ماذا تعرض الخريطة؟
كل مربع من المربعات الاثني عشر يمثّل منطقة سوقية من التقرير الشهري الذي تصدره Galt & Taggart (G&T) عن سوق المساكن في تبليسي. يمكنك تلوين المربعات بحسب سعر البيع أو الإيجار أو العائد الإجمالي، ثم اختيار أي مربع لترى أرقامه إلى جانب قراءتين مستقلتين للأسعار المطلوبة، واحدة من Geostat وأخرى من TBC Capital.
السلسلة الرئيسية مأخوذة من تقرير G&T عن أغسطس 2026، الصادر في 23 أكتوبر 2026، وهي تضم أمرين: المتوسط المرجّح لسعر المتر المربع في الشقق الجديدة التي يبيعها المطوّرون بالإطار الأبيض، ومتوسط الإيجار للمتر المربع في الشقق الجديدة التي تتراوح مساحتها بين 50 و60 م². وعلى مستوى المدينة بلغ الرقمان 1,432 دولاراً و10.4 دولار شهرياً. وامتدت أسعار المناطق من 1,107 دولارات في فاشليجفاري إلى 3,306 دولارات في فاكي. ولا تنشر أي جهة عوائد على مستوى الأحياء، لذلك نحسبها بأنفسنا من التقرير ذاته؛ وتعطي طريقتنا العائد نفسه الذي تنشره G&T للمدينة، أي 8.7%.
معنى كل خانة
- لوّن الخريطة بحسب
- يحدد الرقم الذي تُبنى عليه الظلال والرقم الظاهر على كل مربع؛ ويبيّن المفتاح أسفل الخريطة الفئات الخمس.
- اعرض المبالغ بعملة
- يضرب عرض اللاري الأرقام الدولارية في 2.5973، وهو سعر الصرف الرسمي للبنك الوطني الجورجي الساري في 3 نوفمبر 2026. أما Geostat فينشر أرقامه باللاري، ولذلك تظهر دائماً باللاري.
- سعر البيع للمتر المربع
- شقق المطوّرين بالإطار الأبيض (جدران مُلبّسة بالجص، وأرضية مصبوبة بطبقة التسوية، وشبكات المرافق مركّبة، من دون أي تشطيب)، بجميع المساحات. ولا توضح G&T هل هذه أسعار عقود أم أسعار قوائم.
- أدنى وأعلى سعر
- النطاق الذي تنشره G&T للمنطقة في الشهر نفسه. ففي كرتسانيسي يمتد من 690 دولاراً إلى 7,500 دولار، وهذا دليل على مشاريع شديدة التباين.
- الإيجار الشهري للمتر المربع
- شقق جديدة مساحتها بين 50 و60 م²؛ ولا توضح G&T هل هو إيجار مطلوب أم متفق عليه.
- الشقق المبيعة
- جميع صفقات بيع الشقق المسجّلة في المنطقة خلال أغسطس 2026، الجديدة منها والمعاد بيعها. وكلما صغر العدد، استندت المتوسطات إلى صفقات أقل.
الأحياء الاثنا عشر في جدول واحد
هذا هو العرض النصي للخريطة. تتدرج الظلال من 1، وهو الأفتح، إلى 5، وهو الأغمق.
| منطقة G&T | المنطقة الإدارية | البيع، دولار/م²، أغسطس 2026 (التغير السنوي) | الإيجار، دولار/م² شهرياً (التغير السنوي) | العائد الإجمالي، من حسابنا | الظل: البيع، الإيجار، العائد | Geostat، لاري/م²، الربع الـ3 من 2026 (التغير السنوي) | TBC، دولار/م²، سبتمبر 2026 (التغير السنوي) | الدليل |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| فاكي | فاكي | 3,306 (+27.2%) | 15.4 (+3.4%) | 5.6% | 5، 5، 1 | 6,046 (+2.5%) | 2,143 (-4%) | فاكي |
| متاتسميندا (عيّنة صغيرة) | متاتسميندا | 2,872 (-2.4%) | 13.5 (+3.8%) | 5.6% | 5، 5، 1 | 7,004 (+3.5%) | 2,336 (+7%) | متاتسميندا |
| تشوغوريتي (عيّنة صغيرة) | تشوغوريتي | 2,323 (+15.8%) | 10.3 (+9.6%) | 5.3% | 4، 3، 1 | 4,121 (-7.0%) | 1,593 (+25%) | مارجانيشفيلي وتشوغوريتي |
| سابورتالو | سابورتالو | 1,732 (+10.9%) | 11.7 (+7.3%) | 8.1% | 3، 4، 2 | 4,444 (+3.0%) | 1,604 (-3%) | سابورتالو |
| كرتسانيسي | كرتسانيسي | 1,683 (+16.3%) | 11.3 (+13.0%) | 8.1% | 3، 4، 2 | 4,635 (+17.4%) | 1,476 (0%) | كرتسانيسي |
| ديدوبي (على الضفتين) | ديدوبي | 1,497 (+11.2%) | 10.0 (+8.7%) | 8.0% | 2، 3، 2 | 4,168 (+2.7%) | 1,320 (+2%) | ديدوبي |
| إيساني | إيساني | 1,400 (+8.7%) | 10.7 (+11.5%) | 9.2% | 2، 3، 4 | 4,032 (+6.4%) | 1,191 (-4%) | إيساني |
| نادزالاديفي | نادزالاديفي | 1,307 (+13.1%) | 9.7 (+7.8%) | 8.9% | 2، 2، 3 | 3,932 (+0.9%) | 1,225 (+5%) | نادزالاديفي |
| سامغوري | سامغوري | 1,178 (+11.8%) | 8.7 (+10.1%) | 8.9% | 1، 1، 3 | 3,657 (+5.0%) | 1,098 (+4%) | سامغوري |
| ديدي ديغومي | سابورتالو | 1,140 (+7.5%) | 8.8 (+8.6%) | 9.3% | 1، 1، 4 | 4,444 (+3.0%)، المنطقة الإدارية كلها | 1,181 (+1%) | ديدي ديغومي |
| غلداني | غلداني | 1,140 (+10.0%) | 8.9 (+11.3%) | 9.4% | 1، 1، 4 | 3,830 (+5.2%) | 1,103 (-4%) | غلداني |
| فاشليجفاري | سابورتالو | 1,107 (+9.5%) | 10.1 (+16.1%) | 10.9% | 1، 3، 5 | 4,444 (+3.0%)، المنطقة الإدارية كلها | لا منطقة لديها | سابورتالو |
| تبليسي، المدينة كلها | - | 1,432 (+6.8%، G&T) | 10.4 (+8.3%) | 8.7%، كما نشرته G&T | - | لا وسيط للمدينة | 1,373 (+3%) | تبليسي |
التغيرات السنوية من حسابنا، باستثناء تغيرات TBC وتغير المدينة لدى G&T البالغ 6.8%، فهذه ينشرها المصدران نفساهما.
كيف تقرأ الخريطة؟
تساوي المربعات في الحجم يمنع الأحياء الطرفية الواسعة من الاستحواذ على الصورة. ومع ذلك يبقى التوزيع الجغرافي التقريبي محفوظاً: الضفة اليمنى لنهر متكفاري على اليسار، والضفة اليسرى على اليمين، والشمال في الأعلى. ولا تنشر G&T حدوداً لمناطقها، فمواضع المربعات هي قراءتنا لخريطتها.
- الظل فئة، لا قيمة. ديدوبي (1,497 دولاراً) ونادزالاديفي (1,307 دولارات) تحملان الظل نفسه؛ فاقرأ الرقم.
- العائد صورة معكوسة للسعر. تتفاوت الإيجارات أقل بكثير مما تتفاوت الأسعار، ولذلك تُظهر أرخص المناطق أعلى العوائد: 10.9% في فاشليجفاري، مقابل 5.3% إلى 5.6% في فاكي ومتاتسميندا وتشوغوريتي.
- الشهر الواحد لقطة عابرة. انتقل رقم فاكي لدى G&T من 2,467 دولاراً في يونيو 2025 إلى 2,719 ثم 2,600 ثم 2,479 دولاراً في الأشهر الثلاثة التالية. وقد يرجع جزء من أي تغير كبير إلى المشاريع التي صادف أنها باعت في ذلك الشهر.
- أرقام مكررة. تُظهر سابورتالو وسامغوري وتشوغوريتي السعر ذاته الذي ظهر في يوليو 2026.
- عيّنات صغيرة. لهذا السبب بالذات تُبقي G&T متاتسميندا وتشوغوريتي خارج رسمها البياني الرئيسي للأسعار؛ فأعطهما وزناً أقل.
- الإطار الأبيض شقة غير مكتملة. أضف كلفة التشطيب؛ وتقدّرها لك حاسبة كلفة الترميم.
لديدي ديغومي وفاشليجفاري مربعان مستقلان، لكنهما تتبعان منطقة سابورتالو الإدارية بموجب قرار مجلس مدينة تبليسي رقم 16-35 الصادر في 5 ديسمبر 2014. وتعبر منطقة ديدوبي لدى G&T النهر، تماماً كما تفعل منطقة ديدوبي الإدارية نفسها. ولم نرسم خطوط المترو لأننا لم نتمكن من التحقق من قائمة المحطات عبر مصدر رسمي للجهة المشغّلة؛ راجع دليلنا عن الشقق القريبة من المترو.
لماذا تعطي المصادر الثلاثة أسعاراً مختلفة؟
كل مصدر يقيس شيئاً مختلفاً، فلا يصح اعتبار أيٍّ منها «السعر» الحقيقي.
- G&T: شقق المطوّرين الجديدة بالإطار الأبيض، متوسط مرجّح شهري، بالدولار، يشمل المناطق الاثنتي عشرة كلها، ومعه إيجار من التقرير نفسه. ولهذا السبب يحدد ألوان الخريطة.
- Geostat: وسيط السعر المطلوب (سعر العرض) للشقق حديثة البناء، يُجمع من الإنترنت، كل ربع سنة، باللاري، لعشر مناطق إدارية. لا أرقام منفصلة لديدي ديغومي أو فاشليجفاري، ولا بيانات عن الإيجارات.
- TBC Capital: متوسط السعر المطلوب في السوق الثانوية (التسمية التي تستخدمها TBC هي «secondary price»)، مأخوذ من إعلانات بوابة myhome، شهرياً، بالدولار، لإحدى عشرة منطقة؛ والتغيرات مستمدة من بيانات البنك الوطني، وقد تغيّرت المنهجية في نوفمبر 2025.
يبدو رقم Geostat أعلى بكثير، والسبب الرئيسي أنه باللاري. ويأتي رقم TBC أدنى من رقم G&T في وسط المدينة، على الأرجح لأن شقق إعادة البيع الأقدم تدخل في حسابه. ويتفق الترتيب بين المصادر على العموم، إذ تتصدره متاتسميندا وفاكي؛ أما اتجاه التغير فلا يتفق. فخلال عام صعدت فاكي 27.2% لدى G&T و2.5% لدى Geostat، بينما تراجعت 4% لدى TBC؛ وفي تشوغوريتي جاءت الأرقام بالترتيب نفسه: صعود 15.8%، وهبوط 7.0%، وصعود 25%. استخدم المصادر الثلاثة معاً عند تقييم أي عرض، ولا تحسب متوسطها أبداً.
الافتراضات
| الافتراض | القيمة المستخدمة | المصادر |
|---|---|---|
| سعر البيع ونطاقه | شقق المطوّرين الجديدة، بالإطار الأبيض، أغسطس 2026 | تقرير G&T، الصفحتان 3 و11 |
| الإيجار | شقق جديدة مساحتها بين 50 و60 م²، أغسطس 2026 | تقرير G&T، الصفحات 3 و8 و11 |
| التغير السنوي | مقارنة بالقيمة المنشورة في تقرير G&T عن أغسطس 2025؛ من دون تطبيق التعديلات اللاحقة | من حسابنا |
| العائد الإجمالي | الإيجار × 12 / السعر × 100 | من حسابنا |
| فئات الظلال | حدّا البيع عند 1,200 و1,500 دولار يتبعان النطاقات التي تستخدمها G&T نفسها في خريطتها | اختيارنا |
| عرض اللاري | 2.5973 لاري للدولار | سعر الصرف الرسمي للبنك الوطني الجورجي، الساري في 3 نوفمبر 2026 |
| قراءتا Geostat وTBC | معروضتان كما نُشرتا؛ وتغير رقم Geostat من حسابنا | ملف Geostat الخاص بالمناطق؛ تقرير TBC، الصفحة 4 |
| تبعية المناطق الإدارية | ديدي ديغومي وفاشليجفاري ضمن سابورتالو | القرار رقم 16-35 |
كيف نحسب؟
ننقل الأسعار والإيجارات والنطاقات وأعداد الصفقات من G&T كما هي دون أي تعديل. العائد الإجمالي = الإيجار الشهري للمتر المربع × 12 / سعر البيع للمتر المربع × 100، مقرّباً إلى منزلة عشرية واحدة؛ ويُحدَّد الظل بناءً على الرقم المقرّب. والتغير السنوي = رقم هذا العام / رقم العام الماضي - 1، × 100، حيث رقم العام الماضي هو الرقم الذي ظهر أول مرة في تقرير G&T عن أغسطس 2025، من دون التعديلات التي أُدخلت لاحقاً. ويضرب عرض اللاري الأرقام في 2.5973.
على مستوى المدينة: 10.4 دولار × 12 = 124.8 دولاراً، و124.8 / 1,432 = 8.7%، وهو الرقم الذي تنشره G&T نفسها. وهذا عائد إجمالي: فهو لا يحسب الأشهر التي تبقى فيها الشقة شاغرة، ولا الضريبة ولا الإدارة ولا الإصلاحات ولا كلفة تشطيب شقة الإطار الأبيض، كما أنه يقابل إيجار شقق مساحتها بين 50 و60 م² بسعر يشمل جميع المساحات. وسيكون عائدك الفعلي أدنى؛ فجرّب حاسبة العائد الإيجاري مع تكاليفك أنت.
| المنطقة | البيع للمتر المربع (التغير) | الإيجار الشهري للمتر المربع (التغير) | الإيجار × 12 / السعر | العائد الإجمالي | الظل: البيع، الإيجار، العائد | عرض اللاري: البيع، الإيجار |
|---|---|---|---|---|---|---|
| فاكي | $3,306 (+27.2%) | $15.4 (+3.4%) | 184.8 / 3,306 = 5.590% | 5.6% | 5، 5، 1 | ₾8,587؛ ₾40.0 |
| فاشليجفاري | $1,107 (+9.5%) | $10.1 (+16.1%) | 121.2 / 1,107 = 10.949% | 10.9% | 1، 3، 5 | ₾2,875؛ ₾26.2 |
| سابورتالو | $1,732 (+10.9%) | $11.7 (+7.3%) | 140.4 / 1,732 = 8.106% | 8.1% | 3، 4، 2 | ₾4,499؛ ₾30.4 |
تملك فاكي أعلى إيجار في المدينة، لكن سعرها صعد بوتيرة أسرع بكثير، فهبط عائدها من 6.9% قبل عام إلى 5.6%. أما فاشليجفاري فتجمع بين سعر قريب من أدنى المستويات وإيجار قريب من متوسط المدينة؛ ولأن رقمها لا يستند إلا إلى 31 صفقة، فتعامل مع عائدها البالغ 10.9% بحذر.
أسئلة شائعة
أي أحياء تبليسي فيه أرخص الشقق الجديدة؟
وفق أرقام G&T لشهر أغسطس 2026، فاشليجفاري بسعر 1,107 دولارات للمتر المربع، تليها ديدي ديغومي وغلداني بسعر 1,140 دولاراً. أما وفق الأسعار المطلوبة لدى Geostat، فسامغوري هي أرخص المناطق الإدارية.
أين تكون العوائد الإيجارية في أعلاها؟
بحسب حسابنا، في فاشليجفاري بنسبة 10.9%، ثم غلداني بنسبة 9.4% وديدي ديغومي بنسبة 9.3%، وذلك قبل احتساب فترات الشغور والضريبة والتكاليف.
هل السعر الظاهر على الخريطة هو ما سأدفعه؟
لا. إنه متوسط شهر واحد لشقق المطوّرين غير المشطّبة؛ وقد تكلّف شقة بعينها أكثر من ذلك بكثير أو أقل منه بكثير. قارن أي عرض بنطاق أسعار المنطقة وبالقراءات الثلاث جميعها.
كم مرة تُحدَّث الخريطة؟
تصدر تقارير G&T وTBC Capital كل شهر، وتقارير Geostat كل ربع سنة. ونحدّث الخريطة مع كل شهر جديد تنشره G&T، ونسجّل التغيير في أسفل الصفحة.
هل يمكنني إرسال أرقام حي ما إلى شخص آخر؟
نعم: اختر الحي واضغط زر واتساب أسفل اللوحة؛ وستحمل الرسالة كل سطر فيها.
أدلة ذات صلة
- مقارنة أحياء تبليسي: الأسعار والإيجارات والمواصلات جنباً إلى جنب، مع وصف للحياة اليومية في كل منطقة.
- أسعار الإيجار في تبليسي حسب الحي: سلسلة الإيجارات بتفصيل أكبر.
- العوائد الإيجارية في جورجيا: العوائد الإجمالية والصافية حسب المدينة والحي.
- مؤشر الأسعار الشهري ومؤشر الإيجارات الشهري: السلسلتان على مستوى المدينة اللتان تقف وراء هذه الأرقام.
- أكثر مناطق تبليسي ملاءمة للميزانية: ما الذي تتنازل عنه مقابل سعر أدنى.
- المنهجية: كيف نختار مصادر البيانات وكيف نجمع بينها.
المصادر
- Tbilisi Residential Real Estate, August 2026 Update، Galt & Taggart، 23 أكتوبر 2026، الصفحات 2-4 و8-9 و11 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
- Tbilisi Residential Real Estate, August 2025، Galt & Taggart، 24 سبتمبر 2025، الصفحة 3 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
- Residential property prices in Tbilisi, by districts، Geostat، صدر مع مؤشر الربع الـ3 من 2026 في 23 أكتوبر 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
- Residential Property Price Index, III quarter of 2026، Geostat، 23 أكتوبر 2026 (تاريخ الاطلاع 2 نوفمبر 2026)
- Tbilisi Residential Market: Monthly Watch, September 2026، TBC Capital، 30 أكتوبر 2026، الصفحتان 4-5 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
- سعر الصرف الرسمي للاري مقابل الدولار الأمريكي، الساري في 3 نوفمبر 2026، البنك الوطني الجورجي (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
- قرار مجلس مدينة تبليسي رقم 16-35 (الوحدات الإقليمية وحدودها)، 5 ديسمبر 2014، الجريدة التشريعية لجورجيا، باللغة الجورجية (تاريخ الاطلاع 21 أكتوبر 2026)
- الإدارات المحلية لمناطق تبليسي، بلدية تبليسي (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
سجل التغييرات
- - نُشرت الخريطة بأسعار الأحياء وإيجاراتها من تقرير Galt & Taggart لشهر أغسطس 2026 (23 أكتوبر 2026)، ووسيط الأحياء لدى Geostat للربع الـ3 من 2026، والأسعار المطلوبة لدى TBC Capital لشهر سبتمبر 2026.