,1%) | 121,2 / 1 107 = 10,949% | 10,9% | 1, 3, 5 | ₾2 875; ₾26,2 |
| საბურთალო | $1 732 (+10,9%) | $11,7 (+7,3%) | 140,4 / 1 732 = 8,106% | 8,1% | 3, 4, 2 | ₾4 499; ₾30,4 |
ვაკეში ქალაქში ყველაზე მაღალი ქირაა, მაგრამ ფასი გაცილებით სწრაფად გაიზარდა, ამიტომ მისი შემოსავლიანობა ერთი წლის წინანდელი 6,9%-დან 5,6%-მდე შემცირდა. ვაშლიჯვარში ფასი თითქმის ყველაზე დაბალია, ქირა კი ქალაქის საშუალოს ახლოსაა; რადგან ამ ციფრს მხოლოდ 31 გაყიდვა უდევს საფუძვლად, მის 10,9%-ს სიფრთხილით მოეკიდეთ.
ხშირი კითხვები
თბილისის რომელ რაიონშია ყველაზე იაფი ახალი ბინები?
G&T-ის 2026 წლის აგვისტოს მონაცემებით, ვაშლიჯვარში, 1 107 აშშ დოლარი 1 მ²-ზე, შემდეგ კი დიდ დიღომსა და გლდანში, 1 140 აშშ დოლარი. საქსტატის შეთავაზების ფასებით ყველაზე იაფი ადმინისტრაციული რაიონი სამგორია.
სად არის ქირის შემოსავლიანობა ყველაზე მაღალი?
ჩვენი გამოთვლით, ვაშლიჯვარში, 10,9%, შემდეგ გლდანში, 9,4%, და დიდ დიღომში, 9,3%, ცარიელი პერიოდების, გადასახადისა და ხარჯების გამოკლებამდე.
რუკაზე ნაჩვენებ ფასს გადავიხდი?
არა. ეს დაუმთავრებელი დეველოპერული ბინების ერთი თვის საშუალოა; კონკრეტული ბინა შეიძლება გაცილებით ძვირი ან იაფი იყოს. შეთავაზება შეადარეთ ზონის დიაპაზონს და სამივე მაჩვენებელს.
რამდენად ხშირად ახლდება რუკა?
G&T და TBC Capital ყოველთვიურად აქვეყნებენ ანგარიშებს, საქსტატი კი კვარტალურად. რუკას G&T-ის ყოველი ახალი თვის მონაცემებით ვაახლებთ და ცვლილებას გვერდის ბოლოში ვაფიქსირებთ.
შემიძლია რაიონის მონაცემები ვინმეს გავუგზავნო?
დიახ: აირჩიეთ რაიონი და დააჭირეთ WhatsApp-ის ღილაკს პანელის ქვემოთ; შეტყობინებაში პანელის ყველა სტრიქონი იქნება.
დაკავშირებული გზამკვლევები
- თბილისის უბნების შედარება: ფასი, ქირა და ტრანსპორტი გვერდიგვერდ, იმის აღწერით, როგორია თითოეულ უბანში ცხოვრება.
- ქირის ფასები თბილისში რაიონების მიხედვით: ქირის რიგი უფრო დეტალურად.
- ქირის შემოსავლიანობა საქართველოში: მთლიანი და წმინდა შემოსავლიანობა ქალაქებისა და რაიონების მიხედვით.
- ფასების ყოველთვიური ინდექსი და ქირის ყოველთვიური ინდექსი: ქალაქის მასშტაბის რიგები, რომლებსაც ეს ციფრები ეყრდნობა.
- თბილისის ყველაზე ხელმისაწვდომი უბნები: რაზე გიწევთ უარის თქმა დაბალი ფასის სანაცვლოდ.
- მეთოდოლოგია: როგორ ვარჩევთ და ვაერთიანებთ მონაცემთა წყაროებს.
წყაროები
- Tbilisi Residential Real Estate, August 2026 Update, Galt & Taggart, 2026 წლის 23 ოქტომბერი, გვერდები 2-4, 8-9 და 11 (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- Tbilisi Residential Real Estate, August 2025, Galt & Taggart, 2025 წლის 24 სექტემბერი, გვერდი 3 (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- Residential property prices in Tbilisi, by districts, საქსტატი, გამოქვეყნდა 2026 წლის მესამე კვარტალის ინდექსთან ერთად 2026 წლის 23 ოქტომბერს (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- Residential Property Price Index, III quarter of 2026, საქსტატი, 2026 წლის 23 ოქტომბერი (ნანახია 2026 წლის 2 ნოემბერი)
- Tbilisi Residential Market: Monthly Watch, September 2026, TBC Capital, 2026 წლის 30 ოქტომბერი, გვერდები 4-5 (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- ლარის ოფიციალური გაცვლითი კურსი, აშშ დოლარი, მოქმედი 2026 წლის 3 ნოემბერს, საქართველოს ეროვნული ბანკი (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- თბილისის საკრებულოს №16-35 გადაწყვეტილება (ტერიტორიული ერთეულები და მათი საზღვრები), 2014 წლის 5 დეკემბერი, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე, ქართულ ენაზე (ნანახია 2026 წლის 21 ოქტომბერი)
- თბილისის რაიონების გამგეობები, თბილისის მერია (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
ცვლილებების ისტორია
- - რუკა გამოქვეყნდა Galt & Taggart-ის 2026 წლის აგვისტოს რაიონული ფასებითა და ქირებით (2026 წლის 23 ოქტომბერი), საქსტატის 2026 წლის მესამე კვარტალის რაიონული მედიანებითა და TBC Capital-ის 2026 წლის სექტემბრის შეთავაზების ფასებით.